ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-1765/2023

г. Вологда

03 октября 2023 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2023 года.

В полном объеме постановление изготовлено 03 октября 2023 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зреляковой Л.В., судей Зайцевой А.Я. и Ралько О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Центральный округ» представителя ФИО2 по доверенности от 15.02.2023, от общества с ограниченной ответственностью Фирма «Северная» представителя ФИО3 по доверенности от 20.09.2023, 

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Центральный округ» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 26 июля 2023 года по делу  № А05-1765/2023,  

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Центральный округ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 163045, 

<

...>; далее – ООО «УК Центральный округ») обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к администрации городского округа «Город Архангельск» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 163069, 

<

...>; далее – Администрация), индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП 313293217800022,  ИНН 

<

***>; адрес: 164500, Архангельская обл., г. Северодвинск; далее – Предприниматель) о признании недействительными торгов от 19 декабря 2022 года по продаже посредством публичного предложения муниципального имущества (лот № 1): нежилое помещение, назначение – нежилое, 1 этаж, общая площадь 15,4 кв. м, кадастровый номер 29:22:040712:1605, адрес объекта: Архангельская обл., городской округ «Город Архангельск», 

<

...>; о признании недействительным договора купли-продажи муниципального имущества от 22 декабря 2022 года № 20 и применении последствий недействительности сделки; о признании права общей долевой собственности ООО «УК Центральный округ» на нежилое помещение, назначение –    нежилое, 1 этаж, общая площадь 15,4 кв. м, кадастровый номер 29:22:040712:1605, адрес объекта: Архангельская обл., городской округ «Город Архангельск», 

<

...>, с определением доли в праве пропорционально площади нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности ООО «УК Центральный округ».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью Фирма «Северная» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 163072, Архангельская обл., 

<

...>; далее – ООО Фирма «Северная»), общество с ограниченной ответственностью «УК Садовый район» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 163009, Архангельская обл., 

<

...>; далее – ООО «УК Садовый район»), общество с ограниченной ответственностью «Архземпроект» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 163069, 

<

...>; далее – ООО «Архземпроект»).

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 26 июля 2023 года в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО «УК Центральный округ» с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Истец в обоснование апелляционной жалобы ссылается на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. По мнению подателя жалобы, по данному делу одним из юридически значимых и подлежащих доказыванию обстоятельств является выяснение вопроса о статусе спорного помещения (использовании его в качестве общего имущества или о наличии у него самостоятельного функционального назначения), а также вопросов о том, кем и как использовалось это помещение на момент приватизации первой квартиры в жилом доме, находилось ли в нем и находится ли в настоящее время оборудование, предназначенное для обслуживания нужд многоквартирного дома. Спорное помещение № 9 на дату приватизации первой квартиры № 114 (договор приватизации от 19 января 1994 года № 13269) не было сформировано как самостоятельный объект недвижимости. Использование спорного помещения в целях, связанных с обслуживанием иных помещений, принадлежащих собственникам многоквартирного дома, следует из его вспомогательного назначения (коридор). Также необходимо учитывать, что помещение использовалось для доступа к расположенному на первом этаже тепловому пункту (помещение № 1), которое в силу закона является общедомовым имуществом. Из представленных документов следует, что Администрация относила спорное помещение к общему имуществу жилого дома, что подтверждается письмом Департамента муниципального имущества мэрии города Архангельска от 31.05.2012 № 119-06/3863, которым истцу дано согласие на проведение работ капитального характера в местах общего пользования этого здания. Суд неправомерно применил принцип эстоппель. Тот факт, что ООО «УК Центральный округ» в течение 29 дней арендовало спорное помещение, не свидетельствует о злоупотреблении правом, поскольку передача помещения в аренду не имеет правового значения относительно предмета заявленного спора. Администрацией не доказано совершение истцом действий, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред указанному лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Совокупность представленных в материалы дела доказательств свидетельствует о том, что спорное помещение № 9, являющееся коридором, следует признать общедомовым имуществом, право собственности на которое, в силу закона, принадлежит всем собственникам жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, включая ООО «УК Центральный округ», заявившего соответствующие исковые требования.

