﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-22977/2019

г. Краснодар

27 июля 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 июля 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от заявителя – министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (ОГРН 1026103166055) – Олейникова В.И. (доверенность от 10.03.2020, до перерыва), в отсутствие представителей органа, осуществляющего публичные полномочия – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ОГРН 1046164044156), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Глазкова Алексея Николаевича, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.10.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2020 по делу № А53-22977/2019, установил следующее.

Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее – министерство) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – управление Росреестра, регистрирующий орган), в котором просило: 

– признать незаконными действия управления Росреестра, выразившиеся во внесении изменений в вид разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, с кадастровым номером 61:44:0030912:2, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, проспект 40-летия Победы, 318/2 (далее также – земельный участок с кадастровым номером 61:44:0030912:2);

– обязать управление Росреестра восстановить в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) запись о виде разрешенного использования земельного участка – «профилакторий-санаторий».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Глазков Алексей Николаевич (т. 1,  л. д. 1 – 2).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.10.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда                        от 23.01.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды установили, что Глазков А.Н. не обращался в министерство с заявлением об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка одному из видов разрешенного использования, установленному действующими Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, утвержденными решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.12.2018 № 605 (далее – Правила землепользования). Министерство не принимало соответствующее решение и не направляло его в порядке межведомственного информационного взаимодействия в управление Росреестра, а последнее на основании такого решения не вносило соответствующие измененные дополнительные сведения о земельном участке в ЕГРН. Изменение сведений в реестре о виде разрешенного использования земельного участка произведено управлением Росреестра без запроса соответствующего решения министерства. В рассматриваемом случае нарушен установленный действующим законодательством порядок изменения в ЕГРН сведений о разрешенном использовании земельного участка. В то же время, заявляя об изменении разрешенного использования земельного участка, Глазков А.Н. не преследовал цель обхода предусмотренных земельным законодательством публичных процедур заключения договора аренды. Договор аренды на торгах не заключался. Третье лицо как собственник помещений в расположенном на земельном участке здании обладает исключительным правом на заключение договора аренды такого участка без проведения торгов. Спорный земельный участок находится в зоне «Ж-3» – территориальной зоне застройки многоэтажными и многоквартирными домами. При этом измененный вид разрешенного использования земельного участка соответствует назначению принадлежащих Глазкову А.Н. здания «профилакторий», Правилам землепользования, а также утвержденному классификатору видов разрешенного использования. Соблюдение лицами, участвующими в деле, установленных действующим законодательством процедур приведения разрешенного использования земельного участка в соответствие одному из видов разрешенного использования, установленному классификатором, и кадастрового учета измененных дополнительных сведений об участке должно было привести к существующему в настоящий момент положению. Оспариваемое министерством решение управления Росреестра не привело и не могло привести к нарушению прав и интересов как самого заявителя, так и представляемого им публично-правового образования. Данное обстоятельство исключает возможность удовлетворения заявленных требований. Суды также указали, что восстановление в ЕГРН записи и виде разрешенного использования земельного участка «профилакторий-санаторий» не представляется возможным, поскольку такой вид является неактуальным с учетом действующих Правил землепользования. Доводы министерства о том, что по существу внесение изменений в вид разрешенного использования земельного участка направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, суды отклонили. Внесенные в ЕГРН изменения направлены на приведение вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с Правилами землепользования. Последующие действия арендатора, использующего земельный участок с нарушением условий договора аренды и цели его предоставления, могут являться предметом самостоятельных споров.

