АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-4674/2022

г. Белгород

28 сентября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 сентября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 28 сентября 2023 года

Арбитражный суд Белгородской области в составе судьи Кретовой Л. А., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиовидеозаписи секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН317312300014591) к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской и Белгородской областях (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ИП ФИО3, третьи лица: Прохоровский РОСП УФССП по Белгородской области, ФИО4, Управление Росреестра по Белгородской области,

о признании недействительными результатов торгов,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по паспорту;

от ответчика Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской и Белгородской областях: представитель ФИО5, по доверенности № ЮБ-02/06 от 09.01.2023, диплом, паспорт;

от ответчика ИП ФИО3: представитель ФИО6 по доверенности  31 АБ 2097592 от 31.01.2023, паспорту;

от третьего лица Управления Росреестра по Белгородской области: представитель ФИО7 по доверенности от 19.05.2023, паспорту (после перерыва представитель не явился, извещен); 

от третьего лица Прохоровского РОСП УФССП по Белгородской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от третьего лица ФИО4: представитель не явился, извещен надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской и Белгородской областях, ИП ФИО3 о признании недействительными торгов, состоявшихся 13.05.2021 года по продаже арестованного имущества (лот 4) права аренды земельного участка общей площадью 2242800 кв.м. из земель сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 31:02:0806006:503, находящегося по адресу: Белгородская область, Прохоровский район, Призначенский сельский округ (договор аренды от 22.05.2018 года сроком на 10 лет); о применении последствий признания недействительными торгов, признании недействительным договора купли-продажи имущества, заключенного по результатам торгов между ответчиками; понуждении Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской и Белгородской областях возвратить право аренды земельного участка общей площадью 2242800 кв.м. из земель сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 31:02:0806006:503, находящегося по адресу: Белгородская область, Прохоровский район, Призначенский сельский округ (договор аренды от 22.05.2018 года сроком на 10 лет).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Прохоровский РОСП УФССП по Белгородской области, ФИО4, Управление Росреестра по Белгородской области.

Определением от 17.01.2023 дело передано в производство судье Л.А. Кретовой. 

В судебном заседании истец заявленные исковые требования поддержал.

Представитель ответчика Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской и Белгородской областях просил отказать в удовлетворении исковых требований, пояснил, что торги имели публичный характер, процедура реализации права аренды проведена в полном соответствии с действующим законодательством.

Представитель ответчика ИП ФИО3 просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель Управления  Росреестра по Белгородской области в судебном заседании пояснил, что для регистрации перехода права аренды к  ИП ФИО3 были предоставлены все необходимые документы.

Представители остальных третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

В судебном заседании 12.09.2023 объявлялся перерыв до 19.09.2023 12-00.

На основании статей 121 – 123, 156, 163 АПК РФ дело рассмотрено по существу в отсутствие надлежащим образом извещенных третьих лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав истца и представителей ответчиков, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

В обоснование исковых требований истец сослался на те обстоятельства, что 22.05.2018 между арендодателями (47 физических лиц) и индивидуальным предпринимателем главой КФХ ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, по условиям которого арендодатели передали истцу в аренду земельный участок общей площадью 2242800 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 31:02:0806006:503, находящийся по адресу: Белгородская область, Прохоровский район, Призначенский сельский округ, сроком на 10 лет.

Решением Прохоровского районного суда по делу № 2-385/2019, вступившим в законную силу 04.08.2019, в отношении должника ФИО2 удовлетворен иск в пользу взыскателя ФИО4 на сумму 2 400 012,40 руб. и выдан исполнительный лист № 021930949 от 05.08 2019.

22.08.2019 Прохоровским РОСП УФССП России по Белгородской области на основании исполнительного листа в отношении должника ФИО2 возбуждено исполнительное производство № 67210/19/31017-ИП, которое впоследствии было объединено в сводное исполнительное производство № 67210/19/31017-СД с общей суммой взыскиваемой задолженности 5 071 533,56 руб.

25.09.2020 судебный пристав-исполнитель Прохоровского РОСП УФССП России по Белгородской области ФИО8 составила акт о наложении ареста (описи имущества) на право аренды земельного участка общей площадью 2242800 кв.м. с кадастровым номером 31:02:0806006:503, принадлежащее истцу на основании договора аренды от 22.05.2018.

