ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-11414/2014

09 июня 2017 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     08 июня 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  09 июня 2017 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Желтянникова В.И.

судей  Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Волковой Е.В.

при участии:  

от истца (заявителя): Нусвальд С.И. на основании выписки из ЕГРЮЛ, Волков А.М. по доверенности от 08.06.2017, Маркович В.А. по доверенности от 08.06.2017,

от ответчика (должника): 1) не явился (извещен), 2)Гаврилова С.А. по доверенности от 29.12.2016,

от 3-го лица: Демьянова И.М. по доверенности от 09.01.2017, Гинева И.Н. по доверенности

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-7858/2017)   ООО "Норд-Вест" на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2017 по делу № А56-11414/2014 (судья Кротов С.М.), принятое 

по иску  ООО "Норд-Вест"

к 1) ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", 

2) Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга 

3-е лицо: Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Норд-Вест» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Открытому акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – ответчик  1, Фонд), Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик 2, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр, д.41/14, литер А, помещение 8Н, площадью 133.3 кв.м., кадастровый номер 78:11:6011:5:23:22, изложив условия договора купли-продажи от 09.12.2013 (п.2.1., приложение № 1к договору) в редакции проекта заявителя, установив цену продажи объекта в размере 5 500 000 руб. (без НДС), изменив приложение № 1 в соответствии с вышеуказанной ценой.

 К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено санкт-петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУИОН).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.02.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением от 18.11.2015 апелляционный суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, приняв пункт 2.1 в редакции: "Цена продажи объекта составляет 3 400 000 руб., налогом на добавленную стоимость (далее - НДС) не облагается." и приложение N 1 - график платежей исходя из цены продажи, установленной в пункте 2.1.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.03.2016 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.02.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2015 по делу N А56-11414/2014 отменены; дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

При новом рассмотрении дела решением от 15.02.2017 суд урегулировал разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр, д.41/14, литер А, помещение 8Н, площадью 133.3 кв.м., кадастровый номер 78:11:6011:5:23:22:

- изложив п.2.1. Договора в следующей редакции «Цена продажи Объекта составляет 16 300 000 руб. (НДС не облагается)», 

- изменив Приложение № 1к договору, изложив его в следующей редакции «Приложение №1 к договору изменить в соответствии с выкупной ценой в размере 16 300 000 руб. Количество платежей - 13».

Не согласившись с решение суда, Общество обратилось с апелляционной жалобой.

Податель апелляционной жалобы полагает, что указанное решение не соответствует фактическим обстоятельствам дела, вынесено с нарушением норм материального и процессуального права.

По мнению истца, определенная по итогам рассмотрения спора цена объекта является завышенной, экспертное заключение ООО «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ» не может быть признано надлежащим доказательство, поскольку не содержит обоснованных выводов, отвечающих критерию достоверности, а пояснения эксперта Корнеевой Е.А., данные в судебном заседании, не устраняют противоречия.

18.04.2017 в канцелярию Тридцатого арбитражного апелляционного суда от Комитета поступил отзыв на апелляционную жалобу.

02.05.2017 в канцелярию Тридцатого арбитражного апелляционного суда от ГУИОН поступил отзыв на апелляционную жалобу.

Определением от 04.05.2017 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 08.06.2017. Судебное заседание было отложено в целях проверки довода истца и  установления факта наличия файла аудиозаписи судебного заседания от 19.01.2017 по настоящему делу, в связи с чем из Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области была запрошена аудиозапись судебного заседания от 19.01.2017 по делу № А56-11414/2014 на материальном носителе.

На основании части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в судебное заседание вызван эксперт Общества с ограниченной ответственностью «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ» Корнеева Екатерина Александровна для дачи пояснений по экспертному заключению №ИО-0916-30 от 03.10.2016.

Сопроводительным письмом от 15.05.2017 в канцелярию Тридцатого арбитражного апелляционного суда поступила аудиозапись судебного заседания от 19.01.2017 по делу № А56-11414/2014 на материальном носителе.

Заявленное в настоящем судебном заседании ходатайство Общества о назначении повторной экспертизы, судом апелляционной инстанции рассмотрено и отклонено.

В материалах настоящего дела имеется достаточно доказательств для правильного разрешения спора, при этом сомнения в обоснованности выводов эксперта по вопросам, поставленным в определении суда первой инстанции, и противоречия в его выводах отсутствуют.

В судебном заседании в суде первой инстанции эксперт Общества с ограниченной ответственностью «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ» Корнеева Екатерина Александровна, проводившая экспертизу по делу, дала пояснения по всем вопросам, которые имелись у сторон и у суда.

Кроме того, в целях устранения имеющихся у Общества сомнений относительно экспертного заключения №ИО-0916-30 от 03.10.2016 в судебное заседание апелляционной инстанции был повторно вызван эксперт Общества с ограниченной ответственностью «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ» Корнеева Екатерина Александровна для дачи пояснений.

Оснований для назначения повторной экспертизы не имеется.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

  Между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 03.12.2001 N 07-А002586 в отношении нежилого помещения 8-Н, площадью 133.3 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 41/14, литер А.

28.08.2013 Общество обратило в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права выкупа помещения, предусмотренного положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Распоряжением Комитета от 28.11.2013 N 1921-рз принято решение о приватизации данного объекта путем продажи Обществу по цене 20 600 000 руб., определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 11.11.2013 N 31-8-0868 (045)-2013, выполненным ГУИОН.

