Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-21370/2019

г. Владивосток

18 марта 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 марта 2020 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ВЕКТОР-М»,

апелляционное производство № 05АП-751/2020

на решение от 19.12.2019 

судьи Е.А. Левченко

по делу № А51-21370/2019 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «ДАЛЬТОРГСЕРВИС» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «ВЕКТОР-М»                          (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 797 225,46 рублей, пени в размере 1 128526,63 рублей, 

о расторжении договора аренды от 11.04.2011,

при участии:

от истца: представитель ФИО2, по доверенности от 01.09.2018, сроком действия на 3 года,  диплом о высшем юридическом образовании №491311 от 15.06.1993, паспорт;

от ответчика: представитель ФИО3, по доверенности от08.11.2019,  сроком действия на 2 года, диплом о высшем юридическом образовании №4576 от 08.06.2000, паспорт.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Дальторгсервис» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Вектор-М» о взыскании 797 225 рублей 46 копеек основного долга по договору долгосрочной аренды нежилых помещений от 11.04.2011 за период с мая 2018 по 06.05.2019, 1 128 526 рублей 63 копейки пени за период с 11.06.2018 по 11.06.2019, о расторжении договора долгосрочной аренды нежилых помещений от 11.04.2011, заключенного между ООО «Дальторгсервис» и ООО «Вектор-М». 

Решением Арбитражного суда Приморского края от 19.12.2019 исковые требования удовлетворены, суд взыскал 797 225 рублей 46 копеек основного долга, 797 225 рублей 46 копеек пени, а также 38258 рублей расходов по уплате государственной пошлины, расторг договор долгосрочной аренды нежилых помещений от 11.04.2011г., заключенный между ООО «Дальторгсервис» и ООО «ВекторМ».

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «Вектор-М» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 19.12.2019 отменить. В жалобе апеллянта настаивает на отсутствие учета судом первой инстанции факта состоявшегося зачета арендной платы в счет произведенных неотделимых улучшений, возражает против выводов суда об отнесении ряда работ к текущему ремонту склада, также ссылается на неиспользование арендуемых помещений с марта 2018 года.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от ООО «Дальторгсервис» поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель ООО «Вектор-М» доводы жалобы поддержал, представитель истца по доводам жалобы возразил.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, ООО «Дальторгсервис» (арендодатель) и ООО «Вектор-М» (арендатор) заключен договор от 11.04.2011 долгосрочной аренды нежилых помещений № с 1 по 8 (включительно), а также № 11, общей площадью 293,4 кв.м, расположенных на 1 этаже двухэтажного здания склада промтовары (литер В) по адресу: 

<

...>, для осуществления деятельности, связанной с закупкой, хранением и поставками алкогольной продукции, сроком на 9 лет с 11.04.2011 по 10.04.2020 (пункты 1.1, 1.5 договора в редакции от 24.11.2011).

Размер арендной платы установлен в 78 073 рубля 99 копеек с учетом НДС, уплачиваемых ежемесячно до 10 числа текущего месяца (пункты 3.1, 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 31.12.2013).

Оплата потребленной арендодателем электроэнергии производится на основании выставленных арендодателем счетов, основанных на показаниях прибора индивидуального учета электроэнергии, установленного в арендованных жилых помещениях; оплата производится не позднее 5-ти дней со дня предоставления счетов (пункт 3.1, 3.3 договора).

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что арендатор в случае задержки любого из платежей в сроки, установленные договором, уплачивает пени в размере 0,5 % в день с просроченной суммы за каждый день просрочки при своевременном предоставлении счетов арендодателем.

Согласно пункта 5.2 договора, он может быть расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется предоставленными помещениями не по назначению, предусмотренному пунктом 1.1 договора; умышленно или не по осторожности существенно ухудшает состояние помещений; в течение 3-х месяцев не вносит арендную плату, предусмотренную пунктом 3.1 договора.

В соответствии с дополнительным соглашением к договору от 18.02.2019, площадь арендуемых помещений составила 86,4 кв.м, арендная плата – 26 006 рублей 40 копеек к месяц.

