АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-1626/2018

28 декабря 2018 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения объявлена 21 декабря 2018 года. 

Полный текст решения изготовлен 28 декабря 2018 года.

 

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи В.Е. Козиковой, 

при ведении протокола судебного заседания 

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Общества с ограниченной ответственностью «Зодчий», город Саратов 

к Обществу с ограниченной ответственностью «НаВекСтрой», город Саратов

третьи лица: 

ФИО2, город Саратов; 

ФИО3, с. Куриловка, Саратовской области

о расторжении договора №55/303-МЗ от 02.11.2016 участия в долевом строительстве многоквартирного дома следующих жилых помещений:

- двухкомнатная квартира, строительный №55, общей площадью 53,03 кв.м., проектной площадью 50,62 кв.м., расположенная на 7 этаже,

- однокомнатная квартира, строительный №303, общей площадью 35,89 кв.м., проектной площадью 33,56 кв.м., расположенная на 2 этаже в многоквартирном жилом доме по строительному адресу: Саратовская область, ул. им. Маркина Н.Г., почтовому адресу: 

<

...> №36А,

при участии:

от истца – ФИО4, доверенность от 01.09.2017 года, сроком на 3 года,

от ответчика – ФИО5, директор, паспорт обозревался,

ФИО6 – лично (паспорт обозревался)

представитель ФИО3 – не явился (ФИО3 извещена надлежащим образом)  

 

У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью «Зодчий» с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «НаВекСтрой», третьи лица: ФИО2, ФИО3 о расторжении договора №55/303-МЗ от 02.11.2016 участия в долевом строительстве многоквартирного дома следующих жилых помещений:

- двухкомнатная квартира, строительный №55, общей площадью 53,03 кв.м., проектной площадью 50,62 кв.м., расположенная на 7 этаже,

- однокомнатная квартира, строительный №303, общей площадью 35,89 кв.м., проектной площадью 33,56 кв.м., расположенная на 2 этаже в многоквартирном жилом доме по строительному адресу: Саратовская область, ул. им. Маркина Н.Г., почтовому адресу: 

<

...> №36А.

Истец просит признать указанный договор недействительным в части двух квартир и переданных третьим лицам по договору уступки. 

Исковые требования обоснованы тем, что истец полагает, что ООО «НаВекСтрой» не выполнило свои обязательства по оплате объекта долевого строительства в порядке и сроки, предусмотренные договором долевого строительства.

ООО «НаВекСтрой» в удовлетворении исковых требований просит отказать в полном объеме.

Представитель третьих лиц представил отзыв на исковое заявление с указанием своей позиции по рассматриваемому спору. В удовлетворении иска просит отказать, считая обязательства ответчика исполненными в полном объеме.

Изучив представленные документы, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №214-ФЗ) между ООО «Зодчий» (Застройщик) и ООО «НаВекСтрой» (Участник долевого строительства, Участник) был заключен договор №55/303-МЗ от 02.11.2016 г. (далее – договор №55/303-МЗ). Данный договор зарегистрирован в Управлении регистрационной службы государственной регистрации 10.11.2016 г.

Согласно пунктам 2.1., 2.2. договора Застройщик обязуется с привлечением других лиц в предусмотренный настоящим договором срок построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в установленный настоящим договором срок передать Объект долевого строительства Участнику долевою строительства при условии надлежащего исполнении им своих обязательств. Участник обязуется уплатить обусловленную частящим договором цену в порядке и сроки, установленные настоящим договором, и принять Объект долевого строительства по акту приема-передачи квартиры в порядке и сроки, установленные разделом 6 настоящего договора.

Строительство многоквартирного дома ведется на основании:

- Разрешение на строительство RU 64304000-278 от 27.12.2013 г., выдано Администрацией муниципального образования «Город Саратов»;

- Договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 10.05.2007 года №279. заключенный на основании Распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 08.05.2007 года №Т-1442-р, договора замены стороны в обязательстве от  26.06.2007 года, договора замены стороны в обязательстве от 17.01.2008 года, соглашения от 11.09.2012 года (пункт 2.3. договора).