В соответствии с отчетом оценщика № 311/216 от 09.03.2021 рыночная стоимость арестованного имущественного права по состоянию на 09.03.2021 составила 4 097 000 руб.

06.04.2021 на основании постановления судебного пристава-исполнителя имущественное право передано для реализации на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.

Извещение о проведении открытого аукциона в электронной форме по продаже арестованного имущества опубликовано 09.04.2021 года на электронной торговой площадке, находящейся в сети «Интернет» по адресу: https://www.rts-tender.ru. 

Информация о торгах размещена на сайте http://torgi.gov.ru, http://tu31.rosim.ru, номер извещения 090421/0005685/03. 

Согласно протоколу о результатах торгов по продаже арестованного имущества (лот № 4) победителем аукциона признан ИП Глава КФХ ФИО3, предложивший покупную цену в размере 9 465 000 руб.

Платежным поручением № 1247 от 23.06.2021 Прохоровским РОСП УФССП России по Белгородской области истцу перечислены денежные средства в сумме 4 760 839 руб. 08 коп, оставшиеся после погашения задолженности истца по сводному исполнительному производству.

Полагая, что судебным приставом-исполнителем Прохоровского РОСП УФССП России по Белгородской области при передаче имущества истца на реализацию были допущены нарушения, и проведение торгов было организовано с существенными нарушениями действующего законодательства без согласия арендодателей, истец обратился в арбитражный  суд с настоящим иском.

Организация и порядок проведения торгов, а также заключения договора на торгах установлены ст. 447 и 448 ГК РФ.

Согласно ст. 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные ст. 448 и 449 названного кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено данным кодексом и процессуальным законодательством (п. 1). Должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать (п. 3).

В ст. 93 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" определено, что торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ГК РФ.

В силу положений ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (п. 1).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 названного кодекса (п. 2).

Как разъяснено в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

На то, что предусмотренный п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим и не ограничивается нарушениями организаторов торгов, указано также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2016 г. N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 6 июля 2016 г., согласно которому публичные торги могут быть признаны недействительными и в связи с нарушениями, допущенными судебным приставом-исполнителем, повлекшими незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации.

            В рассматриваемом случае, доводы ФИО2 о нарушении его прав в  исполнительном производстве рассмотрены Прохоровским районным судом Белгородской области по делу № 2а-327/2021.

Решением Прохоровского районного суда Белгородской области от 10.06.2021, оставленным без изменения апелляционным определением Белгородского областного суда от 16.09.2021, в иске ФИО2 о признании незаконными акта о наложении ареста на право аренды земельного участка с кадастровым номером 31:02:0806006:503, постановления от 18.03.2021 об изменении режима хранения арестованного имущества и отмене акта о наложении (описи имущества) от 25.09.2020 и постановления от 18.03.2021 отказано. 

Суд признал правомерным наложение ареста на право аренды земельного участка.

Согласно ч. 3 ст. 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

В силу ст. 94 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае отсутствия у должника-организации денежных средств, достаточных для удовлетворения требований, содержащихся в исполнительном документе, взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее указанной организации на праве собственности, праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления (за исключением имущества, на которое в соответствии с законодательством Российской Федерации не может быть обращено взыскание), независимо от того, где и в чьем фактическом пользовании оно находится, в следующей очередности:

1) в первую очередь - на движимое имущество, непосредственно не участвующее в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг, в том числе на ценные бумаги (за исключением ценных бумаг, составляющих инвестиционные резервы инвестиционного фонда), предметы дизайна офисов, готовую продукцию (товары), драгоценные металлы и драгоценные камни, изделия из них, а также лом таких изделий;

2) во вторую очередь - на имущественные права, непосредственно не используемые в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг;

3) в третью очередь - на недвижимое имущество, непосредственно не участвующее в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг;

4) в четвертую очередь - на непосредственно используемые в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг имущественные права и на участвующее в производстве товаров имущество: объекты недвижимого имущества производственного назначения, сырье и материалы, станки, оборудование и другие основные средства, в том числе ценные бумаги, составляющие инвестиционные резервы инвестиционного фонда.

Положения части 1 настоящей статьи применяются также при обращении взыскания на имущество должника-гражданина, зарегистрированного в установленном порядке в качестве индивидуального предпринимателя, в случае исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, выданном судом, другим органом или должностным лицом в связи с предпринимательской деятельностью указанного гражданина.

