АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-52938/2018

г. Краснодар

15 мая 2019 года

Резолютивная часть объявлена 13.05.2019

Полный текст решения изготовлен 15.05.2019

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Шкира Д.М.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Железновой З.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление 

общества с ограниченной ответственностью «Народные юристы», г. Казань, Республика Татарстан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (1),

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань, Республика Татарстан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), (2)

третье лицо: ФИО1, г. Санкт-Петербург (1)

общество с ограниченной ответственностью «Деловой мир», г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (2)

о признании незаконным решения от 22.06.2018 № 16/047/111/2018-1383, и обязании 

при участии в судебном заседании:

от заявителя:  не явился (уведомлен), 

от заинтересованных лиц: (1) не явился (уведомлен),

 (2) не явился (уведомлен),

от третьих лиц: (1), (2) не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Народные юристы», г. Казань Республики Татарстан (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее по тексту – Управление, регистрирующий орган), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (второй ответчик) о признании незаконным решение об отказе в государственной регистрации №16/047/111/2018-1383 от 21.09.2018, об обязании зарегистрировать договор уступки № 031-5/131-168 от 29.07.2017, заключенное между ФИО1 и ООО «Народные юристы».

Надлежаще извещенный представитель заявителя в судебное заседание не явился, свои доводы изложил в представленном заявлении. Так в представленном ранее в материалы дела ходатайства об увеличении исковых требований просил признать решение об отказе в государственной регистрации Росреестра №№16/047/111/2018-1383 от 21.09.2018 незаконным, обязать Росреестр зарегистрировать договор уступки № 031-5/131-168 от 29.07.2017, заключенное между ФИО1 и ООО «Народные юристы», судом рассмотрено и удовлетворено.

Так, указывает, что действующее законодательство не содержит запрета на уступку дольщиком иному лицу права (требования) по выплате неустойки за нарушение сроков передачи квартиры в рамках договора долевого участия и регистрации указанного договора после передачи квартиры дольщику по акту приема-передачи квартиры и регистрации права собственности на указанную квартиру, в связи с чем, у государственного регистратора не имелось оснований для отказа в государственной регистрации договора уступки прав (цессии) по причинам, указанным в  пункте 2 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004  № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Надлежаще извещенный представитель Управления в судебное заседание не явился, направлено ходатайство о рассмотрении делав отсутствие представителя Управления. Ранее против заявленных требований возражал, поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Так указывает, что, государственная регистрация уступки договора об уступке права требования выплаты неустойки, возможна до момента передачи объекта долевого строительства по акту-приема-передачи, и учитывая тот факт, что данный акт подписан 03.08.2017, запись №23-23-46/061/2014-078 от 25.06.2014 о регистрации договора участия в долевом строительстве №031-5/131 от 03.06.2014 погашена, а договор цессии составлен 29.07.2017, то управление в соответствии с положениями статьи  11 Федерального закона №214-ФЗ не имеет правовой возможности произвести государственную регистрацию данного договора уступки.

Надлежаще извещенный представитель второго ответчика не явился в судебное заседание, свои доводы изложил в ранее представленном отзыве. 

Так просит в удовлетворении заявленных требований  отказать в отношении второго ответчика, т.к. он является ненадлежащим ответчиком.

Надлежаще извещенные третьи лица в судебное заседание не явились. 

Суд, выслушав в предварительном судебном заседании доводы представителя Управления, исследовав представленные в материалы дела документальные доказательства на которых основаны заявленные требования и возражения,  установил следующее.

Заявитель является юридическим лицом, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра юридических лиц.

Как усматривается из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью «Деловой мир» (Застройщик) и ФИО1 (Участник долевого строительства) был заключен договор от 03.06.2014 №031-5/131 участи в долевом строительстве предметом которого являлась однокомнатная квартира строительный номер 131, общей проектной площадью 41,55кв.м., расположенной на 8-ом этаже, подъезд-2, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Малышева.

Согласно пункта 1.1. договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить Многоквартирный жилой комплекс – II на участке №2 по адресу: г. Сочи, 

<

...> литер 5-1 пусковой комплекс. Корректировка, по строительному адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Малышева, на земельном участке расположен 10-этажный 2-х секционный жилой дом 15 (далее – «дом») и после получения Разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать «Объект долевого строительства», расположенный в вышеуказанном доме (далее – «Объект»), Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить в предусмотренный настоящим договором срок обусловленную цену и принять в установленном порядке объект долевого строительства, при наличии Разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Пунктом 4.2. договора установлен срок передачи объекта Участнику долевого строительства – не позднее 31.01.2016.