В соответствии с пунктом 1.3. договора Объект долевого строительства - квартиры (жилые помещения):

1.3.1. Квартира, состоящая из 2 (двух) комнат, расположенная в Многоквартирном доме на 7 (седьмом ) этаже, со строительным номером 55 (пятьдесят пять), создаваемая с привлечением денежных средств Участника и подлежащая передаче Участнику с выполненными в ней работами согласно перечню, приведенному в пункте 7.4. настоящего договора, только после получения разрешения на ввод в экс Многоквартирного дома в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

1.3.2. Квартира, состоящая из 1 (одной) комнаты, расположенная в Многоквартирном доме на 2 (втором) этаже, со строительным номером 303 (триста три), создаваемая с привлечением денежных средств Участника и подлежащая передаче Участнику с выполненными в ней работами согласно перечню, приведенному в пункте 7.4. настоящего договора, только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Пунктом 1.9. договора предусмотрено, что 1.9. цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства Застройщику в рамках целевого финансирования для строительства (создания) Объекта долевого строительства. Цена договора определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг Застройщика (вознаграждение Застройщика).

Цена настоящего договора определяется как произведение размера фактической площади Объекта долевого строительства на цену 1 кв.м. площади Объекта долевого строительства (пункт 3.1. договора).

Согласно пункту 3.2. договора общая площадь Объекта долевого строительства составляет 88,92 (восемьдесят восемь целых девяносто две сотых) кв.м., что составляет денежную сумму в размере 2547323,2 (два миллиона пятьсот сорок семь тысяч триста двадцать три) рублей, 02 копейки, НДС не облагается.

В соответствии с пунктом 3.2.1. договора площадь квартиры, указанной в п. 1.3.1. составляет 53,03 кв.м., что составляет денежную сумму в размере 1497476 (один миллион четыреста девяносто семь тысяч четыреста семьдесят шесть) рублей 03 копеек. НДС не облагается.

В соответствии с пунктом 3.2.2. договора площадь квартиры, укачанной в п. 1.3.2. составляет 35,89 кв.м., что составляет денежную сумму в размере 1049846 (один миллион сорок девять тысяч восемьсот сорок шесть) рублей 09 копеек, НДС не облагается. 

Порядок расчетов согласован сторонами в разделе 4 договора.

Согласно пункту 6.3. договора обязательства Участника считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме цены договора и подписания стропами акта приема-передачи квартиры.

Истец полагает, что указанные обязательства ответчиком не исполнены и ссылается на то, что согласно данным бухгалтерского учета денежные средства, иное имущество или ценные бумаги в оплату договора №55/303-МЗ от 02.11.2016 года ему не поступали.

В ходе рассмотрения настоящего дела, судом установлено следующее.

Поскольку в договоре долевого участия №55/303-МЗ от 02.11.2016 года не содержалось прямого запрета на уступку прав требования, между ООО «НаВекСтрой» и ФИО7 02.11.2016 г. был заключен договор уступки права требования на квартиру, состоящую из 1-й комнаты, расположенную на 2 этаже со строительным номером 303. Данный договор был зарегистрирован регистрационным органом 16.11.2016 г. после регистрации договора долевого участия №55/303-МЗ от 02.11.2016 года.

14.11.2016 года ООО «Зодчий» была выдана финансовая справка ООО «НаВекСтрой» о том, что расчеты по договору №55/303-МЗ от 02.11.2016 г. за квартиру №303 стоимостью 1049846 (один миллион сорок девять тысяч восемьсот сорок шесть) рублей 09 копеек произведены полностью. Данная справка была выдана после регистрации договора долевого участия №55/303-МЗ от 02.11.2016 года в Управлении регистрационной службы кадастра и картографии по Саратовской области.

Далее, между ООО «НаВекСтрой» и ФИО3 08.11.2016 г. был заключен договор уступки права требования на квартиру, состоящую из 2-х комнат, расположенную на 7 этаже со строительным номером 55. Данный договор зарегистрирован в Управлении регистрационной службы государственной регистрации 15.11.2016 года. То есть после регистрации договора №55/303-МЗ от 02.11.2016 года.

14.11.2016 года ООО «Зодчий» была выдана финансовая справка ООО «НаВекСтрой» о том, что расчеты по договору №55/303-МЗ от 02.11.2016 г. за квартиру №55 стоимостью 1497476 (один миллион четыреста девяносто семь тысяч четыреста семьдесят шесть) рублей 03 копейки произведены полностью. Данная справка была выдана после регистрации договора долевого участия №55/303-МЗ от 02.11.2016 года в Управлении регистрационной службы кадастра и картографии по Саратовской области.