По акту приема-передачи от 18.02.2019 арендодателю возвращено помещение площадью 207 кв.м, по акту от 06.05.2019 – кабинеты №№ 1-8.

Договор аренды и соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

Истец 06.11.2018 направил в адрес ответчика претензию с требованием о погашении 474 499 рублей 13 копеек основного долга по договору, уплате пени в размере 246 321 рублей 61 копейки, указал, что в ином случае будет вынужден обратится в суд с требованием о расторжении договора, взыскании задолженности, на что ответчик в письме просил зачесть стоимость строительно-отделочных работ в счет погашения задолженности.

В претензии № 49 от 12.12.2018 истец повторно потребовал погашения задолженности. В гарантийном письме от 31.01.2019 представил график погашения 588 666 рублей 74 копеек задолженности, включая неустойку, в срок до 10.02.2020 года.

С указанным графиком истец не согласился и потребовал погашения задолженности, также изменить адреса ООО «Альянс-М», ООО «Содружество», на регистрацию которых по адресу арендуемых помещений истец согласия не давал (претензия от 01.03.2019).

В письме от 20.06.2019 № 137 ответчик уведомил истца о зачете стоимости произведенных неотделимых улучшений арендуемых помещений в счет арендных платежей, указав, что работы согласованы с арендодателем.

Поскольку ответчик задолженность не погасил, истец обратился в суд с настоящим иском.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит к следующему.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК об обязательствах.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Факт пользования ответчиком в спорный период переданным в аренду помещением подтверждается договором аренды, актом приема-передачи к данному договору.

Довод апеллянта о том, что он не пользовался спорным помещением с марта 2018 отклоняется, как не подтвержденный какими-либо доказательствами относительно невозможности его использования по целевому назначению, так и фактического более раннего освобождения склада арендатором. Довод о том, что учинение арендатору препятствий в использовании помещений признается истцом, прямо противоречит материалам дела.

 Ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил суду доказательств оплаты задолженности в размере 797 225 рублей 46 копеек по договору за период с мая 2018 по 06.05.2019, в связи с чем требования о взыскании основного долга правомерно удовлетворены в полном объеме.

Возражая против исковых требований, ответчик ссылался на выполнение им улучшений арендуемого имущества, в подтверждение чего им представлены договор на производство электромонтажных работ от 03.03.2011 на монтаж электрических сетей в нежилых помещениях по адресу: 

<

...> договор подряда № 1 от 15.03.2011 на производство текущего ремонта склада, договор подряда № 2 от 15.03.2011 на производство текущего ремонта фасада, территории; договор № 5 от 04.04.2011 на изготовление и монтаж систем вентиляции; договор № 3 от 25.04.2011 на устройство цементно-полиуретанового покрытия (трехкомпонентный полиуретан компауд ПОЛИПАН 108 Рапид), письмо ООО «Дальторгсервис» от 06.06.2011в адрес ответчика.

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Под неотделимыми улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

Апелляционным судом установлено, что работы, выполненные в рамках  договоры на производство электромонтажных работ от 03.03.2011, подряда № 1 от 15.03.2011 на производство текущего ремонта склада, подряда № 2 от 15.03.2011 на производство текущего ремонта фасада, территории, договора № 3 от 25.04.2011 на устройство цементно-полиуретанового покрытия (трехкомпонентный полиуретан компауд ПОЛИПАН 108 Рапид) носят характер именно текущих ремонтных работ, что прямо следует из поименованного содержания работ, в связи с чем расходы на их выполнение относятся на ответчика.

Таким образом, работы по указанным договорам не повлекли улучшения арендованного имущества в правовом значении пункта 2 статьи 623 ГК РФ, что является основанием для отказа в принятии отмеченных возражений.

В свою очередь, предметом договора № 5 от 04.04.2011 является изготовление и монтаж воздуховодов, поставка оборудования для вентиляции, поставка и монтаж кондиционеров. 