09.12.2013 Фонд подготовил проект договора купли-продажи, в соответствии с  п. 2.1 которого цена объекта составляет 20 600 000 руб., и предложил  в тридцатидневный срок принять меры для заключения договора.

19.12.2013 Общество направило Фонду протокол разногласий в части цены продажи, указав ее в размере 5 500 000 руб. на основании отчета об оценке от 10.02.2014 N 17-0014, выполненного Санкт-Петербургской торгово-промышленной палатой. Кроме того, в указанном протоколе разногласий, Общество предложило приложение N 1 к договору изменить в соответствии с выкупной ценой в размере 5 500 000 руб.

Ссылаясь на то, что установленная Комитетом цена выкупа Объекта является чрезмерно завышенной и не соответствует требованиями Закона N 159-ФЗ, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции определил цену продажи Объекта в размере 16 300 000 руб. 

Статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает пределы рассмотрения дела арбитражным судом апелляционной инстанции, согласно которым при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

Согласно статье 217 Гражданского Кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом N 159-ФЗ предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ввиду наличия разногласий сторон относительно выкупной цены Определением от 10.06.2016 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ» Корнеевой Е.А., по результатам которой сделан вывод, что рыночная стоимость спорного объекта по состоянию и в ценах на 28.08.2013 составляет 16 300 000 руб.

Суд первой инстанции, оценив сведения, полученные в результате проведенной по делу экспертизы, пришел к выводу о том, что  выполненное экспертное заключение по содержанию и составу соответствует предъявляемым Арбитражного процессуального кодексом Российской Федерации требованиям, сомнений в обоснованности заключения экспертизы судом не установлено.

Исследовав представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, принимая во внимание изложенные в экспертном заключении выводы, суд пришел к обоснованному выводу, что договор купли-продажи надлежит заключить по цене 16 300 000 руб..

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.

Оснований для наличия сомнений в обоснованности выводов эксперта по вопросам, поставленным в определении суда, и противоречия в его выводах у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, соглашается с выводом суда о допустимости и достоверности экспертизы.

Нарушений порядка назначения экспертизы, предусмотренного статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, из материалов дела не усматривается.

Доказательств некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы в материалах дела не имеется.

Выполненное экспертное заключение по содержанию и составу соответствует предъявляемым Арбитражного процессуального кодексом Российской Федерации требованиям, сомнений в обоснованности заключения экспертизы судом не установлено.

Возражения Общества относительно выводов, содержащихся в заключении эксперта, были устранены, в том числе с учетом пояснений эксперта в судебном заседании.

Общество не доказано наличие обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности проведенной экспертизы, наличие противоречий в заключении эксперта.

При новом рассмотрении дела, судом первой инстанции учтены рекомендации Арбитражного суда Северо-Западного округа о необходимости надлежащим установить техническое состояние помещения, в том числе обеспеченность элементами благоустройства.

Таким образом, экспертом проведена оценка характеристик помещения, по результатам которой экспертом обосновано наличие водоснабжения и канализации в спорном помещении. 

В экспертном заключении эксперт дает подробный анализ спорным характеристикам помещения (стр. 11-13 заключения).

На стр. 13 Заключения указано, что «эксперт приходит к выводу о том, что на дату оценки помещение использовалось как часть заведения общепита, имело общий вход с улицы, было обеспечено водоснабжением и канализацией».

Также наличие общего входа с Новочеркасского пр. с помещением первого этажа подтверждается данными фотофиксации, представленными в отчете об оценке, выполненном ГУИОН.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

Таким образом, вывод эксперта о необходимости использования при оценке фактических данных о состоянии выкупаемого объекта на дату оценки является законным и обоснованным. 

В то время как, использование экспертом информации об объекте оценке полученной в ходе осмотра нежилого помещения спустя три года после даты оценки могло повлечь нарушение законодательства об оценочной деятельности и искажение рыночной стоимости помещения, определенной экспертом.

Приведенные в жалобе довод о том, что экспертом при проведенииэкспертизы принято состояние оцениваемого помещения как «нормальное», при этомотсутствуют какие-либо пояснения эксперта о критериях отнесения состояния помещения к «нормальному» отклоняется судом по следующим основаниям.

Определяя состояние помещения, эксперт ссылается на Акт осмотра объекта оценки от 17.10.2013, подписанный представителем ГУИОН и представителем арендатора.

В указанном акте имеется разъяснение, что состояние помещений объекта оценки определяется в соответствии с классификацией, принятой в Постановлении Правительства Санкт-Петербурга от 21.12.2005 № 1958 «О порядке определения базовых ставок и коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург)» (далее – Постановление № 1958).

Согласно Постановлению № 1958 техническое состояние объекта «нормальное» - это состояние когда объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки (волосные трещины и сколы штукатурки, единичные повреждения окрасочного слоя, царапины, отдельные мелкие повреждения покрытий стен и полов).

Таким образом, замечание истца об отсутствии критериев отнесения оцениваемого помещения к состоянию «нормально» не соответствует действительному содержанию Заключения.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что представленные в материалы дела доказательства исследованы полно и всесторонне, решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, выводы, содержащиеся в нем, не противоречат установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 15.02.2017 по делу №  А56-11414/2014  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.И. Желтянников

Судьи

Е.В. Жиляева

 И.А. Тимухина