Доводы истца о необходимости реализации в первую очередь земельного участка площадью 40 га с кадастровым номером 31:02:1603004:0001, принадлежащего истцу на праве собственности, судом отклоняются, поскольку согласно норме закона взыскание обращается в первоочередном порядке на имущественные права.

Доказательств того, что истец предлагал земельный участок площадью 40 га с кадастровым номером 31:02:1603004:0001 для реализации в рамках исполнительного производства материалы дела не содержат.

Также истцом в материалы настоящего дела не представлено доказательств принадлежности указанного земельного участка истцу на праве собственности.

Апелляционным определением Белгородского областного суда от 16.09.2021 по делу № 2а-327/2021 установлено, что из справки о движении денежных средств по депозитному счету по сводному исполнительному производству №67210/149/31017-СД следует, что на дату ареста права аренды (25.09.2020) в состав сводного производства входили исполнительные производства №67210/149/31017-ИП на сумму 2 400 012,4 руб. и №40175/18/31017-ИП на сумму 968 181 руб., то есть на общую сумму 3 368 193,4 руб.

Принудительная реализация принадлежащих должнику транспортных средств (за исключением одного колесного трактора, проданного за 107 950 руб.) не состоялась, взыскатель отказался оставить их за собой.

Стоимость находящегося в собственности ФИО2 недвижимого имущества, которое не используется им в производстве, очевидно недостаточна для исполнения требований исполнительных документов на указанную выше сумму (кадастровая стоимость жилого дома составляет 178 560,41 руб., квартиры – 1 140 985,38 руб., гаража – 371 465,28 руб., земельного участка – 210 720 руб., земельного участка – 526 800 руб., земельного участка – 184 380 руб., земельного участка – 119 923,05 руб., а всего 2 732 834,12 руб.).

Доказательств, указывающих на иную стоимость перечисленных объектов недвижимости, в материалы дела не представлено.

Исполнение требований на указанную выше сумму только за счет пенсии должника (ежемесячные удержания по 5 439,34 руб.) не отвечает принципу своевременности исполнения требований исполнительных документов.

Оснований для вывода о несоразмерности произведенного 25.09.2020 ареста имущественного права аренды не имеется, принимая во внимание, что должник не предоставил судебному приставу-исполнителю сведений о наличии другого имущества, на которое можно обратить взыскание для исполнения требований всех исполнительных документов, исполнение которых осуществляется в рамках сводного исполнительного производства №67210/149/31017-СД, тем более, что к 12.05.2021 общая сумма задолженности по входящим в его состав исполнительным производствам составила 5 071 533,56 руб. 

В настоящем деле истцом также не представлено доказательств того, что имущественное право аренды не подлежало реализации, как и не представлено доказательств более высокой цены реализованного права аренды.

Статьей 89 Федерального закона об исполнительном производстве установлено, что при передаче для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи кроме документов, указанных в части 8 настоящей статьи, прилагаются: 1) копия договора аренды; 2) копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя (ч. 10).

Статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. 

При этом, учитывая диспозитивный характер пункта 2 части 10 статьи 89 Федерального закона об исполнительном производстве норма части 9 статьи 22 Земельного кодекса носит специальный характер по отношению к указанному правилу пункта 2 части 10 статьи 89 Закона N 229-ФЗ.

Постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором (п. 15).

Таким образом, действующее законодательство предоставляет возможность передачи права аренды без согласия арендодателя, в том числе, для реализации на торгах.

Из материалов дела следует, что 08.04.2021 года в адрес МТУ Росимущества в Курской и Белгородской областях от Управления Федеральной службы судебных приставов по Белгородской области поступило уведомление №282 от 07.04.2021 года 31902/21/21298-НЧ о готовности к реализации арестованного имущества, а именно право аренды земельного участка общей площадью 2242800 кв.м. из земель сельскохозяйственного производства (право общей долевой собственности) с кадастровым номером 31:02:0806006:503, стоимостью 4 097 000,00 руб., находящегося по адресу: Белгородская область, Прохоровский район, Призначенский сельский округ (договор аренды от 22.05.2018 года сроком на 10 лет), а также постановление от 06.04.2021 года о передаче арестованного имущества на торги.

