﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-52675/2019

г. Краснодар

16 августа 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2021 года

Постановление в полном объеме изготовлено 16 августа 2021 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  Калуцких Р.Г., судей Анциферова В.А., Мещерина А.И., при участии от заявителя – акционерного общества «Агротранс» – Блинова Е.Е. (доверенность от 12.09.2019), от заинтересованного лица – Департамента имущественных отношений Краснодарского края – Сергиенко И.Г. (доверенность от 13.01.2021), в отсутствие третьих лиц: Кубанского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов, муниципального образования Белореченский район, индивидуального предпринимателя Иванова Юрия Александровича, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Агротранс» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.01.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2021 по делу № А32-52675/2019,

                                                  УСТАНОВИЛ:

АО «Агротранс» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) со следующими требованиями:

– признать незаконным отказ департамента от 14.08.2019 № 52-32563/19-33-21 о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101894:62.

– обязать департамент в течение 10 дней с даты вступления в силу решения арбитражного суда заключить с обществом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101894:62 общей площадью 30 835 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Белореченский р-н, г. Белореченск, ул. Аэродромная, д. 14 категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – для размещения производственной базы.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Кубанское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов (далее – управление), муниципальное образование Белореченский район (далее – муниципальное образование), индивидуальный предприниматель Иванов Юрий Александрович (далее – предприниматель).

Решением от 21.01.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 07.04.2021, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов жалобы общество указало, что суды не оценили заключение управления архитектуры и градостроительства администрации Белореченского района от 08.02.2017, а также заключение судебной экспертизы по настоящему делу о соответствии испрашиваемой площади участка для эксплуатации расположенных на нем объектов, принадлежащих обществу. Судами не учтены выводы эксперта о том, что водный объект не пересекает спорный земельный участок и не дана оценка тому, что асфальтобетонный завод не является объектом капитального строительства.

В отзыве департамент указал на несостоятельность доводов жалобы.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил судебные акты нижестоящих судов отменить.

Представитель департамента возражал против доводов жалобы, просил решение и постановление оставить без изменения.

Третьи лица, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, кассационная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс).

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее, заслушав пояснения представителей общества и департамента, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и судами установлено, что на основании свидетельства о праве постоянного (бессрочного) пользования на землю от 15.10.1992 земельный участок площадью 7,14 га предоставлен транспортному предприятию «Транссельхозтехника» АО «Агротранс» на праве постоянного пользования.

Постановлением главы города Белореченска от 29.12.1998 № 2808 часть земельного участка общества была изъята.

Постановлением главы города Белореченска от 04.12.1998 № 2580 «О передаче в аренду земельных участков сроком на 49 лет ранее находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании у предприятий негосударственной, немуниципальной формы собственности» земельный участок площадью 30 835 кв. м по ул. Аэродромной, д. 14 в городе Белореченске с разрешенным использованием «для размещения производственной базы» передан АО «Агротранс».

На основании названного постановления администрация города Белореченска (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 15.04.1999 № А2-П-282.

В соответствии с дополнительным соглашением от 24.02.2015 договор аренды от 15.04.1999 № А2-П-282 считается договором аренды от 15.09.1999 № 3900004978. Земельный участок с кадастровым номером 23:39:1101894:62, расположенный по адресу: Краснодарский край, Белореченский р-н, г. Белореченск, ул. Аэродромная, 14, площадью 30 835 кв. м принадлежит на праве аренды обществу.

На земельном участке расположены следующие объекты, принадлежащие заявителю на праве собственности: склад з/ч, инв. № 11855, литера Д, общая площадь 126,2 кв. м; СТО, этажность 2, инв. № 11855, литера Е., общая площадь 3 894,7 кв. м; нежилое здание, общая площадь 15,5 кв. м, количество этажей 1; АЗС, общая площадь 39,3 кв. м, количество этажей 1; мойка, общая площадь 12 кв. м, количество этажей 1;  контрольно-пропускной пункт, общая площадь 6,4 кв. м, количество этажей 1; мощение, общая площадь 6981 кв. м.

Судами также установлено, что часть земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101894:62 площадью 5 002 кв. м передана обществом по договору субаренды от 01.10.2019 № 1 предпринимателю для размещения передвижного асфальтного завода ДС-158.

Общество обратилось в департамент с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101894:62 без поведения торгов как собственнику объектов недвижимости, расположенных на указанном участке.

