АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-6056/2024

31 января 2025 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2025 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи  Гребенщиковой В.А.

судей  Бурловой-Ульяновой М.Ю., Гребенщикова С.И.

при участии:

от УМС г. Владивостока:  ФИО1, представитель по доверенности          от 23.12.2024 № 28/40221-исх.

от ООО «Мастер траст»: ФИО2, представитель по доверенности б\н          от 11.07.2024

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальной собственности г. Владивостока

на решение от 04.09.2024, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2024

по делу № А51-13479/2023 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Мастер траст»                  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 690014, 

<

...>)

к управлению муниципальной собственности г. Владивостока                       (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 690090, 

<

...>)

об урегулировании разногласий, возникших в связи с заключением договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества 

третье лицо: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ОГРН 

<

***>,                     ИНН 

<

***>; адрес: 690106, 

<

...>)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Мастер траст» (далее - ООО «Мастер траст», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС г. Владивостока, управление ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 387-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), изложив его пункты 3.1, 5.3, 5.6, 5.7, 5.9, 5.10 в следующей редакции:

- «3.1. Согласно заключения эксперта № 028-С/2024 от 10.06.2024 о рыночной стоимости недвижимого имущества, составленного обществом с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт», цена продажи арендуемого имущества составляет 2 981 126 (два миллиона девятьсот восемьдесят одна тысяча сто двадцать шесть) рублей               00 копеек (без учета НДС)» (с учетом уточнения данного пункта в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ);

- 5.3. За нарушение срока внесения платежа покупатель выплачивает продавцу пени в размере 0,1 % с суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного пунктом 3.3. настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности.»;

- 5.6. В случае, когда покупатель не производит в установленный договором очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара;

- 5.7. Исключить;

- 5.9. В случае расторжения договора покупатель возвращает продавцу полученный по договору объект, а продавец возвращает покупателю сумму в размере оплаченной покупателем стоимости указанного объекта;

- 5.10. Исключить».

В соответствии со статьей 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее - МКУ «АПМЗН»).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 04.09.2024, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2024, суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора, изложив  пункт 3.1 в следующей редакции: «3.1. Согласно заключению эксперта от 10.06.2024 № 028-С/2024                           о рыночной стоимости недвижимого имущества, составленного обществом с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт», цена продажи арендуемого имущества составляет 2 981 126 (два миллиона девятьсот восемьдесят одна тысяча сто двадцать шесть) рублей               00 копеек (без учета НДС); остальные спорные пункты договора определил в редакции истца.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, УМС г. Владивостока просит указанные судебные акты отменить, в которой настаивает на принятии пункта 3.1 договора купли-продажи в редакции управления, поскольку оценка произведена на основании отчета оценщика ООО «Айра Торрес» от 11.04.2023 № 281/2023, который соответствует требованиям законодательства, что подтверждается экспертным заключением саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» от 20.04.2023 № 72/190423/29/01. Заявитель также не согласен с выводами судов в части урегулирования разногласий по пунктам договора 5.3, 5.6, 5.7, 5.9, 5.10, полагая, что данными пунктами собственником муниципального имущества в пределах своих полномочий установлена ответственность покупателя в случае его недобросовестного исполнения. Заявляя об изменении этих условий, общество действует вопреки требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) и преследует цель заведомого исключения своей ответственности.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Мастер траст», возражая относительно приведенных в ней доводов, просило состоявшиеся судебные акты оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции, проведенном посредством веб-конференции, представители сторон поддержали свои позиции, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

МКУ «АПМЗН», надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав в судебном заседании объяснения участвующих в нем лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288        АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, по результатам аукциона (протокол от 15.12.2020 № 2) между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО «Мастер траст» (арендатор) заключен договор аренды от 22.12.2020 № 02-97446-001-Н-АР-9928-00 в отношении недвижимого имущества: нежилое помещение общей площадью 44,8 кв. м, этаж - 1, кадастровый номер: 25:28:010020:7665, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Толстого, д. 54, сроком на 5 лет.

28.12.2020 имущество передано арендатору по акту приема-передачи.

09.01.2023 ООО «Мастер траст» как субъект малого предпринимательства обратилось к УМС г. Владивостока с заявлением о приобретении вышепоименованного муниципального имущества в собственность в порядке реализации преимущественного права, установленного Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Уведомлением от 07.07.2023 № 23/1188 МКУ «АПМЗН» предложило ООО «Мастер траст» заключить договор купли-продажи арендуемого имущества, приложив к нему копию решения Думы г. Владивостока                         от 29.06.2023 № 202 и проект договора купли-продажи № 387-ППВ с условием о рассрочке, пунктом 3.1 которого установлена выкупная его цена в размере 5 418 233 руб. (без учета НДС), определенная на основании отчета об оценке объектов недвижимости, составленного независимым оценщиком.

