АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1842/23 

Екатеринбург

04 мая 2023 г.

Дело № А34-1114/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе: 

председательствующего Беляевой Н.Г., 

судей Татариновой И.А., Лазарева С.В. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО1 рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Кургана (далее – Администрация) и Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана (далее – Департамент, заинтересованное лицо)  на решение Арбитражного суда Курганской области от 12.10.2022 по делу № А34-1114/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2022 по тому же делу.

Судебное заседание проводится путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курганской области в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель Администрации – ФИО2 (доверенность от 20.05.2021 № 54-02896/21), Департамента – ФИО2 (доверенность от 19.05.2021 № 134-01468/21). 

Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее - предприниматель ФИО3, заявитель) обратился в Арбитражный суд Курганской области с заявлением о признании незаконным отказа Департамента о предоставлении заявителю в аренду для завершения строительства без проведения торгов в аренду земельного участка с кадастровым номером 45:25:070311:75, площадью 799 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, с разрешенным использованием: общественное питание, выразившегося в письме от 21.12.2021 № П-75.4-687-А; об обязании Департамента устранить допущенные нарушения путем заключения с предпринимателем договора аренды земельного участка с кадастровым номером 45:25:070311:75, площадью 799 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, с разрешенным использованием: общественное питание.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Дельта» (далее – общество «Дельта»), Администрация.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 12.10.2022 заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным отказ в предоставлении предпринимателю ФИО3, без проведения торгов в аренду земельного участка с кадастровым номером 45:25:070311:75, площадью 799 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>; обязал Департамент устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя путем принятия соответствующего решения по заявлению предпринимателя от 26.11.2021 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 45:25:070311:75, площадью 799 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, без проведения торгов в аренду в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2022 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация и Департамент, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, неполное выяснение судами фактически обстоятельств, имеющих правовое значение для рассмотрения настоящего дела, просят обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявители жалобы настаивают на том, что поскольку на протяжении длительного периода времени арендатор не исполнил возложенные на него договором обязательства по строительству объекта капитального строительства, целью которого является размещение объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, арендодатель в лице Администрации лишился права рассчитывать на строительство указанного объекта на земельном участке в срок до 15.11.2021. По мнению заявителей жалобы, из представленных в материалы дела документов, переписки следует, что у заинтересованного лица не имелось оснований для предоставления предпринимателю ФИО3 земельного участка по договору аренды без проведения торгов. Заявители жалобы также обращают внимание суда округа на то, что 16.12.2021 Администрация обратилась в Курганский городской суд с исковым заявлением об изъятии у ФИО3 объекта незавершенного строительства путем продажи с торгов, ввиду неподведомственности спора суду общей юрисдикции, Администрацией 01.02.2022 подано заявление в Арбитражный суд Курганской области в рамках дела № А34-1605/2022, производство по которому приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу. Ссылаясь на то, что исходя из статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации у уполномоченного органа имеется 6 месяцев на обращение в суд с исковым заявлением об изъятии и реализации объекта незавершенного строительства с торгов, указывая на то, что срок действия договора аренды земельного участка от 15.05.2020 заканчивается 15.11.2021, заявители жалобы полагают, что Администрация обратилась с соответствующим заявлением в суд в установленные законодателем сроки. Заявители жалобы также полагают, что судами неправомерно отклонен довод о том, что срок обращения Администрации в суд с требованием об изъятии объекта путем продажи в торгов не имеет правового значения. По мнению заявителей жалоб, указанным обстоятельствам судами не дана надлежащая правовая оценка. Кроме того, заявители жалобы считают, что судами не исследовался вопрос о законности сделки по отчуждению объекта незавершенного строительства между обществом «Дельта» и предпринимателем ФИО3, то есть непосредственно перед прекращением срока договора аренды земельного участка общества «Дельта». Указывая на то, что предприниматель ФИО3 является генеральным директором общества «Дельта», заявители жалобы считают, что, совершив указанную сделку, он умышленно избежал процедуры приобретения земельного участка посредством торгов, предусмотренную действующим законодательством, что свидетельствует о наличии в его действиях признаков злоупотребления правом. 

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель ФИО3 просит оставить обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно кассационной жалобы. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом «Дельта» (арендатор) и Администрацией (арендодатель) был заключен договор от 15.05.2020 аренды земельного участка с кадастровым номером 45:25:070311:75, площадью 799 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, с разрешенным использованием участка: общественное питание, с целью размещения здания кафе с пунктом проката спортивного инвентаря, сроком действия до 15.11.2021.

28.05.2021 Администрацией выдано разрешение на строительство на обозначенном земельном участке здания кафе и пункта проката спортивного инвентаря, сроком действия до 28.02.2022

Письмом от 25.10.2021 уполномоченный орган уведомил общество «Дельта» о намерении не продлевать договорные отношения по истечении 15.11.2021 срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 45:25:070311:75.

