Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-4902/2024

г. Хабаровск

05 июня 2024 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 29 мая 2024 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Медведевой О.В.

при ведении протокола судебного заседания  секретарем Свириденко Д.А.,

рассмотрел в заседании суда дело по исковому заявлению акционерного общества «Инфис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, юридический адрес: 682641, 

<

...>)

к Администрации городского поселения «Город Амурск» Амурского муниципального района Хабаровского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, юридический адрес: 682644, 

<

...>)

о взыскании 42 785 руб. 21 коп. задолженности

Акционерное общество «Инфис» (далее – АО «Инфис») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к муниципальному образованию городского поселения «Город Амурск» в лице Администрации городского поселения «Город Амурск» Амурского муниципального района Хабаровского края (далее – Администрация) о взыскании 42 785,21 руб. задолженности за содержание общего имущества в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> за период с 01.01.2022 по 22.01.2023, с 01.07.2023 по 06.08.2023.

Истец, извещенный надлежащим образом, явку представителя в судебное заседание не обеспечил. Требования мотивированы их ненадлежащим исполнением ответчиком, как собственником расположенного в МКД нежилого помещения №0(9-18), обязательств по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества МКД, коммунальных услуг, потребляемых при использовании и содержании общего имущества МКД.

Ответчик о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом, явку представителя не обеспечил, в возражениях ссылается на необоснованность требований истца к Администрации, надлежащими ответчиками являются ООО «Строительно-монтажная компания – 27», ИП ФИО1, ИП ФИО2, у которых помещение находилось в пользовании на основании договоров аренды, в соответствии с обязательствами, возложенными на них условиями данных договоров.

В судебном заседании 21.05.2024 на основании статьи 163 АПК РФ судом объявлен перерыв до 29.05.2024, о чем стороны извещены публично, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Арбитражного суда Хабаровского края в сети Интернет.

Спор рассмотрен судом в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

В соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений МКД от 04.11.2021, на основании договора управления от 01.10.2021 №М-2/21 АО «Инфис» является управляющей организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом по адресу 

<

...>.

Согласно выписке из ЕГРН от 08.11.2022 №99/2022504534953, нежилое помещение 0(9-18), площадью 118,1кв.м,  расположенное в цокольном этаже МКД, с 23.03.2012 является собственностью городского поселения «Город Амурск» Амурского муниципального района Хабаровского края.

В соответствии с пунктом 4.9 договора управления №М-2/21, если до 01 июля, размер платы за содержание и ремонт 1кв.м. общей площади занимаемого помещения не утверждено общим собранием собственников, то плата устанавливается согласно постановлению органа местного самоуправления без оформления дополнительного соглашения к договору управлению.

Собственниками помещений в МКД не принято решение об установлении размера платы за услуги Управляющей организации по управлению, за содержание и ремонт общего имущества МКД. В связи с чем, при начислении платежей АО «Инфис» использованы тарифы, установленные постановлением главы городского поселения «Город Амурск» Амурского муниципального района Хабаровского края №328 от 30.06.2021, постановлениями Комитета по ценам и тарифам Правительства Хабаровского края №41/1 от 18.12.2020, №38/3 от 14.12.2018, №36/53 от 05.12.2018, №36/55 от 05.12.2018, действующими в соответствующие периоды.

Наличие  задолженности  по  оплате  расходов  на  содержание  и ремонт общего имущества, коммунальных услуг явилось основанием направления АО «Инфис» в адрес Администрации претензий исх. №432 от 10.08.2023, №21/01-03 от 11.01.2024 с требованием об оплате оказанных услуг и предъявления настоящего иска в суд.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд руководствуется следующим.

В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ  и пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

В силу статьи 249 ГК РФ  каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в МКД, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

Исходя из вышеуказанных норм права, принимая во внимание, что собственником нежилого помещения является ответчик, что им не оспаривается, на нем, как собственнике помещения, лежит обязанность по осуществлению расходов по коммунальным услугам собственного помещения, а также содержанию общего имущества пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество.

Исходя из положений Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, платежи за содержание, ремонт, техническое обслуживание дома являются структурной  частью платы за содержание и ремонт занимаемых помещений в многоквартирном доме, плательщиками которой являются собственники помещений в многоквартирном доме (статья 154 ЖК РФ).

Техническое обслуживание - это комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов  и внутридомовых систем здания, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств, и целью технического обслуживания является нормальное функционирование здания и его устройств в течение установленного срока службы.

Текущий ремонт - это комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановление работоспособности) элементов оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей (Постановление Госстроя РФ от 27.09.03 года № 179 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации  жилого фонда»).

