ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-24185/2020

г. Саратов

26 апреля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2021 года

Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2021 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Дубровиной О.А., Котляровой А.Ф., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альбит» на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 декабря 2020 года по делу № А12-24185/2020

по исковому заявлению департамента муниципального имущества администрации Волгограда (400066, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Альбит» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в соответствии со статьей 186 АПК РФ,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области к обществу с ограниченной ответственностью «Альбит» (далее - ответчик) с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка  №10019 от 20.07.2016  за период с 01.08.2019 по 30.06.2020 в размере 1 350 730 руб. 66 коп., неустойки за период с 01.08.2019 по 30.06.2020 в размере 660 063 руб. 54 коп., а всего 2 010 794 руб. 20 коп. 

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 28 декабря 2020 года по делу № А12-24185/2020 исковые требования удовлетворены.

С общества с ограниченной ответственностью «Альбит» в пользу  Департамента муниципального имущества администрации Волгограда взыскана задолженность по договору аренды земельного участка  №10019 от 20.07.2016  за период с 01.08.2019 по 30.06.2020 в размере 1 350 730 руб. 66 коп., неустойка за период с 01.08.2019 по 30.06.2020 в размере 660 063 руб. 54 коп., а всего 2 010 794 руб. 20 коп. 

С общества с ограниченной ответственностью «Альбит» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере   33 054 руб.

Общество с ограниченной ответственностью «Альбит» обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит состоявшийся по делу судебный акт отменить по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу не поступил. 

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Между администрацией Волгограда (арендодатель) и союзом организации профсоюзов «Волгоградский областной совет профессиональных союзов» (арендатор) заключен договор аренды от 20.07.2016 № 10019 земельного участка, из земель населенных пунктов, площадью 7411,8 кв. м, с кадастровым номером 34:34:040018:13, с разрешенным использованием: эксплуатация гребной базы, расположенного по адресу: г. Волгоград, проспект имени В.И. Ленина, 76А сроком до 01.01.2022 (л.д. 22-29).

На момент подачи иска полномочия переданы Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда.

В соответствии с пунктом 2.6. договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10 числа текущего месяца.

Пунктом 2.7. договора предусмотрено, что за неполный месяц арендная плата исчисляется из расчета 1/30 части месячной арендной платы за каждый день пользования участком.

На основании пункта 2.13. в случае невнесения либо несвоевременного внесения арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.

Размер арендной платы по договору является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для ее расчета, а также изменения порядка (способа) ее расчета, в результате принятия органами государственной власти РФ, Волгоградской области, органами местного самоуправления г. Волгограда, соответствующих нормативно-правовых актом (пункт 2.11 договора).

Впоследствии между союзом организации профсоюзов «Волгоградский областной совет профессиональных союзов» (продавец) и ООО «Альбит» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 15.06.2017 № 9ОС, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить недвижимое имущество – гребную базу, назначение: здравоохранение, физическая культура, социальное обеспечение, расположенную по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 34:34:040003:28, общая площадь 503, 5 кв. м.

С 23.06.2017 ООО «Альбит» является собственником объекта недвижимости – гребной базы, находящейся на спорном земельном участке, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 38).

ООО «Альбит» обращалось в Департамент земельных ресурсов с заявлением от 07.07.2017 № 14249 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 34:34:0400018:13 площадью 7411,8 кв. м в аренду без проведения торгов сроком на 49 лет.

Распоряжением Департамента муниципального имущества от 04.08.2017 № 1384р отказано ООО «Альбит» в предоставлении в аренду без проведения торгов испрашиваемого земельного участка в связи с тем, что границы земельного участка с кадастровым номером 34:34:040018:13 пересекают границы земельного участка, с кадастровым номером 34:34:040018:182 и подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также в связи с тем, что имеется утвержденный постановлением администрации Волгоградской области от 22.05.2017 № 235-п проект планировки территории и проект межевания территории для размещения объекта «Строительство 0-й продольной магистрали (рокадной дороги), с примыканием автомобильных дорог по ул.им. ФИО2 в Ворошиловском районе и ул. Химической в Центральном районе Волгограда», в соответствии с которым земельный участок, с кадастровым номером 34:34:040018:13, площадью 5040 кв. м., расположен в границах объекта общественно-делового назначения (гребная база), площадью 748 кв. м. в границах улично-дорожной сети, земельный участок под временное занятие на период строительства и ввода в эксплуатацию с последующим аннулированием; площадью 1624 кв. м. в границах улично-дорожной сети, земельный участок, подлежащий изъятию для строительств и ввода в эксплуатацию, а также в связи с тем, что с заявлением обратилось лицо, не уполномоченное на строительство объектов, предусмотренных проектом планировки территории.