Поскольку в материалы дела не представлено доказательств существовании в арендуемых помещениях системы кондиционирования до выполнения работ по данному договору, у апелляционного суда не имеется оснований для признания работ по данному договору ремонтными, а не улучшением имущества. Вместе с тем, из предмета договора не усматривается неотделимый характер производимых улучшений и невозможность демонтажа установленных воздуховодов, кондиционеров и иного оборудования, что является самостоятельным основанием для отклонения позиции о необходимости учета их стоимости. 

Также апелляционным судом установлено, что договоры на производство электромонтажных работ от 03.03.2011, подряда № 1 от 15.03.2011 на производство текущего ремонта склада, подряда № 2 от 15.03.2011 на производство текущего ремонта фасада, территории; договор № 5 от 04.04.2011 на изготовление и монтаж систем вентиляции заключены ответчиком до заключения договора аренды нежилых помещений от 11.04.2011, на что также указывает апеллянт в жалобе. 

В свою очередь, при заключении договора от 11.04.2011 данные действия ответчика не получили отражения в условиях договора. 

Между тем действуя разумно и добросовестно, рассчитывающий на возмещение данных расходов ответчик при заключении договора должен был согласовать условия возмещения при согласовании существенных условий договора аренды. Напротив, отсутствие условий о компенсации арендатору расходов, связанных с ремонтом арендуемых помещений, понесенных до заключения договора аренды, свидетельствует об отсутствии у арендатора соответствующих претензий. 

Учитывая, что между сторонами до заключения договора аренды от 11.04.2011 длительное время (на протяжении 10 лет, что следует из представленного самим ответчиком письма № 43 от 06.06.2011, договора аренды от 01.11.2010) имели место арендные отношения, основанные на иных договорах, апелляционный суд приходит к выводу, что отсутствие условий о возмещении расходов на ремонтные работы в новом договоре аренды обусловлено выполнением арендатором обязанности по текущему ремонту арендуемых помещений (пункт 2.2.2 договора аренды от 01.11.2010, пункт 2 статьи 616 ГК РФ) для приведения помещений в надлежащее состояние перед перезаключением договора аренды.

Доказательств выполнения указанных работ в рамках договора от 11.04.2011 в дело не представлено. 

Таким образом, на момент заключения договора аренды, отношения между сторонами связанные с ранее произведенными ремонтными работами были урегулированы, в связи с чем ссылки на данные ремонтные работы по прошествии 8 лет, как на подлежащие оплате арендодателем улучшения арендованного имущества, в том числе в порядке зачета, после возникновения между сторонами спора, связанного с неисполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы, не свидетельствуют о добросовестности ответчика.

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 623 ГК РФ, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Каких-либо доказательств получения арендатором согласия на спорные работы именно как на улучшения арендуемого имущества, в материалы дела не представлено. Письмо № 43 от 06.06.2011 не содержит каких-либо указаний на волеизъявление арендодателя на осуществление спорных улучшений, в связи с чем ссылки апеллянта на него не принимаются.

Также позиция апеллянта о зачете соответствующих требований в силу факта направления соответствующего письма ответчика не может быть принята коллегией, поскольку ответчиком по существу заявлено о зачете требований с истекшим сроком давности (учитывая период осуществления соответствующих ремонтных работ), что не может влечь за собой эффекта прекращения требований, отмеченных к зачету, применительно к абзацу 5 статьи 411 ГК РФ. 

В части требования о взыскании неустойки, коллегией установлено, что представленный расчет суммы и периода взыскания соответствует условиям договора аренды, требованиям статей 330, 331 ГК РФ, при этом суд обоснованно применил положения статьи 333 ГК РФ по заявлению ответчика и, в соответствии с разъяснениями пунктов 1, 2 постановления Пленума ВАС  РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ», рассчитал сумму неустойки в пределах взыскиваемой суммы основного долга в 797 225 рублей 46 копеек. Удовлетворение требования в указанном размере сторонами не оспорено.

Требование о расторжении договора аренды в связи с неисполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы, соответствует положениям статей 450, 452, 619 ГК РФ, претензионный порядок расторжения договора соблюден.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 19.12.2019 по делу №А51-21370/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов

Е.Н. Шалаганова