ИМЕНЕМ РОССЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-297166/19-37-2145

г. Москва

14 июля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 07.07.2020. 

Решение в полном объеме изготовлено 14.07.2020.

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Скачковой Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА "АСАН-ПЛЮС" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БИЗНЕС-ПРОЕКТ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 01.07.2014 № 47 за период с мая 2019 по июнь 2019 в размере 542 285 руб. 43 коп., неустойки (пени) согласно п. 11.10 договора аренды нежилого помещения от 01.07.2014 № 47 за период с 31.07.2018 по 09.10.2019 в размере 529 781 руб. 63 коп., неустойки (пени) согласно п. 11.12 договора аренды нежилого помещения от 01.07.2014 № 47 в размере 2 960 000 руб.

При участии:

от истца – адвокат Гошуа Т.Т. по доверенности от 23.09.2019 № 11;

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 23.01.2020 № 23-01/20.

У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА "АСАН-ПЛЮС" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, измененным в порядке ст. 49 АПК РФ 02.06.2020, к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БИЗНЕС-ПРОЕКТ" (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 01.07.2014 № 47 за период с мая 2019 по 28.06.2019 в размере 492 952,10 руб., неустойки (пени) согласно п. 11.10 договора аренды нежилого помещения от 01.07.2014 № 47 за период с 31.07.2018 по 18.03.2020 в размере 512 537,44 руб., неустойки (пени) согласно п. 11.12 договора аренды нежилого помещения от 01.07.2014 № 47 в размере 2 960 000 руб., а всего 3 965 489,54 руб. 

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик не в полном объеме внёс арендные платежи по договору аренды, а также в период действия договора аренды неоднократно нарушал сроки внесения арендной платы, в связи с чем, истцом были начислены пени за просрочку обязательств и расторгнут в одностороннем порядке договор.

На исковое заявление ответчиком был предоставлен письменный отзыв, в котором он возражал против удовлетворения исковых требований, считает расторжение договора незаконным, совершенным в нарушение условий договора; расчет задолженности по долгу и пени произведен неправомерно без учёта обеспечительного платежа. Ответчик также указывал на злоупотребление истцом своих гражданских прав.

В ходе рассмотрения дела ответчик заявил встречный иск об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения истца. Встречный иск мотивирован тем, что при расторжении договора истец перекрыл доступ работников ответчика в помещения. В указанных помещениях находится личное имущество ответчика в виде мебели и оборудования общей стоимостью свыше 11 800 000 руб.

Согласно ч.ч. 3,4 ст. 132 АПК РФ встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если:

1) встречное требование направлено к зачету первоначального требования;

2) удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска;

3) между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела.

Арбитражный суд возвращает встречный иск, если отсутствуют условия, предусмотренные частью 3 ст. 132 АПК РФ по правилам статьи 129 АПК РФ.

Рассмотрев вопрос о принятии встречного иска об истребовании имущества, суд не усматривает, что иск направлен к зачету первоначального требования о взыскании задолженности; удовлетворение иска об истребовании имущества исключает удовлетворение иска о взыскании задолженности по арендной плате; между исками имеется взаимная связь (первоначальный иск вытекает из отношений, которые регулируются гл. 34 ГК РФ, тогда как встречный иск связан с защитой права собственности по правилам гл. 20 ГК РФ).

Более того, учитывая период рассмотрения первоначального иска с момента его принятия 11.12.2019, а также что судебное разбирательство трижды откладывалось, предъявление встречного иска об истребовании имущества только в настоящем судебном заседании направлено на затягивание процесса и не приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела.

Суд считает, что поскольку отсутствуют условия для принятия встречного иска, предусмотренные частью 3 ст. 132 АПК РФ, то встречный иск подлежит возврату заявителю. При этом, суд отмечает, что возвращение встречного иска не препятствует повторному обращению с таким же требованием в арбитражный суд в общем порядке искового производства.

Истец в заседании исковые требования поддержал по доводам искового заявления с учетом ходатайства об изменении размера исковых требований.

Ответчик против иска возражал по доводам письменного отзыва на иск.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы и возражения сторон, оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчик (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 47 от 01.07.2014 в редакции дополнительного соглашения  № 1 к нему от 01.05.2018.

В соответствии с условиями договора истец предоставил ответчику во временное владение и пользование нежилое имущество площадью 514,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, а ответчик в свою очередь обязался своевременно уплачивать арендную плату в порядке и размере, предусмотренных договором.

Согласно п.п. 6.2.1, 6.2.2., 6.2.3. договора в редакции дополнительного соглашения  № 1 к нему от 01.05.2018 фиксированная арендная плата в месяц составляла 740 000 (семьсот сорок тысяч) рублей. Фиксированная арендная плата подлежала оплате арендатором в срок до 5 (пятого) числа месяца, за который происходит оплата. Арендатор обязан был осуществлять оплату переменной части арендной платы ежемесячно на основе выставленных счетов и актов в течение 5 (пяти) банковских дней с даты выставления счета. 

При невыполнении в срок обязательств по оплате арендной платы, обеспечительного взноса и иных платежей, предусмотренных договором, арендодатель вправе взыскать с арендатора неустойку в размере 0,2% от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки (п. 11.10 договора в редакции дополнительного соглашения  № 1 к нему от 01.05.2018).

