Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

г. Калининград                                                    Дело №А21-9696/2018

«30» ноября 2018г.

Резолютивная часть решения оглашена 28 ноября 2018г. 

Решение в полном объёме изготовлено 30 ноября 2018г.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи  МОЖЕГОВОЙ Н.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Администрации МО «Зеленоградский городской округ»

к ООО «Морские инвестиции»

третье лицо: Управление Росреестра по Калининградской области

о расторжении договора аренды, о признании права собственности отсутствующим

при участии:

от истца: ФИО2 – по доверенности от 14.02.2018г.

от ответчика: ФИО3 – по доверенности от 27.07.2018г., ФИО4 – по доверенности от 17.10.2018г.

установил:

Администрация муниципального образования «Зеленоградский городской округ» (ОГРН: 

<

***>, место нахождения: 

<

...>) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Морские инвестиции» (ОГРН: 

<

***>; место нахождения: 

<

...>), в котором просит:

-признать отсутствующим право собственности общества на объект недвижимости – жилой дом с верандой (кадастровый номер 39:05:010323:50), расположенный по адресу: 

<

...>; 

-исключить запись о правах на указанный выше объект недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости;

-снять объект недвижимости с кадастрового учёта;

-расторгнуть договор аренды земельного участка от 15.06.2010г. №299-КЗО/2010;

-обязать ответчика в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда произвести демонтаж двухэтажного жилого дома с кадастровым номером 39:05:010323:76.

-в случае неисполнения решения суда ответчиком предоставить администрации право демонтажа двухэтажного жилого дома с привлечением необходимой техники и специалистов других организаций и служб с последующим взысканием с ООО Морские инвестиции» произведенных расходов.

В судебном заседании Администрация поддержала заявленные требования в полном объеме.

Ответчик представил отзыв, в котором возражает против удовлетворения заявленных требований, кроме того, заявляет о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о признании права собственности на объект недвижимости отсутствующим.

Третье лицо своего представителя в суд не направило, о времени и месте судебного разбирательства извещено.

Заслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд установил.

Согласно свидетельству  39-АА №237210 18 августа 2004г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО «Морские инвестиции» на двухэтажный жилой дом с верандой общей площадью 82,7 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

15 июня 2010г. между Администрацией и обществом заключен договор аренды №299-КЗО/2010, по условиям которого ответчику был передан в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером 39:05:010323:50 площадью 1 576 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

В соответствии с пунктом 1.1 договора участок предоставлен под реконструкцию жилого дома в гостиницу.

24 апреля 2013г. главой МО «Зеленоградский район» издано постановление №549 об уточнении разрешенного использования спорного земельного участка.

На основании данного постановления стороны подписали соглашение о внесении изменений в договор от 15.06.2010г. №299-КЗО/2010 (в том числе, в пункт 1.1), согласно которым земельный участок предоставлен сроком на 49 лет для обслуживания индивидуального жилого дома.

Как следует из материалов дела (листы 34-35), 16.04.2018г. в адрес арендатора была направлена претензия, в которой Администрация указала на использование земельного участка с кадастровым номером 39:05:010323:50 не по назначению и предложила расторгнуть договор аренды по соглашению сторон.

15 августа 2018г. в адрес общества направлена претензия с требованием произвести демонтаж жилого дома и снять объект недвижимости с кадастрового учета.

Неисполнение указанных претензий послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Суд признал иск не подлежащим удовлетворению. При этом исходил из следующего.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

В данном случае в обоснование требования о расторжении договора №299-КЗО/2010 Администрация ссылается на подпункт «в» пункта 7.1 и подпункт «д» пункта 7.2. договора, в соответствии с которыми основанием для досрочного расторжения договора являются 

-использование земли не по целевому назначению или способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки на земельном участке или прилегающих территориях;

-нарушение арендатором сроков освоения земельного участка. 

Как следует из текста искового заявления, вывод о том, что земельный участок используется обществом не по назначению, сделан Администрацией в связи с тем, что работы на земельном участке не ведутся, трава не окошена, участок захламлен строительным мусором, ветки деревьев мешают проходу людей по променаду.

Между тем, согласно договору №299-КЗО/2010 (в редакции соглашения от 05.06.2013г.) земельный участок с кадастровым номером 39:05:010323:50 предоставлен обществу для обслуживания индивидуального жилого дома.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что принадлежащий обществу жилой дом фактически находится на указанном земельном участке. Данное обстоятельство подтверждается самой Администрацией на странице 3 искового заявления.

Доказательства использования земли способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки на земельном участке или прилегающих территориях, суду не представлены и на наличие таких доказательств Администрация не ссылается. Сроки освоения земельного участка  договором не установлены.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В данном случае такие существенные нарушения судом не установлены. Арендатор своевременно уплачивает арендные платежи, использует участок для обслуживания индивидуального жилого дома.

Поскольку законные основания для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя отсутствуют, иск в указанной части удовлетворению не подлежит.

Требование Администрации о признании отсутствующим права собственности общества на объект недвижимости – жилой дом с верандой (кадастровый номер 39:05:010323:50), расположенный по адресу: 

<

...>, также не подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. 

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установления факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

В данном случае применение такого исключительного способа защиты Администрацией не обосновано.

Кроме того, согласно правовой позиции, сформулированной Президиумом ВАС РФ в постановлении от 15.02.2011г. №14381/10, прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Руководствуясь статьями 167-170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Меры по обеспечению иска, принятые на основании определения от 22 августа 2018г., отменить.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья:Н.А. Можегова