Представитель ООО «УК Центральный округ» в судебном заседании апелляционной инстанции доводы жалобы поддержал.

ООО Фирма «Северная» в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции полагают, что жалоба подлежит удовлетворению.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу с доводами жалобы не согласилась.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с этим жалоба рассмотрена без участия представителей названных лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав объяснения представителей ООО «УК Центральный округ», ООО Фирма «Северная», исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционная коллегия находит жалобу истца подлежащей удовлетворению, а решение – отмене.

Как следует из материалов дела, по адресу: 

<

...>, расположен пятиэтажный жилой многоквартирный дом, 1965 года постройки, на первом этаже которого находятся нежилые помещения.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости нежилое помещение, расположенное в указанном многоквартирном доме, площадью 290,8 кв. м, этаж 1, с кадастровым номером 29:22:040712:1351, принадлежит на праве долевой собственности обществу с ограниченной ответственностью УК 8 «Наш дом» (далее – ООО УК 8 «Наш дом»; которое 17.07.2018 переименовано в ООО «УК «Центральный округ») (доля в праве 1050/1908) и ООО Фирма «Северная» (доля в праве 1858/2908). Право собственности истца и третьего лица зарегистрировано 10.02.2016. Помещение поставлено на государственный кадастровый учет 30.07.2014. 

Первоначально нежилые помещения, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: Архангельская обл., г. Архангельск, ул. Гагарина, д. 14, приняты в собственность городского округа «Город Архангельск» на основании решения малого Совета Архангельского областного Совета народных депутатов от 30.09.1992 № 164. 

В соответствии со сведениями, указанными в свидетельстве о государственной регистрации права серии 29-АК № 398467, Управлением Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу 19.06.2006 произведена государственная регистрация права собственности муниципального образования «Город Архангельск» на помещение, назначение – нежилое, общая площадь 948,9 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1–7, 8а, 9, 10а, 10–32, 34–38, 39а, 39–45, 46а, 46–48, 51–57, 59–63, адрес объекта: 

<

...>. 

Муниципальное образование «Город Архангельск» в лице мэрии города Архангельска (арендодатель) и ООО Фирма «Северная» (арендатор) 23 марта 2010 года заключили договор аренды № 24/10ок, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование за плату нежилые помещения, общей площадью 147,5 кв. м, расположенные на первом этаже (помещения № 54–57, 59–63) многоквартирного дома № 14 по ул. Гагарина в г. Архангельске, для использования под офис.

Согласно приложению 1 к данному договору (экспликации на нежилое помещение) в аренду предоставлены следующие помещения: № 54 – кабинет, площадью 13,6 кв. м, № 55 – архив, площадью 33 кв. м, № 56 – архив, площадью 13,8 кв. м, № 57 – кабинет, площадью 13,8 кв. м, № 59 – кабинет, площадью 16,4 кв. м, № 60 – комната отдыха, площадью 7,7 кв. м, № 61 – приемная, площадью 15,7 кв. м, № 62 – кабинет, площадью 17,7 кв. м, № 63 – кабинет, площадью 15,8 кв. м. При этом из данной экспликации видно, что доступ в данные помещения обеспечивается через помещение № 9 – коридор, площадью 28,5 кв. м, помещение № 19 – коридор, площадью 45 кв. м, которые в аренду не предоставлялись.

Муниципальное образование «Город Архангельск» в лице мэрии города Архангельска (арендодатель) и ООО УК 8 «Наш дом» (арендатор; в настоящее время переименованное в ООО «УК Центральный округ») 03 октября 2011 года заключили договор аренды № 123/11ок, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование за плату нежилые помещения, общей площадью 88,4 кв. м, расположенные на первом этаже в доме № 14 по ул. Гагарина в г. Архангельске (помещения     № 7, 16–18, 20, 21, 23 согласно поэтажному плану нежилых помещений – приложение 1 к настоящему договору), для использования под офис.

