АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

02 ноября 2017 года

Дело № А33-28951/2016

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена 26 октября 2017 года.

В полном объёме решение изготовлено 02 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Полищук Е.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации Казачинского района (ИНН 2417001032,                                ОГРН 1022401271727, с. Казачинское, Красноярский край)

к частному учреждению дополнительного профессионального образования «Казачинский районный спортивно-технический центр ДОСААФ» (ИНН 

<

***>,                ОГРН 

<

***>, с. Казачинское, Красноярский край)

о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

в присутствии:

от истца: ФИО1, представителя по доверенности от 14.03.2017, 

от ответчика: ФИО2, представителя по доверенности от 25.02.2017,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО3, 

установил:

администрация Казачинского района (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к частному учреждению дополнительного профессионального образования «Казачинский районный спортивно-технический центр ДОСААФ» (далее – ответчик) о взыскании с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) 2 028 390 рублей 92 копеек задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 26.03.2010 № 9, в том числе: 1 339 958 рублей 79 копеек основного долга за период с 01.01.2014 по 01.12.2016 и 688 432 рубля 13 копеек неустойки за период с 13.01.2014 по 01.12.2016.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 19.01.2017 возбуждено производство по делу, назначено предварительное судебное заседание. Предварительное судебное заседание откладывалось. Протокольным определением от 16.03.2017 суд завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению дела в судебном заседании. Судебное заседание откладывалось.

Истец заявленные требования поддержал по обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик требования истца не признал по обстоятельствам, изложенным в отзыве на исковое заявление, просил уменьшить размер неустойки до 12 002 рублей 79 копеек в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 26.03.2010 № 9 (далее – договор), по условиям пункта 2.1 которого арендодатель в соответствии с распоряжением администрации района от 24.03.2010 № 54-р обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование муниципальное имущество согласно приложению.

В соответствии с пунктом 3.1 договора договор действует с 26.03.2010 на неопределенный срок. 

В силу пункта 4.1 договора размер арендной платы, подлежащей ежемесячному внесению, определяется в соответствии с расчетом (приложение) и составляет 5809 рублей 83 копейки без учета НДС.

Согласно пункту 4.2 договора перечисление арендной платы осуществляется не позднее 10-го числа текущего месяца на расчетный счет. 

В соответствии с пунктом 4.3 договора арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в следующих случаях:

- при изменении методики (внесении изменений в методику) определения арендной платы, утверждаемой решением Казачинского районного Совета депутатов;

- изменения базовой ставки арендной платы, утверждаемой распоряжением главы района;

- в других случаях, предусмотренных законодательством РФ, нормативными актами органов местного самоуправления.

В приложении № 1 к договору установлен перечень движимого и недвижимого муниципального имущества: учебный автомобиль Газ 31029, учебный автомобиль Газ 5312, нежилое здание «Мастерские. Автокласс» и один бокс на 2 стояночных места в нежилом здании «Гараж».

В приложении к договору приведен расчет арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности, в том числе в отношении автоклассов и гаража. Размер годовой арендной платы рассчитывается по формуле: 

Ап = S x Бап x Ктз x Кт x Кд x Кк x Кн,

S – общая арендуемая площадь, кв. м.,

Бап – базовая ставка арендной платы в руб. за 1 кв.м. в год (без НДС),

Ктз – коэффициент, учитывающий территориальное расположение строения по зонам,

Кт – коэффициент типа строения,

Кд – коэффициент, учитывающий вид деятельности,

Кк – коэффициент качества нежилого помещения,

Кн – коэффициент, применяемый для вновь созданных предприятий.

Согласно приложению к договору аренды арендная плата в месяц составляла за автоклассы 2921 рубль 82 копейки, за гараж – 998 рублей 44 копейки.

В соответствии с пунктом 7.2 договора при несоблюдении порядка и сроков внесения арендной платы, определенных в пунктах 4.1-4.3 договора, арендатор обязан уплатить в бюджет района пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

По акту приема-передачи, представленному в материалы дела, имущество передано арендатору.

Претензионным письмом от 12.11.2015 № 1217 истец просил оплатить имеющуюся задолженность, предложил расторгнуть договор. Письмо вручено ответчику 16.11.2015.