В кассационной жалобе министерство просит решение от 29.10.2019 и апелляционное постановление от 23.01.2020 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме. Министерство не принимало распорядительный акт об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0030912:2. Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. Изменение вида разрешенного использования земельного участка, являющегося предметом действующего договора аренды, влечет изменение условий такого договора в части характеристик земельного участка и целей его использования. Нормы Гражданского кодекса не предусматривают безусловное право арендатора на изменение договора в одностороннем порядке, без учета воли арендодателя и собственника земельного участка. Согласно пункту 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0030912:2 предоставлен Глазкову А.Н. для целей, не связанных со строительством. Изменение управлением Росреестра вида разрешенного использования земельного участка, по существу приводит к обходу процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков в целях строительства объектов недвижимости. Содержащиеся в ЕГРН сведения о виде разрешенного использования земельного участка, отличные от названных в договоре аренды, порождают обязанность арендодателя внести изменения в договор аренды, что предоставит арендатору право на использование  земельного  участка,  в том числе для строительства. Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности (пункт 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018). Предоставление земельного участка в аренду обусловлено обязанностью арендатора использовать участок исключительно в указанных в договоре целях (размещение профилактория-санатория). Вопреки выводам судов требования министерства направлены не на установление нового вида разрешенного использования земельного участка, а на восстановление прав собственника, нарушенных в результате незаконных действий регистрирующего органа по изменению в отсутствие оснований ранее установленного вида разрешенного использования земельного участка.

В суд округа от управления Росреестра поступил письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.

На основании определения от 13.05.2020 судебное разбирательство по кассационной жалобе откладывалось, ввиду невозможности его проведения в установленном процессуальным законом порядке, соответствующая информация размещена на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

В судебном заседании 15.07.2020 по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) объявлен перерыв до 20.07.2020, 10 часов 10 минут, информация о котором размещена на сайте суда в сети Интернет. После окончания перерыва судебное разбирательство продолжилось в отсутствие представителей сторон.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса  кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного    акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, выслушав в открытом судебном заседании представителя министерства, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, министерство (арендодатель) и ГУП РО «Областной реабилитационный центр» (арендодатель) 23.11.2009 заключили договор                     № 420, по условиям которого арендатору на срок с 01.12.2009 по 01.12.2058 предоставлен для использования под профилакторий-санаторий земельный участок площадью 4346 кв. м (кадастровый номер 61:44:0030912:2). В пункте 1.2 договора указано, что на участке находится профилакторий.  

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения от 29.08.2018 № 1 к договору аренды от 23.11.2009 № 420 в связи с переходом прав на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, с 03.05.2018 арендатором земельного участка с кадастровым номером 61:44:0030912:2 является Глазков А.Н.

Суды установили, что по сведениям ЕГРН в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0030912:2 находится здание с кадастровым номером 61:44:003012:305 (литера А, наименование: профилакторий; назначение нежилое здание, площадь 3340,9 кв. м), расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр-кт 40-летия Победы, д. 318/2. Собственником данного объекта является Глазков А.Н.

До 25.04.2019 в ЕГРН содержались следующие сведения об объекте недвижимости, представляющем собой земельный участок с кадастровым номером 61:44:0030912:2, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону,              пр-кт 40-летия Победы, 318/2: категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: профилакторий-санаторий; с уточненной площадью                4346 кв. м. Данный земельный участок находится в собственности субъекта Российской Федерации – Ростовской области. В отношении земельного участка зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу Глазкова А.Н.

Глазков А.Н. в заявлении от 08.05.2019 о внесении изменений в договор аренды уведомил министерство об изменении вида разрешенного земельного участка –                        с «профилакторий-санаторий» на «амбулаторно-поликлиническое обслуживание (поликлиники, фельдшерские пункты, пункты здравоохранения, центры матери и ребенка, диагностические центры, молочные кухни, станции донорства крови, клинические лаборатории); обслуживание автотранспорта (постоянные или временные гаражи с несколькими стояночными местами, стоянки (парковки), гаражи, в том числе многоярусные); многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), (многоквартирный жилой дом, объекты обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроено-пристроенных помещениях многоквартирного дома)» (т. 1, л. д. 7). 

В письме от 22.05.2019 № 08-02269-АБ/19 управление Росреестра сообщило министерству о том, что вид разрешенного использования земельного участка изменен на основании заявления Глазкова А.Н. от 19.04.2019 № 35-5743615 и выписки из Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону от 04.04.2019 № 59-34-2/12595. 