Из приложения 1 к договору усматривается, что истцу предоставлены в аренду следующие помещения: № 7 – кабинет, площадью 12,3 кв. м, № 16 – кабинет, площадью 20,8 кв. м, № 17 – кабинет, площадью 20,7 кв. м, № 18 – кабинет, площадью 10,4 кв. м, № 20 – касса, площадью 10,4 кв. м, № 21 – приемная, площадью 8,8 кв. м, № 23 – комната отдыха, площадью 5,0 кв. м. Согласно плану (схеме) помещений первого этажа и экспликации к нему доступ в арендованные помещения с улицы осуществляется через помещения № 22 – тамбур, площадью 3,3 кв. м, № 9 – коридор, площадью 28,5 кв. м, помещение № 19 – коридор, площадью 45 кв. м, которые в аренду истцу не предоставлялись.

Дополнительным соглашением от 09 июля 2014 года стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора аренды от 03 октября 2011 года № 123/11ок, указав, что в аренду переданы нежилые помещения, общей площадью 83,4 кв. м, расположенные в здании по адресу: 

<

...> (№ 7, 16–18, 20, 21 согласно плану расположения помещения на этаже – приложение № 1 к настоящему договору), являющиеся частью помещения 8-Н с кадастровым номером 29:22:040712:1349 (кадастровый паспорт от 03.04.2014 № 2900/201/14-49518), для использования под офис.

Муниципальное образование «Город Архангельск» (арендодатель) и на стороне арендатора ООО Фирма «Северная» (арендатор-1), ООО УК 8 «Наш дом» (арендатор-2) 16 февраля 2015 года заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 03 октября 2011 года № 123/11ок, в соответствии с которым установлена множественность лиц на стороне арендатора: совместно с ООО УК 8 «Наш дом» в договор вступило ООО Фирма «Северная». Договор от 23 марта 2010 года № 24/10ок прекращает свое действие с 01.07.2011. По условиям пункта 1.1 договора в редакции данного дополнительного соглашения в период с 01.07.2011 по 30.06.2014 в аренду переданы нежилые помещения, общей площадью 295,8 кв. м, расположенные на первом этаже в здании по адресу: 

<

...> (помещение № 7, 16–18, 20, 21, 23, 54–57, 59–63, 19, 6, 15 и часть помещения № 9, площадью 6,5 кв. м, согласно поэтажному плану – приложение № 1 к настоящему договору), для использования под офис. В период 01.07.2014 по 23.09.2014 в аренду переданы нежилые помещения, общей площадью 290,8 кв. м, расположенные на первом этаже в здании по адресу: 

<

...> (помещение № 7, 16–18, 20, 21, 54–57, 59–63, 19, 6, 15 и часть помещения № 9, площадью 6,5 кв. м, согласно поэтажному плану – приложение 2 к настоящему договору), для использования под офис). В период с 24.09.2014 в аренду переданы нежилые помещения, общей площадью 290,8 кв. м, расположенные на первом этаже в здании по адресу: 

<

...> (номера на поэтажном плане 7, 9а, 6, 15–21, 54–57, 59–63 согласно приложению 2 к настоящему договору), для использования под офис. 

Стороны определили следующий порядок использования нежилого помещения: арендатор-1 и арендатор-2 совместно используют помещения № 9а, 19, 6, 15 согласно поэтажному плану, арендатор-1 использует помещения № 54–57, 59–63, арендатор-2 использует помещения № 7, 16–18, 20, 21.

Из приложения 2 к дополнительному соглашению и экспликации видно, что помещение № 9а, площадью 6,5 кв. м, образовано путем установления перегородки в помещении № 9, в результате которого из помещения № 9, площадью 28,5 кв. м, образовано два помещения: № 9, площадью 22 кв. м, и № 9а, площадью 6,5 кв. м. При этом оба помещения являются коридорами. Помещение № 19, площадью 45 кв. м, – коридор, помещение № 15, площадью 4,8 кв. м, – туалет, помещение № 6, площадью 3,6 кв. м, – подсобное помещение.     

В соответствии с кадастровым паспортом помещения от 30.07.2014 на государственный кадастровый учет поставлено нежилое помещение с кадастровым номером 29:22:040712:1351, площадью 290,8 кв. м, расположенное на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, номера на поэтажном плане 9а, 6, 7, 15–21,      54–57, 59–63. На кадастровый учет данное помещение поставлено на основании технического плана помещения от 22.07.2014, подготовленного по заказу ООО Фирма «Северная». 

