АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело №А84-962/2018

г.Калуга

25 марта 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 марта 2021 года.

 

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

 

Председательствующего судьи    

 

                    ФИО1

судей       

 

                    Е.В.Власова

                    Л.А.Крыжской

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи                              

                     

                    ФИО3

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Центр» - ФИО4, представитель по доверенности от 20.01.2021;

от Департамента по имущественным и земельным отношениям – не явились, извещены надлежаще;

от частного акционерного общества «Холдинговая компания «Киевгорстрой» – не явились, извещены надлежаще;

от Правительства Севастополя – не явились, извещены надлежаще;

от общества с ограниченной ответственностью «Пластиковые системы» – не явились, извещены надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством использования системы видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Центр» на решение Арбитражного суда города Севастополя от 21.01.2020 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2020 по делу № А84-962/2018, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, Департамент, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Частному акционерному обществу "Холдинговая компания "Киевгорстрой" (далее - ответчик, ЧАО "ХК "Киевгорстрой")  о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30.03.2006 в размере 14 557 704, 57 руб., сложившейся  за период с мая 2014 года по январь 2017 года, пени в сумме 3 581 470, 73 руб., начисленной за период с мая 2014 года по январь 2017 года, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с мая 2014 года по январь 2017 года в размере 1 837 792,01 руб., а также о расторжении договора аренды земельного участка от 30.03.2006 (уточненное исковое заявление).

В связи с отказом  истца от иска в части требований о расторжении договора аренды земельного участка определением Арбитражного суда города Севастополя от 28.05.2018 производство по делу в этой части  прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Определением суда от 29.05.2018 по ходатайству истца в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Инвест-Центр" (далее - ООО "Инвест-Центр", ответчик).

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 21.08.2018, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2018, исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Инвест-Центр" в пользу Департамента взыскана задолженность по арендной плате в размере 3 262 182,40 руб., проценты за пользование денежными средствами в размере 283 649,73 руб.. В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения. 

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 17.04.2019 вышеуказанные судебные акты в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 3 262 182,40 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 283 649,73 руб. отменены и дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Севастополя. В остальной  части решение арбитражного суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставлены без изменения.

По результатам нового рассмотрения настоящего дела решением Арбитражного суда города Севастополя от 21.01.2020 исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Инвест-Центр" в пользу Департамента взыскано 9 300 791, 64 руб. задолженности по арендной плате и 1 121 196, 02 руб. процентов за пользование денежными средствами. В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения. 

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2020 вышеуказанный судебный акт изменен. С ООО "Инвест-Центр" в пользу Департамента взыскано  3 690 790, 33 руб. задолженности по арендной плате и 346 006, 48 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами. В остальной части отказано в удовлетворении заявленных исковых требований.

Не согласившись с решением Арбитражного суда города Севастополя и постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда в части взыскания вышеуказанных сумм задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами, ООО «Инвест-Центр» обжаловало данные судебные акты в кассационном порядке.

Изучив материалы дела и доводы заявителя кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя  ООО «Инвест-Центр», судебная коллегия считает, что решение арбитражного суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в обжалуемой части отмене или изменению не подлежат в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, на основании решения  Севастопольского городского Совета от 15.02.2006 №4691 по договору аренды земельного участка от 30.03.2006 №040665900055, заключенному между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и Акционерным обществом "Холдинговая компания "Киевгорстрой" (арендатор), последнему предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> строителей, площадью 1,3379 га для строительства и обслуживания многоквартирных жилых домов.

Договор зарегистрирован в книге записей государственной регистрации договоров аренды земли N 0406659, о чем 06.04.2006 сделана запись N 040665900055.

Актом приема-передачи от 30.03.2006 зафиксировано, что арендодатель передал, а арендатор принял вышеуказанный земельный участок.

Согласно пункту 4.4 заключенного договора арендная плата за землю оплачивается арендатором ежемесячно в течение 30-ти календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного периода (налоговой) месяца, в национальной валюте Украины на специальный бюджетный счет города в райфинуправлении по месту расположения земельного участка.

Начисление  арендной платы осуществляется с учетом индексов инфляции.

Величина годовой арендной платы подлежит ежегодному перерасчету в срок до февраля текущего года в зависимости от ежегодно индексируемой денежной оценки земельного участка.

Ежегодный расчет арендной платы производится арендатором в соответствии с условиями договора и требованиями действующего законодательства (пункт 4.5 договора).

Согласно пункту 4.7 договора  в случае нарушения предусмотренных договором сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка размер годовой арендной платы подлежит корректировке путем увеличения арендной ставки на поправочный коэффициент 2,5, определенный в соответствии с Методикой, и применяющийся до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, но не более 10% нормативной денежной оценки.

