АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГАИменем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-22094/2015

г. Краснодар

14 августа 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2017 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 августа 2017 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Илюшникова С.М., судей Андреевой Е.В. и Мацко Ю.В., при участии в судебном заседании от конкурсного управляющего должника – общества с ограниченной ответственностью «Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай"» (ИНН 2315165070, ОГРН 1112315000280) – Карпенко Павла Владимировича – Божко М.В. (доверенность от 25.05.2017), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания "Девелопмент"» (ИНН 2315177686, ОГРН 11223315007011) – Акопян В.К. (доверенность от 05.06.2017), в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично посредством размещения информации о движении дела на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу конкурсного управляющего должника Карпенко П.В. на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2017 (судья Черный Н.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2017                        (судьи Стрекачёв А.Н., Емельянов Д.В., Николаев Д.В.) по делу № А32-22094/2015, установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай"» (далее –должник) в арбитражный суд обратился конкурсный управляющий должника Карпенко П.В. (далее – арбитражный управляющий) с заявлением о признании недействительным договора от 01.12.2014 № 1-15/39 аренды земельного участка, заключенного должником и ООО «Строительная компания "Девелопмент"» (далее – компания, ответчик); применении последствий недействительности сделки в виде признания указанного договора незаключенным и  обязания Росреестра по Краснодарскому краю аннулировать запись государственной регистрации № 23-23/021-23/021/006/2015-054/2. Кроме того, арбитражный управляющий просил взыскать с компании в пользу должника 10 тыс. рублей расходов на проведение оценки и 50 тыс. рублей расходов на оплату услуг представителя. 

 К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края, ПАО Сбербанк, дольщики (физические лица)  Вдовин В.Ф., Цуканова Л.Ю., Сидоров В.В., Рябоконь О.В., Карпич А.М., Кутихин О.Н., Иванова М.М., Калашников Ю.В., Наливайко С.Г., Троян А.Ю., Попов Е.Э, Халимон Е.В., Чуприна О.В., Шапорвалова Л.И., Щербинская О.П. (определение суда от 26.09.2016).

 Определением суда от 10.03.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2017, в удовлетворении требований отказано в связи с недоказанностью совокупности обстоятельств, необходимых для признания недействительной сделки должника. Суды пришли к выводу о том, что в результате совершения оспариваемой сделки должник получил большую имущественную выгоду, нежели в случае снятия ограничений (обременения) права собственности на земельный участок. Кроме того, суды учли взаимозависимость договора аренды земельного участка от 01.12.2014 № 1-15/39 и договора инвестирования строительства от 09.01.2014 № 1-Т-Т/14, объединенных субъектным составом, общностью экономической цели и взаимозависимостью одной сделки от другой, поскольку невозможно осуществить инвестиционную деятельность по строительству многоквартирного жилого дома в отсутствие земельного участка у застройщика в собственности или на ином вещном праве (праве аренды).  

В кассационной жалобе конкурсный управляющий просит отменить определение от 10.03.2017 и постановление апелляционного суда от 27.05.2017, указывая на ошибочные выводы и неправильное применение судами норм материального права.

В судебном заседании представитель арбитражного управляющего повторил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель компании просил в удовлетворении кассационной жалобы отказать, указав на законность и обоснованность судебных актов; дополнительно пояснив суду, что строительство многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке завершено в мае 2017 года, в управлении архитектуры г. Новороссийска получено разрешение от 01.06.2017                                            № 23-308000-2060/2017 на ввод в эксплуатацию жилого дома; подготовлены акты о передаче 24 квартир дольщикам (физическим лицам). Представитель ответчика полагает, что возврат прав аренды земельного участка в первоначальное состояние невозможен, должник вправе претендовать на часть площадей возведенного объекта недвижимости пропорционально осуществленному финансированию. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в заседании лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу надлежит оставить без удовлетворения. 

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.10.2015 в отношении должника введена процедура наблюдения. Решением арбитражного суда от 14.04.2016 по данному делу должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открыто конкурсное производство; конкурсным управляющим утвержден Карпенко Павел Владимирович. 

В результате изучения финансовой деятельности должника арбитражным управляющим установлено, что 01.12.2014 между должником и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № 1-15/39, по условиям которого должник предоставляет, а ответчик принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок площадью 8 324 кв. м., из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: малоэтажная жилая застройка, находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск (кадастровый номер 23:47:0118055:3379). Согласно пункту 1.4 указанного договора после окончания строительства должник обязуется передать земельный участок в общую долевую собственность физических и юридических лиц, являющихся собственниками жилых и нежилых помещений построенного трехэтажного многоквартирного дома. В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора срок действия договора устанавливается с 01.12.2014 по 01.06.2016. При этом в случае если по окончании действия договора ответчик продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны должника, договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок. Как следует из пункта 3.1 договора, размер ежемесячной платы за арендованный земельный участок составляет 1 тыс. руб. 

Считая договор аренды земельного участка от 01.12.2014 № 1-15/39 недействительной сделкой по причине низкой стоимости годовой арендной платы, арбитражный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании сделки должника недействительной. 

Оценив представленные в дело доказательства и доводы сторон, суды отказали в удовлетворении требования. При этом суды правомерно руководствовались следующим. 

Согласно пункту 1 статьи 61.1 Федерального закона от 26.10.02 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве. 

Разъяснениями, содержащимися в подпункте 6 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы Ш.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – постановление Пленума № 63), судам рекомендовано следующее. По правилам Закона о банкротстве могут оспариваться действия по исполнению судебного акта, в том числе действия, являющиеся исполнением гражданско-правовых обязательств (в том числе передача должником иного имущества в собственность кредитора). 