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 24.09.2014 серии 29-АК № 956589 зарегистрировано право собственности муниципального образования «Город Архангельск» на нежилое помещение площадью 290,8 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 9а, 6, 7, 15–21, 54–57, 59–63, с кадастровым номером 29:22:040712:1351, адрес (местоположение) объекта: 

<

...>.

Администрация (продавец) и покупатели ООО Фирма «Северная»           (1-е лицо) и ООО УК 8 «Наш дом» (2-е лицо; в настоящее время ООО «УК Центральный округ») 18 января 2016 года заключили договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке № 2, согласно пункту 1.1 которого продавец продает, а покупатели покупают в собственность арендуемое имущество муниципального образования «Город Архангельск»: помещение, назначение – нежилое помещение, площадь 290,8 кв. м, 1 этаж, номера на поэтажном плане 9а, 6, 7, 15–21, 54–57, 59–63, кадастровый номер 29:22:040712:1351, адрес объекта: Архангельская обл., городской округ «Город Архангельск», 

<

...>, доля 1-го лица составляет 1858/2908, доля 2-го лица составляет 1050/1908.

На основании указанного договора 10.02.2016 зарегистрировано право общей долевой собственности истца и третьего лица на нежилое помещение с кадастровым номером 29:22:040712:1351.

По заказу Департамента муниципального имущества Администрации на основании муниципального контракта от 15 февраля 2022 года кадастровым инженером ООО «Архземпроект» 09.03.2022 подготовлен технический план помещения, согласно которому из исходного помещения с кадастровым номером 29:22:040412:1604 образовано помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, этаж – 1, номер помещения на поэтажном плане – 9, наименование объекта недвижимости – нежилое помещение, площадь – 15,4 кв. м. В экспликации площади помещения указан номер части помещения на поэтажном плане – 9, наименование части помещения – коридор, общая площадь помещения – 15,4 кв. м, в том числе вспомогательная площадь – 15,4 кв. м.

Нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 29:22:040712:1605, площадью 15,4 кв. м, поставлено на кадастровый учет 16.03.2022. Право муниципальной собственности городского округа «Город Архангельск» зарегистрировано 16.03.2022 одновременно с постановкой объекта на кадастровый учет. 

На основании заявления ООО Фирма «Северная» от 14.04.2022 № 97 и заявления ООО «УК Центральный округ» от 18.04.2022 Администрация (арендодатель) и ООО Фирма «Северная» (арендатор-1), ООО «УК Центральный округ» (арендатор-2) заключили договор аренды от 01 июня 2022 года № 23/22ок, в соответствии с пунктами 1.1, 1.3 которого арендодатель предоставил арендаторам во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, площадью 15,4 кв. м, расположенное на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, № 7 на поэтажном плане (приложение 1 к настоящему договору), для совместного использования под размещение организации (вспомогательные помещения), сроком на 29 дней с момента его заключения. 

В заявлении от 08.04.2022 № 95 ООО Фирма «Северная» просило включить указанное помещение в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2022 год и сообщило о готовности принять участие  в торгах. 

Решением Архангельской городской Думы от 26.10.2022 № 588 «О внесении дополнения в Прогнозный план приватизации муниципального имущества городского округа «Город Архангельск» на 2020–2022 годы» нежилое помещение, площадью 15,4 кв. м, с кадастровым номером 29:22:040712:1605, расположенное на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, включено в прогнозный план приватизации. Распоряжением Администрации от 18.11.2022 № 7380р «О приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: 

<

...>» утвержден способ приватизации: аукцион в электронной форме, открытый по форме подачи предложений о цене имущества, определена начальная цена продажи объекта в размере 269 000 руб.  

Администрация письмом от 29.11.2022 № 18-47/22585 сообщила ООО Фирма «Северная» и ООО «УК Центральный округ» о проведении аукциона в электронной форме по продаже имущества: нежилого помещения, площадью 15,4 кв. м, с кадастровым номером 29:22:040712:1605.     