В части площади данного земельного участка 23.10.2017 внесены изменения в Государственный реестр недвижимости.

Согласно разъяснениям филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области», изложенным в письме от 12.10.2018 № НБ5845/2018, земельные участки с кадастровыми номерами 34:34:040018:182, 34:34:040018:193, поставлены на кадастровый учет в соответствии с заявлениями о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости от 03.08.2017 № 34-0-1-88/3101/2017- 603.

По состоянию на 12.10.2018 площадь спорного земельного участка составляет 5430 кв. м, что подтверждается также выпиской из ЕГРН.

Уменьшение площади преобразуемого земельного участка с кадастровым номером 34:34:040018:13 произошло в результате регистрации права на образованные из него путем выдела земельных участков (пункт 4 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистраций недвижимости»).

Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Волгоградской области по делам А12-18518/2018, А12-42760/2018, А12-42709/2019  удовлетворены требования арендодателя о взыскании с ООО «Альбит» задолженности по договору аренды земельного участка от 20.07.2016 № 10019 за предыдущие периоды до 31.07.2019.

Департамент направил в адрес общества претензию от 28.05.2020 №10511-ОАОПЗ с требованием оплатить задолженность по договору аренды и неустойку (л.д. 17-20).

Письмом от 16.05.2019 N 10444-ОА Департамент сообщил ООО «Альбит» об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка, одновременно предложил считать расторгнутым договор аренды с 14.02.2019 (л.д. 121).

В последующем Департамент направил в адрес ООО «Альбит» подписанное арендодателем соглашение о расторжении договора аренды земельного участка и акт приема-передачи земельного участка.

Согласно представленному расчету Департамента в результате ненадлежащего исполнения обязательств по договору аренды, у общества образовалась задолженность за период с 01.08.2019 по 30.06.2020 в размере 1 350 730 руб. 66 коп., неустойка за период с 01.08.2019 по 30.06.2020 в размере 660 063 руб. 54 коп.

Оставление ООО «Альбит» требований Департамента без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 329, 330, 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), установив отсутствие доказательств возврата спорного участка арендодателю, удовлетворили заявленные требования в полном объеме.

Не соглашаясь с вынесенным судебным актом, ООО «Альбит» в апелляционной жалобе указывает на то, что в материалах дела имеется копия Акта приема-передачи земельного участка от 21 мая 2019 года, подписанного между Департаментом в лице руководителя ФИО3 и обществом «Альбит» в лице директора ФИО4

Суд необоснованно применил ст.617 ГК РФ, поскольку право собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:34:040018:13 к ООО «Альбит» не переходило, а объект недвижимости - гребная база, расположенная по адресу: 

<

...> - объектом аренды не являлся.

Распоряжением департамента муниципального имущества администрации Волгограда №1384р от 04 августа 2017 года Обществу отказано в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым №34:34:040018:13, учетным №4-73-7 площадью 7411,8 кв. м. из земель населенных пунктов для объектов общественно-делового назначения по адресу: г. Волгоград, Центральный район, проспект им. В.И.Ленина, 76а.

Апеллянт полагает, что своими конклюдентными действиями по отказу в предоставлении Обществу земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, Департамент муниципального имущества администрации Волгограда фактически признал невозможность предоставления указанного участка в аренду (использования его по назначению в установленных границах) и отказался от заключенного с Союзом организаций профсоюзов «Волгоградский областной Совет профессиональных союзов» договора аренды земельного участка.

Обстоятельства разрушения гребной базы подтверждаются материалами дела, в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению у истца отсутствуют основания для предъявления требований о взыскании задолженности по арендной плате.

Судом не дана оценка акту осмотра земельного участка от 14.02.2019, согласно которому земельный участок не имеет ограждения, свободен от строений. 

Кроме того, судом не учтено, что у ООО «Альбит» отсутствуют документальные основания, перечисленные в ч.2 ст. 14 Федерального закона №218-ФЗ, необходимые для осуществления регистрации прекращения права собственности на объект недвижимости - гребную базу, расположенную на спорном земельном участке.