Таким образом, на момент выдачи указанных финансовых справок у ООО «Зодчий» не имелось никаких претензий и сомнений по заключению и действительности договора №55/303-МЗ от 02.11.2016 года. 

Согласно части 1 статьи 4 Закона №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 4 статьи 5 Закона №214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В силу статьи 11 Закона №214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. При этом уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо. Юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору, несет ответственность за несоблюдение предусмотренных частью 3 настоящей статьи требований к порядку уплаты цены уступки прав требований по договору в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьями 382, 384, 388 - 390 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка права требования) или может перейти к другому лицу на основании закона, в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. При уступке цедентом должны быть соблюдены следующие условия: уступаемое требование существует в момент уступки, цедент правомочен совершать уступку, уступаемое право не было уступлено цедентом другому лицу, цедент не совершал и не будет совершать никакие действия, которые могут служить основанием для возражений должника против уступленного требования.

Обращение сторон вышеуказанных договоров уступки права требования в орган регистрации прав за регистрацией является исполнением условия договора №55/303-МЗ от 02.11.2016 года.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Арбитражное судопроизводство в России строится на основе принципа состязательности (статьи 123 Конституции Российской Федерации, статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), который заключается в обеспечении сторонам дела «паритетной» возможности доказывать свою правовую позицию всеми доступными им согласно закону способами. Этот принцип в силу его прямого закрепления в Конституции Российской Федерации носит универсальный характер и распространяется на все категории судебных споров. Неиспользование стороной возможности представить доказательства в обоснование своих требований (возражений) по делу оставляет риск возникновения для нее негативных последствий такого процессуального поведения. В арбитражном процессе суд согласно Арбитражному процессуальному кодексу Российской Федерации не играет активной роли в сборе доказательств, а лишь обеспечивает их надлежащее исследование на началах независимости, объективности и беспристрастности.

В нарушение указанных положений действующего законодательства, ООО «Зодчий» не представило надлежащих доказательств, подтверждающих заявленные доводы.

На основании статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, имеющими отношение к рассматриваемому делу. Представленные истцом доказательства допустимыми и относимыми доказательствами, подтверждающими факт неоплаты, служить не могут.

Напротив, представленные ответчиком доказательства полностью подтверждают заявленные возражения.

Кроме того, судом установлено, что в Кировском районном суде г. Саратова находилось гражданское дело №2-149/2018 по иску ФИО2 к ООО «Зодчий», ООО «НаВекСтрой», третье лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области об обязании передать объект долевого строительства по акту приема-передачи, а также документы, необходимые для государственной регистрации по встречному иску ООО «Зодчий» к ФИО2, третьи лица: ООО НаВекСтрой», Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о признании договора уступки права требования от 12.11.2016 года недействительным и применении последствий недействительной сделки.

Решением от 31.01.2018 года иск ФИО2 к ООО «Зодчий» был удовлетворен. Суд обязал ООО «Зодчий» подписать с ФИО2 акт приема-переда однокомнатной квартиры №303, расположенной на 2 этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу Саратовская область, МО «

<

...> и предоставить истцу документы для регистрации права собственности на квартиру и ключи.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Зодчий» к ФИО2 о признании недействительной ничтожную сделку, договор уступки права требования, заключенную между ФИО2 и ООО «НаВекСтрой» 02.11.2016 года и применении последствий её недействительности было отказано в полном объеме.

Указанное решение обжаловалось в апелляционном порядке и было оставлено в силе апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 05.06.2018 года. Следовательно, решение от 31.01.2018 года по делу №2-149/2018 вступило в законную силу.

В свою очередь, ФИО3 обратилась в Заводской районный суд г. Саратова с иском к ООО «Зодчий» об обязании передать объект долевого строительства - спорную квартиру №55 по акту приема-передачи (Дело №2-1666/2018). 

Решением от 22.05.2018 года исковые требования были удовлетворены и суд обязал ООО «Зодчий» подписать с ФИО3 акт приема-передачи двухкомнатной квартиры №55, расположенной на 7 этаже многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: Саратовская область, муниципальное образование «

<

...> и предоставить ФИО3 документы для регистрации права собственности на квартиру и ключи.

