АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А66-6739/2022

г.Тверь

29 июля 2022 года

 

(резолютивная часть объявлена 25.07.2022)

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Басовой О.А., при ведении протокола судебного заседания и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании при участии представителя ответчика ФИО2 дело по иску Администрации городского поселения город Бологое Тверской области (171080, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 20.01.2006, ИНН 

<

***>),

к Гаражно-строительному кооперативу №10 (171081, 

<

...> ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 08.01.2003, ИНН 

<

***>)

о  взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2019 по 31.03.2022 в сумме 980 391,00 руб., пеней за период с 16.09.2019 по 17.04.2022 в сумме 465 550,85 руб.

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского поселения город Бологое Тверской области (далее - истец, Администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к Гаражно-строительному кооперативу №10 (далее - ответчик, ГСК) о  взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2019 по 31.03.2022 в сумме 980 391,00 руб., пеней за период с 16.09.2019 по 17.04.2022 в сумме 465 550,85 руб.

Истец явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте его проведения извещен надлежаще. Дело рассматривается в отсутствие представителя истца в порядке ст.156 АПК РФ.

Ответчик по требованиям возражает, полагает, что истцом при расчете размера арендной платы неверно применено значение коэффициент Ксэо в размере 5, по мнению ответчика, следовало применить значение коэффициента в размере 3. Спора относительно иных примененных Администрацией значений компонентов формулы расчета арендной платы (площади земельного участка, кадастровой стоимости, ставки арендной платы) не имеется. Взыскиваемые суммы арендной платы и пеней считает завышенными.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 02.04.2013 № 1550, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 69:38:0081202:2 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...> в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 15 900,5 кв.м, для обслуживания гаражей.

Пунктом 2.1 установлен период действия договора с 02.04.2013 по 01.04.2062. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Размер и условия внесения арендной платы установлены разделом 3 договора: годовой размер арендной платы в соответствии с расчетом арендной платы (Приложение № 2 к договору аренды) составляет 198 371,00 руб. Арендная плата вносится арендатором в сроки:

- не позднее 15.04. – ¼ годовой суммы; 

- не позднее 15.07. – ¼ годовой суммы; 

- не позднее 15.10. – ½ годовой суммы.

Впоследствии размер арендной платы изменен в соответствии с расчетами Администрации,  и с 2019 года составляет 369 351 руб., в том числе по срокам уплаты: до 15.04 – 92 338 руб., до 15.07 - 369 351 руб., до 15.10 – 184 675 руб.

В пункте 5.2. стороны установили пени на случай неуплаты арендной платы в установленные договором сроки в размере 0,1 % просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

В связи с тем, что арендная плата вносилась ответчиком не в полном объеме, у него образовалась задолженность перед истцом за период с 01.01.2019 по 31.03.2022 в размере 980 319 руб.

Истцом в адрес ответчика 16.02.2022 направлено досудебное предписание о погашении задолженности, которое оставлено без удовлетворения.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по договору аренды земельного участка, истец обратился в суд с настоящим иском.

Проанализировав материалы дела, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Исходя из статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или правовыми актами.

Отношения сторон в рамках заключенного договора аренды земельного участка регламентируются нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ, предусматривающими обязанность арендатора вносить арендную плату в порядке, на условиях и в сроки, установленные договором.

Статья 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Факт передачи в аренду ответчику земельного участка подтверждается соответствующим актом приема-передачи и ответчиком не оспорен.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

В силу положений статьи 309, пункта 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 ГК РФ).

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Как указывается истцом, ответчиком надлежащим образом не исполнены обязательства по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 02.04.2013 № 1550 в связи с чем образовалась задолженность за период с 01.01.2019 по 31.03.2022 в размере 980 391,00 руб.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений. Исходя из статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

Пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, вступившей в законную силу с 01.03.2015, предусмотрено, что, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В данном случае земельный участок находится в неразграниченной государственной собственности, относится к категории земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования для обслуживания гаражей.

Соответственно истец при расчете арендной платы за спорный период правомерно первоначально руководствовался Положением о порядке определения размера арендной платы, утвержденным Постановлением администрации Тверской области от 26.12.2007 N 396-па (далее - Постановление N 396-па), согласно которому размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися на территории Тверской области, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле, одной из составляющих которой является Ксэо - коэффициент социально-экономических особенностей, учитывающий категории арендаторов, целевое использование земельного участка согласно договору аренды земельного участка, социальное значение вида деятельности, осуществляемой арендатором на данном земельном участке, а в последующем - Положением о порядке определения размера арендной платы, утвержденным Постановлением Правительства Тверской области от 30.05.2020 N 250-пп (далее – Постановление № 250-пп), заменившим Ксэо на К - коэффициент, устанавливаемый в отношении земельных участков с учетом видов разрешенного использования земельных участков в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков".

В соответствии с Постановлением № 396-ПА (п. 2.4 в редакции, действовавшей в спорный период) значения коэффициента социально-экономических особенностей в отношении земельных участков, за исключением значений коэффициента социально-экономических особенностей в отношении земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Тверской области, в случае их предоставления без проведения торгов, утверждаются представительными органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов в соответствии с типовым перечнем видов целевого использования земельных участков, установленным приложением 1, если иное не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации и Тверской области.

Согласно Постановлению № 250-пп (п. 6) значения коэффициента (К) в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области утверждаются представительными органами муниципальных районов, городских и муниципальных округов Тверской области в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", с учетом описания вида разрешенного использования земельного участка, если иное не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации и Тверской области (в ранее действовавшей редакции - соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков").