Как предусмотрено подпунктом "г" пункта 9.2.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 14.05.2008, арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению до 30.04.2010. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.

С учетом заключенных дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка стороны установили, что нормативная денежная оценка земельного участка с учетом коэффициентов индексации за 2008-2011 года составляет: на период строительства, до сдачи объекта в эксплуатацию 1689129,87 грн., что подтверждается выпиской из технической документации нормативной денежной оценке земельного участка N 386/1, выданной Главным управлением земельных ресурсов в г. Севастополе 17.03.2008; на последующий период - 8445649,37 грн., что подтверждается выпиской из технической документации нормативной денежной оценке земельного участка N 387/1, выданной Главным управлением земельных ресурсов в г. Севастополе 17.03.2008. Нормативная денежная оценка земельного участка с 01.01.2012 составляет: 14237129,06 грн., что подтверждается выпиской из технической документации нормативной денежной оценке земельного участка N 2603-3/1/5, выданной Главным управлением Госкомзема 01.03.2012 (пункт 2.3 договора).

Согласно пункту 4.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 04.09.2012 годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной решением городского Совета N 1348 от 14.10.2003, до 07.02.2012 применяется ставка арендной платы в размере 3% от нормативной денежной оценки земельного участка, с 07.02.2012 - в размере 3,5% нормативной денежной оценки земельного участка до ввода объекта в эксплуатацию. После ввода объекта в эксплуатацию ставка арендной платы подлежит изменению в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли.

Пунктом 4.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 04.09.2012, предусмотрено, что расчет размера арендной платы за земельный участок осуществляется с учетом его целевого использования и коэффициентов индексации, определенных законодательством, по утвержденным Кабинетом Министров Украины формам, которые заполняются во время заключения (возобновления) или изменения условий договора аренды.

Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле: нормативная денежная оценка земельного участка (грн.) * ставку арендной платы (%) = сумма годовой арендной платы (грн.) (пункт 4.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 04.09.2012).

Приведенный расчет величины годовой арендной платы ежегодно корректируется в соответствии с пунктом 4.6 договора (пункт 4.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 04.09.2012).

Пунктом 4.8 договора в редакции дополнительного соглашения от 04.09.2012 установлено, что в случае нарушения предусмотренных договором сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, определенных проектной документацией, разработанной и утвержденной в установленном порядке, или определенных условиями проведения земельных торгов, и установленных в договоре аренды, а также превышения срока, установленного для завершения строительства объекта незавершенного строительства, определенного условиями приватизации, годовая арендная плата до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного настоящим договором, взыскивается в трехкратном размере, но не более 12% от нормативной денежной оценки земельного участка.

Между ПАО "ХК "Киевгорстрой" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Компания по управлению активами "УКРСТРОЙ"  (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 12.07.2013, по условиям которого продавец продал, а покупатель принял в собственность объект незавершенного строительства 5,3 процентов готовности, расположенный на спорном земельном участке по адресу: 

<

...>.

Право собственности покупателя на объект незавершенного строительства зарегистрировано в установленном порядке, предусмотренном законодательством Украины.

По договору уступки прав аренды земельного участка от 12.07.2013 ПАО "ХК "Киевгорстрой" уступило, а ООО "Компания по управлению активами "УКРСТРОЙ" приняло права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка от 30.03.2006.

В связи с реорганизацией ООО «Компания по управлению активами «УКРСТРОЙ» правопреемником указанного юридического лица является ООО «Инвест-Центр». 

Между Департаментом (арендодатель) и ООО "Инвест-Центр" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 30.05.2018, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 91:02:001011:238 площадью 13379 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> сроком на 2 года и 11 месяцев, для целей среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки. 

Неуплата арендной платы лицами, владеющими и пользующимися вышеуказанным земельным участком, послужила основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя заявленные исковые требования Департамента, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций обоснованно учитывал следующее.

Из содержания статьи 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ) следует, что к правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений.

Нормы закона не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.

Как указано выше, в связи с правопреемством ООО «Инвест-Центр» прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 30.06.2006 обязательства по уплате арендной платы за спорный период последним должны осуществляться в соответствии с условиями данного договора.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ  по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как указано выше, в спорный период ООО «Инвест-Центр» владело и пользовалось земельным участком площадью 1,3379 га путем размещения и эксплуатации на данном земельном участке объекта незавершенного строительства.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно положениям статьи 632 Гражданского кодекса Украины, статьям 2, 19 Закона Украины "О плате за землю", статьи 14 Налогового кодекса Украины нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы, а изменение нормативной денежной оценки земель является основанием для пересмотра размера арендной платы. При этом в силу указанных норм права, а также согласно правилам статьи 39.7 ЗК РФ, статьи 424 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды земельного участка является регулируемым по законодательству как России, так и Украины.

