ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, 

<

...>, https://10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-18447/2025

Дело № А41-20498/24

30 января 2026 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 30 января 2026 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатовой Е.А.,

судей Панкратьевой Н.А., Таранец Ю.С.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Алешкевич В.М.,

при участии в заседании:

от ООО «ИрисРиэлтИнвест» – ФИО1 по доверенности от 17.02.2023, паспорт, диплом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Щёлково Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 22.10.2025 по делу № А41-20498/24,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Щелково Московской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ИрисРиэлтИнвест» (далее - ответчик) с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 315 250 руб. 87 коп. за 4 кв. 2023 и пени в размере 175 067 руб. 78 коп. за период с 20.09.2023 по 20.12.2023 по договору аренды земельного участка от 16.05.2018 № 16-1710/18.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области.

Определением от 16.04.2024 производство по делу № А41-20498/24 было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № 3а-310/2024, находящегося в производстве Московского областного суда.

В рамках дела № 3а-310/2024 заявлены требования о признании недействующим Решения Совета депутатов городского округа Щелково Московской области от 16.11.2022 № 435/54-125-НПА «Об утверждении Положения об управлении и распоряжении земельными участками, находящимися в муниципальной собственности городского округа Щелково Московской области» в части установления корректирующего коэффициента (Пкд) - Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) в размере - 2,4 и коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка (Км) - г. Щелково в размере - 1,7, который применен в расчете к Договору аренды земельного участка от 16.05.2018 № 16-1710/18.

Определением Московского областного суда от 19.09.2024 по делу № 3а-128/2024, оставленным без изменения апелляционным определением Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 19.03.2025, производство по административному делу в части требований о признании недействующим Решения Совета депутатов городского округа Щелково Московской области от 16.11.2022 № 435/54-125-НПА «Об утверждении Положения об управлении и распоряжении земельными участками, находящимися в муниципальной собственности городского округа Щелково Московской области» в части установления коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка (Км), установленного в п. 1 Приложения № 2 равного значению 1,7 прекращеною

Решением Московского областного суда от 19.09.2024 (мотивированное решение изготовлено 03.10.2024) по делу № 3а-128/2024, оставленным без изменения апелляционным определением Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 18.03.2025, в удовлетворении административного искового заявления о признании недействующим Решения Совета депутатов городского округа Щелково Московской области от 16.11.2022 г. № 435/54-125-НПА «Об утверждении Положения об управлении и распоряжении земельными участками, находящимися в муниципальной собственности городского округа Щелково Московской области» в части установления корректирующего коэффициента (Пкд), установленного в п. 10.1 Приложения № 1 равного значению 2,4 отказано.

Решением Арбитражного суда Московской области от 22.10.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, администрация городского округа Щёлково Московской области обратилась с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Представитель ООО «ИрисРиэлтИнвест» возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, 16.05.2018 между администрацией Щелковского муниципального района (арендодатель) и ООО «ИрисРиэлтИнвест» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 16-1710/18, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 3579 кв. м, с кадастровым номером 50:14:0050303:2576, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для строительства многофункционального торгового центра, расположенный по адресу: 

<

...> а арендатор обязуется принять земельный участок по акту приема-передачи.

Согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставляется для строительства многофункционального торгового центра.

Соглашением от 11.10.2022 срок действия договора установлен до 11.05.2027. Соглашение зарегистрировано в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 26.10.2022.

В соответствии с пунктом 1.3. договора указано, что на земельном участке находится объект недвижимости - нежилое здание, принадлежащее арендатору на праве собственности.

Порядок внесения арендной платы установлен сторонами в разделе III договора.

Пунктом 3.1. договора арендная плата начисляется с даты начала течения срока действия договора, указанного в пункте 2.1. договора.

Согласно пункту 3.2 договора размер арендной платы определяется в соответствии с Приложением № 1 к договору.

В соответствии с пунктом 3.3. договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала в полном объеме.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

Согласно пункту 5.3. договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы, арендатор уплачивает пеню в размер 0,05% от суммы просроченных арендных платежей за каждый день просрочки.

Истцом указано, что ответчик свои обязательства по внесению арендной платы за 4 квартал 2023 года не исполнил, оплату не произвел, в результате чего у ответчика перед истцом образовалась задолженность в сумме 1 315 250 руб. 87 коп.

Также истцом начислена сумма пени за период с 20.09.2023 по 20.12.2023 в сумме 175 067 руб. 78 коп.

