ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело № А55-14462/2018

г. Самара

23 января 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 января 2019 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Рогалевой Е.М., судей Бажана П.В., Корнилова А.Б., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием:

от истца – ФИО2, доверенность от 21.08.2018,

от ответчика – ФИО3, доверенность от 29.12.2018,

от третьих лиц - не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жезл»

на решение Арбитражного суда Самарской области от 11 октября 2018 года по делу №А55-14462/2018 (судья Кулешова Л.В.), 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жезл» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Самарская область, г. Тольятти,

к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

третьи лица:

администрация г.о. Тольятти, Самарская область, г. Тольятти,

ООО «Инвест-Гарант», Самарская область, г. Тольятти,

ООО «Вариант», Самарская область, г. Тольятти,

ООО «Мозаика», Самарская область, г. Тольятти,

ООО «Фаворит», Самарская область, г. Тольятти,

ООО «Капитал», Самарская область, г. Тольятти,

о признании незаконным ненормативного акта,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жезл» (далее – ООО УК «Жезл», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – Управление Росреестра по Самарской области, ответчик), выразившихся в уведомлении от 26.02.2018 №63/009/302/2017-3740 об отказе в государственной регистрации права, об обязании ответчика произвести государственную регистрацию соглашения от 27.10.2017 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 05.09.2006 №1440.

  Решением Арбитражного суда Самарской области от 11.10.2018 в удовлетворении заявленных требований отказано.

           ООО УК «Жезл» обратилось с апелляционной жалобой, в которой, выразив несогласие с вынесенным судебным актом, просит отменить решение суда от 11.10.2018, принять по делу новый судебный акт. Податель жалобы указывает, что судом первой инстанции не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы права.           

В судебном заседании представитель заявителя просил отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании представитель ответчика просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

            В судебное заседание представители третьих лиц не явились, извещены.

    На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся в судебное заседание третьих лиц, надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.

    Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.

  Как усматривается из материалов дела, постановлением мэра городского округа Тольятти от 27.06.2006 №5387-1/п ООО «Инвест-Гарант», ФИО4, ФИО5 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101160:0003, входящий в состав земель поселений, площадью 11178 кв.м., расположенный по адресу: г. Тольятти, Автозаводской район, ул. Революционная, 5, сроком на 49 лет, для дальнейшей эксплуатации помещений магазина «Универсам» с разрешенным использованием земельного участка в соответствии с градостроительной зоной Ц-2.

 Впоследствии, 05.09.2006 между мэрией г.о. Тольятти и ООО «Инвест-Гарант», ФИО4, ФИО5 заключен договор аренды земельного участка №1440, в соответствии с которым на основании постановления мэра городского округа Тольятти от 27.06.2006 №5387-1/п, арендодатель предоставляет во временное владение и пользование, а арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101160:0003, площадью 11178 кв.м., расположенный по адресу: г. Тольятти, Автозаводской район, ул. Революционная, 5, сроком на 49 лет, для дальнейшей эксплуатации помещений магазина «Универсам».

 04.07.2008 заключены дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка, в соответствии с которыми на основании заявления ООО «Партнер», последний вступает в договор аренды земельного участка от 05.09.2006 №1440, с момента подписания становится лицом в договоре со множественностью лиц на стороне арендатора, приобретает права, обязанности, а также несет ответственность, предусмотренные договором аренды земельного участка, в дальнейшем именуется арендатором. Аналогичное дополнительное соглашение заключено с ООО «Вариант». Указанные дополнительные соглашения зарегистрированы в Управлении Росреестра по Самарской области.

 Дополнительными соглашениями от 04.12.2009 к договору аренды земельного участка от 05.06.2006 №1440 ФИО5 и ФИО4 исключены из состава арендаторов по договору аренды земельного участка в связи с продажей имущества на основании договора купли-продажи от 29.12.2006.

Дополнительным соглашением от 19.10.2010 к договору аренды земельного участка от 05.06.2006 №1440, в связи с переходом права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, предоставленном по договору аренды земельного участка от 05.09.2006 №1440, учитывая заявление ООО «Фаворит», общество вступает в договор аренды вместо ООО «Партнер».

02.08.2010 и 02.06.2014 мэрия г.о. Тольятти, учитывая наличие права собственности на объекты недвижимого имущества на земельном участке по договору аренды от 05.09.2006 №1440, заключает дополнительные соглашения с ООО «Мозаика» и ООО «Капитал» о вступлении в договор аренды земельного участка.