Согласно разъяснениям пунктов 8 и 9 постановления Пленума № 63 пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки. Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки. В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать, как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота. 

В обоснование требований арбитражный управляющий указал на низкую арендную плату, установленную договором, а также то, что рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:47:0118055:3379 (согласно представленному в материалы дела отчету оценщика № 025-16) составляет 3 089 тыс. рублей в год. Суды оценили данный довод и установили следующие обстоятельства. Между должником и ответчиком заключены договор аренды земельного участка от 01.12.2014 № 1-15/39, договор инвестирования строительства жилого многоквартирного дома от 09.01.2014 № 1-Т-Д/14, а также договор аренды земельного участка от 10.01.2014. Единой целью заключения указанных договоров было строительство трехэтажного многоквартирного дома по адресу: г. Новороссийск, поселок Мысхако (в районе улицы Морская). Первоначально 10.01.2014 сторонами был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:47:0118055:3379, сроком до 01.12.2014. В соответствии с пунктами 1.2 договоров аренды от 01.12.2014 и 10.01.2014 земельный участок предоставлялся для проектирования и строительства трехэтажного многоквартирного жилого дома. Целью заключения договора инвестирования строительства от 09.01.2014          № 1-Т-Д/14 является инвестиционная деятельность, т. е. вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получить прибыль и реализовать проект. При этом должник выступает в роли инвестора, а ответчик – заказчика (застройщика). Также договором предусмотрена возможность привлечения соинвесторов с получением площадей, пропорционально финансированию (привлечение участников долевого строительства). Общий объем инвестиций составляет 157 396 тыс. рублей с учетом стоимости передаваемого земельного участка, который оценен сторонами в 10 млн рублей в качестве инвестиционной составляющей (пункт 2.3.1 договора). В качестве одного из обязательств должника по договору инвестирования строительства являлась обязанность передать ответчику земельный участок для осуществления строительства (пункты 2.3 и 2.3.1). Во исполнение указанного обязательства между должником и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 10.01.2014, поскольку получение разрешения на строительство объекта капитального строительства обусловлено наличием у застройщика земельного участка в собственности или на ином вещном праве (праве аренды). Предмет и цель передачи земельного участка по оспариваемому договору аренды полностью аналогичны первоначальному договору от 10.01.2014. Кроме того, суды отметили: ключенные между должником и ответчиком договоры являются взаимосвязанными сделками. Экономическую целесообразность возникших правоотношений следует оценивать в их совокупности, поскольку по заключенному договору аренды от 01.12.2014 № 1-15/39 земельный участок предоставляется для проектирования и строительства трехэтажного многоквартирного дома, а предметом договора инвестирования строительства № 1-Т-Д/14 от 09.01.2014 выступает инвестиционная деятельность по строительству указанного дома, при этом передаваемый ответчику земельный участок является инвестиционной составляющей проекта по строительству многоквартирного дома. Ответчик в материалы дела представил экономическое обоснование заключения договора инвестирования строительства, а также договора аренды земельного участка, согласно которому должник с учетом фактически произведенного финансирования должен получить жилые помещения общей площадью 1 688,5 кв. м. С учетом их реализации по среднерыночной стоимости 1 квадратного метра жилья, сложившейся в Южном районе г. Новороссийска (поселок Мысхако), выручка должника в данном случае составит более 87 млн рублей. 

При таких обстоятельствах, принимая во внимание взаимосвязанность договоров аренды земельного участка от 01.12.2014 № 1-15/39, договора инвестирования строительства жилого дома от 09.01.2014 № 1-Т- Д/14, объединенных субъектным составом, общностью экономической цели, взаимозависимостью одной сделки от другой (невозможность осуществления инвестиционной деятельности в отсутствии земельного участка у застройщика в собственности или на ином вещном праве (в данном случае – праве аренды), судебные инстанции пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для признания недействительным оспариваемого договора аренды земельного участка только по причине установленной в договоре низкой ставки арендной платы                (без учета экономической выгоды для должника от осуществления всего инвестиционного проекта). Таким образом, следует признать верным вывод судов о недоказанности арбитражным управляющим факта неравноценности встречного исполнения. Напротив, как отметили суды, в результате совершения спорной сделки должник получил большую имущественную выгоду, нежели в случае снятия ограничения (обременения) права собственности на земельный участок. Кроме того, с учетом фактически произведенного финансирования должник вправе получить жилые помещения общей площадью                             1 688,5 кв. м, на что также указывает ответчик в отзыве на жалобу. 

Доводы кассационной жалобы следует отклонить, поскольку они были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций, по существу направлены на переоценку представленных в дело доказательств и выводов судов, что в силу статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции. Проверка материалов дела показала, что суды достаточно полно и всесторонне исследовали обстоятельства дела, надлежаще оценили доказательства и доводы сторон, правильно применили нормы материального и процессуального права, учли судебную практику по аналогичным спорам. 

Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы в виде государственной пошлины по кассационной жалобе в размере 3 тыс. рублей следует отнести на подателя жалобы – должника. Поскольку определением суда кассационной инстанции от 10.07.2017 заявителю предоставлена отсрочка уплаты госпошлины, она подлежит взысканию в доход федерального бюджета.  

Руководствуясь статьями 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2017 по делу № А32-22094/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай"» (ИНН 2315165070, ОГРН 1112315000280) в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины по кассационной жалобе.	

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Председательствующий						                 С.М. Илюшников

Судьи                                                                                                             Е.В. Андреева

                                                                                                                       Ю.В. Мацко