В связи с тем, что досудебный порядок урегулирования спора, инициированный и реализованный истцом, не принес положительного результата, истец обратился в Арбитражный суд Московской области с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для отказа удовлетворении заявления в связи со следующим.

Императивными нормами статей 309 и 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указал, что использование земельного участка по целевому назначению в спорный период (4 квартал 2023 года) было невозможно, также указал, что земельный участок является ограниченным в обороте, указанные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами: протоколом заседания Межведомственной комиссии по градостроительному регулированию территории, расположенной в зонах планируемого развития транспортных инфраструктур в Московской области от 12.07.2019, согласно которому приняты решения по земельному участку 50:14:0050303:2576: возможности размещения объектов капитального строительства на земельных участках, полностью или частично расположенных в зонах планируемого развития транспортных инфраструктур в Московской области - нет. Одобрено разработанное ГБУ МО «Мособлгеотрест» заключение в соответствии с решением МВК. - заключение ГБУ МО «Мособлгеотрест» в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:14:0050303:2576, согласно которому рассматриваемый земельный участок полностью расположен в зоне планируемой реконструкции обычной автомобильной дороги регионального значения «Щелково - Фряново», полностью распложен в красных линиях (постановление Правительства МО от 18.06.2014 № 460/20 «Об утверждении проекта планировки территории для реконструкции линейного объекта капитального строительства - автомобильной дороги Щелково - Фряново на участке км 0 - км 4 в Щелковском муниципальном районе Московской области»). Часть земельного участка, ограниченная в пользовании (ЛЭП 0,4 кВ): запрещено строительство зданий и сооружений, посадка деревьев и кустарников. Часть земельного участка ограниченная в пользовании (теплотрасса, ливневая канализация, газопровод, ЛЭП 0,4 кВ): запрещено строительство зданий и сооружений, посадка деревьев и кустарников, производить земляные работы на глубину более 0,3 м - решение Мособлархитектуры от 21.06.2022 об отказе ООО «ИрисРиэлтИнвест» определения вида документации необходимой для размещения объектов капитального строительства в связи с невозможностью размещения объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 50:14:0050303:2576, полностью или частично расположенном в зонах планируемого развития транспортных инфраструктур в Московской области в связи с планируемым размещением линейного объекта.

На основании изложенных обстоятельств, ответчик полагает, что у него отсутствуют основания для внесения арендной платы по договору за спорный период (4 квартал 2023 года), поскольку земельный участок в указанный период был ограничен в обороте, на нем было невозможно строительство многофункционального центра, в связи с чем, отсутствует обязанность по внесению арендной платы по договору, в связи с чем в иске просил отказать в полном объеме.

Суд первой инстанции указал, что, тот факт, что арендатору было известно об ограничениях земельного участка, не может влиять на размер арендной платы без установления момента, с которого этот факт стал известен арендатору (до или после заключения договора аренды арендатору стало известно об установлении факта ограничения земельного участка в обороте и возможности/невозможности его использования для целей, указанных в договоре, согласно виду разрешенного использования), поскольку именно эти обстоятельства являются существенными для правильного рассмотрения дела.

ООО «ИрисРиэлтИнвест» в подтверждении неосведомленности о невозможности строительства на земельном участке при заключении договора аренды в материалы дела представлен Градостроительный план земельного участка филиалом ГП МО «АПУ Московской области» - «АПУ по Щелковскому району», который утвержден Постановлением Администрации городского поселения Щелково «Об утверждении градостроительного плана земельного участка с кадастровыми номерами 50:14:0050303:363, 50:14:0050303:2576, 50:14:0050303:2577» от 27.01.2014 № 34-ап. с присвоением ГПЗУ № RU50510105-GPU053813, где указана информация, в т.ч. описание местоположения проектируемого объекта на земельном участке (объекта капитального строительства) - многофункциональный торговый центр и автомобильная парковка в местах допустимого размещения здания, строений, сооружений, указана информация о разрешенном виде использования земельного участка (ЗУ 50:14:0050303:2576 - для строительства многофункционального торгового центра), а также указаны предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и объектов капитального строительства, в том числе размер ОКС на ЗУ 50:14:0050303:2576 - длина - 108,4 м, ширина - 33,4 м. Согласно схеме расположения земельного участка в окружении смежно расположенных земельных участков (ситуационный план М 1:5000) ЗУ 50:14:0050303:276 - для строительства многофункционального торгового центра.

Т.е. выданным в 2014 г. ГПЗУ возможность строительства на земельном участке была предусмотрена.