16.11.2015 ответчик направил истцу письмо № 55, в котором сообщил, что с письмом от 12.11.2015 № 1217 не согласен, просит дать акт сверки и расчет пени.

Письмом от 01.12.2015 № 1248 истец просил ответчика погасить задолженность, предложил расторгнуть договор, представил к письму расчеты арендной платы за 2013 – 2015 годы и пени.

Письмом от 11.12.2015 ответчик просил пояснить повышение размера арендной платы.

В ответ на обращение ответчика, письмом от 25.10.2015 № 1410 истец сообщил, что за ответчиком числится задолженность, представил к письму расчеты арендной платы за 2013 – 2015 годы и пени, просил оплатить задолженность и предложил расторгнуть договор. Претензионным письмом от 25.10.2015 истец просил ответчика устранить нарушения  условий договора аренды, уплатить задолженность. В материалы дела представлена копия уведомления о вручении почтового отправления ответчику 30.12.2015.

Уведомлением от 14.01.2016 № 32 истец сообщил ответчику об изменении арендной платы за 2016 год, представил расчет.

Письмом от 23.03.2016 ответчик просил повторно осуществить перерасчет.

В ответ на обращение ответчика, письмом от 31.03.2016 № 468 истец сообщил о применении методики определения арендной платы, утвержденной решением Казачинского районного Совета депутатов от 27.03.2009 № 54-283.

Истец при расчете арендной платы использовал коэффициент Кинф (индекс-дефлятор). В подтверждение представил в материалы дела копии распоряжений администрации Казачинского района Красноярского края от 13.12.2013 № 231-р, от 15.01.2015 № 6-р, от 03.12.2015 № 151-р, которыми установлены соответственно:

- на 2014 год Кинф, применяемый при определении арендной платы в размере 31,5% к уровню базовой ставки арендной платы, установленной на 2009 год; 

- на 2015 год Кинф, применяемый при определении арендной платы в размере 1,377 к уровню базовой ставки арендной платы, установленной на 2009 год и к балансовой стоимости движимого имущества и сооружений, 

- на 2016 год Кинф, применяемый при определении арендной платы в размере 1,494 к уровню базовой ставки арендной платы, установленной на 2009 год и к балансовой стоимости движимого имущества и сооружений.

В обоснование установленных Кинф истец представил копии следующих документов: письмо от 01.06.2017 министерства экономического развития и инвестиционной политики Красноярского края с прогнозом социально-экономического развития края за период с 2013-2016 годы; письмо от 19.10.2015 министерства финансов Красноярского края о подходах к формированию местных бюджетов на 2016-2018 годы; письмо от 21.10.2014 министерства финансов Красноярского края о подходах к формированию местных бюджетов на 2015-2017 годы; письмо министерства финансов Красноярского края о подходах к формированию местных бюджетов на 2013-2015 годы.

В связи с неоплатой ответчиком основного долга по арендной плате и пени истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании, с учетом заявленных уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ, 2 028 390 рублей 92 копеек задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 26.03.2010 № 9, в том числе 1 339 958 рублей 79 копеек основного долга за период с 01.01.2014 по 01.12.2016 и 688 432 рубля 13 копеек неустойки за период с 13.01.2014 по 01.12.2016.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Согласно Положению об администрации Казачинского района Красноярского края, утвержденного решением Казачинского районного Совета депутатов Красноярского края от 15.07.2010 № 6-19, администрация района является юридическим лицом, имеет обособленное имущество, собственные источники финансирования из бюджета Казачинского района, может приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, быть истцом и ответчиком в суде, имеет круглую гербовую печать со своим полным наименованием и с символикой Казачинского района, штампы, бланки с символикой Казачинского района, простые круглые печати, штампы со своим полным наименованием (пункт 1.4). В целях социально-экономического развития Казачинского района, создания надлежащих условий жизнедеятельности жителей района администрация района обеспечивает в пределах своей компетенции, определенной законодательством Российской Федерации, Красноярского края, Уставом района, решение вопросов местного значения, в том числе управляет и распоряжается имуществом, находящимся в муниципальной собственности района; является главным распорядителем бюджетных средств при исполнении бюджета района; сдает в аренду муниципальное имущество (пункт 2.1).

