АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002, Выставочная, д. 6, Чита, Забайкальский край

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А78-2494/2022

г.Чита

08 ноября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена  02 ноября 2022 года

Решение изготовлено в полном объёме 08 ноября 2022 года

 

Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи Я.А. Понуровского

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1     

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению  

общества с ограниченной ответственностью «Городская управляющая организация» (ОГРН  

<

***>, ИНН  

<

***>) 

к  обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Бест плюс» (ОГРН  

<

***>, ИНН  

<

***>), 

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, ФИО3

о взыскании суммы задолженности в размере 654 454  руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО4, представителя по доверенности от 03.10.2022;

от ответчика: ФИО5, представителя по доверенности от 24.02.2021;

от третьих лиц: представители явку не обеспечили, извещены.

 

Общество с ограниченной ответственностью «Городская управляющая организация» (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточнённым в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Бест плюс» о взыскании суммы задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества за период с 18.03.2019 по 31.07.2022 в размере 654 454 руб. 

Определением от 22.03.2022 исковое заявление принято судом к производству, назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии с частью 1 статьи 227 АПК РФ.

18.05.2022 судом вынесено определение о переходе к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, также указанным определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета, спора привлечена ФИО2.

Определением от 05 октября 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика исковые требования не признала, пояснила, что общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Бест плюс» является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу в связи с передачей 28.10.2018 спорных помещений ФИО2.

Представители ФИО2 и ФИО3 явку в судебное заседание не обеспечили, почтовая корреспонденция, направленная в адрес третьих лиц возвращена в суд в связи с истечением сроков хранения.  

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ. 

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон суд установил. 

Согласно сведениям, размещенным на официальном сайте Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства общество с ограниченной ответственностью «Городская управляющая организация» является управляющей организацией многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: 

<

...>.

06.07.2018 между собственниками помещений многоквартирного дома расположенного по адресу: 

<

...> обществом с ограниченной ответственностью «Городская управляющая организация» заключен договор управления (далее – Договор), по условиям которого управляющая компания по заданию собственника принимает на себя обязательства по оказанию собственникам помещений многоквартирного дома и пользующимися помещениями в этом доме лицам услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту имущества в многоквартирном доме самостоятельно либо путем привлечения третьих лиц, действуя от своего имени и за счет собственников, в соответствии с утвержденным тарифом по оплате за управление и содержание (обслуживание и ремонт) многоквартирного дома. 

Согласно пункту 3.3.2 Договора собственники помещений обязуются ежемесячно вносить плату за жилищные услуги не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным. 

Пунктом 4.2. Договора предусмотрено, что размер платы за управление многоквартирным домом и его содержание составляет 16 руб. за один кв.м. общей площади помещений, начиная с 26.06.2018.

В соответствии с протоколом № 3 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> за содержание жилого помещения и текущий ремонт повышен на 2,5 руб. и составил 18,5 руб.

За период с 18.03.2019 по 31.07.2022 по расчету истца у ответчика сформировалась задолженность за оказанные услуги в размере 654 454 руб.

Ссылаясь на то, что ответчик оплату оказанных услуг за спорный период не произвел, претензию оставил без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением. 

Суд, изучив представленные документы и оценив доказательства в совокупности, находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности

Согласно статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых дома

В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ и пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно разъяснению пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В пункте 1 статьи 158 ЖК РФ установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В соответствии со статьей 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

1.1) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора;

2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;

6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;

7) застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Обязанность собственника помещения нести расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме следует из пункта 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 491 от 13.08.2006 (далее - Правила № 491).

Пунктами 1, 2 статьи 39 ЖК РФ также установлена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно статье 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее также - коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме). Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3) плату за коммунальные услуги.

В соответствии с пунктом 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. 

Размер платы установлен договором управления от 06.07.2018 в размере 16 руб., с 01.07.2019 – 18,5 руб.

Согласно пункту 1.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170) техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя: управление жилищным фондом (организацию эксплуатации, взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками, техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий (техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное, осмотры, подготовку к сезонной эксплуатации, текущий ремонт, капитальный ремонт), санитарное содержание (уборка мест общего пользования, уборка мест придомовой территории, уход за зелеными насаждениями).

Техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств. Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем, осуществляется путем проведения плановых и внеплановых осмотров (пункт 2 Правил №170).

Пунктом 11 Правил № 491 предусмотрен, переучен услуг входящих в содержание общего имущества многоквартирного дома.

На основании пунктов 28, 29 Правил № 491 собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество. Плата устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Согласно частям 9, 11 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Следовательно, отсутствие договорных отношений не является основанием для освобождения собственника помещений в многоквартирном доме (иного законного владельца) от несения расходов по содержанию общего имущества, поскольку эта обязанность возникла у ответчика в силу закона (статьи 39, 158 ЖК РФ).

Незаключение собственниками помещений в многоквартирных жилых домах договоров управления не освобождает их от исполнения обязанностей, предусмотренных законодательством (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2014)", утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014).

Как уже указывалось ранее в соответствии со статьей 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи; застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

23.03.2018 между обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Бест плюс» и ФИО2 был заключен договор участия в долевом строительстве № НК/СТ предметом которого являются машиноместа в многоквартирном жилом комплексе «Никольский» с пристроенными нежилыми помещениями в 

<

...>.