Таким образом, как верно указано судом первой инстанции, при заключении договора аренды ответчик был осведомлен только об ограничении оборотоспособности земельного участка, но о невозможности строительства на арендованном земельном участке капитального объекта ему известно не было.

В материалы дела представлен протокол Межведомственной комиссии по градостроительному регулированию территории, расположенной в зонах планируемого развития транспортных инфраструктур в Московской области № 21 от 12.07.2019, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 50:14:0050303:2576 полностью расположен в красных линиях автомобильной дороги «Щелково – Фряново», приняты решения по земельному участку 50:14:0050303:2576: возможность подготовки, регистрации и выдачи ГПЗУ в отношении испрашиваемой территории - нет, возможность размещения объектов капитального строительства на земельных участках, полностью или частично расположенных в зонах планируемого развития транспортных инфраструктур в Московской области - нет.

Также в материалы дела представлено разработанное ГБУ МО «Мособлгеотрест» заключение в соответствии с решением МВК. - заключение ГБУ МО «Мособлгеотрест» в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:14:0050303:2576, согласно которому рассматриваемый земельный участок полностью расположен в зоне планируемой реконструкции обычной автомобильной дороги регионального значения «Щелково - Фряново», полностью распложен в красных линиях (постановление Правительства МО от 18.06.2014 № 460/20 «Об утверждении проекта планировки территории для реконструкции линейного объекта капитального строительства - автомобильной дороги Щелково - Фряново на участке км 0 - км 4 в Щелковском муниципальном районе Московской области»). Часть земельного участка, ограниченная в пользовании (ЛЭП 0,4 кВ): запрещено строительство зданий и сооружений, посадка деревьев и кустарников. Часть земельного участка ограниченная в пользовании (теплотрасса, ливневая канализация, газопровод, ЛЭП 0,4 кВ): запрещено строительство зданий и сооружений, посадка деревьев и кустарников, производить земляные работы на глубину более 0,3 м. Земельный участок полностью расположен в границах приаэродромной территории аэродрома Чкаловский.

Решением Мособлархитектуры по заявлению № Р001-3550072557-59710632 от 21.06.2022 об отказе ООО «ИрисРиэлтИнвест» определения вида документации необходимой для размещения объектов капитального строительства в связи с невозможностью размещения объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 50:14:0050303:2576, полностью или частично расположенном в зонах планируемого развития транспортных инфраструктур в Московской области отказано в связи с планируемым размещением линейного объекта на земельном участке с кадастровым номером 50:14:0050303:2576.

Таким образом, как верно указано судом первой инстанции, ООО «ИрисРиэлтИнвест» осведомлено о невозможности использования земельного участка по назначению: с даты - 12.07.2019 г. (Протокол Межведомственной комиссии по градостроительному регулированию территории, расположенной в зонах планируемого развития транспортных инфраструктур в Московской области № 21 от 12.07.2019), то есть после заключения договора аренды земельного участка № 16-1710/18 от 16.05.2018.

Существенным для рассмотрения дела также является установление периода отсутствия возможности использования арендатором арендованного земельного участка для целей, указанных в договоре, согласно виду разрешенного использования.

ООО «ИрисРиэлтИнвест» в подтверждении даты осведомленности о возможности строительства на земельном участке (использовании земельного участка по назначению) в материалы дела ответчиком представлено заключение о видах документации, необходимой для размещения объектов капитального строительства на земельных участках, полностью или частично расположенных в зонах планируемого развития транспортных инфраструктур в Московской области, установленных Схемой территориального планирования транспортного обслуживания Московской области, подготовленном ГБУ МО «ТРЕСТ ГЕОЛОГО-ГЕОДЕЗИЧЕСКИХ И АРХИТЕКТУРНО-ПЛАНИРОВОЧНЫХ РАБОТ «МОСОБЛГЕОТРЕСТ» в отношении земельного участка с КН 50:14:0050303:2576 (дата составления 25.11.24), согласно которому: возможность реализовать намерения заявителя подготовкой ГПЗУ - да, возможность размещения объектов капитального строительства на земельных участках, полностью или частично расположенных в зонах планируемого развития транспортных инфраструктур в Московской области, установленных СТП ТО - да.

