АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А31-6749/2023

02 октября 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2024 года. 

Полный текст постановления изготовлен 02 октября 2024 года.

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Павлова В.Ю., Трубниковой Е.Ю.,

 

без участия представителей сторон, 

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика –

Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Кострома

на решение Арбитражного суда Костромской области от 22.12.2023,

принятое судьей Сергушовой Т.В., и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.05.2024,

принятое судьями Бычихиной С.А., Великоредчаниным О.Б., Черных Л.И.,

по делу № А31-6749/2023

 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 

(ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) 

к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Кострома 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

 

о взыскании неосновательного обогащения, полученного в виде переплаты по договору аренды земельного участка

 

и   у с т а н о в и л : 

 

индивидуальный предприниматель ФИО1  (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Костромской области с исковым заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы (далее – Управление) о взыскании 115 350 рублей 41 копейки неосновательного обогащения, полученного в виде переплаты по договору аренды земельного участка № Да.0918 от 25.01.2021 за период с 09.02.2023 по 05.07.2023.

Иск основан на статьях 454 и 1102, Гражданского кодекса Российской Федерации,  1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что после заключения договора купли-продажи у Предпринимателя отпало основание для внесения арендных платежей с 09.02.2023 по 05.07.2023.

Арбитражный суд Костромской области решением от 22.12.2023, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 08.05.2024, удовлетворил исковые требования в полном объеме. Руководствуясь статьями 407, 1102, Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что с момента заключения договора купли-продажи у истца прекратилась обязанность по внесению арендной платы за пользование объектом, следовательно, правомерны требования о взыскании неосновательного обогащения.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Управление обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило отменить их и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме.

Заявитель утверждает, что годовой размер арендной платы является платой за право заключения указанного договора аренды, последующий выкуп арендатором данного участка и досрочное расторжение договора не является основанием для возврата части внесенной арендной платы, определенной по итогам торгов за право заключить данный договор; по смыслу договора спорные денежные средства представляют собой компенсацию в связи с расторжением договора, поскольку при расторжении договора арендодатель лишается того, на что он рассчитывал при заключении договора в виде арендных платежей; иное толкование договора повлечет изменение цены договора, установленной по результатам аукциона, что является недопустимым. Управление полагает, что судами обеих инстанций не было учтено, что договор носил срочный характер. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установили суды, Предприниматель (арендатор) и Управление (арендодатель) на основании протокола от 29.12.2020 о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключили договор аренды земельного участка 25.01.2021 № Да.0918, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору в аренду для строительства земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером 44:27:060901:755, имеющий местоположение: 

<

...> в районе ГК №131 (далее – Участок), вид разрешенного использования: деловое управление, коммунальное обслуживание, обслуживание автотранспорта, объекты гаражного назначения, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке от 13 января 2021, общей площадью 485 квадратных метров (пункт 1.1 договора). Договор заключен сроком на 2 года 6 месяцев с даты его подписания сторонами (пункт 2.1 договора).

За аренду земельного участка, указанного в п. 1.1. договора начисляется ежегодная арендная плата в сумме 250041 рублей (п. 3.1. договора). 

Согласно пункту 3.3. договора сроки внесения арендной платы: до окончания срока аренды ежегодно в сумме 250041 рублей не позднее даты проведения аукциона.

Таким образом, арендатор, в случае действия договора на протяжении всего срока аренды, должен был оплатить: 

- за период с 25.01.2021 по 24.01.2022 – 250 041 рублей, 

- за период с 25.01.2022 по 24.01.2023 – 250 041 рублей, 

- за период с 25.01.2023 по 25.07.2023 – 125 020 рублей 50 копеек.

Во исполнение принятых на себя обязательств арендатором произведены платежи за аренду земельного участка: 29.01.2021. – 124 241 рублей; 07.04.2021 – 125 800 рублей; 01.06.2022 – 250 041 рублей; 17.02.2023 – 125 020 рублей 50 копеек.