В соответствии с протоколом от 16.12.2022 при проведении аукциона по лоту № 1: нежилое помещение, площадью 15,4 кв. м, с кадастровым номером 29:22:040712:1605, расположенное на первом этаже здания по адресу: Архангельская обл., г. Архангельск, ул. Гагарина, д. 14, поступила одна заявка Предпринимателя, в связи с чем принято решение заключить с ним договор купли-продажи муниципального имущества как с единственным участником аукциона по начальной цене продажи в размере 269 000 руб.     

Администрация (продавец) и Предприниматель (покупатель) 22 декабря 2022 года заключили договор купли-продажи муниципального имущества на аукционе № 20, согласно пункту 1.1 которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность: нежилое помещение, назначение – нежилое, этаж 1, общая площадь 15,4 кв. м, с кадастровым номером 29:22:040712:1605, адрес объекта: Архангельская обл., городской округ «Город Архангельск», 

<

...>. 

По акту приема-передачи муниципального имущества от 26 января 2023 года Администрация передала нежилое помещение Предпринимателю; 20.02.2023 зарегистрирован переход права собственности на помещение к Предпринимателю.

Ссылаясь на то, что проведенный аукцион по продаже муниципального имущества не соответствует требованиям закона, поскольку Администрация продала имущество, относящееся к общей долевой собственности всех собственников помещений в многоквартирном доме, ООО «УК Центральный округ» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции указал, что на момент приватизации первой квартиры в доме все нежилые помещения на первом этаже находились в муниципальной собственности, следовательно спорное помещение № 9 использовалось в целях, не связанных с обслуживанием иных помещений, принадлежащих собственникам помещений многоквартирного дома. В настоящий момент помещением пользуются только ООО «УК Центральный округ» и ООО Фирма «Северная», являющиеся долевыми собственниками помещений. Собственники других помещений в доме спорным помещением не пользуются. В связи с этим суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания помещения общедомовым, поэтому в удовлетворении исковых требований отказал.

Апелляционный суд не может согласиться с решением суда в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права в силу следующего. 

Согласно положениям статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и приводить к его восстановлению. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. 

Пунктом 1 статьи 447 ГК РФ определено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

На основании пункта 2 статьи 447 ГК РФ в качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

Как указано в пункте 6 статьи 448 ГК РФ, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Согласно пункту 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пунктом 2 статьи 167 ГК РФ установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Апелляционный суд полагает, что требования ООО «УК Центральный округ» о признании торгов и договора купли-продажи спорного нежилого помещения недействительными и о применении последствий недействительности сделки подлежат удовлетворению, поскольку Администрация распорядилась не принадлежащим муниципальному образованию имуществом. При этом требование о признании права общей долевой собственности на спорное нежилое помещение предъявлено истцом обоснованно. 

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление № 64) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего. Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ). Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В статье 289 ГК РФ определено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

На основании пункта 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В пункте 2 Постановления № 64 указано, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно пункту 3 Постановления № 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Аналогичная правовая позиция нашла отражение в пункте 12 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022.

Как следует из пункта 9 Постановления № 64, в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

В пункте 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав.

Следовательно, признание права общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности ответчика на спорное имущество.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О указано, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ. 

Таким образом, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений – предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа более одного жилого и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения – возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Апелляционный суд приходит к выводу о том, что спорное помещение № 9, площадью 15,4 кв. м, относится к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку является коридором, не имеет самостоятельного назначения и предназначено для обслуживания более одного помещения в доме.

Указанный вывод основан на следующих представленных в материалы дела доказательствах.

