Арбитражный суд Краснодарского края 

Именем  Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-16352/2020

г. Краснодар

19 августа 2020 г.

Резолютивная часть решения от 09 июля 2020 г.

Полный текст судебного акта изготовлен 19 августа 2020 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.  рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению  

администрации муниципального образования город Сочи, г. Сочи  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к открытому акционерному обществу «Санаторий «Южное взморье», г. Сочи (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка,

при участии:

от истца: ФИО1 – доверенность;

от ответчика: ФИО2 - доверенность,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Сочи, г. Сочи (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Санаторий «Южное взморье», г. Сочи (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 01.12.1998 г. №  4900000856 за период с 01.10.2019 г. по 31.12.2019 г. в размере 1 978 966 руб. 26 коп., пени в размере 221 155 руб. 90 коп.

Представитель истца в предварительном судебном заседании настаивал на исковых требованиях.

Представитель ответчика в предварительном судебном заседании возражал против иска, ссылаясь на произведенные обществом оплаты в соответствии с размером годовой арендной платы, установленной в договоре.

Суд, в порядке статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции. 

В судебном заседании от 06.07.2020 г. в порядке статьи 163 АПК РФ для проверки произведенной ответчиком оплаты долга за спорный период судом объявлялся перерыв до  09.07.2020 г. до 14-10 час. После перерыва судебное заседание продолжено в присутствии представителя ответчика.

Истец после перерыва не явился, по вопросу проверки оплат суду информацию не представил.

В судебном заседании 09.07.2020 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 17-00 час. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствии сторон, без ведения аудиозаписи.

При указанных обстоятельствах спор рассматривается по правилам статьи  156  АПК  РФ в отсутствие сторон по имеющимся материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела, установил следующее.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации города Сочи № 2/6 от 08.01.1998 г. между ОАО «Санаторий «Южное взморье» и Комитетом по управлению имуществом г. Сочи заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 16.04.1998 г. № 856 (далее - договор аренды).

27.03.2015 г. сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды – «дополнительное соглашение к договору от 01.12.1998 г. № 4900000856».

Договор аренды от 16.04.1998 г. и дополнительное соглашение от 27.03.2015 г. зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, о чем в ЕГРН сделана запись №23:49:0402024:21-23/050/2017-2 от 13.02.2017 г.

Согласно п. 1.1 договора аренды арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 110 300 кв. м, занимаемый зданиями и сооружениями санатория по ул. Калинина, 1 в Адлерском районе.

В дополнительном соглашении от 27.03.2015 г. стороны установили, что с  01.01.2015 г. сумма арендной платы по договору аренды составляет  10 006 937  руб.  17  коп. в год (таблица № 1). В дальнейшем арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, без согласования с арендатором (п. 2).

В 2018 году администрацией в одностороннем порядке был изменен порядок расчета арендной платы, арендная плата была установлена на основании отчета «Об определении величины годовой арендной платы» от 09.02.2018 г. № 3-П/03.

Письмом от 25.11.2019 г. № 28150/02-05-16 департамент имущественных отношений администрации города Сочи уведомил ответчика о наличии задолженности по арендной плате в размере 1 978 966 руб. 26 коп. и пени в размере 348 855 руб. 43 коп. Невыполнение ответчиком требований об уплате данной задолженности явилось основанием для обращения истца в суд.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.05.2020 г. истцу предложено обосновать правомерность начисления арендной платы в соответствии с отчетом «Об определении величины годовой арендной платы на земельный участок» от  09.02.2018 г. № 3-П/03 и представить подписанное обеими сторонами соглашение об изменении методики расчета арендной платы.

Однако каких-либо объяснений по данному вопросу, а также соглашения об изменении методики расчета арендной платы истцом не представлено.

При принятии решение суд руководствовался следующим.

В соответствии со ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно п. 3 ст.65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу п. 5 ст. 65 ЗК РФ, с учетом положений ст.424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы. 

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции, действующей до 1 марта 2015 года, пункт 3 статьи  39.7 Земельного кодекса в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункты 16, 19 постановления Пленума ВАС РФ от  17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). 

При этом в пункте 16 постановления Пленума № 73 содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Спорный Договор аренды заключен до введения в действие Земельного кодекса.

Федеральный закон от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не распространил действие статьи 65 (в настоящее время - статьи 39.7) Земельного кодекса на правоотношения, возникшие до его вступления в силу. Возможность применения регулируемой арендной платы к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, обусловлена датой их заключения (до либо после введения в действие Земельного кодекса), а также наличием условий, перечисленных в абзаце 5 пункта 16 постановления Пленума № 73.

В нем указано, что регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений доказательства, истолковав условия договора аренды (пункт 2.4) с учетом содержания дополнительного соглашения от 27.03.2015 г. по правилам статьи 431 ГК РФ, суд приходит к выводу, что к спорному договору аренды не применяются положения ЗК РФ о нормативном регулировании арендной платы.