В силу пункта 2.2.1 Положения о порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом Казачинского района и о порядке принятия имущества в муниципальную собственность, утвержденного решением Казачинского районного Совета депутатов Красноярского края от 27.01.2016 № 4-19, к полномочиям администрации Казачинского района относится владение, пользование и распоряжение муниципальным имуществом в порядке, определенном законодательством, настоящим Положением и иными нормативными правовыми актами органов местного самоуправления администрации Казачинского района.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 26.03.2010 № 9, отношения по нему регулируются главой 34 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу статей 606, 614, 650, 654 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Истцом заявлено требование о взыскании 1 339 958 рублей 79 копеек основного долга за период с 01.01.2014 по 01.12.2016.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1). По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2).

По арендной плате за январь 2014 года (начало заявленного истцом периода взыскания арендной платы) ответчик должен был перечислить денежные средства не позднее 10.01.2014.

Поскольку истец обратился в суд с иском 19.12.2016, то срок исковой давности по заявленным требованиям о взыскании основного долга и пени за заявленный истцом период не пропущен.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 1 339 958 рублей 79 копеек основного долга по арендной плате за недвижимое имущество за период с 01.01.2014 по 01.12.2016, который рассчитан истцом с использованием методики расчета арендной платы, согласованной сторонами в договоре аренды, а также с применением базовой ставки арендной платы, установленной решением Казачинского районного Совета депутатов Красноярского края от 27.03.2009 № 54-283, и с применением коэффициента Кинф (индекса-дефлятора), размер которого утвержден распоряжениями администрации Казачинского района Красноярского края от 13.12.2013 № 231-р, от 15.01.2015 № 6-р, от 03.12.2015                         № 151-р.

В подтверждение истец представил в материалы дела копии распоряжений администрации Казачинского района Красноярского края от 13.12.2013 № 231-р, от 15.01.2015 № 6-р, от 03.12.2015 № 151-р, которыми установлены соответственно:

- на 2014 год Кинф, применяемый при определении арендной платы в размере 31,5% к уровню базовой ставки арендной платы, установленной на 2009 год; 

- на 2015 год Кинф, применяемый при определении арендной платы в размере 1,377 к уровню базовой ставки арендной платы, установленной на 2009 год и к балансовой стоимости движимого имущества и сооружений, 

- на 2016 год Кинф, применяемый при определении арендной платы в размере 1,494 к уровню базовой ставки арендной платы, установленной на 2009 год и к балансовой стоимости движимого имущества и сооружений.

Согласно пояснениям истца и ответчика указанные распоряжение не опубликованы.

В обоснование установленных Кинф истец представил копии следующих документов: письмо от 01.06.2017 министерства экономического развития и инвестиционной политики Красноярского края с прогнозом социально-экономического развития края за период с 2013-2016 годы; письмо от 19.10.2015 министерства финансов Красноярского края о подходах к формированию местных бюджетов на 2016-2018 годы; письмо от 21.10.2014 министерства финансов Красноярского края о подходах к формированию местных бюджетов на 2015-2017 годы; письмо министерства финансов Красноярского края о подходах к формированию местных бюджетов на 2013-2015 годы.

Ответчик не согласен с применением при расчете арендной платы коэффициента Кинф (индекса-дефлятора), ссылается на то, что такой показатель методики в договоре сторонами не согласован, у администрации отсутствуют полномочия по изменению базовой ставки арендной платы.

В отношении иных, показателей методики расчета арендной платы, использованных в расчете истца, стороны не спорят, разногласия между сторонами в этой части определения размера арендной платы отсутствуют, что подтверждается пояснениями представителей сторон в судебном заседании.

Суд приходит к выводу о том, что применение истцом при расчете арендной платы коэффициента Кинф (индекса-дефлятора) является необоснованным, исходя из следующего.

Обязанностью арендатора согласно статьей 614 ГК РФ является полное и своевременное внесение арендной платы. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Исходя из положений пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Закон, предусматривающий регулирование органом местного самоуправления размера арендной платы в связи с передачей в пользование таких объектов недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности, как нежилое помещение, здание или сооружение, отсутствует.

В силу статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» вопросы владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом относятся к ведению муниципальных образований.