Указанное решение обжаловалось в апелляционном порядке и было оставлено в силе апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 16.10.2018 года. Следовательно, решение от 22.05.2018 года по делу №2-1666/2018 вступило в законную силу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с пунктом 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Одним из последствий правового действия вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции является его преюдициальность, а потому факты и правоотношения, установленные судом общей юрисдикции и зафиксированные в решении, не могут в силу п. 3 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ подвергаться сомнению и вторичному исследованию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Указанными решениями судов общей юрисдикции установлен факт исполнения обязательств по оплате ООО «НаВекСтрой» ООО «Зодчий» спорных квартир №55 и №303 по договору №55/303-МЗ от 02.11.2016 года на основании выданных ООО «Зодчий» финансовых справок от 14.11.2016 года. Доказательств обратного в рамках указанных дел ООО «Зодчий» судам не представило.

С учетом анализа состоявшихся судебных актов, состава участников спора, а также норм процессуального права, суд приходит к выводу о том, что состоявшиеся судебные акты судов общей юрисдикции являются преюдициальными и установленные судами обстоятельства не доказываются вновь.

В силу части 2 статьи 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Выдав 14.11.2016 г. справки, содержащие сведения о полном расчете по договору №55/303-МЗ от 02.11.2016 года и отсутствии претензий, подписанную генеральным директором ООО «Зодчий» ФИО8, истец не вправе ссылаться на то, что названное доказательство не является надлежащим документом, подтверждающим исполнение ООО «НаВекСтрой» своих обязательств.

Заявлений о фальсификации доказательств в порядке 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом в настоящем деле не заявлено.

Допустимых доказательств, опровергающих информацию, изложенную в указанных справках, истцом в материалы дела также не представлено (часть 1 статьи 65, статья 68 АПК РФ). 

Также обращение ООО «Зодчий» в суд с настоящим иском о расторжении договора участия в долевом строительстве №55/303-МЗ от 02.11.2016 года после выдачи 14.11.2016 года финансовых справок о полном расчете по договору участия в долевом строительстве №55/303-МЗ от 02.11.2016 года, послужившими основанием для заключения и государственной регистрации договоров уступки права требования с физическими лицами – ФИО3 и ФИО2, отсутствии претензий по поводу оплаты цены договора №55/303-МЗ от 02.11.2016 года на протяжении около 2 лет, суд расценивает как действия, осуществляемые с намерением причинить вред другим лицам - ФИО3 и ФИО2 (пункт 1 статьи 10 ГК РФ).

При этом, довод истца о том, что после расторжения договора между истцом и ответчиком, истец имеет право сам выбирать кому передать квартиры, а кому нет, отклоняется судом как необоснованный, поскольку при строительстве жилого дома и заключении договоров долевого участия срок передачи объекта для всех участников долевого строительства является одинаковым. Все дольщики имеют одинаковые права и обязанности по закону, ровно, так же как и застройщик обязан применять принципы равенства при условии, если участниками долевого строительства свои обязательства полнены в полном объеме.

Согласно статье 8 Закона №214-ФЗ после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию квартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Согласно части 1 статьи 12 Закона №214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. До момента передачи объекта долевого строительства участнику по акту риск случайной гибели объекта несет застройщик (ч. 6 ст. 4 Закона №214-ФЗ). 

Обязательства по договору подряда заключенного между ООО «НаВекСтрой» и ООО «Зодчий» не должны влиять на добросовестных приобретателей коими являются третьи лица ФИО2 и ФИО3), которые в свою очередь полностью оплатили квартиры по договору уступки права требования. 

При таких обстоятельствах ООО «Зодчий» может взыскать неосновательно сбереженные денежные средства с ООО «НаВекСтрой» при наличии доказательств неисполнения последним своих обязательств.

Оценив все представленные в материалах дела доказательства в их взаимосвязи и совокупности, как того требуют положения пункта 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также при доказанности полной оплаты спорных объектов долевого строительства, суд пришел к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

При обращении с настоящим исковым заявлением в суд истец уплатил государственную пошлину в размере 6000 рублей (платежное поручение №02е598539 от 23.01.2018 года).

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Судом установлено, что в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме. Таким образом, судебные расходы по уплате государственной пошлины суд относит на истца.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса   Российской   Федерации

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных Обществом с ограниченной ответственностью «Зодчий» исковых требований отказать в полном объёме.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. 

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную, кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи соответствующей жалобы через арбитражный суд первой инстанции. 

 

Судья Арбитражного суда 

Саратовской области

 

В.Е. Козикова