Управление (продавец) и Предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка от 02.02.2023 № 8, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель по правилам встречного исполнения обязан был принять земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером 44:27:060901:755, расположенный по адресу: Российская Федерация, Костромская область, городской округ Кострома, 

<

...> земельный участок 42а, с разрешенным видом использования: деловое управление, коммунальное обслуживание, обслуживание автотранспорта, объекты гаражного назначения, площадью 485 квадратных метров, и уплатить за него определенную договором цену.

Право собственности на земельный участок зарегистрировано за Предпринимателем в установленном законом порядке 09.02.2023.

Предприниматель в письме 28.02.2023 обратился к Управлению с просьбой вернуть излишне уплаченные денежные средства по Договору аренды в связи с выкупом земельного участка. Письмом от 10.03.2023 №02-39-268/23 ответчик отказал в удовлетворении заявления и возврате денежных средств, сославшись на условия пункта 3.7 договора.

Полагая, что на стороне Управления возникло неосновательное обогащение в виде излишне полученной арендной платы, которое в силу положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит возврату Предпринимателю, а претензия о возврате излишне уплаченной арендной платы оставлена без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014, разъяснено, что в целях определения лица, с которого подлежит взысканию необоснованно полученное имущество, суду необходимо установить наличие самого факта неосновательного обогащения (то есть приобретения или сбережения имущества без установленных законом оснований), а также того обстоятельства, что именно это лицо, к которому предъявлен иск, является неосновательно обогатившимся лицом за счет лица, обратившегося с требованием о взыскании неосновательного обогащения. 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Как разъяснено в пункте 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель – бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, – до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога. 

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы. 

Согласно разъяснениям пункта 5 Постановления № 73 продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. 

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации указанные права на земельный участок подлежат государственной регистрации, которая в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В связи с этим судам необходимо исходить из того, что за исключениями, оговоренными в пунктах 4 и 5 настоящего Постановления, плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок. Поэтому обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок. 

Установив, что в результате заключения договора купли-продажи от 02.02.2023 № 8 право собственности на земельный участок, являющийся объектом аренды, перешло к истцу, запись о регистрации перехода права внесена в ЕГРН 09.02.2023, суды пришли к обоснованному выводу о прекращении с указанной даты обязанности арендатора по внесению арендной платы, последний признается плательщиком земельного налога, что в свою очередь обеспечивает принцип платности землепользования. 

При этом суды обоснованно отклонили возражения Управления о том, что внесенные истцом денежные средства являются платой за право заключения договора аренды; сторонами в пункте 3.7 договора предусмотрено условие о том, что при досрочном расторжении договора уплаченная арендатором арендная плата ему не возвращается.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Заключение договора купли-продажи и переход права собственности на земельный участок к арендатору прекращают обязательство по внесению арендной платы. 

В силу положений пункта 1 статьи 328 ГК РФ и разъяснения пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору, при этом арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора. 

Суды правомерно указали, что поскольку обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращено заключением договора купли-продажи, переходом права собственности на земельный участок к арендатору, оснований для удержания ответчиком спорных денежных средств, внесенных истцом в качестве платы за пользование земельным участком, не имеется. 

Аргумент заявителя со ссылкой на пункт 3.7 договора аренды основан на неправильном толковании норм права.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, установленных судами первой и апелляционной инстанции, иную оценку доказательств, представленных в материалы дела, и подлежат отклонению, как заявленные за пределами полномочий суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Данная позиция изложена в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 17.02.2015 N 274-О. 

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. 

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. 

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

Суд округа не рассматривал вопрос о распределении государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы, поскольку в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель кассационной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Костромской области от 22.12.2023 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.05.2024 по делу № А31-6749/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы – без удовлетворения.

           Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

           Председательствующий

 

О.Н. Голубева

 

 

Судьи

 

В.Ю. Павлов

Е.Ю. Трубникова