26.04.2018 между обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Бест плюс» и ФИО2 были заключены договора о долевом участии в строительстве нежилого помещения:

- № НК - 5н/п, предметом которого является нежилое помещение ориентировочной площадью 129,62 кв.м. на 1 этаже многоквартирного жилого комплекса «Никольский» с пристроенными нежилыми помещениями на земельном участке по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, ул. Ключевская, кадастровый номер земельного участка 03:24:032604:150;

- № НК - 6н/п, предметом которого является нежилое помещение ориентировочной площадью 131,26 кв.м. на 2 этаже многоквартирного жилого комплекса «Никольский» с пристроенными нежилыми помещениями на земельном участке по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, ул. Ключевская, кадастровый номер земельного участка 03:24:032604:150;

- № НК - 3н/п, предметом которого является нежилое помещение ориентировочной площадью 244,31 кв.м. в цокольном этаже многоквартирного жилого комплекса «Никольский» с пристроенными нежилыми помещениями на земельном участке по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, ул. Ключевская, кадастровый номер земельного участка 03:24:032604:150;

- № НК - 2н/п, предметом которого является нежилое помещение площадью 379,5 кв.м. в цокольном этаже по адресу: 

<

...>

Договоры № НК/СТ от 23.03.2018, № НК - 5н/п от 26.04.2018, № НК - 6н/п от 26.04.2018, № НК - 3н/п от 26.04.2018 представлены ответчиком в материалы дела.

В отношении договора № НК - 2н/п от 26.04.2018 представителем ответчика даны пояснения, что копия указанного договора у него отсутствует.

Определениями от 18.07.2022, 10.08.2022, 05.10.2022 суд предлагал ФИО2 представить копию договора № НК - 2н/п от 26.04.2018, однако данный документ не был представлен в материалы дела. 

28.04.2018 обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Бест плюс» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

25 октября 2018 года между обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Бест плюс» и ФИО2 были подписаны акты приема передачи нежилых помещений:

- общей площадью 379,5 кв.м находящееся в цокольном этаже по адресу: 

<

...> кадастровый номер помещения: 03:24:032604:990;

- общей площадью 246,1 кв.м находящееся в цокольном этаже по адресу: 

<

...> кадастровый номер помещения: 03:24:032604:991;

- общей площадью 128,4 кв.м находящееся на первом этаже по адресу: 

<

...> кадастровый номер помещения: 03:24:032604:994;

- общей площадью 129,8 кв.м находящееся на втором этаже по адресу: 

<

...> кадастровый номер помещения: 03:24:032604:995.

В обоснование предъявления требований к ответчику истец ссылается на дело № 2-652/2021 рассмотренное Железнодорожным районным судом г. Улан-Удэ по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Городская управляющая организация» к ФИО2 о взыскании задолженности в сумме 732583,10 руб., 171720,30 руб. пени.

Иск был мотивирован тем что, ФИО2 является собственником нежилых помещений расположенных в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу 

<

...> а именно: нежилое помещение № 3 площадью 246,1 кв.м., нежилое помещение № 6 площадью 128,4 кв.м., нежилое помещение № 2 площадью 379,5 кв.м., нежилое помещение № 4 площадью 129,8 кв.м., а также машиномест в подземном автопаркинге с 1 по 41.

Как следует из протокола судебного заседания от 15.02.2021 представителем ФИО2 даны пояснения, что ключи по нежилым помещениям были переданы, но акт приема передачи подписан не был.

В судебном заседании железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ 09.03.2021 представитель общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Бест плюс» пояснила, что по договорам о долевом участии оплата не была произведена в полном объеме, поэтому помещения по акту приёма-передачи не передавалось. Фактическим собственником машиноместа является застройщик.

Определением Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 09.03.2021 производство по делу № 2-652/2021 было прекращено в связи с отказом общества с ограниченной ответственностью «Городская управляющая организация» от исковых требований.

В судебном заседании по рассмотрению настоящего дела представитель ответчика пояснила, что в рамках дела № 2-652/2021 представителем общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Бест плюс» были даны пояснения именно в отношении машиномест.

Дополнительно, в материалы дела ответчиком была представлена копия решения Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 18.08.2020 по делу № 2-1221/2020, в рамках которого были удовлетворены требования ФИО2 к ООО "Городская управляющая организация" об истребовании из чужого незаконного владения машиномест. 

В соответствии с частью 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Дело № 2-652/2021 Железнодорожным районным судом г. Улан-Удэ по существу не рассматривалось, производство было прекращено в связи с отказом истца от исковых требований.

Согласно статье 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Порядок передачи передача объекта долевого строительства предусмотрен статьей 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно пункту 1 статьи 8 указанного Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Согласно представленным в материалы дела актам приема передачи спорные нежилые помещения были переданы ФИО2 28.10.2018.

О фальсификации либо о недействительности представленных актов не заявлено. 

Следовательно, с учетом положений статьи 153 ЖК РФ, с 28.10.2018 обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у ответчика, как застройщика, отсутствует. 

Кроме того, согласно имеющимся в материалах дела выпискам из Единого государственного реестра недвижимости право собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами 03:24:032604:994, площадью 128,4 кв.м. 03:24:032604:990, площадью 379,5 кв.м., 03:24:032604:995, площадью 129,8 кв.м. 24.05.2022 зарегистрировано за ФИО3. 

Таким образом, с учетом, представленных в материалы дела документов, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Истец, с учетом уточненных исковых требований, оплатил государственную пошлину в размере 17921 руб. по платежным поручениям № 92 от 03.03.2022, № 401 от 09.08.2022.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований в размере 654 454  руб. судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 16089 руб. относятся на истца.

Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату. 

Руководствуясь статьями 104, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Городская управляющая организация» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета 1832 руб. государственной пошлины. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

 

 

Судья                                                                                                           Я.А. Понуровский