Данное определение текущего ремонта содержится и в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 19.08.2006.

Таким образом, услуги по техническому обслуживанию жилого дома, текущему ремонту,  оказываемые управляющей компанией, в смысле статьи 779 ГК РФ являются деятельностью, а не совершением определенных действий, и данная деятельность является платной. При этом плата вносится собственниками помещений не за выполнение конкретной работы, а за осуществление деятельности по поддержанию в исправном состоянии элементов и конструкций здания и обеспечению их функционирования в целом.

Поскольку результатом деятельности по техническому обслуживанию здания является поддержание здания и его элементов в исправном состоянии, доказательством неисполнения управляющей компанией ее обязательств по оказанию данной услуги является установление фактов технической неисправности здания, его элементов и инженерных систем.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается Администрацией осуществление управления, оказание АО «Инфис» услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества МКД в соответствии с договором от 01.10.2021 №М-2/21 и нарушение Администрацией обязательств по оплате оказанных услуг в полном объеме.

Судом отклонены доводы Администрации о том, что надлежащим ответчиком являются арендаторы помещения.

В силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон.

Действующее законодательство не содержит норм, обязывающих арендатора нести расходы по содержанию общего имущества.

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем вышеназванных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Управляющая организация (исполнитель коммунальных услуг, ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

В такой ситуации действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Данная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2015), утвержденном 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, (ответ на вопрос № 5), Определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.11.2016 № 303-ЭС16-15537.

Как установлено судом из материалов дела, спорное нежилое помещение находилось в пользовании (аренде) следующих лиц: в период с 21.09.2020 по 30.10.2022 – ООО «Строительно-монтажная компания - 27», с 02.11.2022 по 30.06.2023 – ИП ФИО1, с 01.07.2023 по настоящее время – ИП ФИО2 на основании договоров аренды №30 от 21.09.2020, №37 от 27.10.2022, №3 от 17.01.2023, №15 от 01.07.2023 соответственно, заключенных с Администрацией.

Кроме того, между АО «Инфис» и арендаторами помещения ИП ФИО1, ИП ФИО2 заключены договоры долевого участия в эксплуатационных расходах по содержанию общего имущества многоквартирного дома №21И005253 на период с 23.01.2023 по 30.06.2023, и №21И005630 на период действия с 07.08.2023 по 31.12.2024 соответственно.

В тоже время, в спорный период с 01.01.2022 по 22.01.2023, с 01.07.2023 по 06.08.2023 между арендаторами и АО «Инфис» отсутствовали прямые договоры об участии арендатора в расходах по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, между истцом и арендаторами отсутствовали обязательственные отношения, согласно которым обязанность по несению расходов по содержанию и ремонту имущества в многоквартирном доме возлагается на ООО «Строительно-монтажная компания - 27», ИП ФИО1, ИП ФИО2

Гражданский кодекс Российской Федерации и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у пользователя (арендатора) по внесению платы за содержание общего имущества, коммунальные услуги перед оказывающим их исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией.

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества установлена в отношениях с собственником, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Доказательств заключения управляющей организацией АО «Инфис» (исполнителем коммунальных услуг) и арендатором нежилого помещения соответствующего договора в спорный период в материалах дела отсутствуют. Договоры долевого участи в эксплуатационных расходах по содержанию общего имущества многоквартирного дома №21И005253 от 03.02.2023, №21И005630 от 06.12.2023, заключенные между АО «Инфис» и арендаторами, действовали в периоды (с 23.01.2023 по 30.06.2023, с 07.08.2023 по 31.12.2024), не заявленные в исковом заявлении.

В связи с вышеизложенным, Администрация является надлежащим ответчиком по настоящему спору.

Поскольку доказательств внесения оплаты за услуги содержание и текущий ремонт общего имущества МКД, коммунальные услуги (электроэнергия, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение), потребляемые при использовании и содержании общего имущества, Администрацией в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено, исковые требования АО «Инфис» о взыскании задолженности за период с 01.01.2022 по 22.01.2023, 01.07.2023 по 06.08.2023 в размере 42 785,21 руб. подлежат удовлетворению судом.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на ответчика. При этом, учитывается, что истцом при обращении в суд госпошлина оплачена в сумме 2 000 руб.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Администрации городского поселения «Город Амурск» Амурского муниципального района Хабаровского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу акционерного общества «Инфис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 47 785 руб. 21 коп. задолженности, расходы по государственной пошлине в размере 2 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                                                                      О.В. Медведева