Проверив в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам и, исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

На основании ч.1 ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом  устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом размере. 

При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. (Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Условиями договора согласовано, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем  в одностороннем порядке, в случаях, указанных в п.2.11  договора.

Период взыскания задолженности по арендной плате по настоящему иску составляет с 01.08.2019 по 30.06.2020.

Размер арендной платы определяется в соответствии с постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов», приказом комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 05.02.2019 № 4н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2019 год», постановлением администрации Волгограда от 11.06.2019 N 652 «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в административных границах городского округа город-герой Волгоград».

За период с 01.08.2019 по 12.06.2019 расчет арендной платы произведен по формуле А = С x Кмд х Кказ,

где: А - величина арендной платы;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности - 16 561 946,89 руб. (согласно выкопировке из отчета № 73_7зу об оценке земельного участка рыночная стоимость земельного участка площадью 7411,8 кв.м, равна 22 606 600 руб., тогда для земельного участка площадью 5430 кв.м, рыночная стоимость будет рассчитана следующим образом (22606600/7411,8)*5430);

Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка - 0,0859 (в соответствии с Приказом комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 05.02.2019 № 4-н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельных участков на 2019 год»);

Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости для данной категории арендатора не установлен, в связи с чем, принят равным 1.

и составляет 1 422 671,24 руб.= 16561946,89*0,0859*1.

С 13.06.2019 истец применяет в расчетах постановление Администрации Волгограда №652 от 11.06.2019, которым установлено значение коэффициента Кказ равным единице.

Суд полагает указанное Постановление  подлежит применению, поскольку, в данном случае утверждены  значения коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в административных границах городского округа город-герой Волгоград. Спорный  земельный участок расположен в границах городского округа город-герой Волгоград, данные о правообладателе отсутствуют.

Указанное Постановление опубликовано в издании «Городские вести. ФИО5 - Сталинград - Волгоград», N 64, 13.06.2019. Следовательно,  в спорный период с 13.06.2019 подлежало применению.

С 15.02.2020 года размер арендной платы определяется в соответствии с указанными выше нормативными правовыми актами и приказом комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 04.02.2020 N 4н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка, применяемого для расчета арендной платы за земельные участки» и составляет:

16 561 946,89*0,0802*1 = 1 686 900,54 рублей.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. При указанных обстоятельствах заявленное истцом требование о взыскании задолженности, является правомерным и подлежит удовлетворению.

Доказательств, опровергающих представленные истцом доказательства, контррасчет ответчиком суду не представлены.

При таких обстоятельствах, суд правомерно пришел к выводу о наличии у ответчика задолженности по оплате арендных платежей за период с 01.08.2019 по 30.06.2020 в размере 1 350 730 руб. 66 коп., при этом последний обязан выплатить неустойку за просрочку платежа за период с 01.08.2019 по 30.06.2020 в размере 660 063 руб. 54 коп.

Правильность установленного размера задолженности за период с 01.08.2019 по 30.06.2020 сторонами не оспаривается, что свидетельствует о наличии правовой определенности в спорных правоотношениях.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ООО «Альбит» указало, что объект недвижимости уничтожен третьими лицами, путем использования спецтехники и поджога, в связи с  чем, нет оснований оплачивать арендные платежи за земельный участок, а также то,  что договор аренды расторгнут  и земельный участок возвращен арендодателю.  

Между тем, доводы ответчика являются несостоятельными и подлежат отклонению на основании следующего.

Согласно выписке из ЕГРН за ответчиком зарегистрировано право собственности на  объект недвижимости – сооружение, площадью 503,5 кв.м., расположенный на земельном участке по адресу: 

<

...>.

Данный объект недвижимости  ответчик приобрел по договору купли-продажи №9ОС от 15.06.2017 у предыдущего арендатора земельного участка - союз организации профсоюзов «Волгоградский областной совет профессиональных союзов».

07.07.2017 ответчик обратился  в департамент земельных ресурсов администрации Волгограда с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка, площадью  7411,8 кв.м., для использования под объектом общественно-делового значения (гребной базы).