Таким образом, на протяжении всего спорного периода конкретные  значения коэффициентов Ксэо и К утверждались представительными органами местного самоуправления.

Применительно к данному случаю следует руководствоваться значениями указанных коэффициентов, утвержденными  Решением Собрания депутатов МО "Бологовский район" от 24.11.2015 N 216 "Об утверждении Перечня значений коэффициента социально-экономических особенностей в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и расположенных на территории муниципального образования "Бологовский район" Тверской области" (далее – Перечень).

Применительно к землям населенных пунктов, к которым согласно данным, внесенным в ЕГРН, относится спорный земельный участок, значение коэффициентов для земельных участков с видом целевого использования земельные участки, предназначенные для размещения гаражей для хранения индивидуального транспорта установлены в следующих размерах: индивидуальные гаражи – 17, кооперативные гаражи – 5. Именно данное значение коэффициента – 5 - применено истцом в формуле, используемой для расчета размера арендной платы по земельному участку ответчика, учитывая, что видом его разрешенного использования является обслуживание гаражей.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указал на завышенное значение применяемого Администрацией коэффициента. Между тем нормативно данный довод не подтвержден.

Действительно, решением № 216 установлены в ряде случаев пониженные размеры коэффициента для земельных участков, используемых под гаражи.

В частности, пунктом 9 раздела 3 Перечня установлено значение коэффициента 3 для земельных участков, предназначенных для размещения гаражей и автостоянок. Однако раздел 2 Перечня устанавливает значения коэффициентов для земель  промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. Спорный земельный участок к указанным категориям земель не относится.

Также пунктом 33 раздела 6 Перечня установлено значение коэффициента 1.3 для земельных участков, предназначенных для размещения производственных объектов (в том числе производственных гаражей, трансформаторных подстанций, газораспределительных подстанций, артскважин, проездов и т.п.), за исключением сетей централизованных инженерных систем и объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса. Однако спорный земельный участок имеет иной вид разрешенного использования – для обслуживания гаражей. Доказательств того, что гаражи, размещенные на спорном земельном участке, являются производственными объектами, и что земельный участок предоставлен для обслуживания таких объектов, ответчик не представил.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об обоснованности применения истцом коэффициента 5 при расчете размера арендной платы за земельный участок истца, и об отсутствии каких-либо оснований для применения иного значения коэффициента.

Спора относительно иных примененных Администрацией значений компонентов формулы расчета арендной платы (площади земельного участка, кадастровой стоимости, ставки арендной платы) не имеется, расчеты произведены верно.

При таких обстоятельствах требования истца о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды за период с 01.01.2019 по 31.03.2022 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пеней за период с 16.09.2019 по 17.04.2022 в сумме 465 550,85 руб.

Расчет пеней судом проверен. Ошибок не обнаружено.

Вместе с тем, в соответствии с ч. 1 ст. 9.1 федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон № 127-ФЗ) для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами (далее для целей настоящей статьи – мораторий), на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 28 марта 2022 года № 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" с 01 апреля 2022 года введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

Как следует из разъяснений, указанных в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 декабря 2020 года № 44 "О некоторых вопросах применения положений ст. 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)" в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойка (ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), пени за просрочку уплаты налога или сбора (ст. 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие.

В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.

С учетом изложенного, требование о взыскании неустойки за период с 01.04.2022 по 17.04.2022 в сумме 15 281, 58 руб. заявлено истцом преждевременно, удовлетворению не подлежит.

Кроме того, как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Поскольку ответчик является некоммерческой организацией, не осуществляющей предпринимательскую деятельность, судом по своей инициативе рассмотрен вопрос о снижении размера взыскиваемой с ответчика неустойки.

Статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется судом в том случае, когда неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 критериями для установления несоразмерности неустойки могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки относительно суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и другие.

При этом в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Из указанного следует, что признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение, при этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкции с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной. С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Как указано в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Суд, принимая во внимание вышеуказанные положения, отсутствие в материалах дела доказательств негативных последствий для истца из-за несвоевременности исполнения ответчиком условий договора, то обстоятельство, что неустойка должна носить компенсационный характер, а не являться карательной мерой, а также тот факт, что ответчик является некоммерческой организацией, не осуществляющей предпринимательскую деятельность, земельный участок предоставлен ему для обслуживания расположенных на участке гаражей, принадлежащих физическим лицам, приходит к выводу о необходимости снижения неустойки исходя из двукратной учетной ставки Банка России - до 197 378,31 руб.

В остальной части требование о взыскании неустойки удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по госпошлине подлежат отнесению на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.

При этом в силу разъяснений, изложенных в п.9 Постановления  Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения. В случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

В связи с тем, что истец при подаче иска освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных требований, в сумме 24 778 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 156, 167, 170, 171, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Гаражно-строительного кооператива №10 (171081, 

<

...> ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 08.01.2003, ИНН 

<

***>) в пользу Администрации городского поселения город Бологое Тверской области (171080, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 20.01.2006, ИНН 

<

***>) задолженность по арендной плате по договору аренды от 02.04.2013 № 1550 в сумме 980 391,00 руб., неустойку за период с 16.09.2019 по 31.03.2022 в сумме 197 378,31 руб., а также в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение дела в сумме 27 169 руб.  

Исполнительные листы выдать в порядке статьи 319 АПК РФ.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Вологда в сроки и порядке, установленные АПК РФ. 

Судья                                                                                       О.А. Басова