АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-27789/2024

г. Краснодар

08 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 08 июля 2025 года  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Авдяковой В.А. и Мещерина А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником председательствующего Зубаревой З.А. и участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции от истца – общества с ограниченной ответственностью «Портгрейн» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 11.12.2024), в отсутствие ответчика – территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2025 по делу № А53-27789/2024, установил следующее.  

Общество с ограниченной ответственностью «Портгрейн» (далее – общество, истец) обратилось в арбитражный суд к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее – территориальное управление, ответчик) с исковым заявлением, в котором просило:  

– признать недействительными пункт 3.1, абзац третий пункта 3.2 договора аренды от 14.04.2024 № 5/24;  

– внести изменения в договор аренды от 14.04.2024 № 5/24, изложив пункт 3.1 в следующей редакции: «3.1 Установленная цена за аренду имущества, указанного в пункте  

1.1 договора, годовая арендная плата (без учета НДС) составляет 9 031 тыс. рублей. Сумма ежемесячной арендной платы (без учета НДС) составляет 752 583 рубля 34 копейки» (уточенные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).  

Иск основан на положениях статей 1, 10, 166, 168, 179, 180, 421, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьи 53 Кодекса внутреннего водного транспорта Российской Федерации (далее – Кодекс водного транспорта) и мотивирован следующим. Условия договора от 14.04.2024 № 5/24 в части размера арендной платы за пользование федеральным имуществом заключены на заведомо и значительно невыгодных условиях, поскольку рыночная стоимость пользования арендуемым имуществом существенно превышает реальную рыночную стоимость права аренды таким имуществом.  

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.02.2025, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2025, иск удовлетворен в части. Внесены изменения в пункт 3.1 договора аренды от 14.04.2024 № 5/24, который изложен в следующей редакции: «Установленная цена за аренду имущества, указанного в пункте 1.1 договора, годовая арендная плата (без учета НДС) составляет 9 031 тыс. рублей. Сумма ежемесячной арендной платы (без учета НДС) составляет 752 583 рубля 34 копейки. В остальной части в удовлетворении требований отказано. С территориального управления в пользу общества взыскано 200 тыс. рублей расходов на проведение экспертизы, 6 тыс. рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.  

Суды установили, что между территориальным управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 14.04.2024 № 5/24 аренды имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, расположенного по адресу: 

<

...>. В аренду передано: нежилое здание (бетонные покрытия территории порта, литера 20), площадью 2770 кв. м, кадастровый номер 61:48:0030190:2307; сооружение (гидротехническое сооружение, прилегающее к причальной набережной № 1, литера 4), площадью 572 кв. м, кадастровый номер 61:48:0030190:2306; сооружение (гидротехническое сооружение, прилегающее к причальной набережной № 1, литера 5), площадью 17 600 кв. м, кадастровый номер 61:48:0030190:2301; сооружение (гидротехническое сооружение, прилегающее к причальной набережной № 2, литера 21), площадью 16 тыс. кв. м, кадастровый номер 61:48:0030190:2302; нежилое здание (причальная набережная № 1, литера 22), протяженностью 214 м, кадастровый номер 61:48:0030190:2305; нежилое здание  

