/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-4552/2017

01 августа 2018 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     25 июля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  01 августа 2018 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Кашиной Т.А., Пряхиной Ю.В.

при ведении протокола судебного заседания:  Самарчук Ю.В.

при участии:  

от истца: Иванова Ю.А. (доверенность от 28.12.2017)

от ответчика: не явился, извещен.

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-25239/2017) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.08.2017 по делу № А56-4552/2017 (судья Герасимова Е.А.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 

к обществу с ограниченной ответственностью "Терминал плюс"

о взыскании, 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Терминал" (далее – Общество) о взыскании 1 019 511 руб. 30 коп. задолженности по договору от 25.10.2010 № 00/ЗК-05040(07) за период с 01.10.2016 по 31.12.2016 и 51 995 руб. 08 коп. пеней, согласно пункту 8.3 договора от 25.10.2010 № 00/ЗК-05040(07) за период с 11.10.2016 по 30.11.2016.

Решением от 07.08.2017 в иске отказано.

Не согласившись с решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой об его отмене. Сославшись на закон Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 и постановление Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379, Комитет указал, что вывод суда об отсутствии оснований для применения судом расчета арендной платы с учетом уведомления № 117982-32 неправомерен.

 

Определением от 04.10.2017 жалоба принята к производству Тринадцатого арбитражного апелляционного суда.

Определением апелляционного суда от 14.02.2018 производство по делу № А56-4552/2017 приостановлено до принятия решения по встречному иску по делу А56-84242/2016.

Протокольным определением апелляционного суда от 25.07.2018 производство по делу возобновлено, жалоба рассмотрена по существу.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, между Комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Терминал» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 25.10.2010 №00/ЗК-05040(07) (далее - договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок площадью 11 572 кв.м, по адресу: Санкт-Петербург, Пискаревский пр., уч. 3 (восточнее пересечения с Приозерским направлением ж.д.) (далее - участок).

Согласно пункту 1.2 договора участок был предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству промышленного логистического комплекса.

 В соответствии с пунктом 6.2.7 договора арендатор принял на себя обязательство обеспечить внесение арендной платы, указанной в пункте 4.1 договора, в сроки, предусмотренные в пункте 4.3 договора и приложении 5 к договору. 

В пункте 4.3.1 договора определен поквартальный порядок оплаты, не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31 января).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение условий договора, Комитет обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением о взыскании с Общества 1 019 511,30 руб. задолженности по арендной плате, 51 995,08 руб. пеней.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

            Отказывая Комитету в удовлетворении заявленных требований, суд  1 инстанции посчитал, что поскольку уведомление № 117982-32, указывающее на необходимость внесения арендной платы с даты получения разрешения на ввод результата инвестиционной деятельности в эксплуатацию в размере, установленном Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 и постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379, направлено Обществу 31.10.2016, то есть после наступления срока оплаты четвертого квартала, то при таких обстоятельствах отсутствуют основания для применения судом расчета арендной платы с учетом названного уведомления.

            Между тем суд не учел следующего.

Согласно положениям закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях является смешанным договором, направленным на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий.

К инвестиционным условиям, в том числе, относятся предоставление на инвестиционных условиях земельного участка с правом его застройки в аренду и с возникновением права собственности инвестора на результат инвестирования.

Размер платы на заключение такого договора представляет собой арендную плату за земельный участок на период проектирования и строительства с учетом последующей возможности оформления права собственности на возводимый объект и права долгосрочной аренды на 49 лет на земельный участок (в отношении договоров, заключенных до внесения изменений в Земельный кодекс РФ, вступивших в силу с 01.03.2015).

Таким образом, после достижения результата инвестирования и ввода объекта в эксплуатацию инвестиционные обязательства инвестора по строительству объекта считаются исполненными, в связи с чем с момента ввода объекта в эксплуатацию размер арендной платы за пользование земельным участком не может определяться исходя из размера платы при заключении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, установленного на период строительства объекта.

Как предусмотрено статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. 

По общему принципу, изложенному в пункте 1 статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310ГК РФ).

В соответствии со статьями 614,424 ГК РФ  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.     Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, арендодатель вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Исходя из содержания статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений), стоимость аренды государственной земли относится к категории регулируемых цен.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 Ш37-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения арендной платы установлены Законом Санкт-Петербурга от 21.11.2007 N608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", постановлением правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга".

Согласно пунктам 2.7, 2.8 Постановления N1379 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18,0. При определении арендной платы применяются коэффициенты в соответствии с настоящим Положением, при этом понижающие коэффициенты (кроме Кп) устанавливаются равными 1,00, если иное не предусмотрено настоящим Положением; Кн - 18,0 предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы.

Иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости". Кроме того, названным постановлением установлено определение арендной платы по фактическому функциональному использованию земельного участка с даты изменения функционального использования (либо площади функционального использования).

С учетом изложенного размер арендной платы за пользование земельным участком с даты разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию подлежит определению с применением кода функционального использования территории Кн=18.

Таким образом, суд ошибочно пришел к выводу о необходимости исчисления арендной платы, установленной на период строительства объекта.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, то есть, независимо от направления/не направления субъектом правоотношений уведомлений указывающих на необходимость оплаты арендных платежей в размере, установленном действующими нормативными актами. 

При этом вывод суда об изменении размера арендной платы ошибочен, поскольку Комитет названным уведомлением не изменял размер арендной платы, в порядке, предусмотренном пунктом 6.2.16. договора аренды, а сообщил о необходимости внесения арендных платежей в размере, установленном действующими нормативными актами. Таким образом, уведомление № 117982-32, применительно к статье 153 ГК РФ, не является сделкой и не порождает соответствующие правовые последствия.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 07.08.2017 по делу №  А56-4552/2017  отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Терминал плюс" в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 1 019 511 руб. 30 коп. долга, 51 995 руб. 08 коп. пеней.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Терминал плюс" в доход федерального бюджета 23 715 руб. государственной пошлины по иску.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.С. Полубехина

Судьи

 

Т.А. Кашина

 

 Ю.В. Пряхина