В данном случае публично-правовое образование – Казачинский район, установило правила, которыми оно руководствуется при определении условий сдачи в аренду имущества, находящегося в его собственности (Методика определения арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, находящимися в муниципальной собственности Казачинского района, утвержденная решением Казачинского районного Совета депутатов Красноярского края от 27.03.2009 № 54-283).

Акты, которыми устанавливаются такие правила, не являются актами гражданского законодательства (статья 3 Гражданского кодекса Российской Федерации) и регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Учитывая, что цена за пользование муниципальным недвижимым имуществом не относится к категории регулируемых цен, размер арендных платежей определяется в соответствии с условиями договора аренды. В договоре аренды такого имущества стороны могут установить как фиксированный размер арендной платы, так и определить методику расчета арендной платы с указанием всех показателей (элементов, коэффициентов), которые используются при расчете арендной платы. То есть согласование методики предполагает, что обе стороны договора ознакомлены с такой методикой и всеми ее показателями на момент заключения договора и изменение такой методики, например, использование новых показателей (элементов, коэффициентов), которые не были согласованы сторонами и не предусмотрены в договоре, возможно только путем достижения соглашения между сторонами. Стороны договора также вправе определить методику расчета арендной платы путем указания на то, что при расчете арендной платы используется методика, утвержденная конкретным нормативным правовым актом, который опубликован в установленном порядке, что позволяет сторонам ознакомиться с таким нормативным правовым актом и в случае внесения в него изменений самостоятельно осуществлять расчет, проверку расчета арендной платы.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ). Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Размер, сроки и порядок внесения арендной платы определены в пунктах 4.1, 4.2, 4.3 договора, в приложении № 1 к договору.

Решением Казачинского районного Совета депутатов Красноярского края от 27.03.2009 № 54-283 на 2009 год установлена базовая ставка арендной платы за один квадратный метр объектов недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности Казачинского района, в размере 180 рублей в месяц, 2160 - в год, без учета НДС; а также утверждена Методика определения размера арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, находящимися в муниципальной собственности Казачинского района, оценка рыночно обоснованной величины арендной платы за пользование которыми не произведена (далее – Методика).

Согласно пункту 1 Методики основой для расчета арендной платы является базовая ставка арендной платы за 1 кв.м объектов недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности Казачинского района, а также технические характеристики, указанные в выписке из Реестра муниципальной собственности, техническом паспорте, выписке из технического паспорта и иных документах на соответствующие объекты муниципальной собственности, оценка рыночно обоснованной величины арендной платы за пользование которыми не произведена. Базовая ставка арендной платы за 1 квадратный метр площади утверждается решением Казачинского районного Совета депутатов и ежегодно подлежит корректировке индекса инфляции (индекс-дефлятор) - Кинф, применяемого при составлении районного бюджета на соответствующий финансовый год.

В соответствии с пунктом 2 Методики размер годовой арендной платы (без учета НДС) за пользование объектами недвижимого имущества, находящимися в муниципальной собственности Казачинского района, оценка рыночно обоснованной величины арендной платы за пользование которыми не произведена, определяется по следующей формуле:

Ап = S x Бап x Ктз x Кт x Кд x Кк x Кн x Кс, где:

Ап - размер арендной платы в год, рублей;

S - общая арендуемая площадь, кв. м;

Бап - базовая ставка арендной платы в руб. за 1 кв. м в год (без учета НДС);

Ктз - коэффициент, учитывающий территориальное расположение объекта аренды по зонам с точки зрения насыщенности людскими потоками, транспортной доступности;

Кт - коэффициент, учитывающий тип зданий:

- деревянные, смешанные - 0,8;

Кд - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора и назначение арендуемого недвижимого имущества. Основной вид деятельности арендатора определяется в соответствии с выпиской из Единого реестра юридических лиц (индивидуальных предпринимателей), выданной МРИ ФНС России о зарегистрированных видах деятельности. В случае ведения арендатором на арендуемых площадях нескольких видов деятельности применяется коэффициент Кд, соответствующий виду деятельности, которая ведется на большей части помещений. При сдаче в субаренду в порядке, определенном Положением о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью Казачинского района, утвержденным Решением Казачинского районного Совета депутатов от 07.07.06 № 17-74, арендная плата за помещения, переданные в субаренду, рассчитывается с применением коэффициента Кд по виду деятельности субарендатора, но не ниже коэффициента, определяемого основным видом деятельности арендатора;