В письме от 14.08.2019 № 52-32563/19-33-21 департамент отказал в предоставлении спорного участка в собственность по следующим основаниям. В границах участка расположены водные территории. В границах участка расположены объекты, в отношении которых отсутствует информация об отнесении их к объектам движимого или недвижимого имущества, также о наличии оформленных в установленном законодательством порядке прав на них. Площадь испрашиваемого обществом земельного участка значительно превышает общую площадь зданий, строений, расположенных на земельном участке и принадлежащих обществу на праве собственности.

Не согласившись с отказом департамента, общество обратилось в суд с заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанции, учитывая проведенную по делу судебную экспертизу, пришли к выводу о том, что заявитель не обосновал испрашиваемую площадь земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101894:62. Суды критически оценили выводы эксперта о том, что границы спорного участка не пересекают водный объект, поскольку они противоречат сведениям из публичной кадастровой карты, а также сведениям территориального планирования.

Оценив доводы кассационной жалобы, суд округа приходит к следующим выводам.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

На основании статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи (пункт 1). Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 этого Кодекса (подпункт 6 пункта 2).

Согласно положениям пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных с учетом необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 №935-О).

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу названных норм при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Последующее предоставление в аренду земельного участка без указания на переоформление права не отменяет правовые последствия, возникшие в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования в отношении исходных земельных участков.

Заявитель является собственником расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости.

Спорный земельный участок был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования. В настоящий момент общество владеет земельным участком на основании договора аренды земельного участка в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, к обществу перешло право пользования участком с учетом частичного изъятия в тех границах и в той площади, которая имелась, когда общество владело участком на праве постоянного (бессрочного) пользования. В этой связи, выводы судов о несоответствии испрошенной площади участка являются ошибочными.

Ссылаясь на наличие в границах спорного земельного участка водного объекта, суды не учли следующее.

Пунктом 4 статьи 1 Водного кодекса Российской Федерации (далее – Водный кодекс) определено, что водным объектом является природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима.

Согласно части 2 статьи 5 Водного кодекса к поверхностным водным объектам относятся: 1) моря или их отдельные части (проливы, заливы, в том числе бухты, лиманы и другие); 2) водотоки (реки, ручьи, каналы); 3) водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища); 4) болота; 5) природные выходы подземных вод (родники, гейзеры); 6) ледники, снежники.

То обстоятельство, что в государственном водном реестре не содержатся сведения об объекте, не исключает его из числа водных объектов, признаки которых приведены в пункте 4 статьи 1 Водного кодекса.

В зависимости от вида водного объекта определяется его береговая полоса, что следует из статьи 6 Водного кодекса.

Согласно части 1 статьи 8 Водного кодекса водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением случаев, установленных частью 2 данной статьи.

Пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами (часть 2 статьи 8 Водного кодекса).

Таким образом, исходя из совокупного толкования приведенных положений статей 1, 5, 8 Водного кодекса, в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, физических и юридических лиц могут находиться только водные объекты (состоящие из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии), обладающие признаками изолированности и обособленности от других поверхностных водных объектов, то есть не имеющие гидрологической связи с иными водными объектами.

Если водный объект не обособлен и не изолирован от других поверхностных водных объектов и имеет с ними гидрологическую связь, он относится к собственности Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, вопросы на предмет установления режима, физико-географических, морфометрических и других особенностей водного объекта перед экспертом не ставились.

В письменных пояснениях к экспертному заключению эксперт указал, что соответствующие вопросы перед ним не ставились, специальными познаниями в указанной части он не обладает. Однако установление указанных обстоятельств напрямую влияет на правильность разрешения спора, поскольку водные объекты могут быть искусственного происхождения, которые при этом могут находиться в частной собственности и иметь различную береговую полосу.

На основании изложенного суд кассационной инстанции находит выводы судов основанными на неполно исследованных доказательствах, без учета всех конкретных обстоятельств настоящего спора.

Поскольку для разрешения спора суду необходимо исследовать и оценить доказательства с целью установления всех обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему делу, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса такими полномочиями не наделен, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по данному делу подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса. 

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, установить характер и свойства водного объекта, граничащего со спорным земельным участком, исследовать имеющиеся в материалах дела (дополнительно представленные лицами, участвующими в деле) доказательства по правилам статьи 71 названного Кодекса, дать оценку их доводам (возражениям), разрешить спор при правильном применении норм материального и процессуального права.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 274, 286 – 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.01.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2021 по делу № А32-52675/2019 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий							Р.Г. Калуцких 

Судьи										В.А. Анциферов

									А.И. Мещерин