Не согласившись с указанными в проекте условиями договора об ответственности покупателя, а также размером рыночной стоимости имущества, общество направило учреждению протокол разногласий к договору с предложением, в том числе установить выкупную цену арендуемого муниципального имущества, соответствующую рыночной стоимости, определенной на основании отчета ООО «Апрайзер Групп» от 18.07.2023 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере                            2 540 000 руб. (без учета НДС), который письмом от 21.07.2023 № 23/1305 МКУ «АПМЗН» отклонен.

Неурегулирование возникших между сторонами разногласий по договору явилось основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона                          от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Из положений статьи 3 Закона от 22.07.2008 от 159-ФЗ следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998                 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании статьи 3 Закона от 29.07.1998 № 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Таким образом, при наличии у лица преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В порядке статьи 12 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Статьей 13 названного закона предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

В виду существенных отличий в отчетах об оценке имущества в отношении выкупной его цены судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт».

Согласно выводам эксперта в соответствии с представленным заключением от 10.06.2024 № 028-с/2024, которое признано надлежащим доказательством, рыночная стоимость объекта по состоянию на 09.01.2023 составила 2 981 126 руб. (без учета НДС).

В этой связи суды первой и апелляционной инстанций определили выкупную стоимость имущества на основании указанного заключения судебной экспертизы в размере 2 981 126 руб.

Доводы управления со ссылкой на отчет ООО «Айра Торрес»                   от 11.04.2023 № 281/2023 подлежит отклонению, так как оценка спорного имущества, определенная в указанном отчете, находится в противоречии с результатами судебной экспертизы. Данный отчет изготовлен по инициативе ответчика, самостоятельно, вне рамок судебного процесса, составители отчета, в отличие от судебных экспертов, не предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложных заключений.

Кроме того, экспертное заключение признано судами в качестве объективного и допустимого доказательства.

При заключении договора у сторон возникли разногласия относительно включения в него условия об ответственности покупателя: так, пункт 5.3 договора в редакции ответчика предусматривает за нарушение срока внесения платежа покупатель выплачивает продавцу пени в размере 0,3 % с суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного пунктом 3.3 договора, включая дату погашения просроченной задолженности; в редакции общества – размер неустойки предложен 0,1 %.

Как установили суды, предлагаемый ответчиком размер неустойки в размере является явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства, тогда как предлагаемый истцом размер неустойки является обычно применяемым в деловом обороте и не считается чрезмерно высоким. При этом данная ставка компенсирует потери истца в случае несвоевременного исполнением ответчиком обязательств, является справедливой, достаточной и соразмерной, отвечает целям соблюдения баланса интересов сторон.

При непредставлении управлением доказательств несоответствия данной ставки пени возможным потерям, а также с учетом презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений, суды правомерно приняли пункт 5.3 договора в редакции истца.

Ссылка в кассационной жалобе на то, что истец пытается заранее исключить из договора ответственность в случае недобросовестного исполнения договора, подлежит отклонению, поскольку суд установил меньший размер неустойки в редакции покупателя исходя из критерия разумности, тем самым, не освободив его от ответственности в целом, что, по мнению суда кассационной инстанции не нарушает прав сторон и отвечает цели урегулирования сложившихся разногласий в части условия об ответственности в соответствии с требованиями законодательства.

Разногласия между сторонами также возникли относительно пунктов 5.6, 5.9 и исключения из договора пунктов 5.7, 5.10.

Согласно пункту 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Учитывая, что пункт 5.6 договора в редакции ответчика, предусматривающий право продавца в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по договору вне зависимости от выплаченной покупателем суммы договора, прямо противоречит положениям пункта 2 статьи 489 ГК РФ, а соглашение сторон о внесудебном порядке расторжения договора и прекращении обязательств (пункт 5.7 договора) не достигнуто, суды также правомерно приняли пункт 5.6 договора в редакции истца с исключением из договора пункт 5.7.

Согласно предложенной ответчиком редакции пункта 5.10 договора: в случае расторжения договора покупатель возвращает продавцу полученный по договору объект, а продавец возвращает покупателю сумму в размере оплаченной покупателем стоимости указанного объекта (за исключением пени и денежных средств за пользование объектом). За расторжение договора по вине покупателя, последний выплачивает продавцу штраф в размере 20 % от цены продажи объекта.

Между тем, оценив данные условия, суды пришли к выводу о том, что они не направлены на соблюдение баланса интересов сторон, поскольку при прекращении обязательств по договору и возвращении имущества собственнику у продавца отсутствуют основания для удержания части выкупной стоимости имущества, вошедшей в состав платежей, в связи с чем на стороне продавца возникнет неосновательное обогащение (статья 1102     ГК РФ).

Поскольку соглашение сторон относительно положений пункта 5.10 договора не достигнуто, при том, что данное условие не является нормативно определенным, суды верно исключили спорный пункт.

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 04.09.2024, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2024 по делу № А51-13479/2023 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                       в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                       В.А. Гребенщикова

Судьи                                                                                М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.И. Гребенщиков