09.11.2017 ООО УК «Жезл» обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации соглашения от 27.10.2017 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 05.09.2016 №1440.

В соответствии с пунктом 1.1 соглашения арендаторы (ООО «Инвест-Гарант», ООО «Фаворит», ООО Вариант», ООО «Мозаика») передают свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 05.09.2006 №1440 на объект аренды: земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101160:0003, площадью 11178 кв.м., расположенный по адресу:  г.  Тольятти,  Автозаводской район,  ул.  Революционная,  5.  разрешенное использование – для дальнейшей эксплуатации помещений магазина «Универсам», категория земель – земли поселений. Соглашение вступает в силу с даты его государственной регистрации и действует в течении срока действия договора аренды земельного участка 31440 от 05.09.2006.

Уведомлением от 26.02.2018 №63/009/302/2017-3740 Управлением Росреестра по Самарской области отказано ООО УК «Жезл» в государственной регистрации соглашения от 27.10.2017 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Основанием для отказа в государственной регистрации соглашения послужило отсутствие соглашения с ООО «Капитал», являющегося одним из собственников нежилых помещений в здании и арендатором земельного участка. Кроме того, договор аренды земельного участка заключен в порядке, предусмотренном ст. 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации с собственниками нежилых помещений в здании, расположенном на данном участке. ООО УК «Жезл» не может являться арендатором земельного участка, поскольку не является собственником помещений в здании. Предоставление земельного участка в аренду ООО «УК «Жезл» повлечет нарушение принципа единства здания и земельного участка, так как собственники нежилых помещений, расположенных в здании, утратят право на земельный участок.

Считая действия ответчика по принятию данного отказа незаконными, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым в рамках настоящего дела заявлением. Заявитель, ссылаясь на ст. 613 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ, считает возможным передачу прав и обязанностей по договору лицу, не являющемуся собственником помещений в здании, расположенном на земельном участке, поскольку действующее законодательство не обязывает арендатора передавать свои права и обязанности по договору исключительно лицу, обладающему правом собственности на объекты недвижимости, расположенном на данном земельном участке.

  При вынесении обжалуемого решения об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований арбитражный суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.

  В силу положений части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

 Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

 Таким образом, для признания решения государственного органа незаконным суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие решения государственного органа закону или иному нормативному правовому акту; нарушение решением государственного органа прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

 Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

  В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются положениями Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ), который согласно его части 1 статьи 72 вступил в силу с 01.01.2017, за исключением части 4 статьи 66 и статьи 68 настоящего Федерального закона.

В соответствии с положениями Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Статьей 1 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав).

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу статьи 27 Федерального закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Как указано выше, ответчиком отказано в государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 05.09.2006 №31440.

Согласно постановлению мэра городского округа Тольятти от 27.06.2006 №5387-1/п ООО «Капитал», ООО «Инвест-Гарант», ООО «Фаворит», ООО «Вариант», ООО «Мозаика» предоставлен в аренду в порядке, предусмотренном ст. 39.20 ЗК РФ без конкурса и аукциона, земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101160:0003, входящий в состав земель поселений, площадью 11178 кв.м., расположенный по адресу: г. Тольятти, Автозаводской район, ул. Революционная, 5, сроком на 49 лет, для дальнейшей эксплуатации помещений магазина «Универсам» с разрешенным использованием земельного участка в соответствии с градостроительной зоной Ц-2.

Земельный участок является муниципальной собственностью.

Заявителем в материалы дела представлены договоры аренды №01/04-18 от 05.10.2017, №01/05-2017 от 28.12.2016, №01/05-2018 от 29.11.2017, №АФ-27/18 от 30.10.2017, в соответствии с которыми ООО УК «Жезл», как арендатор, принимает за плату во временное пользование объекты недвижимого имущества у ООО «Инвест-Гарант», ООО «Фаворит», ООО «Вариант», расположенные на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0101160:0003, расположенный по адресу: г. Тольятти, Автозаводской район, ул. Революционная, 5. Срок в договоре определен в 11 месяцев (л.д. 64-75).

Также представлены письма от ООО «Капитал», ООО «Мозаика», ООО «Инвест-Гарант», ООО «Фаворит», ООО «Вариант» о том, что указанные лица дают свое согласие на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №1440 от 05.09.2006 третьему лицу – ООО УК «Жезл».

В силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, положениями ЗК РФ при регулировании отношений по распоряжению и совершению сделок с земельными участками предусмотрен приоритет применения именно норм гражданского законодательства.