(причальная набережная № 2, литера 23), протяженностью 114 м, кадастровый номер 61:48:0030190:2303; сооружение (причальная набережная, 2-я очередь), протяженностью 187 кв. м, кадастровый номер 61:48:0110116:1188; сооружение (опора наружного освещения) протяженностью 10,2 м, кадастровый номер 61:48:0030190:2713. Договор заключен сроком на 20 лет (с 17.04.2024 по 17.04.2044). Установленная договором годовая арендная плата за имущества (без учета НДС) составляет 29 256 400 рублей. Сумма ежемесячной арендной платы (без учета НДС) составляет 2 438 033 рубля 33 копейки. Как указывает общество, данное имущество ранее принадлежало ему в соответствии с договором аренды от 30.03.2009 № 946/09, по которому годовая арендная плата составляла 766 тыс. рублей в год, сумма ежемесячной арендной платы – 63 833 рубля 33 копейки. Территориальное управление 01.04.2019 уведомило общество об одностороннем отказе с 01.07.2019 от договора аренды. По результатам аукциона 26.05.2021 зарегистрировано право аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью «Лидер» (далее – ООО «Лидер»), с которым заключен договор аренды от 25.02.2021 № 16/21 сроком на 20 лет с условием внесения арендной платы в размере 3 457 200 рублей в год (288 100 рублей – в месяц). Помимо объектов федеральной собственности на земельном участке с кадастровым номером 61:48:0030190:129 располагаются также 32 объекта, принадлежащие на праве собственности общества. Между объектами федеральной собственности и объектами истца имеется неразрывная связь по техническим характеристикам, месту нахождения и назначению, что подтверждается заключениями Росморречфлота от 16.08.2023. Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А53-23321/2022 договор аренды от 25.02.2021 № 16/21 между территориальным управлением и ООО «Лидер» признан недействительным (ничтожным). За обществом подтверждено право на заключение договора аренды в отношении федерального имущества (без торгов) ввиду установленной неразрывной связи этого имущества и объектов, принадлежащих обществу (статья 53 Кодекса водного транспорта). От территориального управления 11.04.2024 обществу поступил для подписания договор № 5/24 аренды имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, расположенного по адресу: 

<

...>. Общество направило территориальному управлению письмо (исх. № 47 от 12.04.2024), в котором указало на очевидно завышенный размер арендной платы, незаконное включение пункта о невозможности снижения арендной ставки. Общество просило предоставить обоснование определенного договором размера арендной платы, а также просило рассмотреть вопрос о ее соразмерном снижении и исключении из договора положения о запрете снижения арендной ставки. Письмом от 16.04.2024 исх. № 61-НЗ- 

10/5355 территориальное управление уведомило общество о возможности заключения договора только на представленных арендодателем условиях, разъяснив право на разрешение спорной ситуации по договору в судебном порядке. Поскольку навигационный период был открыт с 01.04.2024, а общество с октября 2023 года не могло заключить договор аренды, в связи с чем не осуществляло основную деятельность, связанную с перевалкой грузов, договор был подписан на предложенных условиях. При этом территориальному управлению направлено письмо от 17.04.2024 исх. № 49 о крайне невыгодных для общества условиях в части размера арендной платы и невозможности снижения арендной ставки по договору. Федеральное имущество 17.07.2024 передано обществу по акту приема-передачи. Договор аренды в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) зарегистрирован 18.04.2024. Ссылаясь на кабальность оспариваемых условий договора от 14.04.2024 № 5/24 в части определения размера арендной платы, общество обратилось в арбитражный суд с иском. При разрешении спора суды руководствовались положениями статей 166, 168, 179, 421, 422 Гражданского кодекса, учли разъяснения, приведенные в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Общество заявило ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости федерального имущества. Суд первой инстанции удовлетворил данное ходатайство, поставив перед экспертами следующий вопрос: определить рыночную стоимость по состоянию на 17.04.2024 права пользования и владения на условиях долгосрочной аренды (без учета НДС, коммунальных услуг, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов) объектами недвижимости, расположенными по адресу: 

<

...>. Согласно заключению ООО «Аманейдж» от 06.12.2024 № 086-24-А рыночная стоимость по состоянию на 17.04.2024 права пользования и владения на условиях долгосрочной аренды (без учета НДС, коммунальных услуг, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов) объектами недвижимости, расположенными по адресу: 

<

...>, округленно составляет 9 031 тыс. рублей. Суд признал указанное заключение надлежащим доказательством по делу. Удовлетворяя иск в части внесения изменений в договор аренды, суд исходил из необходимости установления правовой определенности в возникших между сторонами арендных правоотношениях в части величины арендной платы. Данное условие, определяющее новый размер арендной платы с учетом проведенной по делу экспертизы, не может нарушать права ответчика, поскольку он, будучи публичным собственником объектов недвижимости, вправе  

претендовать на получение от истца как арендатора только законного размера арендной платы. Суд, отказывая обществу в удовлетворении требования о признании недействительными пункта 3.1 и абзаца третьего пункта 3.2 договора от 14.04.2024 № 5/24, указал на то, что истец не представил доказательств и не обосновал со ссылкой на нормы права основания недействительности указанных условий договора аренды. Фактически разногласия сторон урегулированы судом при рассмотрении требования об изменении стоимости арендной платы. Иных нарушений, ущемляющих права общества при заключении договора, судом не установлено. Апелляционный суд не усмотрел оснований для отмены решения по доводам жалобы территориального управления. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Кодекса, не допущено.  