Распоряжением №1384 р от 04.08.2017  ответчику  отказано в предоставлении земельного участка в аренду, без поведения торгов, в связи с тем, что  границы земельного участка с кадастровым номером  №34:34:040018:13 пересекают границы земельного участка, с кадастровым номером 34634:040018:182 и подлежат уточнению  в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также в связи с тем, что имеется утвержденный постановлением администрации Волгоградской области от 22.05.2017 №235-п проект планировки территории и проект межевания территории для размещения объекта «Строительство 0-й продольной магистрали (рокадной дороги), с примыканием автомобильных дорог по ул.им.ФИО2 в Ворошиловском районе и ул.Химической в Центральном районе Волгограда», в соответствии с которым земельный участок, с кадастровым номером 34:34:040018:13 расположен, площадью 5040 кв.м. к границах объекта общественно-делового назначения (гребная база), площадью 748 кв.м. в границах улично-дорожной сети, земельный участок  под временное занятие  на период строительства и ввода в эксплуатацию с последующим аннулированием; площадью 1624 кв.м. в границах улично-дорожной сети, земельный участок подлежащий изъятию  для строительств и ввода в эксплуатацию, и с заявлением обратилось  не уполномоченное на строительство лицо.

Распоряжение не обжаловано и не отменено в установленном законом  порядке.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ является гибель или уничтожение этого имущества. Из системного толкования приведенных положений законодательства следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем, как следует из материалов дела, достаточных доказательств утраты спорного объекта, либо подтверждающие факт его разрушения до степени, не совместимой с возможностью реконструкции и восстановления, ответчиком не представлены. С заявлением о погашении записи в росреестре ответчик также не обращался.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Доказательств того, что земельный участок не использовался по назначению, а также что он не использовался именно в связи с противоправными  действиями Арендодателя, ответчиком в материалы дела не представлено.

Также условиями договора предусмотрено, что неиспользование арендуемого земельного участка  не освобождает арендатора от внесения арендной платы в порядке и сроки,  установленные договором (п.2.12 договора). 

Кроме того, в ходе рассмотрения дела А12-42709/2019, были рассмотрены доводы ответчика о расторжении спорного договора аренды и возврате земельного участка.

Определением Верховного Суда РФ от 02.12.2020 N 306-ЭС20-18521 отказано в передаче дела N А12-42709/2019 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления.

Так, судебным актом по делу А12-42709/2019, вступившим в законную силу, установлено, что по результатам осмотра земельного участка составлен акт от 14.02.2019 N 4/23-19-МЗК, в котором зафиксировано отсутствие ограждения и строений на земельном участке с кадастровым номером 34:34:040018:13 (л.д. 67).

Вместе с тем, реализуя свое право ООО «Альбит» обратилось с заявлением от 19.04.2019 N 1165 в администрацию по вопросу изменения вида разрешенного использования участка, письмом от 16.05.2019 N 10444/-ОА Департамент отказал в изменении вида разрешенного использования и предложил расторгнуть договор аренды, направив обществу соглашение о расторжении от 25.04.2019 и проект акта приема-передачи от 21.05.2019 (л.д. 121).

Факт получения указанных документов арендатором подтвержден реестром почтовых отправлений от 16.05.2019.

Между тем подписанные обществом соглашение о расторжении договора от 25.04.2019 и акт приема-передачи от 21.05.2019 не были направлены уполномоченному органу,  указанные документы были предоставлены последним в арбитражный суд, после того как суд первой инстанции завершил предварительное судебное заседание и назначил судебное заседание.

Таким образом, Департамент направил предложение о расторжении договора аренды и проект акта приема-передачи, не обладая информацией об их подписании обществом.

Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Данные положения применяются и при заключении договора аренды земельного участка. При этом отсутствие передаточного акта объекта аренды не свидетельствует о неисполнении обязательства по передаче имущества арендодателем арендатору, если арендатор фактически использует имущество или совершил действия, свидетельствующие о его принятии.

Согласно выписке из ЕГРН за ООО «Альбит» зарегистрировано право собственности на объект недвижимости - сооружение площадью 503,5 кв. м, расположенное на спорном земельном участке (л.д. 38).

Доказательств, подтверждающих о погашении записи о титуле общества в связи с уничтожением сооружения, в публичном реестре в материалах дела не имеется.

Поскольку на спорном участке имеются объекты недвижимости, принадлежащие обществу, последнее обязано вносить арендную плату за фактическое использование земельного участка, на котором оно расположено.