Между обществом «Дельта» и предпринимателем ФИО3 заключен договор от 11.11.2021 купли-продажи объекта незавершенного строительства общей площадью 230 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 45:25:070311:2310.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), предприниматель ФИО3 является собственником здания - объекта незавершенного строительства площадью 230 кв. м, с кадастровым номером 45:25:070311:2310, на земельном участке с кадастровым номером 45:25:070311:75, площадью 799 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (степень готовности здания 75%).

26.11.2021 заявитель обратился в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 45:25:070311:75, площадью 799 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, с разрешенным использованием: общественное питание, в аренду без проведения торгов для завершения строительства обозначенного объекта.

Письмом от 21.12.2021 № П-75.4-687-А Департамент со ссылкой на обращение Администрации в суд с заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 45:25:070311:2310, расположенного по адресу: 

<

...>, отказал предпринимателю ФИО3 в предоставлении без торгов в аренду вышеуказанного земельного участка.

Не согласившись с отказом в предоставлении без торгов в аренду испрашиваемого земельного участка, выраженном в письме от 21.12.2021 № П75.4-687-А, предприниматель ФИО3 обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями. 

Удовлетворяя заявленные требования и признавая оспариваемый отказ незаконным, суд первой инстанции с учетом всех обстоятельств дела исходил из наличия у предпринимателя ФИО3 права на получение земельного участка в аренду без проведения торгов, отсутствия оснований для изъятия объекта, не завершенного строительством.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

По смыслу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов. 

Исходя из части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. 

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. 

Пунктом 33 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 14.11.2002 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции Федерального закона № 171-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020). 

При этом Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

По результатам исследования обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств судами установлено и материалами дела подтверждено, что на земельном участке, предоставленном в аренду обществу «Дельта» по договору от 15.05.2020 № 125 для размещения здания кафе с пунктом проката спортивного инвентаря, произведено строительство объекта недвижимости с кадастровым номером 45:25:070311:2310, который впоследствии приобретен предпринимателем ФИО3 на основании договора купли-продажи от 11.11.2021.

При этом из материалов дела усматривается, что 28.05.2021 Администрацией выдано разрешение на строительство обозначенного здания кафе и пункта проката спортивного инвентаря, сроком действия до 28.02.2022.

Судами учтено, что с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов предприниматель ФИО3 обратился 26.11.2021, в то время как соответствующие требования об изъятии спорного объекта незавершенного строительства заявлены Администрацией в Курганский городской суд только 16.12.2021, а в Арбитражный суд Курганской области - 01.02.2022 (дело № А34-1605/2022, производство по которому приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу). 

Суд кассационной инстанции полагает необходимым отметить, что установление в подпункте 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации шестимесячного срока для инициирования процедуры изъятия объекта незавершенного строительства не препятствует собственнику обратиться в уполномоченный орган с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка для завершения строительства до истечения указанного срока. В случае такого обращения собственнику объекта незавершенного строительства не может быть отказано со ссылкой на преждевременность обращения. 

При указанных обстоятельствах, учитывая факт нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности предпринимателю ФИО3, в отсутствие судебного акта об изъятии этого  объекта, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о том, что спорный земельный участок не может быть предоставлен иным лицам и не может являться предметом аукциона.  

Учитывая невозможность завершения строительства в указанный период в отсутствие заключенного договора аренды, суды, установив наличие условий, необходимых для реализации предпринимателем ФИО3 права на предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства объекта без проведения торгов, сделали верный вывод о несоответствии требованиям действующего законодательства решения об отказе в предоставлении предпринимателю ФИО3 земельного участка, оформленного письмом от 21.12.2021 № П-75.4-687-А, о нарушении указанным решением прав заявителя и об отсутствии оснований для изъятия не завершенного строительством объекта, в связи с чем правомерно удовлетворили заявленные требования, возложив на Департамент обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия соответствующего решения по заявлению предпринимателя от 26.11.2021 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 45:25:070311:75, площадью 799 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, без проведения торгов в аренду в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Оснований для несогласия с изложенными выводами у суда кассационной инстанции не имеется. Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам. Доказательств, опровергающих выводы судов, материалы дела не содержат (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом суд округа принимает во внимание непоследовательное поведение Администрации, выдавшей разрешение на строительство здания кафе и пункта проката спортивного инвентаря, сроком действия до 28.02.2022 и обратившейся с иском об изъятии спорного объекта незавершенного строительства в Курганский городской суд 16.12.2021, в Арбитражный суд Курганской области - 01.02.2022, в то время как предприниматель ФИО3 обратился с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов для завершения строительства 26.11.2021 при степени готовности здания 75% согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН от 14.11.2021.  

Вопреки доводам заявителей кассационной жалобы оснований для вывода о наличии в действиях предпринимателя ФИО3 признаков злоупотребления правом у суда округа не имеется с учетом установленных судами фактических обстоятельств настоящего дела и отсутствия в материалах дела доказательств наличия у указанного лица умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда (отсутствие иных добросовестных целей) (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иные доводы заявителей, изложенные в кассационной жалобе, по существу являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда округа не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Курганской области от 12.10.2022 по делу № А34-1114/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации города Кургана и Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

ПредседательствующийН.Г. Беляева 

СудьиИ.А. Татаринова 

                                              С.В. Лазарев