В соответствии с частью 1 статьи 620 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статья 615 ГК РФ).

На основании части 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Из буквального содержания данной нормы следует, что право арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу может быть ограничено другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 2 указанной статьи ЗК РФ установлено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее – неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Подпунктом 5 п. 1 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу положений пункта 5 статьи 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Таким образом, исходя из приведенных норм, собственники в здании имеют не только исключительное право,  но и обязанность по приобретению прав на земельный участок, находящийся в муниципальной собственности,

Заявитель в качестве правового основания возможности заключения соглашения о передаче ему прав аренды земельного участка, приобретенных в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, ссылается на п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Данные доводы правомерно не приняты судом первой инстанции в качестве основания для признания оспариваемого отказа незаконным. 

Согласно п. 1.1 соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 1440 от 05.09.2006 прежние арендаторы передали новому арендатору свои права и обязанности по указанному договору. 

При этом сделана оговорка на то, что разрешенное использование земельного участка: для дальнейшей эксплуатации помещений магазина «Универсам». 

Между тем, договор аренды земельного участка с администрацией г.о. Тольятти от 06.09.2006 № 1440 и соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка по данному договору заключены сроком на 49 лет, тогда как договоры аренды на нежилые помещения в здании, распложенном на указанном земельном участке, заключены лишь на 11 месяцев. 

Судом первой инстанции правильно указано на то, что при таких обстоятельствах государственная регистрация соглашения от 27.10.2017 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка повлечет нарушение основного принципа земельного законодательства о единстве здания и земельного участка, на котором оно расположено, а также будет противоречить разрешенному использованию земельного участка «для дальнейшей эксплуатации помещений магазина «Универсам». 

 Данный вывод подтверждается тем, что на момент рассмотрения настоящего дела договор аренды нежилых помещений с ООО «Инвест-Гарант» от 05.10.2017 утратил силу в связи с истечением срока его действия. Остальные договоры прекращают свое действие в течение месяца-полутора. Таким образом, заявитель на момент вступления решения в законную силу утратит какие-либо права на нежилые помещения в нежилом здании, расположенном на данном земельном участке. В связи с чем удовлетворение заявления повлечет лишение собственников нежилых помещений права пользования земельным участком в соответствии с его целевым назначением, то есть использование земельного участка с нарушением условий договора аренды земельного участка № 1440 от 05.09.2006.

 Доводы заявителя о наличии намерения сторон на заключение аналогичных договоров аренды нежилых помещений на период действия договора аренды земельного участка не могут быть признаны в качестве основания для признания отказа недействительным. Данные доводы не подтверждены документально. Кроме того, действующим законодательством не предусмотрено совершение регистрационных действий под условием.

Ссылка заявителя на исполнение обязанностей арендатора по уплате арендных платежей также правомерно не признана судом первой инстанции в качестве основания для удовлетворения заявленных требований, поскольку действующее гражданское законодательства не содержит запрета на исполнение обязательств третьим лицом.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что отказ Управления Росреестра по Самарской области является законным и обоснованным, принятым в соответствии с вышеуказанными нормами права.

 В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом изложенного судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявленных обществом требований.

 Доводы апелляционной жалобы являлись предметом исследования и надлежащей правовой оценки суда первой инстанции при рассмотрении спора по существу, оснований для иной оценки данных доводов, обстоятельств и материалов настоящего дела, а также сделанных судом выводов об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, арбитражный апелляционный суд не находит. 

 Заявителем не представлено достаточных доказательств, свидетельствующих о наличии у ответчика законных оснований для государственной регистрации соглашения от 27.10.2017 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 05.09.2006 №1440.

 Таким образом, доводы общества не опровергают установленных по делу обстоятельств, сделанных судом выводов. При вынесении решения суд исследовал все обстоятельства дела и представленные в дело доказательства в совокупности, правильно применил нормы права. Оснований для иной оценки обстоятельств и материалов настоящего дела, а также сделанных судом выводов арбитражный апелляционный суд не находит. 

  Нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено. 

  Оснований для отмены решения суда не имеется.

  Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы.

   Руководствуясь статьями 110, 112, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

                                                   ПОСТАНОВИЛ:

   Решение Арбитражного суда Самарской области от 11 октября 2018 года по делу №А55-14462/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

   Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

 

Председательствующий                         Е.М. Рогалева

Судьи                                     П.В. Бажан

                                                                                                                       А.Б. Корнилов