Согласно пункта 5.1 договора  в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору Сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащие исполнившая свои обязательства обязана уплатить другой стороне неустойки и возместить причиненные убытки, предусмотренные Федеральным законом  от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Обществом с ограниченной ответственностью «Народные юристы» и ФИО1 заключен договор (соглашение) об уступки прав требования от 29.07.2017 № 031-5/131-168. Согласно условиям договора Цедент передает, а Цессионарий принимает право требования неустойки (пени) за нарушение, предусмотренного договором №031-5/131 участия в долевом строительстве, заключенном между обществом с ограниченной ответственностью «Деловой мир» (Застройщик) и ФИО1 (Участник долевого строительства) был заключен договор от 03.06.2014 №031-5/131 участи в долевом строительстве предметом которого являлась однокомнатная квартира строительный номер 131, общей проектной площадью 41,55кв.м., расположенной на 8-ом этаже, подъезд-2, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Малышева.

Заявитель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации данного договора.

Уведомлением от 22.06.2018 года № 16/047/111/2018-1383 регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию, уведомлением об отказе в государственной регистрации  от 21.09.2018 №16/047/111/2018-1383 отказал в государственной регистрации договора уступки прав (цессии) 29.07.2017 № 031-5/131-168. Отказ мотивирован тем, что соглашение уступки прав (цессии) не подлежит государственной регистрации, поскольку запись №23-23-46/061/2014-078 от 25.06.2014 о регистрации Договора участия в долевом строительстве №031-5/131 от 03.06.2014 была погашена 07.11.2017 на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №RU-23-309-1313-2017 от 31.07.2017 и Акта приема – передачи квартиры от 03.08.2017.  Таким образом в связи с погашением записи №23-23-46/061/2014-078 от 25.06.2014 о регистрации Договора участия в долевом строительстве №031-5/131 от 03.06.2014 регистрация Соглашения об уступке права требования не представляется возможным, так как имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Полагая, что отказ в государственной регистрации договора уступки прав не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя, последний обратился за судебной защитой.

Разрешая настоящее дело, суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Разрешая данное дело, суд установил наличие обоих условий судебной защиты.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федерального закона № 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 389 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости».

Согласно пункту 2 статьи 11 Федерального закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Статьи 11 и 17 Федерального закона № 214-ФЗ о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему направлены на защиту участников долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона № 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия - безвозмездное пользование (ссуда).

Исходя из анализа норм Федерального законов № 214-ФЗ и № 122-ФЗ, следует, что целью государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему является защита участников долевого строительства, связанная с созданием объекта долевого строительства.

При этом Закон N 214-ФЗ содержит указание на определенные способы защиты нарушенных прав участника долевого строительства.

Так, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 6).

Договор уступки, заключенный ФИО1 с обществом после регистрации права собственности на объект долевого строительства, содержал условие о передаче права на получение (взыскание) от должника (застройщика) неустойки на основании части 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ с 28.08.2016 с 01 Февраля 2016 по день передачи объекта долевого строительства Участнику долевого строительства.

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (часть 1 статьи 382 Гражданского кодекса).

Устанавливая объем передаваемых ФИО1 по договору уступки прав требования обществу, следует исходить из следующего.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Применительно к договору участия в долевом строительстве его участник вправе уступить новому кредитору принадлежащие ему права требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства в соответствии с требованиями статьи 11 Закона N 214-ФЗ и в порядке, установленном Гражданским кодексом (часть 1).

Об иных правах, передаваемых по договору уступки участником долевого строительства, в частности в отношении неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ, было разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015.

В Обзоре указано, что если законом или договором не предусмотрено иное, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, включая право на неустойку. Указанная правовая позиция сформирована по договору участия в долевом строительстве и в отношении неустойки, предусмотренной Законом N 214-ФЗ.

Таким образом, в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта инвестирования, обусловленного договором участия в долевом строительстве, его участник вправе требовать от должника уплаты неустойки, которая, в соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса, может быть им передана наряду с правами в отношении объекта долевого строительства новому кредитору.

Пункт 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» (далее - постановление Пленума N 54) разъясняет, что уступка требования об уплате неустойки, начисляемой в связи с нарушением обязательства, в том числе подлежащей выплате в будущем, допускается как одновременно с уступкой основного требования, так и отдельно от него.