В соответствии  пунктом 1 постановления Правительства Севастополя от 11.02.2015 N 88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21.03.2014" с 01.01.2015 до момента приведения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенных до 21.03.2014, в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации арендная плата за такие земельные участки рассчитывается согласно условиям договоров аренды (с учетом дополнительных соглашений) с применением нормативной денежной оценки земельных участков, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 01.01.2015.

Как указано выше, договор аренды спорного земельного участка от 30.03.2006 в редакции дополнительных соглашений устанавливал нормативную денежную оценку с 01.01.2012 - 14237129,06 грн. независимо от окончания периода строительства, а также условие о взыскании годовой арендной платы до введения объекта в эксплуатацию в трехкратном размере, но не более 12% от нормативной денежной оценки земельного участка в случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка.

Решением Севастопольского городского Совета от 18.06.2013 N 5724  срок строительства многоквартирных жилых домов, объектов торговли и социально-бытового назначения на земельном участке (кадастровый номер - 8536400000:01:011:0056), общей площадью 1,3379 га, расположенном по ул. Маринеско - ул. Молодых Строителей, переданном в аренду на основании договора аренды от 30.03.2006, продлен  на 70 месяцев с момента принятия настоящего решения с оплатой арендной платы от нормативной денежной оценки земельного участка на период эксплуатации объекта строительства без применения повышающего коэффициента 3 к ставке арендной платы.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что ООО «Инвест-Центр»  не нарушило сроки строительства и ввода в эксплуатацию объекта строительства, учитываемые для целей расчета арендной платы, а поэтому основания для взыскания арендной платы по ставке в трехкратном размере на основании пункта 4.8 договора отсутствуют.

В связи с изложенным судом апелляционной инстанции был произведен расчет арендной платы, подлежащей взысканию с ответчика, без применения ставки трехкратного размера арендной платы, подлежащей уплате после истечения установленного срока окончания строительства.

Размер долга по арендной плате по расчету суда составляет 3 690 790, 33 руб..

При этом судом также учтено, что  требования о взыскании задолженности по арендной плате  за период с мая 2014 года по декабрь 2014 года заявлены истцом по истечении срока исковой давности и по заявлению ответчика суд отказал во взыскании долга по арендной плате за данный период.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Как разъяснено в пункте 48 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору.

Согласно расчету процентов за пользование чужими денежными средствами, произведенному судом, их размер, исчисленный с суммы долга, составляет  346 006,48 руб..

Выводы суда в части арифметического расчета долга по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами в кассационном порядке не обжалуются.

Решение арбитражного суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований Департамента в кассационном порядке также не обжалуются.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты о взыскании с ООО «Инвест-Центр» долга по арендной плате в сумме 3 690 790, 33 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 346 006, 48 руб. приняты судом с учетом установленных фактических обстоятельств спора и при правильном применении норм права, регулирующего спорные правоотношения сторон.

Не соглашаясь с состоявшимися по настоящему делу судебными актами, заявитель кассационной жалобы считает, что осуществлению строительства на спорном земельном участке препятствовал орган местного самоуправления, а поэтому за указанный период арендная плата с ООО «Инвест-Центр» взыскиваться не должна.

Доводы общества в этой части судебная коллегия считает необоснованными, так как спорный земельный участок находился во владении и пользовании последнего в течение всего периода арендных отношений.

Доводы ООО «Инвест-Центр» о том, что период срока исковой давности должен исчисляться не с даты обращения истца с иском в суд, а с даты привлечения общества в качестве ответчика по делу судебная коллегия считает необоснованными, так как ООО «Инвест-Центр» является правопреемником, в том числе ЧАО «Холдинговая компания «Киевгорстрой», к которому заявлены первоначальные исковые требования, в части уплаты аренды за земельный участок, на котором расположен находящийся в собственности общества объект недвижимого имущества.

Доводы заявителя кассационной жалобы в части неправильного расчета судом размера государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика, также не соответствуют требованиям налогового законодательства.

В частности, размер государственной пошлины, взысканной  с ответчика, судом рассчитан исходя из суммы удовлетворенного иска Департамента, что соответствует действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального права, влекущих за собой отмену обжалуемых судебных актов, не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 21.01.2020 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2020 по делу №А84-962/2018 в обжалуемой части оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, непревышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст.291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья

 

Судьи

 

 

ФИО1 

ФИО5

ФИО6