АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5

http://www.udmurtiya.arbitr.ru

____________________________________________________________________________________

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А71-968/2020

г. Ижевск

05 мая 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 апреля 2021 года. 

Полный текст решения изготовлен 05 мая 2021 года.

Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи                           М.В. Мельниковой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.С. Главатских, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «БАХ» к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 1188000руб. 00 коп. компенсации за досрочное расторжение Договора аренды недвижимого имущества от 30.09.2019,

при участии представителей:

от истца: ФИО2, по доверенности №17 от 10.08.2020, диплом 13273 от 23.07.2019,

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 01.04.2021, диплом 741 от 13.12.2013,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «БАХ» г. Ижевск (далее истец, ООО «БАХ) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 г. Пермь (далее ответчик, ИП ФИО1) о взыскании 1 188 000 руб. 00 коп. компенсации за досрочное расторжение Договора аренды недвижимого имущества от 30.09.2019.

Как следует из материалов дела, 30.09.2019 между ИП ФИО1 (арендатор) и ООО «БАХ» (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения (далее договор), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное владение и пользование (аренду) за плату нежилое помещение общей площадью 440  кв.м., являющееся частью и расположенное на 2-ом этаже нежилого объекта общей площадью 13 239,5 кв.м. с кадастровым номером 18:26:041067:1719 (именуемом в дальнейшем- «Здание», «Торговый центр», «Торгово-общественный центр», «ТОЦ», «Объект»), находящегося по адресу: 

<

...> (п. 1.1. договора).

Согласно п. 3.1.1. договора размер арендной платы исчисляется исходя из ставки в размере 900 руб. за 1 кв. м. арендуемой площади.

В соответствии с п. 3.1.5. договора в срок до 15.10.2019 в качестве обеспечения выполнения своих обязательств по настоящему договору арендатор обязан уплатить арендодателю обеспечительный платеж в сумме 396 000 руб. 00 коп.

Условиями названного пункта также установлено, что в случае уклонения арендатора от оплаты обеспечительного платежа в указанный срок, договор будет считаться расторгнутым.

Пунктом 5.1 договора установлено, что арендодатель, равно как и арендатор, не имеют права одностороннего  внесудебного расторжения договора, за исключением случаев предусмотренных ст. 619, 620 ГК РФ в течение 1 года.

В силу п. 5.1.1. договора в случае одностороннего расторжения договора по инициативе одной из сторон вне рамок ст. 619 ГК РФ, сторона, инициирующая расторжение, обязана возместить другой стороне компенсацию в размере арендной платы за три месяца, за исключением случаев согласно п. 5.2.1 настоящего договора.

С указанием на изложенные обстоятельства, истец, также ссылаясь на то, что арендатором не исполнены обязательства по внесению обеспечительного платежа, что, в соответствии с условиями договора, по мнению истца, следует толковать как односторонние действия ответчика по расторжению договора, обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением, просил взыскать с ИП ФИО1 в пользу ООО «БАХ»                1 188 000руб. 00коп. компенсации за досрочное расторжение Договора аренды недвижимого имущества от 30.09.2019.

 Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указала, что стороны договора не согласовали условия о фактической площади помещения передаваемого истцом ответчику в аренду, со стороны Арендодателя не были предоставлены счета на оплату обеспечительного платежа и арендной платы за первый месяц аренды, что нарушает п. 3.2. договора, условие договора о том, что в случае невнесения обеспечительного платежа в установленный срок договор аренды считается расторгнутым является инициативой арендодателя, ответчик ссылается на злоупотребление истцом правом в связи с тем, что стороны так и не приступили к исполнению   сделки. 

Кроме того, ответчик указывает, что спорный договор расторгнут не по инициативе арендатора, а по инициативе арендодателя, поскольку указанное следует из толкования положений п. 3.1.5 договора, ООО «Бах» не было заинтересовано в исполнении договора аренды. 

Всесторонне исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606  Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правилами статьи 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. В силу п. 2 названной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

Статьей 620 ГК РФ установлены основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора (абзац 1 указанной статьи). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

При определении того, был ли между сторонами заключен договор, каким является содержание его условий и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, а также является ли договор мнимой или притворной сделкой, необходимо исходить из правил толкования договора, установленных статьей 431 ГК РФ.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. Таким образом, основной способ толкования условий договора состоит в выяснении буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений.

Пунктом 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" установлено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. Поскольку условия спорного договора не допускают несколько разных вариантов толкования, отсутствуют неясности, установление действительной общей воли сторон возможно исходя из буквального толкования условий договора.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд, исходя из буквального толкования положений п. 3.1.5 и п. 5.4. договора (предусматривающего право арендатора на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора) и содержания письма ИП ФИО1 от 17.10.2019 № 286 со ссылкой на п. 3.1.5 договора (л.д. 33), адресованного ООО «БАХ», приходит к выводу, что фактически спорный договор расторгнут по инициативе арендатора (ответчика), который не внес в установленные договором сроки сумму обеспечительного платежа и вышеназванным письмом констатировал отсутствие интереса в продолжении исполнения договора аренды недвижимого имущества от 30.09.2019, в том числе обусловив такой отказ от исполнения сделки ситуацией на рынке ритейла и собственными финансово-экономическими показателями хозяйственной деятельности. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пермского края  от 03.02.2021 по делу А50-14898/2020 по иску ИП ФИО1 к ООО «БАХ» о признании договора аренды недвижимого имущества от 30.09.2019 незаключенным установлено, что арендатор фактически приступил к исполнению договора аренды. 

В удовлетворении иска судом отказано. 

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Таким образом, суд не усматривает оснований для истолкования действий истца, по своей сути направленных на защиту нарушенного права, как злоупотребление правом в соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

С учетом фактических обстоятельств спора, доводы ответчика, указывающего на то, что условия п. 5.1.1. договора включены в договор по инициативе истца, по мнению суда, не имеют правового значения для разрешения настоящего спора.

Доводы ответчика о несогласовании сторонами площади передаваемого в аренду нежилого помещения противоречат представленным в материалы дела доказательствам.

Пунктом 3 статьи 310 ГК РФ предусмотрено, что предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

В пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 310 ГК РФ обязанность по выплате указанной в нем денежной суммы возникает у соответствующей стороны в результате осуществления права на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение его условий, то есть в результате соответствующего изменения или расторжения договора (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, с момента осуществления такого отказа (изменения условий обязательства) первоначальное обязательство прекращается или изменяется и возникает обязательство по выплате определенной денежной суммы.

Материалами настоящего дела подтверждено, что согласно заключенному сторонами договору право арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора предусмотрен условиями п. 5.4 договора, при этом, в соответствии с условиями п. 5.1.1. договора, такой отказ обуславливается обязанностью арендатора совершить в пользу арендодателя установленную договором плату.

Действий арендодателя, обусловивших вышеназванный отказ арендатора от исполнения договора, судом не установлено, иное из материалов дела не следует. 

При изложенных обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что требование истца о взыскании 1 188 000 руб. 00 коп. компенсации за досрочное расторжение договора аренды недвижимого имущества от  30.09.2019 обосновано и правомерно, подлежит удовлетворению в полном объеме.

С учетом принятого по делу решения на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

Руководствуясь ст. ст.  110, 167-171, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики,

Р е ш и л :

Исковые требования удовлетворить  в полном объеме.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «БАХ»   1 188 000 руб. 00 коп. компенсации за досрочное расторжение договора аренды недвижимого имущества от  30.09.2019, а также  24 880  руб. 00 коп. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в  Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме)   через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Судья                                                                 М.В. Мельникова