ФИО1  передала по договору уступки обществу право на взыскание неустойки, существовавшее у нее как у участника договора долевого строительства к моменту перехода к обществу, без перехода права на получение квартиры, что было прямо предусмотрено в пункте 1.1 договора уступки, и это не противоречит положениям статьи 384 Гражданского кодекса.

В силу части 2 статьи 389 Гражданского кодекса соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Поскольку на момент совершения уступки прав требования у ФИО1 существовало право на взыскание неустойки, возникшее у нее в связи с нарушением застройщиком сроков передачи квартиры по заключенному с ней договору участия в долевом строительстве и по которому она передала его как имущественное требование новому кредитору, о чем имеется ссылка в договоре уступки, к такому договору, в соответствии с частью 1 статьи 389 Гражданского кодекса, подлежат применению правила, установленные для договора участия в долевом строительстве.

Согласно пункту 2 постановления Пленума N 54 договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 Гражданского Кодекса).

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было разъяснено назначение государственной регистрации, цель которой - обеспечение стабильности гражданского оборота (пункт 38) и, соответственно, защита гражданских прав и законных интересов всех участников оборота при передаче прав на основании договоров уступки, тем более в сфере, связанной с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц.

Осуществление государственной регистрации договора уступки обеспечивает уведомление всех третьих лиц об изменении существующих прав участника долевого строительства к застройщику по сравнению с первоначальным объемом его прав, что способно исключить неопределенность в правах такого участника, особенно при уступке не всех или не одному лицу принадлежащих ему прав.

Ссылку Управления Росреестра на пункт 2 статьи 11 Федерального закона №214-ФЗ в обоснование отказа в государственной регистрации договора уступки, нельзя признать обоснованной. Согласно положениям части 2 статьи 389 Гражданского кодекса необходимость государственной регистрации договора уступки предусмотрена не только при передаче прав в отношении объекта строительства новому кредитору, но и при переходе иных существующих у кредитора прав к этому моменту по сделке, требующей государственной регистрации.

Поскольку при заключении договора уступки у ФИО1 уже существовало право на взыскание неустойки и в связи с нарушением сроков передачи ей квартиры застройщиком,  не влияет на объем существующих у нее прав, передаваемых новому кредитору на этот момент, а также не учитывает возможность реализации права на законную неустойку только в случае наличия у нее статуса участника договора на участие в долевом строительстве, не иначе как по которому она может его передать.

Такой подход не противоречит разъяснению, изложенному в пункте 4 постановления Пленума № 54 о том, что первоначальный кредитор не может уступить новому кредитору больше прав, чем имеет сам, но вместе с тем на основании закона новый кредитор, в силу его особого правового положения, может обладать дополнительными правами, которые отсутствовали у первоначального кредитора.

Наличие акта приема передачи квартиры и зарегистрированного права собственности ФИО1 на квартиру, переданную ей застройщиком во исполнение договора участия в долевом строительстве к моменту обращения сторон договора уступки за его государственной регистрацией, не является препятствием для ее осуществления, поскольку приобретение ФИО1 вещного права на указанный объект недвижимости не может служить основанием для прекращения обязательства по уплате неустойки и штрафа должником, кредитором в котором может быть иное лицо.

Таким образом, суд приходит к выводу о незаконности отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 21.09.2018 № 16/047/111/2018-1383 в государственной регистрации соглашения об уступке права требования от 29.07.2017 № 031-5/131-168, заключенного между обществом и ФИО1, что подтверждается судебной практикой Верховного Суда Российской Федерации (Определение от 26.04.2018 №305-ЭС17-17670).

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными с возложением обязанности устранить допущенное нарушение.

Поскольку судом установлено несоответствие решения регистрирующего органа, суд считает необходимым обязать произвести государственную регистрацию соглашения об уступке права требования от 29.07.2017 № 031-5/131-168, заключенного между обществом и ФИО1

Таким образом, оснований для отклонения заявленных требований у суда не имеется.

При таком исходе дела, расходы по государственной пошлине в размере 300 рублей относятся на заинтересованное лицо по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167, 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар от 21.09.2018 № 16/047/111/2018-1383  в государственной регистрации договора уступки права требования от 29.07.2017 № 031-5/131-168 изложенный в уведомлении от 21.09.2018 №16/047/111/2018-1383

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар зарегистрировать договор уступки права требования от 29.07.2017 № 031-5/131-168, заключенный между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Народные юристы», г. Казань, Республика Татарстан.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его вынесения в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

СудьяД.М. Шкира