В договоре стороны предусмотрели срок действия договора на 5 лет.

В установленном законом порядке договор не зарегистрирован.

Истец в иске указывает, что до 01.05.2019 ответчик в полном объеме вносил арендную плату, однако с нарушением сроков, в связи с чем, ему была начислена неустойка (пени).

В связи с наличием долга по арендной плате за май и июнь 2019, истец в одностороннем порядке расторгн договор аренды путем направления претензии от 21.06.2019 № 31, в котором указал дату расторжения договора 21.06.2019.

Сторонами не оспаривается, что ответчику был прекращен доступ в помещения истца с 21.06.2019.

Как указал сам истец в уведомлении о расторжении договора с 21.06.2019 о том, что он вправе удерживать имущество ответчика в своём помещении до момента исполнения ответчиком своих обязательств по договору.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ (действующей в редакции на момент возникновения спорных отношений) предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

На основании указанного, суд приходит к выводу о том, что договор аренды является незаключенным, однако с учетом разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 условия о порядке и размере арендной платы, а также меры ответственности в виде начисления пени в размере 0,2 % является согласованными между сторонами, в связи с чем, их требование арендодателем является правомерным.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства договором может быть предусмотрена уплата неустойки (ст. ст. 329, 330 ГК РФ).

Суд, проверив расчёт задолженности арендной платы, считает его частично правомерным, в связи со следующим.

Требование истца о взыскании арендной платы за 28 дней аренды в июне 2019 суд считает необоснованным, так как истец в своём уведомлении указал конкретную дату расторжения договора – 21.06.2019, ограничил доступ ответчика в помещения в указанную дату, а не с даты по истечении 5 рабочих дней с момента направлении претензии.

Согласно акту сверки истца (расчету) по состоянию на 01.07.2019 с учетом частичной оплаты задолженности ответчиком, сумма долга указана истцом 542 285, 54 руб. при этом арендная плата выставлена истцом за июнь 2019 за весь месяц, в именно в , 740 000 руб. 

Однако, если исходить из 21-го дня месяца аренды в июне, что составляет 518 000 руб., то сумма задолженности по состоянию на 01.07.2019 согласно акту сверки истца должна составлять 320 285, 54 руб.

На основании изложенного, суд считает правомерной сумму долга по арендной плате за период с 01.05.2019 по 21.06.2019 в сумме 320 285, 54 руб. с учетом частичной оплаты ответчиком, согласно Акту сверки и платежным документом истца.

Проверив расчет пени, суд считает правомерными начисления пени в общей сумме 508 757, 44 руб. с 01.08.2018 по 18.03.2020, из расчета начисленных 11 396 руб. пени на сумму долга за июнь 2019 (518 000 руб.) за период просрочки с 10.06.2019 по 21.06.2019.

Таким образом, суд считает исковые требования в части  долга по арендной плате и пени правомерными в общей сумме 829 042, 98 руб.

Истец в иске указывает на то, что он учёл обеспечительный платеж (перечисленный ответчиком 25.05.2018 № 113) в счёт погашения долга за июнь 2019 в сумме 740 000 руб.

Вместе с тем, согласно представленным расчетам, а также акту сверки истца сумма долга в размере 542 285,54 руб., указанная истцом по состоянию на 01.07.2019, предъявлена без зачета обеспечительного платежа.

На основании изложенного, суд считает подлежащим удовлетворению долг в сумме 89 042 руб. 98 коп., а именно за вычетом из общей суммы задолженности 829 042, 98 руб. обеспечительного платежа в размере 740 000 руб.

Требование истца о взыскании неустойки в размере 2 960 000 руб., предусмотренной пунктом 11.12 договора, суд считает неправомерным, поскольку договор аренды является незаключенным, то его условия в этой части не распространяются на возникшие между сторонами отношениям, кроме тех, которые устанавливают размер и порядок оплаты  аренды с учетом разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73.

Более того, на возникшие отношения также не распространяются условия в части предоставления истцу права на односторонний отказ от договора в случае двухкратного невнесения арендной платы (п. 8.2. договора).

Поскольку, как уже было выше установлено судом, договор между сторонами не заключен, следовательно, его условия, регулирующие порядок досрочного расторжения договора, а также в части мер ответственности за его досрочное расторжение, к отношения не применяются.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судебные расходы по государственной пошлине относятся на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Уплаченная ответчиком государственная пошлина за рассмотрение встречного иска подлежит возврату на основании ч. 2 ст. 129, ч. 4 ст. 132 АПК РФ, подп. 2 п. 1 ст. 333.40 НК РФ.

Суд, руководствуясь статьями 8, 12, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 65, 110, 112, 123, 156, 167, 170-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л:

Встречный иск ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БИЗНЕС-ПРОЕКТ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА "АСАН-ПЛЮС" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) возвратить.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БИЗНЕС-ПРОЕКТ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА "АСАН-ПЛЮС" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) долг 89 042 (восемьдесят девять тысяч сорок два) руб. 98 коп., а также 962 (девятьсот шестьдесят два) руб. 00 коп. госпошлину.

В остальной части иска отказать.

Возвратить ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА "АСАН-ПЛЮС" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из Федерального бюджета РФ 333 (триста тридцать три) руб. 00 коп. госпошлину.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                           Ю.А. Скачкова