Кк - коэффициент комфортности;

Кн - коэффициент, применяемый для вновь созданных предприятий, индивидуальных предпринимателей (не более 12 месяцев с момента регистрации в налоговом органе), для субъектов малого и среднего предпринимательства с целью поддержки, становления, развития и открытия новых рабочих мест в сфере торговли и услуг на срок не более 6 месяцев, в сфере материального производства до 1 года - 0,5;

Кс - коэффициент, применяемый при аренде объектов для торгового обслуживания товарами первой необходимости жителей отдаленных, труднодоступных населенных пунктов, расположенных на правом берегу р. Енисей, а также для выполнения иных социально значимых видов работ и услуг, независимо от организационно-правовой формы арендатора - 0,1.

В приложении к договору представлен расчет арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности в отношении автоклассов и гаража. Размер годовой арендной платы рассчитывается по формуле: 

Ап = S x Бап x Ктз x Кт x Кд x Кк x Кн,

S – общая арендуемая площадь, кв. м.,

Бап – базовая ставка арендной платы в руб. за 1 кв.м. в год (без НДС),

Ктз – коэффициент, учитывающий территориальное расположение строения по зонам,

Кт – коэффициент типа строения,

Кд – коэффициент, учитывающий вид деятельности,

Кк – коэффициент качества нежилого помещения,

Кн – коэффициент, применяемый для вновь созданных предприятий.

Ссылка в договоре аренды на решение Казачинского районного Совета депутатов Красноярского края от 27.03.2009 № 54-283 в договоре аренды отсутствует.

Из буквального толкования приложения № 1 к договору и пункта 4.3 договора следует, что размер арендной платы по договору установлен не в фиксированной сумме, а определяется по методики, установлены все показатели (элементы, коэффициенты) такой методики.

Расчет арендной платы за спорный период выполнен истцом в соответствии с установленной в договоре аренды методикой, кроме коэффициента Кинф. 

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки, изменения показаний коэффициентов, предусмотренных в методике расчета арендной платы, согласованной сторонами в договоре аренды, не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия, в связи с чем не требует согласия другой стороны. Однако применение в методике расчета арендной платы новых показателей является изменением методики и, соответственно, изменением цены договора, которое может быть осуществлено только по соглашению сторон.

Как следует из договора, при согласовании методики расчета арендной платы стороны исключили из данной методики коэффициент Кинф (индекс-дефлятор). Использование коэффициента Кинф не предусмотрено договором, в том числе приложением № 1 к нему. Следовательно, в указанной части стороны согласовали неприменение коэффициента Кинф при расчете арендной платы.

Поскольку договор содержит условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного нормативного правового акта, предполагается, что стороны отдали приоритет данному условию договора. Иное не доказано.

В таком случае стороны должны согласовать применение нового показателя (элемента), используемого в методике расчета арендной платы - Кинф, поскольку использование данного показателя в методике расчета арендной платы не предусмотрено в договоре и  является изменением существенного условия договора о цене арендуемого имущества. Следовательно, такое изменение методики расчета арендной платы путем применения нового коэффициента подлежит согласованию сторонами и оформлению в письменной форме путем составления соглашения, подписанного обеими сторонами.

В соответствии с пунктом 4.3 договора арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в следующих случаях:

- при изменении методики (внесении изменений в методику) определения арендной платы, утверждаемой решением Казачинского районного Совета депутатов;

- изменение базовой ставки арендной платы, утверждаемой распоряжением главы района;

- в других случаях, предусмотренных законодательством РФ, нормативными актами органов местного самоуправления.

Наличие указанный оснований одностороннего изменения размера арендной платы судом не установлено и истцом не доказано.

Так, методика (внесение изменений в методику) определения арендной платы утверждена решением Казачинского районного Совета депутатов Красноярского края от 27.03.2009 № 54-283, с момента заключения договора не менялась, какие-либо изменения в методику не вносились.