Территориальное управление обжаловало решение и постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить в части удовлетворения требований и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме. Жалоба мотивирована следующим. После вступления в законную силу решения Арбитражного суда Ростовской области от 03.05.2023 по делу № А53-23321/2022 территориальное управление направило обществу для подписания договор аренды № 5/24 федерального имущества. В ответ на поступивший договор общество направило территориальному управлению письмо (исх. № 47 от 12.04.2024), в котором указало на очевидно завышенный размер арендной платы и незаконное включение пункта о невозможности снижения арендной ставки. Указанным письмом общество просило предоставить обоснование определенного договором размера арендной платы, а также просило рассмотреть вопрос о ее соразмерном снижении и исключении из договора положения о запрете снижения арендной ставки. Между тем, отчет ООО «АФК-Аудит» № 384/2024/1 об оценке права пользования и владения объектом недвижимости на условиях аренды – имущественным комплексом, расположенным по адресу: 

<

...>, размещен на сайте Единого федерального реестра юридически значимых сведений о фактах деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и иных субъектов экономической деятельности (Федресурс). Территориальное управление уведомило общество о возможности заключения договора аренды только на предложенных условиях. Условия договора аренды учитывают приказ Минтранса России от 19.07.2016 № 199 «Об утверждении Типовых условий договоров аренды в отношении находящихся в федеральной собственности и относящихся к недвижимому имуществу объектов порта». Размер арендной платы определен в соответствии с отчетом об определении рыночной  

стоимости величины годовой арендной платы от 10.04.2024 № 384/2024/1. Территориальное управление не согласно с выводами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы. расчет рыночной стоимости объекта исследования (пункт 2.8 заключения эксперта от 06.12.2024 № 086-24-А) приведен некорректно, он не соответствует требований действующих нормативных правовых актов. В этой связи основания для внесения изменений в договор аренды от 14.04.2024 № 5/24, предусмотренные положениями статьи 451 Гражданского кодекса, отсутствуют. Договор аренды заключен сторонами и зарегистрирован в ЕГРН, федеральное имущество передано обществу по акту приема-передачи.  

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, просило оставить решение и постановление без изменения. Податель жалобы ограничился в данном случае лишь указанием общих фраз о несогласии с судебными актами и не привел какого-либо должного обоснования своей позиции по спору. Кассационная жалоба фактически сводится к декларативному мнению ее подателя о несоответствии судебных актов не конкретизированным нормам материального и процессуального права. В жалобе ответчик лишь подтверждает факты и обстоятельства, установленные судами первой и апелляционной инстанций по результатам исследования материалов дела, и которые он не оспаривал ранее. Единственный довод жалобы о том, что территориальное управление не согласно с расчетом рыночной стоимости объекта недвижимости в заключении судебного эксперта от 06.12.2024 № 086-24-А, не основан ни на одной норме закона. Ответчик не возражал против назначения по делу экспертизы, не оспаривал экспертное заключение, не ходатайствовал о проведении повторной (дополнительной) судебной экспертизы. При этом, какие нормы материального или процессуального права нарушены судами обеих инстанций при назначении экспертизы и признании заключения надлежащим доказательством, в кассационной жалобе не указано.  

Судебное заседание на основании статьи 153.2 Кодекса проведено с использованием системы веб-конференции.  

В судебном заседании представитель общества возражал против доводов жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.  

Территориальное управление явку представителя в судебное заседание не обеспечило.  

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает подлежащими отмене обжалуемые судебные акты в части удовлетворения исковых  

требований с направлением дела в этой части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.  