Возможность осуществления строительства подтверждается решением от 04.12.2024. Мособлархитектуры по запросу Р001-9416195435-91103812 от 06.11.2024, согласно которому Мособлархитектура сообщает об отсутствии необходимости подготовки документации по планировке территории в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:14:0050303:2576, расположенного в 

<

...> выданным 24.12.2024 Комитетом по архитектуре и градостроительству Московской области Градостроительным планом земельного участка № РФ-50-3-66-0-00-2024-65331-0 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:14:0050303:2576.

Таким образом, как указал ответчик, ему объективно стало известно о возможности использования земельного участка по назначению не ранее чем с 25.11.2024 (заключение Мособлгеотреста от 25.11.2024).

Федеральным дорожным агентством вынесено распоряжение № 3026-р от 14.11.2023 «Об утверждении документации по планировке территории объекта «Об утверждении документации по планировке территории объекта «Строительство участков автомобильной дороги А-103 «Щелковское шоссе» Москва - Щелково - автомобильная дорога А-107 «Московское малое кольцо». Строительство автомобильной дороги А-103 «Щелковское шоссе» Москва - Щелково - автомобильная дорога А-107 «Московское малое кольцо» на участке от МКАД до км 32, Московская область».

В результате в январе 2024 года утвержденная распоряжением Росавтодора планировка дублера Щелковского шоссе была опубликована на сайте администрации Балашихи: 24-километровая дорога должна была пройти севернее шоссе Энтузиастов по краю Балашихи в обход национального парка «Лосиный Остров».

По сравнению с периодом 2019-2023, когда в соответствии со Схемой территориального планирования, в связи с нахождением земельного участка с кадастровым номером 50:14:0050303:2576 (100%) в зоне планируемой реконструкции обычной автомобильной дороги регионального значения «Щелково - Фряново», ООО «ИрисРиэлтИнвест» не могло осуществлять на нем строительство, только после внесения изменений в Схему территориального планирования транспортного обслуживания Московской области в 2024г., такое строительство стало возможным.

В материалы дела в ответ на запрос суда от Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области представлена сводная информация об оборотоспособности земельного участка с кадастровым номером 50:14:0050303:2576 с выкопировками из документов территориального планирования и градостроительного зонирования.

В соответствии с пунктом 4 сводной информации земельный участок с кадастровым номером 50:14:0050303:2576 расположен: Щелково - Фряново: 3579.39 кв. м. В отношении земельного участка 50:14:0050303:2576 Протокол МВК от 08.11.2024 № 43 п. 13; п. 6 Возможность размещения ОКС: да; Комментарий к п. 6: Да, в соответствии с проектом планировки территории, утвержденным постановлением Правительства Московской области от 18.06.2014 № 460/20; 2.Сведения о координатах характерных точек красных линий в составе документации по планировке территории на рассматриваемую территорию отсутствуют. Расположен: - вне зоны реконструкции линейного объекта капитального строительства - автомобильной дороги Щелково - Фряново, - вне границ образуемых ЗУ.

Соответственно, осуществление строительства на спорном земельном участке стало возможно с 08.11.2024 (Протокол МВК от 08.11.2024 № 43).

Судом первой инстанции установлено, что с 12.07.2019 (Протокол Межведомственной комиссии по градостроительному регулированию территории, расположенной в зонах планируемого развития транспортных инфраструктур в Московской области № 21 от 12.07.2019) по 08.11.2024 (Протокол МВК от 08.11.2024 № 43) отсутствовала возможность использования арендатором арендованного земельного участка для целей, указанных в договоре, согласно виду разрешенного использования, в том числе в спорный период 4 квартал 2023.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды является двусторонне обязывающим, и по нему имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во владение и (или) пользование, а арендатор обязан вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 1 статьи 611 и пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом арендодатель вправе требовать внесения арендатором арендной платы в предусмотренном договором размере в том случае, если арендатор имеет как фактическую, так и юридическую возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом.

Пользование должно производиться согласно условиям договора, а если они не определены в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Пользование имуществом является основной целью договора аренды. Именно за возможность пользоваться имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ), а не владеть им взимается арендная плата. Арендатор не обязан уплачивать арендную плату за период, в который он фактически лишен возможности пользоваться имуществом.

Таким образом, как верно указано судом первой инстанции, ответчик по не зависящим от него обстоятельствам не имел фактической возможности использовать участок по целевому назначению в спорный период (4 квартал 2023 года) по условиям договора аренды.

С позиции главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Риски невозможности пользования объектом аренды по независящим от арендаторам обстоятельствам отнесены на арендодателя - пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020.

Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что материалами дела подтверждена невозможность использования земельного участка по целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования, в связи с чем оснований для взыскания арендной платы в размере, установленном договором аренды, не имеется.

При этом, при заключении договора аренды на земельном участке было расположено нежилое здание вспомогательного назначения с кадастровым номером 50:14:0050303:4206 площадью 90,8 кв. м (п. 1.3 договора аренды), которое было демонтировано, что подтверждается актом обследования в результате выполнения кадастровых работ от 05.08.2019, выполненного кадастровым инженером ФИО2 и снято с кадастрового учета, что подтверждается Уведомлением Управления Росреестра по Московской области № 50 014 010/2019-20542 от 19.09.2019 г.

В настоящий момент, на земельном участке расположено нежилое здание - объект торговли (магазин) с кадастровым номером 50:14:0000000:12877, принадлежащее на праве собственности ООО «ИрисРиэлтИнвест» с даты 25.05.2023 г., приобретенное по договору купли-продажи недвижимого имущества от 15.05.2023 г., что подтверждается выпиской из Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25.05.2023.

Таким образом, в спорный период 4 квартал 2023 на земельном участке находился объект недвижимости нежилое здание - объект торговли (магазин) с кадастровым номером 50:14:0000000:12877, принадлежащий ответчику на праве собственности.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков на территории Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ. Вместе с тем в пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление № 582).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

В пункте 30 раздела VIII Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Данные положения (принцип № 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), сформулирована правовая позиция о том, что Правила, утвержденные Постановлением № 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации Постановление № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующим с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

В пункте 33 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, выше указанного в принципе № 7 Основных принципов, утвержденных Постановлением № 582, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Как разъяснено в п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019, Принцип № 7, закрепленный постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», применяется исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, установленному п. 5 ст. 27 ЗК РФ (земельные участки, ограниченные в обороте).

В соответствии с пп. 7 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, в том числе предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения.

Как указано выше и подтверждается материалами дела, спорный земельный участок полностью расположен в зоне планируемой реконструкции обычной автомобильной дороги регионального значения «Щелково - Фряново», полностью распложен в красных линиях (постановление Правительства МО от 18.06.2014 № 460/20 «Об утверждении проекта планировки территории для реконструкции линейного объекта капитального строительства - автомобильной дороги Щелково - Фряново на участке км 0 - км 4 в Щелковском муниципальном районе Московской области»).

Как указано выше, с 12.07.2019 по 08.11.2024 отсутствовала возможность использования арендатором арендованного земельного участка для целей, указанных в договоре, согласно виду разрешенного использования (для строительства многофункционального торгового центра).

Однако в спорный период 4 квартал 2023 на земельном участке находился объект недвижимости нежилое здание - объект торговли (магазин) с кадастровым номером 50:14:0000000:12877, принадлежащий ответчику на праве собственности.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 03.08.2020 по делу № А41-14487/19 по иску ФИО3 к ООО «ИрисРиэлтИнвест», Администрации городского округа Щелково Московской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об установлении границ земельного участка.

В рамках указанного дела была назначена судебная экспертиза, результаты которой признаны арбитражным судом надлежащим доказательством, согласно заключению эксперта установлены границы, координаты и площадь земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации здания с кадастровым номером 50:14:0000000:12877, в площади 289 кв. м.

С учетом нахождения в спорный период на земельном участке нежилого здания с кадастровым номером 50:14:0000000:12877, с учетом принципа № 7 Основных принципов, утвержденных Постановлением № 582, арендная плата с 25.05.2023 подлежала начислению в размере, не превышающем размер земельного налога.

Из представленных ответчиком платежных поручений об оплате арендной платы за 2023 в общей сумме 2 160 069 руб. 68 коп. (№ 15 от 22.03.2023, № 22 от 21.06.2023, № 80 от 27.11.2023, № 96 от 28.12.2023, № 36 от 22.03.2024), следует, что ответчиком оплачена арендная плата в большем размере.

В связи с наличием переплаты суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что оснований для взыскания арендной платы за 4 квартал 2023 не установлено.

Также истцом заявлено требование о взыскании пени в размере 175 067 руб. 78 коп. за период с 20.09.2023 по 20.12.2023.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

С учетом необходимости начисления арендной платы в размере, не превышающем размер земельного налога, наличия переплаты по арендной плате, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что оснований для взыскания неустойки также не установлено.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 22.10.2025 по делу № А41-20498/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий cудья

Е.А. Бархатова

Судьи

Н.А. Панкратьева

Ю.С. Таранец