Доводы общества об отсутствии на участке строений, сооружений, о чем зафиксировано в акте от 14.02.2019 N 4/23-19-МЗК, как указал суд кассационной инстанции, не имеют правового значения для взыскания арендной платы за оспариваемый период.

Системные положения статей 622, 655 ГК РФ указывают на то, что акт приема-передачи, подписанный сторонами действительно презюмирует передачу (возврата) объекта аренды арендодателю, если не будет доказан факт его формального подписания участником арендных правоотношений.

Представитель общества в судебном заседании пояснил, что направленное Департаментом соглашение о расторжении от 21.05.2019 и акт приема-передачи от 21.05.2019, были подписаны арендатором, и вручены нарочно, также как и получены от департамента.

При таких обстоятельствах акт приема-передачи, подписанный обществом без совершения действий, обеспечивающих фактическую передачу объекта аренды арендодателю, носит формальный характер, кроме того, общество не обеспечило возврат акта приема-передачи, в адрес уполномоченного органа.

Из имеющихся в материалах дела доказательств следует, что направление проекта акта приема-передачи Департаментом было связано с предложением расторгнуть договор аренды в порядке пункта 1 статьи 450 ГК РФ.

Необходимо отметить, что не может являться основанием для освобождения общества от обязанности по внесению платы и сам факт отсутствия сооружения, а также демонтажа ограждения.

В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор 18 А12-42709/2019 практики разрешения споров, связанных с арендой», разъяснено, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, данное обязательство прекращается надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В пункте 13 указанного информационного письма также отмечено, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Применительно к обороту земельных участков освобождение его, в том числе, в результате гибели (уничтожения) сооружения, принадлежащего арендатору, не исключает обязанности последнего по внесению платы до момента прекращения договора и передачи (возврата) участка публичному собственнику.

Кроме того, после составления акта от 14.02.2019 общество обратилось с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка, признавая себя арендатором и пользователем участка при наличии существующей записи в ЕГРН о праве собственности на сооружение.

Совокупность всех существующих по делу обстоятельств свидетельствует о том, что акт приема-передачи от 21.05.2019 носил формальный характер, поскольку земельный участок не выбывал из владения арендатора и не принимался уполномоченным органом.

Решение, вынесенное в рамках дела А12-42709/2019, является преюдициальным для рассмотрения настоящего спора.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела.

Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

В рамках настоящего дела, ответчиком также не было предоставлено доказательств направления в Департамент соглашения о расторжении договора и акта прима - передачи земельного участка. Каких-либо иных действий по возврату земельного участка не совершалось.

При таких обстоятельствах, оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 309, 310, 606, 614 ГК РФ, 65 ЗК РФ, установив, что на основании заключенного договора ответчику был предоставлен земельный участок, при этом отсутствовали препятствия, позволяющие ему использовать объект по целевому назначению, при отсутствии доказательств возврата участка либо фактических (юридических) препятствий в пользовании, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании задолженности.

Согласно статье 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму – неустойку. При этом, по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с условиями договора (п. 2.13) в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1%, от суммы невнесенной арендной платы  за каждый день просрочки.

В связи с тем, что арендатором своевременно плата по договору аренды не вносилась, ему начислена неустойка, размер которой по расчету истца составил 660 063 руб. 54 коп. за период с 01.08.2019 по 30.06.2020.  

Расчет пени судом проверен, признан правильным.

При рассмотрении настоящего дела ответчик доказательства несоответствия неустойки последствиям нарушения обязательства не представил, в связи с чем, арбитражный суд не усмотрел оснований для применения статьи 333 ГК РФ и уменьшения неустойки.

Учитывая, что доказательства оплаты ответчиком не представлены, требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Судебная коллегия, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, приходит к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу,  что судом первой инстанции правильно определен круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу; правильно применен материальный закон, регулирующий спорные правоотношения; дана оценка всем имеющимся в материалах дела доказательствам с соблюдением требований части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 декабря 2020 года по делу № А12-24185/2020 подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью «Альбит» – без удовлетворения.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  суд апелляционной инстанции относит на проигравшую сторону - общество с ограниченной ответственностью «Альбит».

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 декабря 2020 года по делу № А12-24185/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий     М.Г. Цуцкова

Судьи:     О.А. Дубровина

 

 А.Ф. Котлярова