Согласно техническому паспорту нежилого помещения с инвентарным номером 11:401:001:002144020:0000:20003, состоящего из частей помещения: этаж 1 – № 1–7, 8а, 8, 9, 10а, 10–32, 34–38, 39а, 39–45, 46а, 46–48, 51–57, 59–63, расположенного по адресу: Архангельская обл., МО «Город Архангельск», г. Архангельск, округ Октябрьский, ул. Гагарина, д. 14, по состоянию на 30.06.2008 (т. 1, л. 132–137) общая площадь нежилого помещения составляет 948,9 кв. м. При этом помещение № 9, площадью 28,5 кв. м, является коридором, через него осуществляется доступ в иные помещения: № 23 – комната отдыха, площадью 5 кв. м, № 14 – коридор, площадью 5 кв. м, № 51 – кабинет, площадью 43,6 кв. м, № 52 – кабинет, площадью 28 кв. м, № 53 – кабинет, площадью 15,4 кв. м, № 19 – коридор, площадью 45 кв. м, № 7 – кабинет, площадью 12,3 кв. м, № 20 – касса, площадью 10,4 кв. м, № 21 – приемная, площадью 8,8 кв. м. Аналогичная информация о спорных помещениях содержится в техническом паспорте нежилого помещения по состоянию на 14.10.2008 (т. 1, л. 180–183). 

В техническом паспорте здания жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу: 

<

...>, по состоянию на 11.02.2009 (т. 1, л. 174–179) имеются многочисленные исправления, указана общая площадь нежилых помещений – 948,9 кв. м.

В соответствии с кадастровыми паспортами помещения с кадастровым номером 29:22:040712:1351, площадью 290,8 кв. м, от 30.07.2014, 10.07.2015 в состав данного помещения, помимо иных помещений, входят помещения № 9а – коридор, площадью 6,5 кв. м, № 9 – коридор, площадью 22 кв. м, № 22 – тамбур, площадью 3,3 кв. м, № 23 – комната отдыха, площадью 5 кв. м. 

Письмом от 08.08.2018 № 18-52/7853 Департамент муниципального имущества Администрации просил Архангельское отделение Архангельского филиала акционерного общества «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» внести изменения в техническую документацию помещений первого этажа здания по адресу: 

<

...>, в части помещений № 9, 22, 23 (согласно поэтажному плану), с изготовлением технических планов вновь образованных помещений и кадастровых паспортов; предоставление проекта перепланировки и оплата услуг по изготовлению технической документации возлагается на ООО Фирма «Северная». 

Письмом от 05.11.2019 № 83 ООО «УК Центральный округ» и ООО Фирма «Северная» обратились в Департамент муниципального имущества Администрации с просьбой разрешить произвести перепланировку в помещениях первого этажа по адресу: 

<

...>. 

В рабочем проекте перепланировки от 2018 года № 264-2018-АС (т. 1, л. 155–164) предусмотрено в том числе выполнение демонтажа части перегородки с дверным блоком между помещениями коридора № 9 и комнаты отдыха № 23 и установки перегородки между помещениями коридора № 9 и коридора № 23. В результате данной перепланировки площадь коридора № 9 уменьшилась с 22 кв. м до 15,4 кв. м. Из помещения № 23 и части помещения № 9 образовано новое помещение коридора № 23, площадью 9,5 кв. м. 

Решением Управления административно-технического контроля Департамента градостроительства Администрации от 11.12.2019 № 899 ООО Фирма «Северная» и ООО «УК Центральный округ» согласовано выполнение перепланировки.

По акту от 12.12.2019 работы по перепланировке нежилых помещений приняты, перепланировка выполнена в соответствии с рабочим проектом № 264-2018-АС.

В ходе рассмотрения дела специалистом Администрации проведен осмотр помещения № 9, площадью 15,4 кв. м, расположенного на первом этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, составлен акт осмотра от 24.04.2023, в котором указано, что перегородка (дверной проем) между помещениями № 9 и 9а отсутствует, в помещении     № 9 установлены стол, стулья, скамья для посетителей, на стене висит информационный стенд управляющих организаций, вдоль стены, разделяющей помещения № 9 и 23, установлен шкаф, трубы холодного и горячего водоснабжения находятся за гипсокартоном. 

Указанные обстоятельства подтверждаются представленной истцом в материалы дела видеозаписью (т. 1, л. 150). 

Также апелляционный суд принимает во внимание, что письмом от 31.05.2012 № 119-06/3864 Департамент муниципального имущества мэрии города Архангельска согласовал ООО Фирма «Северная», арендующему нежилые помещения по договору аренды от 23 марта 2010 года № 24/10ок, проведение работ капитального характера в местах общего пользования здания по адресу: 

<

...> (тамбур, общий коридор, санитарный узел, подсобное помещение). 