Базовая ставка арендной платы за один квадратный метр объектов недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности Казачинского района, установлена решением Казачинского районного Совета депутатов Красноярского края от 27.03.2009 № 54-283 в размере 180 рублей в месяц, 2160 - в год, без учета НДС, и решением Казачинского районного Совета депутатов не менялась с 2009 года. При этом, в соответствии с пунктом 1 решения Казачинского районного Совета депутатов Красноярского края от 27.03.2009 № 54-283, статьями 25, 35 Устава Казачинского района, базовая ставка арендной платы утверждается решением Казачинского районного Совета депутатов.

Согласно пункту 1 Методики базовая ставка арендной платы за 1 квадратный метр площади утверждается решением Казачинского районного Совета депутатов и ежегодно подлежит корректировке индекса инфляции (индекс-дефлятор) - Кинф, применяемого при составлении районного бюджета на соответствующий финансовый год. При толковании данного пункта нормативного правового акта, с учетом полномочий Казачинского районного Совета депутатов суд приходит к выводу о том, что базовая ставка в случае ее корректировки подлежит утверждению тем же органом местного самоуправления и доведению до общего сведения путем опубликования соответствующего нормативного правового акта. Иное противоречило бы принципам определения размера арендной платы, которые установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Постановление № 582), и могут быть применены по аналогии к схожим спорным правоотношениям.

Так, в соответствии с Постановлением № 582 арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:

принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;

принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

Правовые акты в случае их противоречия указанным принципам определения размера арендной платы не подлежат применению. Учитывая установленные по делу обстоятельства, условия договора аренды, положения решения Казачинского районного Совета депутатов Красноярского края от 27.03.2009 № 54-283, в том числе пункт 1 данного решения; наличие полномочий по утверждению базовой ставки размера арендной платы у Казачинского районного Совета депутатов и отсутствие соответствующих полномочий у администрации Казачинского района, отсутствие опубликования показателей Кинф, утвержденных распоряжениями администрации; вышеприведенные принципы определения размера арендной платы, суд приходит к выводу о том, что расчет арендной платы арендодателем в спорной ситуации с применением нового коэффициента Кинф, не предусмотренного договором, противоречит действующему правовому регулированию порядка определения размера арендной платы в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Другие случаи изменения арендной платы, предусмотренные законодательством Российской Федерации, нормативными актами органов местного самоуправления, истцом не доказаны, судом не установлены.

Распоряжения администрации Казачинского района Красноярского края об  утверждении Кинф не могут быть приняты судом во внимание ввиду следующего. 

Распоряжение администрации не является нормативным правовым актом. Кроме того, как следует из пояснений истца, указанные распоряжения не опубликованы, следовательно, у ответчика отсутствовала возможность с ними ознакомиться, что противоречит принципу предсказуемости расчета размера арендной платы.

В соответствии с уставом Казачинского района, принятым решением Казачинского районного Совета депутатов Красноярского края 11.06.1997 № 3-1, полномочиями по утверждению базовой ставки и, соответственно, индексации ее размера обладает Казачинский районный Совет депутатов. Истцом не доказано наличие таких полномочий у администрации Казачинского района, нормативно не обоснован порядок утверждения Кинф и индексации базовой ставки арендной платы в ином порядке и иными органами местного самоуправления Казачинского района. 

Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы сторон по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, руководствуясь вышеприведенным правовым регулированием спорных правоотношений, суд, принимая во внимание, что стороны в договоре аренды от 26.03.2010 № 9 определили порядок исчисления размера арендной платы,  что не противоречит статье 424 ГК РФ и принципу свободы договора, закрепленному в статье 421 ГК РФ, пришел к выводу о применении при расчете арендной платы за спорный период согласованной в договоре аренды методики расчета арендной платы без применения коэффициента Кинф (индекса-дефлятора).

Таким образом, арендная плата подлежит расчету по методике, согласованной в договоре (Ап = S x Бап x Ктз x Кт x Кд x Кк x Кн) и составляет ежегодно для нежилого здания «Мастерские. Автокласс» 242 740 рублей 80 копеек согласно следующему расчету: 187,3 х 2160 х 0,75 х 0,8 х 1,0 х 1 = 242 740 рублей 80 копеек; для одного бокса на 2 стояночных места в нежилом здании «Гараж» размер арендной платы составляет 93 312 рублей согласно следующему расчету: 72 х 2160 х 0,75 х 0,8 х 1,0 х 1 = 93 312 рублей.