Согласно сведениям, содержащимся в выписке из Правил землепользования, амбулаторно-поликлиническое обслуживание (поликлиники, фельдшерские пункты, пункты здравоохранения, центры матери и ребенка, диагностические центры, молочные кухни, станции донорства крови, клинические лаборатории); обслуживание автотранспорта (постоянные или временные гаражи с несколькими стояночными местами, стоянки (парковки), гаражи, в том числе многоярусные); многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), (многоквартирный жилой дом, объекты обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроено-пристроенных помещениях многоквартирного дома) отнесены к основным видам разрешенного использования земельных участков в территориальной зоне «Ж-3» (порядковые номера видов разрешенного использования Р 2.05.00, Р 3.10.00, Р 4.29.00).

Министерство, указывая, что как представитель собственника земельного участка не принимало распорядительный акт об изменении вида его разрешенного использования, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

 Для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса).

 Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами, и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В силу статей 30, 32, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставленном ему земельном участке. При этом разрешенное использование определяется градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункты 2, 3 статьи 85 Земельного кодекса).

Пунктом 9 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса также предусмотрено, что виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

В силу части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015                          № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), действующего с 01.01.2017, государственный кадастровый учет осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке.

Круг лиц, которые вправе обращаться в орган регистрации прав с заявлениями об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права, определен в статье 15 Закона № 218-ФЗ, в частности, к ним относятся собственник земельного участка либо лицо, которому земельный участок предоставлен на ином праве; орган государственной власти или органа местного самоуправления и другие.

Следует из положений статей 450, 606 и 615 Гражданского кодекса, что арендатор обязан использовать имущество в соответствии с условиями договора и назначением имущества; изменение договора, по общему правилу, допускается по соглашению сторон.

В связи с наличием договорных отношений с собственником изменение вида использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя по договору аренды изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. 

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 по делу № 305-ЭС19-18488 сформулирована правовая позиция, согласно которой в связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение вида его использования (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Само по себе утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса. 

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. У арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13).

В пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, сформулирована правовая позиция, в силу которой самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка, являющегося предметом действующего договора аренды, влечет изменение условий договора в части характеристик земельного участка и целей его использования, положения земельного и градостроительного законодательства в части вида разрешенного использования земельного участка должны применяться в совокупности с нормами Гражданского кодекса, которые не предусматривают безусловное право арендатора на изменение договора в одностороннем порядке, без учета воли арендодателя и собственника земельного участка.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» признается действительным вне зависимости от соответствия утвержденному классификатору разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения классификатора (часть 11 статьи 34). На уполномоченные органы возложена обязанность по приведению до 01.01.2020 установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие предусмотренным классификатором видам разрешенного использования (часть 12 статьи 34), а также по принятию решения об установлении соответствия указанного в заявлении правообладателя земельного участка его разрешенного использования виду разрешенного использования, установленному классификатором. Такое решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости (пункт часть статьи 34 данного Закона).

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 (далее – классификатор). 

Обращение арендатора в уполномоченный орган с заявлением об установлении соответствия указанного в заявлении правообладателя земельного участка его разрешенного использования виду разрешенного использования, установленному классификатором, в материалах дела отсутствует.

Следует из Закона № 218-ФЗ, что государственный кадастровый учет земельного участка представляет собой процедуру внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о нем, подтверждающих существование такого участка с определенными характеристиками (пункт 7 статьи 1). Обладатели подлежащих государственной регистрации прав на земельные участки отнесены к участникам отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета (статья 4). Сведения о видах разрешенного использования земельного участка в составе дополнительных сведений о нем, которые изменяются на основании решений (актов) уполномоченных органов, вносятся в кадастр недвижимости (пункт 3, подпункт 4 пункта 5 статьи 8). Перечень всех видов разрешенного использования земельных участков, установленных градостроительным регламентом, вносится в реестр границ (подпункт 9 пункта 1 статьи 10). Дополнительные сведения о земельном участке вносятся в Единый государственный реестр недвижимости либо в порядке межведомственного информационного взаимодействия, либо в уведомительном порядке (пункты 2, 3 статьи 13). Одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета является наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе (подпункт 9 пункта 2 статьи 14). Законодатель не включил в перечень случаев осуществления государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав изменение дополнительных сведений о земельном участке (пункт 5 статьи 14), но предусмотрел возможность установления федеральным законом иного лица, по заявлению которого осуществляется такой кадастровый учет (подпункт 6 пункта 2 статьи 15). Органы государственной власти и местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав сведения о принятом решении об изменении разрешенного использования земельного участка для их внесения в Единый государственный реестр недвижимости (подпункт 2 пункта 1 статьи 32). Если эти сведения не внесены в Единый государственный реестр недвижимости в установленный срок, заинтересованное лицо вправе подать заявление об их внесении (пункт 1 статьи 33), а орган регистрации прав должен самостоятельно запросить их в органах государственной власти или местного самоуправления (пункт 2 статьи 33). Отказ во внесении в Единый государственный реестр недвижимости названных сведений в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица возможен только в случае поступления уведомления об отсутствии необходимых документов (сведений) (пункт 4 статьи 33).