Все указанные выше документы подтверждают тот факт, что спорное помещение является коридором. При этом из поэтажных планов, акта осмотра, видеозаписи усматривается объективная необходимость использования указанного помещения в целях прохода к помещению, принадлежащему истцу и третьему лицу на праве собственности, что свидетельствует об отсутствии у спорного помещения иного самостоятельного назначения, кроме выполнения обслуживающей функции, обеспечивающей проход к иным изолированным помещениям.

Суд первой инстанции, отказывая в иске, пришел к выводу о том, что спорное помещение является муниципальной собственностью, поскольку на момент приватизации первой квартиры в доме все нежилые помещения на первом этаже находились в муниципальной собственности и другие собственники помещений в доме (собственники квартир) этими помещениями не пользовались. 

Апелляционный суд не может согласиться с данным выводом суда.

Действительно, в силу правовой позиции, на которую сослался суд первой инстанции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Суд первой инстанции указал, что спорное помещение № 9 использовалось в целях, не связанных с обслуживанием иных помещений, принадлежащих собственникам многоквартирного дома, поэтому не является общим имуществом.

Приходя к данному выводу, суд первой инстанции не учел следующие обстоятельства. 

В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2012 № 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в Едином государственном реестре прав не означает, что объект является недвижимой вещью.

Право собственности городского округа «Город Архангельск» на нежилое помещение, площадью 15,4 кв. м, с кадастровым номером 29:22:040712:1605, расположенное по адресу: 

<

...>, как на самостоятельный объект недвижимости зарегистрировано 16.03.2022 одновременно с постановкой данного объекта на кадастровый учет. 

В силу положений пункта 2 части 2 статьи 29.1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый инженер обязан отказаться от заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ в случае, если объект недвижимости, в отношении которого заказчик кадастровых работ предполагает выполнение таких работ, не является объектом недвижимости, в отношении которого осуществляется кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В пункте 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, указано,  что действующее законодательство не предусматривает осуществления кадастрового учета объекта, не являющегося объектом недвижимости.

Согласно пункту 4 данного Обзора для постановки на кадастровый     учет помещение должно обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и изолированностью. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является законным основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета.

При этом обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями.

В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям.

Апелляционным судом установлено и материалами дела подтверждается, что спорное помещение № 9 является коридором, который обеспечивает доступ с улицы через помещение № 22 в помещение с кадастровым номером 29:22:040712:1351, принадлежащее на праве собственности истцу и третьему лицу. 

В связи с этим апелляционная инстанция приходит к выводу, что помещение № 9 неразрывно связано с другим помещением, не является изолированным и функционально самостоятельным.

Поскольку для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и изолированностью, а спорное помещение коридора № 9 не является изолированным, то государственная регистрация права собственности ответчика на него как на самостоятельный объект недвижимости произведена неправомерно. Указанное помещение не является отдельным объектом гражданского оборота, права на который подлежат регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

С учетом изложенного требование о признании за истцом права общей долевой собственности на спорное помещение, являющееся общим имуществом собственников, с определением доли в праве пропорционально площади нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности      ООО «УК Центральный округ», заявлено правомерно и подлежит удовлетворению.

Требования о признании недействительными торгов по продаже нежилого помещения, которое в силу закона является общим имуществом и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме, и о признании недействительным договора купли-продажи этого имущества с применением последствий недействительности сделки также следует удовлетворить на основании положений статей 167, 168, 447, 449 ГК РФ, поскольку Администрация распорядилась не принадлежащим ей имуществом. 

Апелляционный суд считает необоснованными выводы суда первой инстанции о необходимости применения к поведению истца правила эстоппель о недопустимости противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота.