Суммарно за оба объекта недвижимости арендная плата составляет 336 052 рубля 80 копеек в год.

За 2014 год сумма долга по арендной плате составляет 336 052 рубля 80 копеек, за 2015 год - 336 052 рубля 80 копеек, за 2016 год (11 месяцев) 308 048 рубля 40 копеек. 

За период январь-апрель 2014 года ответчик произвел 4 оплаты в размере 5809 рублей 83 копейки, что в соответствии с условиями договора в размере 3920 рублей 26 копеек относится на аренду недвижимого имущества.

Следовательно, основной долг по арендной плате за 2014 год составляет: 336 052 рубля 80 копеек – (3920 рублей 26 копеек х 4 месяца) = 320 371 рубль 76 копеек.

Итого сумма основного долга по арендной плате за период с 01.01.2014 по 01.12.2016. составляет 964 472 рубля 96 копеек (320 371 рубль 76 копеек + 336 052 рубля 80 копеек + 308 048 рубля 40 копеек).

Доказательства оплаты 964 472 рублей 96 копеек основного долга ответчиком в материалы дела не представлены.

Поскольку материалами дела подтверждено наличие задолженности ответчика перед истцом в размере 964 472 рубля 96 копеек, доказательств внесения арендной платы за спорный период не представлено, требование истца о взыскании задолженности является обоснованным и подлежит удовлетворению судом в размере 964 472 рубля 96 копеек.

Согласно части 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

В соответствии с пунктом 7.2 договора при несоблюдении порядка и сроков внесения арендной платы, определенных в пунктах 4.1-4.3 договора, арендатор обязан уплатить в бюджет района пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Истец начислил ответчику неустойку в размере 688 432 рубля 13 копеек неустойки за период с 13.01.2014 по 01.12.2016.

Судом произведен расчет неустойки в соответствии с определенным по договору размером арендной платы, сроками оплаты и частичной оплатой, произведенной ответчиком (факт частичной оплаты арендной платы ответчиком в установленный срок сторонами не оспаривается):

с 13.01.2014 по 10.02.2014: 24084,14 x 0,1% x 29 = 698,44 руб.;

с 11.02.2014 по 11.03.2014: 48168,28 x 0,1% x 29 = 1396,88 руб.;

с 12.03.2014 по 10.04.2014: 72252,42 x 0,1% x 30 = 2167,57 руб.;

с 11.04.2014 по 12.05.2014: 96336,56 x 0,1% x 32 = 3082,77 руб.;

с 13.05.2014 по 10.06.2014: 124340,96 x 0,1% x 29 = 3605,89 руб.;

с 11.06.2014 по 10.07.2014: 152345,36 x 0,1% x 30 = 4570,36 руб.;

с 11.07.2014 по 11.08.2014: 180349,76 x 0,1% x 32 = 5771,19 руб.;

с 12.08.2014 по 10.09.2014: 208354,16 x 0,1% x 30 = 6250,63 руб.;

с 11.09.2014 по 10.10.2014: 236358,56 x 0,1% x 30 = 7090,76 руб.;

с 11.10.2014 по 10.11.2014: 264362,96 x 0,1% x 31 = 8195,25 руб.;

с 11.11.2014 по 10.12.2014: 292367,36 x 0,1% x 30 = 8771,02 руб.;

с 11.12.2014 по 12.01.2015: 320371,76 x 0,1% x 33 = 10572,27 руб.;

с 13.01.2015 по 10.02.2015: 348376,16 x 0,1% x 29 = 10102,91 руб.;

с 11.02.2015 по 10.03.2015: 376380,56 x 0,1% x 28 = 10538,66 руб.;

с 11.03.2015 по 10.04.2015: 404384,96 x 0,1% x 31 = 12535,93 руб.;

с 11.04.2015 по 12.05.2015: 432389,36 x 0,1% x 32 = 13836,46 руб.;

с 13.05.2015 по 10.06.2015: 460393,76 x 0,1% x 29 = 13351,42 руб.;

с 11.06.2015 по 10.07.2015: 488398,16 x 0,1% x 30 = 14651,95 руб.;