Как видно из материалов дела и установлено судами, между территориальным управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 14.04.2024 № 5/24 аренды имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, расположенного по адресу: 

<

...>. По условиям договора (пункт 1.1) в аренду передано: нежилое здание (бетонные покрытия территории порта, литера 20), площадью 2770 кв. м, кадастровый номер 61:48:0030190:2307; сооружение (гидротехническое сооружение, прилегающее к причальной набережной № 1, литера 4), площадью 572 кв. м, кадастровый номер 61:48:0030190:2306; сооружение (гидротехническое сооружение, прилегающее к причальной набережной № 1, литера 5), площадью 17 600 кв. м, кадастровый номер 61:48:0030190:2301; сооружение (гидротехническое сооружение, прилегающее к причальной набережной № 2, литера 21), площадью 16 тыс. кв. м, кадастровый номер 61:48:0030190:2302; нежилое здание (причальная набережная № 1, литера 22), протяженностью 214 м, кадастровый номер 61:48:0030190:2305; нежилое здание (причальная набережная № 2, литера 23), протяженностью 114 м, кадастровый номер 61:48:0030190:2303; сооружение (причальная набережная, 2-я очередь), протяженностью 187 кв. м, кадастровый номер 61:48:0110116:1188; сооружение (опора наружного освещения) протяженностью 10,2 м, кадастровый номер 61:48:0030190:2713. Договор заключен сроком на 20 лет (с 17.04.2024 по 17.04.2044). Установленная договором годовая арендная плата за имущества (без учета НДС) составляет 29 256 400 рублей. Сумма ежемесячной арендной платы (без учета НДС) составляет 2 438 033 рубля 33 копейки.  

Как указывает общество, данное недвижимое имущество ранее принадлежало ему в соответствии с договором аренды от 30.03.2009 № 946/09, по которому годовая арендная плата составляла 766 тыс. рублей в год, сумма ежемесячной платы – 63 833 рубля 33 копейки. Территориальное управление 01.04.2019 уведомило общество об одностороннем отказе с 01.07.2019 от договора аренды. По результатам аукциона 26.05.2021 зарегистрировано право аренды в пользу ООО «Лидер», с которым заключен договор аренды от 25.02.2021 № 16/21 сроком на 20 лет с условием внесения арендной платы в размере 3 457 200 рублей в год (288 100 рублей – в месяц). Помимо объектов федеральной собственности на земельном участке с кадастровым номером 61:48:0030190:129 располагаются также 32 объекта, принадлежащие на праве собственности общества. Между объектами федеральной собственности и объектами  

истца имеется неразрывная связь по техническим характеристикам, месту нахождения и назначению, что подтверждается заключениями Росморречфлота от 16.08.2023.  

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А53-23321/2022 договор аренды от 25.02.2021 № 16/21 между территориальным управлением и ООО «Лидер» признан недействительным (ничтожным). За обществом подтверждено право на заключение договора аренды в отношении федерального имущества (без торгов) ввиду установленной неразрывной связи этого имущества и объектов, принадлежащих обществу (статья 53 Кодекса водного транспорта).  

От территориального управления 11.04.2024 обществу поступил для подписания договор № 5/24 аренды имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, расположенного по адресу: 

<

...>. Общество направило территориальному управлению письмо (исх. № 47 от 12.04.2024), в котором указало на очевидно завышенный размер арендной платы, незаконное включение пункта о невозможности снижения арендной ставки. Общество просило предоставить обоснование определенного договором размера арендной платы, а также просило рассмотреть вопрос о ее соразмерном снижении и исключении из договора положения о запрете снижения арендной ставки. Письмом от 16.04.2024 исх. № 61-НЗ-10/5355 территориальное управление уведомило общество о возможности заключения договора только на представленных арендодателем условиях, разъяснив право на разрешение спорной ситуации по договору в судебном порядке. Поскольку навигационный период был открыт с 01.04.2024, а общество с октября 2023 года не могло заключить договор аренды, в связи с чем не осуществляло основную деятельность, связанную с перевалкой грузов, договор был подписан на предложенных условиях. При этом территориальному управлению направлено письмо от 17.04.2024 исх. № 49 о крайне невыгодных для общества условиях в части размера арендной платы и невозможности снижения арендной ставки по договору.  