В пункте 1 статьи 10 ГК РФ указано, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Таким образом, указанная норма права закрепляет принцип недопустимости (недозволенности) злоупотребления правом и определяет общие границы (пределы) гражданских прав и обязанностей. Суть этого принципа заключается в том, что каждый субъект гражданских прав волен свободно осуществлять права в своих интересах, но не должен при этом нарушать права и интересы других лиц. Действия в пределах предоставленных прав, но причиняющие вред другим лицам, являются в силу данного принципа недозволенным (неправомерным) поведением и признаются злоупотреблением правом. При этом основным признаком наличия злоупотребления правом является намерение причинить вред другому лицу, намерение употребить право во вред другому лицу.

Одновременно в пункте 3 статьи 10 ГК РФ законодатель закрепил презумпцию добросовестности и разумности действий участников гражданских правоотношений. Это означает, что в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

При этом доказывать недобросовестность или неразумность действий должен тот, кто с таким поведением связывает правовые последствия. Таких доказательств ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции ответчиком не представлено.

Кроме того, действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (принцип эстоппель). Таким поведением является, в частности, поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно на них полагалась.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для применения к данной ситуации принципа эстоппель, поскольку истцом таких нарушений не допущено.

Тот факт, что истец арендовал спорное помещение первоначально в составе иных помещений, а впоследствии в качестве самостоятельного объекта по договору аренды от 01 июня 2022 года № 23/22ок в течение 29 дней, не свидетельствует о том, что спорное помещение является муниципальной собственностью. 

Напротив, Администрация как орган местного самоуправления, действуя разумно и добросовестно в соответствии с требованиями законодательства, не должна была формировать спорное помещение в качестве самостоятельного объекта недвижимости и распоряжаться им путем заключения договора аренды и последующего проведения торгов по его продаже.

На основании вышеизложенного апелляционная инстанция считает, что суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, неправильно применил нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Таким образом, решение суда подлежит отмене, а исковые требования – удовлетворению в полном объеме. 

Согласно части 1 статья 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истцом при подаче иска заявлено три требования неимущественного характера и уплачена государственная пошлина в сумме 18 000 руб. (по 6 000 руб. за каждое требование). Поскольку Предприниматель является ответчиком только по требованию о признании недействительным договора (наряду с Администрацией, как сторона сделки), то с него подлежит взысканию 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлина за рассмотрение данного требования. В остальной части расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска в сумме 15 000 руб. относятся на Администрацию.

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы расходы истца по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение в сумме 3 000 руб. относятся на ответчиков в равных долях (по 1 500 руб.).

Таким образом, с Администрации в пользу ООО «УК Центральный округ» следует взыскать 16 500 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы, с Предпринимателя – 4 500 руб.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 26 июля 2023 года по делу № А05-1765/2023 отменить.

Признать недействительными торги от 19 декабря 2022 года по продаже посредством публичного предложения муниципального имущества (лот № 1): нежилое помещение, назначение – нежилое, 1 этаж, общая площадь 15,4 кв. м, кадастровый номер 29:22:040712:1605, адрес объекта: Архангельская обл., городской округ «Город Архангельск», 

<

...>.

Признать недействительным договор купли-продажи муниципального имущества на аукционе от 22 декабря 2022 года № 20, заключенный администрацией городского округа «Город Архангельск» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 163069, 

<

...>) и индивидуальным предпринимателем ФИО4 (ОГРНИП 313293217800022, ИНН 

<

***>; адрес: 164500, Архангельская обл., г. Северодвинск), и применить последствия недействительности сделки. 

Признать право общей долевой собственности общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Центральный округ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 163045, 

<

...>) на нежилое помещение,    назначение – нежилое, 1 этаж, общая площадь 15,4 кв. м, кадастровый номер 29:22:040712:1605, адрес объекта: Архангельская обл., городской округ «Город Архангельск», 

<

...>, с определением доли в праве пропорционально площади нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Центральный округ».

Взыскать с администрации городского округа «Город Архангельск» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 163069, 

<

...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Центральный округ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 163045, 

<

...>)  16 500 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП 313293217800022, ИНН 

<

***>; адрес: 164500, Архангельская обл., г. Северодвинск) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Центральный округ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 163045, 

<

...>)  4 500 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд            Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Зрелякова

Судьи

А.Я. Зайцева

О.Б. Ралько