  Поскольку министерство не принимало решения об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка виду разрешенного использования, установленному классификатором, не направляло его в порядке межведомственного информационного взаимодействия в управление Росреестра, изменение в Едином государственном реестре недвижимости сведений о разрешенном использовании земельного участка произведено регистрирующим органом без запроса соответствующего решения собственника участка по заявлению арендатора, установленный действующим законодательством порядок изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о разрешенном использовании земельного участка нарушен. 

Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении требований министерства в связи с отсутствием доказательств нарушения прав заявителя, не приняли во внимание следующее.

В настоящий момент по заявлению арендатора с нарушением установленной процедуры в ЕГРН внесены следующие сведения о видах разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0030912:2: амбулаторно-поликлиническое обслуживание (поликлиники, фельдшерские пункты здравоохранения, центры матери и ребенка, диагностические центры, молочные кухни, станции донорства крови, клинические лаборатории); обслуживание автотранспорта (постоянные или временные гаражи с несколькими стояночными местами, стоянки (парковки), гаражи, в том числе многоярусные); многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (многоквартирный жилой дом, объекты обслуживания жилой застройки во строенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома) (т. 1,                 л. д. 8)

Указывая, что арендатор преследовал цель привести вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с фактическим видом использования расположенного на нем объекта недвижимости, суды не установили вид использования здания на момент обращения, а также не определили, какой вид разрешенного использования участка (из трех внесенных в ЕГРН) соответствует виду фактического использования здания.   

С учетом изложенного вывод судов о том, что соблюдение лицами, участвующими в деле, установленных действующим законодательством процедур приведения разрешенного использования земельного участка в соответствие одному из видов разрешенного использования, установленному классификатором, и кадастрового учета измененных дополнительных сведений об участке должно было привести к существующему в настоящий момент положению, не основан на представленных в дело доказательствах.

Вывод судов о том, что восстановление записи о прежнем виде разрешенного использования земельного участка невозможно, ошибочен, поскольку сделан без учета положений пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса. Обстоятельства, исключающие возможность использования участка в соответствии с видом разрешенного использования, приведенным в договоре аренды, суды не установили.  

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 39.6, пункта 7 статьи 39.11 Земельного кодекса предоставление в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях строительства зданий, сооружений осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом. 

Указание в ЕГРН в качестве вида разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка» может свидетельствовать о том, что обращение арендатора с заявлением в регистрирующий орган по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков в целях строительства. Соответствующие доводы министерства суды надлежащим образом не проверили, необходимость внесения в ЕГРН такого вида разрешенного использования участка не установили.  

При таких обстоятельствах решение от 29.10.2019 и апелляционное постановление от 23.01.2020 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела – установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, части 1 – 3                      статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области (пункт 3              части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить указанные недостатки, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, с достаточной полнотой установить существенные для его рассмотрения обстоятельства, дать исчерпывающую правовую оценку всем доводам участников спора, в том числе доводам министерства о том, что в результате незаконных действий управления Росреестра нарушаются права собственника участка, устраняется необходимость соблюдения публичного порядка предоставления земельных участков для строительства, после чего разрешить дело с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 данного Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 ( 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.10.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2020 по делу                               № А53-22977/2019 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий							      Н.С. Мазурова

Судьи										      В.А. Анциферов

										      Е.Г. Соловьев