Федеральное недвижимое имущество 17.07.2024 передано обществу по акту приема-передачи. Договор аренды в ЕГРН зарегистрирован 18.04.2024.  

Ссылаясь на кабальность условий договора от 14.04.2024 № 5/24 в части определения размера арендной платы, общество обратилось в арбитражный суд с иском.  

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.  

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц,  

которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).  

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).  

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункты 1, 2 статьи 166, пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).  

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса).  

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 3 статьи 179 Гражданского кодекса).  

К элементам состава, установленного для признания сделки недействительной как кабальной, относится заключение сделки на крайне невыгодных условиях (пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 № 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации»).  

Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска общества в части признания  

недействительными пункта 3.1 и абзаца третьего пункта 3.2 договора аренды от 14.04.2024 № 5/24. В данной части судебные акты сторонами не обжалуются, поэтому судом кассационной инстанции не проверяются (часть 1 статьи 286 Кодекса).  

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2, 4 статьи 421 Гражданского кодекса).  

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункты 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса).  

В силу статей 606, 611, 614 и 615 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении установленной договором платы за владение и пользование имуществом. При этом арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.  

Договор аренды находящегося в публичной собственности и относящегося к недвижимому имуществу объекта речного порта, за исключением земельного участка, заключается без проведения торгов с лицом, которому на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления принадлежит относящийся к недвижимому имуществу смежный объект инфраструктуры порта, если этот смежный объект по своим техническим характеристикам, месту нахождения, назначению неразрывно связан с указанным объектом порта и обеспечивает технологический процесс оказания услуг в порту. Критерии неразрывной связи находящегося в государственной собственности и относящегося к недвижимому имуществу объекта речного порта со смежным объектом речного порта, относящимся к недвижимому имуществу и принадлежащим лицу на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти в области транспорта (пункт 3 статьи 53 Кодекса водного транспорта).  

Порядок сдачи в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности и относящихся к недвижимому имуществу объектов речного порта, за исключением земельных участков, и типовые условия соответствующих договоров аренды устанавливаются федеральным органом исполнительной власти в области транспорта по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере имущественных отношений, исполнительным органом субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления (пункт 6 статьи 53 Кодекса водного транспорта).  

Приказом Минтранса России от 09.06.2021 № 181 утвержден Порядок сдачи в аренду находящихся в федеральной собственности и относящихся к недвижимому имуществу объектов речного порта. Сдача в аренду объектов порта, составляющих имущество государственной казны Российской Федерации, осуществляется Росимуществом (пункт 1). Сдача в аренду объектов порта осуществляется по результатам проведения конкурентных процедур (конкурса или аукциона) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 53 Кодекса водного транспорта (пункт 2).  

Приказом Минтранса России от 19.07.2016 № 199 утверждены Типовые условия договоров аренды в отношении находящихся в федеральной собственности и относящихся к недвижимому имуществу объектов порта. Одним из таких условий является то, что размер арендной платы за пользование находящимся в федеральной собственности и относящимся к недвижимому имуществу объектом аренды, определенный на основании отчета независимого оценщика об оценке, если иной порядок не установлен законодательством Российской Федерации.  

Удовлетворяя требование общества о внесении изменений в пункт 3.1 договора от 14.04.2024 № 5/24 о размере арендной платы за пользование федеральным имуществом, и определяя иной ее размер, суды учитывали заключение от 06.12.2024 № 086-24-А, согласно которому рыночная стоимость права аренды объектами недвижимости по состоянию на 17.04.2024 составляет 9 031 тыс. рублей. Между тем при разрешении спора в данной части требований суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.  

Как разъяснено в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом,  

признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное (пункт 1). В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Кодекса. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 Кодекса).  

В силу правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302, само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости. Признаваемый Законом № 135-ФЗ вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки. Наличие разных отчетов об оценке рыночной стоимости размера арендной платы само по себе не означает недостоверность использованного арендодателем размера такой платы за пользование федеральным имуществом. Отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в судебном порядке не установлено иное. Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ и Федеральными стандартами оценки. Если отчет об оценке не признан недостоверным, основания для принятия иной цены для целей совершения сделки (в рассматриваемом случае – для определения другого размера арендной платы) отсутствуют.  