Данный договор не содержит указание на наличие у арендодателя права изменять размер арендной платы в одностороннем порядке (за исключением случаев изменения исходных базовых ставок). Из условий договора (с учетом дополнительного соглашения к нему) не следует право арендодателя на одностороннее изменение способа определения размера арендной платы путем изменения методики ее расчета. В данном случае изменение методики расчета арендной платы возможно только в случае заключения сторонами соответствующего соглашения. 

Однако соглашения об изменении порядка расчета арендной платы сторонами арендных отношений подписано не было. Доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.

Одностороннее изменение истцом методики исчисления арендной платы (на основании отчета «Об определении величины годовой арендной платы» от  09.02.2018 г. № 3-П/03) при отсутствии подписанного ответчиком нового дополнительного соглашения к договору аренды, меняющего методику расчета арендной платы, является неправомерным.

Данный вывод подтверждается правоприменительной практикой, например,  постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от  26.06.2018 г. № Ф08-3612/2018 г. по делу № А32-44823/2016, постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.02.2019 г. № Ф08-10571/2018 по делу № А32-4333/2018.

Кроме того, ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей по спорному договору аренды являлось предметом рассмотрения в рамках дела № А32-23417/2019.

Арбитражный суд Краснодарского края в решении от 27.12.2019 г. по делу № А32-23417/2019, определив применимую в спорном правоотношении методику расчета  арендной платы, установленную дополнительным соглашением от  27.03.2015 г.,  установил размер годовой арендной платы, подлежавший оплате за  2019  год – 12 011 404 руб. 38 коп. (с учетом установленного на 2019 год коэффициента инфляции 1,043).

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.11.2012 г. № 2013/12, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдиция служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

На дату рассмотрения данного дела по существу, указанное решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2019 г. по делу № А32-23417/2019 вступило в законную силу, следовательно, имеет преюдициальное значение при разрешении настоящего спора.

Данным решением установлен факт полной оплаты арендной платы по спорному договору аренды за первое полугодие 2019 года.

При этом факт полной оплаты арендной платы по договору аренды за второе полугодие 2019 года, включающее в себя спорный период по настоящему спору (с 01.10.2019 г. по 31.12.2019 г.), в размере 6 005 702 руб. 19 коп. подтверждается соответствующими платежными поручениями, представленными ответчиком в материалы дела: № 22139 от 09.09.2019 г.,  № 22141 от 08.11.2019 г., № 1674 от 19.03.2020 г.

Данные обстоятельства не оспариваются истцом. Более того, факт произведенных ответчиком в 2019 году оплат по договору аренды на общую сумму  11 879 683 руб.  31 коп. фактически подтверждается истцом в расчете пени, представленном в приложении к исковому заявлению.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что задолженность ответчика по договору аренды по оплате арендных платежей за период с 01.10.2019 г. по  31.12.2019 г. отсутствует.

Кроме того, истцом заявлены требования о взыскании пени в размере  221 155  руб.  90  коп.

Учитывая несвоевременное внесение арендной платы, допущенное ответчиком, он обязан уплатить истцу неустойку (пени) за просрочку исполнения данного обязательства.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2.3 договора аренды арендная плата вносится арендатором за третий квартал – в размере 1/4 годовой суммы не позднее 15 октября, за четвертый квартал – в размере 1/4 годовой суммы не позднее 15 ноября.

Согласие с указанным порядком внесения платы за использование земельного участка было выражено сторонами при подписании Договора аренды от 16.04.1998г. Сведений об изменении порядка внесения арендных платежей (статья 432 ГК РФ) в материалах дела не имеется, и на данные обстоятельства стороны не ссылаются. Следовательно, учитывая периодичность платежей, предусмотренную договором аренды, за указанный истцом период, расчет пени следует производить с учетом содержания пункта 2.3 договора аренды.

В соответствии с пунктом 5.3 договора аренды в случае нарушений сроков внесения арендной платы, установленных пунктом 2.3 договора, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,05% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца пени в размере 221 155  руб.  90  коп. начислены без учета установленного решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2019 г. по делу № А32-23417/2019 размера годовой арендной платы - 12 011 404 руб. 38 коп. В связи с чем, заявленная сумма пени значительно завышена.

Проверив контррасчет ответчика суд признал его верным. 

Согласно контррасчету пени за нарушение сроков внесения арендной платы по состоянию на 19.03.2020 г. (дату погашения задолженности за 2019 год платежным поручением № 1674 от 19.03.2020 г. на сумму 131 721 руб. 07 коп.) составили по договору аренды 9 022 руб. 89 коп.

При этом, учитывая представленные ответчиком доказательства, подтверждающие оплату пени в полном объеме (платежное поручение № 4346 от 08.07.2020 г. на сумму  9  022 руб. 89 коп.), суд приходит к выводу о том, что задолженность ответчика по договору аренды перед истцом отсутствует.

Истцом доказательств обратного суду не представлено.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований о взыскании пени также надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 65, 70, 110, 137, 156, 163, 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции.

В удовлетворении исковых требований – отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение.

Судья                                                                                                     О.В. Кирий