с 11.07.2015 по 10.08.2015: 516402,56 x 0,1% x 31 = 16008,48 руб.;

с 11.08.2015 по 10.09.2015: 544406,96 x 0,1% x 31 = 16876,62 руб.;

с 11.09.2015 по 12.10.2015: 572411,36 x 0,1% x 32 = 18317,16 руб.;

с 13.10.2015 по 10.11.2015: 600415,76 x 0,1% x 29 = 17412,06 руб.;

с 11.11.2015 по 10.12.2015: 628420,16 x 0,1% x 30 = 18852,61 руб.;

с 11.12.2015 по 11.01.2016: 656424,56 x 0,1% x 32 = 21005,59 руб.;

с 12.01.2016 по 10.02.2016: 684428,96 x 0,1% x 30 = 20532,87 руб.;

с 11.02.2016 по 10.03.2016: 712433,36 x 0,1% x 29 = 20660,57 руб.;

с 11.03.2016 по 11.04.2016: 740437,76 x 0,1% x 32 = 23694,01 руб.;

с 12.04.2016 по 10.05.2016: 768442,16 x 0,1% x 29 = 22284,82 руб.;

с 11.05.2016 по 10.06.2016: 796446,56 x 0,1% x 31 = 24689,84 руб.;

с 11.06.2016 по 11.07.2016: 824450,96 x 0,1% x 31 = 25557,98 руб.;

с 12.07.2016 по 10.08.2016: 852455,36 x 0,1% x 30 = 25573,66 руб.;

с 11.08.2016 по 12.09.2016: 880459,76 x 0,1% x 33 = 29055,17 руб.;

с 13.09.2016 по 10.10.2016: 908464,16 x 0,1% x 28 = 25437 руб.;

с 11.10.2016 по 10.11.2016: 936468,56 x 0,1% x 31 = 29030,53 руб.;

с 11.11.2016 по 01.12.2016: 964472,96 x 0,1% x 21 = 20253,93 руб.

Итого: с 13.01.2014 по 01.12.2016 = 512 433 рубля 26 копеек.

Поскольку суду не представлены доказательства оплаты арендных платежей в сроки, определенные договором, требование истца о взыскании пени за период с 13.01.2014 по 01.12.2016 подлежит удовлетворению судом частично в размере 512 433 рубля 26 копеек.

Ответчик ходатайствовал об уменьшении размера неустойки до 12 002 рублей 79 копеек в соответствии со статьей 333 ГК РФ. 

В силу пункта 2 статьи 333 ГК РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В соответствии с пунктом 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. 

Положения названной материально-правовой нормы допускают снижение неустойки при явном несоответствии ее размера последствиям нарушенного обязательства. При этом, ответчик, заявляющий о несоразмерности неустойки, должен доказать это обстоятельство, поскольку сам по себе высокий размер неустойки не служит безусловным основанием для ее снижения.

Доказательств несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком не представлено. Само по себе заявление ответчика о снижении размера неустойки без представления соответствующих доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, не является основанием для снижения ее размера. Размер неустойки 0,1% за каждый день просрочки широко применяется хозяйствующими субъектами в гражданско-правовых отношениях и соответствует обычной деловой практике, в связи с чем не является несоразмерным.

Учитывая вышеизложенное, арбитражный суд не усматривает оснований для применения статьи 333 ГК РФ и снижения заявленного размера неустойки.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение настоящего дела составляет                         33 142 рубля.

Поскольку истец в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, с учетом удовлетворения исковых требований, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

С учетом частичного удовлетворения исковых требований, в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, государственная пошлина в размере 24 131 рубль 26 копеек подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с частного учреждения дополнительного профессионального образования «Казачинский районный спортивно-технический центр ДОСААФ» (ИНН 

<

***>,                ОГРН 

<

***>) в пользу администрации Казачинского района (ИНН 

<

***>,                                ОГРН 

<

***>) 1 476 906 рублей 22 копейки, в том числе: 964 472 рубля 96 копеек основного долга, 512 433 рубля 26 копеек неустойки.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с частного учреждения дополнительного профессионального образования «Казачинский районный спортивно-технический центр ДОСААФ» (ИНН 

<

***>,                ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 24 131 рубль 26 копеек государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Е.В. Полищук