Размер арендной платы по договору от 14.04.2024 № 5/24 за пользование недвижимым имуществом, составляющим казну Российской Федерации, определен территориальным управлением в соответствии с приказом Минтранса России от 19.07.2016 № 199 на основании отчета ООО «АФК-Аудит» о рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 10.04.2024 № 384/2024/1. В исковом заявлении  

общество приводило доводы о недостоверности указанного отчета об оценке. Однако судебные акты не содержат каких-либо выводов относительно нарушения при подготовке отчета об оценке, использованного арендодателем при определении размера арендной платы за пользование федеральным имуществом по договору, норм законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки. Иной отчет (иное, в том числе, судебное. заключение) об оценке, определяющий другую рыночную стоимость арендной платы за использование такого имущества, само по себе не может опровергать достоверность отчета независимого оценщика, в соответствии с которым определялся размер арендной платы по договору от 14.04.2024 № 5/24. Вопрос о достоверности (недостоверности) рыночной стоимости арендной платы, ранее установленной отчетом ООО «АФК-Аудит» о рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 10.04.2024 № 384/2024/1, на разрешение эксперта судом первой инстанции не ставился. В отсутствие в обжалуемых судебных актах обоснованного вывода о недостоверности примененного территориальным управлением при заключении договора от 14.04.2024 № 5/24 отчета об оценке у судов отсутствовали основания для внесения в этот договор изменения, касающегося иного размера арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом.  

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.  

Основаниями для отмены судебных актов в суде кассационной инстанции являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).  

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» указано следующее. Мотивами для отмены судебных актов по основанию, предусмотренному частью 1 статьи 288 Кодекса, могут быть, в частности, противоречия между выводами о применении нормы права и установленными судами фактическими обстоятельствами, неправильное определение судом характера спорного материального правоотношения,  

неисполнение судами обязанности по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора.  

Вывод судов первой и апелляционной инстанций о наличии оснований для удовлетворения требования общества о внесении изменений в пункт 3.1 договора аренды от 14.04.2024 № 5/24, суд округа находит преждевременным, сделанным без надлежащего исследования и должной оценки совокупности представленных в материалы дела доказательств. В этой связи судебные акты в обжалуемой территориальным управлением части подлежат отмене, а дело в этой части – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.  

При новом рассмотрении суду следует учесть отмеченные недостатки, исследовать с учетом требований, установленных статьей 71 Кодекса, обстоятельства, на которые ссылаются стороны. Суду необходимо исходить из того, что наличие разных отчетов об оценке рыночной стоимости имущества, само по себе не означает недостоверность использованной арендодателем методики определения арендной платы в отношении такого имущества. Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ и Федеральными стандартами оценки. Если отчет об оценке не признан недостоверным, основания для принятия иной цены для целей совершения сделки отсутствуют. Отчет об оценке № 384/2024/1, положенный в основу определения территориальным управлением размера арендной платы за имущество по договору от 14.04.2024 № 5/24, не признан в установленном порядке недостоверным (не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности). Иной отчет (иное заключение) об оценке, определяющее другую рыночную стоимость арендуемого обществом имущества, само по себе не может опровергать достоверность отчета № 384/2024/1. При этом заключение судебного эксперта от 06.12.2024 № 086-24-А также не содержит выводов о недостоверности рыночной стоимости арендной платы за имущество, установленной ранее арендодателем на основании отчета об оценке от 10.04.2024 № 384/2024/1. Спор следует разрешить исходя из подлежащих применению норм материального и процессуального права, обстоятельств, входящих в предмет доказывания и имеющих значение для правильного рассмотрения дела.  

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что территориальное управление освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).  

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2025 по делу № А53-27789/2024 в части отказа в удовлетворении исковых требований оставить без изменения.  

В остальной части решение от 11.02.2025 и постановление от 15.04.2025 отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Председательствующий В.Е. Епифанов  

Судьи В.А. Авдякова  

 А.И. Мещерин