Распоряжением МТУ Росимущества от 08.04.2021 № 228-р «О реализации на торгах имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество» принято решение о реализации арестованного имущественного права должника ФИО2, путем продажи его на аукционе, в электронной форме.

 Извещение о проведении открытого аукциона в электронной форме, по продаже арестованного имущества опубликовано 09.04.2021 года на электронной торговой площадке, находящейся в сети «Интернет» по адресу: https://www.rts- tender.ru. Информация о торгах размещена на сайте http://torgi.gov.ru, http://tu31 .rosim.ru, номер извещения 090421/0005685/03. Первичные торги (лот №4) - право аренды земельного участка общей площадью 2242800 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства (право общей долевой собственности) КН:31:02:0806006:503. Начальная цена 4 097 000,00 руб., сумма задатка 2 090 000,00 руб., шаг аукциона 122 000,00 руб.

Официальный бюллетень Федерального агентства по управлению государственным имуществом «Государственное имущество» в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 01.11.2001 №759 «Об утверждении Правил распространения периодических печатных изданий по подписке» размещается на сайте Росимущества.

В информационном извещении, опубликованном в официальном бюллетене «Государственное имущество» № 26 (1199) от 13.04.2021, размещена информация о проведении торгов ( лот-4) право аренды земельного участка общей площадью 2242800 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства (право общей долевой собственности), кадастровый номер 31:02:0806006:503. Договор аренды от 22 мая 2018 г. сроком на 10 лет. Имущество обременено: арест, запрещение регистрации. Имущество принадлежит на праве собственности ФИО2 Основание реализации - исполнительный лист Прохоровского районного суда Белгородской области серии ФС № 021930949 от 05 августа 2019 г.

Дата начала приема заявок была определена 10.04.2021 г., дата окончания приема заявок 12.05.2021 г., дата подведения итогов приема заявок 13.05.2021 г., дата проведения аукциона 13.05.2021 г. 

Требования, связанные с опубликованием извещения о проведении торгов по реализации имущества должника ФИО2, были выполнены.

В соответствии с протоколом № U53763-1 от 13.05.2021 года по рассмотрению заявок на участие в аукционе по продаже арестованного имущества в электронной форме поступило 4 заявки на участие в торгах и документы по лоту № 4.

В соответствии с ходом аукциона протоколом № U53763-2 от 13.05.2021 года о результатах аукциона победителем по лоту 4 признан ФИО3, предложивший наибольшую ставку участника 9 465 000,00 руб.

25.05.2021 между Межрегиональным территориальным управлением и ФИО3 подписан договор купли-продажи № 813/31- КТА арестованного имущества (лот 4) должника ФИО2 и акт приема-передачи имущества.

Таким образом, процедура реализации арестованного имущества (лот 4) права аренды земельного участка общей площадью 2242800 кв.м. из земель сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 31:02:0806006:503, находящегося по адресу Белгородская область, Прохоровский район, Призначенский сельский округ (договор аренды от 22.05.2018 года сроком на 10 лет) была проведена публично в полном соответствии с нормами действующего законодательства и в рамках полномочий МТУ Росимущества в Курской и Белгородской областях.

При этом, формулировка в протоколах о том, что имущество принадлежит на праве собственности ФИО2, не имеет правового значения и не повлияла на результаты аукциона, поскольку из аукционной документации ясно следует, что реализации подлежит право аренды на земельный участок.

Доказательств не согласия арендодателей, извещенных публично о проведении аукциона, с реализацией права аренды в материалах дела не имеется.

На основании изложенного, доводы истца о сокрытии от арендодателей информации о продаже права аренды, противоречат материалам дела.

Договор купли-продажи № 813/31- КТА арестованного имущества от 25.05.2021, как и сами торги, арендодателями в установленном законом порядке не оспорены.

Доказательств обратного истцом не представлено.

Доказательства иной более высокой начальной цены права аренды в материалах дела отсутствуют. 

Права истца при проведении торгов не нарушены, по результатам аукциона имущественное право реализовано за цену более чем в 2 раза превышающую начальную продажную цену, задолженность ФИО2 в рамках сводного исполнительного производства погашена, остаток денежных средств в сумме 4 760 839 руб. 08 коп. возвращен истцу.

        При таких обстоятельствах, в удовлетворении иска следует отказать.

        На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца и возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

 

Судья

Кретова Л. А.