Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-4324/2019

г. Владивосток

22 октября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 октября 2019 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-5208/2019,

на решение от 21.06.2019 судьи М.С. Кирильченко 

по делу № А51-4324/2019 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Детский спортивный центр ОЛИМП» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об обязании освободить нежилое помещение,

при участии:

от истца: ФИО2, по доверенности от 10.01.2019 №28/1-77;

от ответчика: не явились,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Детский спортивный центр ОЛИМП» (далее – ООО «ДСЦ ОЛИМП») об обязании освободить нежилое помещение в здании (лит.А), номера на поэтажном плане: 3,4, этаж: подвальный, общей площадью 50 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> и передать его по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения  в законную силу.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 21.06.2019  в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой (с учетом дополнений к ней) просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что срок действия спорного договора аренды истек, о чем был уведомлен ответчик письмом №28/6-3480 с предложением освободить занимаемые помещения. Обращает внимание суда на ненадлежащее исполнение обязанности арендатора по оплате арендных платежей, что подтверждается судебными актами по делам №№ А51-1888/2017, А51-10728/2018, А51-9091/2019. Полагает, что ответчик не имеет преимущественного права выкупа занимаемого помещения, а также не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, в связи с недобросовестностью ответчика в период действия договора. Указывает, что арендодатель дважды возражал против продолжения пользования имуществом арендатором после окончания срока действия договора, что следует из уведомления №28/6-3480 от11.05.2018 с предложением освободить помещения и претензией №28/6-5381 от 14.08.2018 с требованием вернуть имущество. Считает, что поскольку договор аренды был заключен в период действия статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то возможность его возобновления в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), исключена.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2019 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 20.08.2019.

Рассмотрение апелляционной жалобы в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) откладывалось до 16.10.2019.

В судебном составе, рассматривающем настоящее дело, на основании определения суда от 16.10.2019 произведена замена судей Е.Н. Шалагановой и Л.А. Бессчасной на судей С.Б. Култышева и Д.А. Глебова, в связи с чем  рассмотрение апелляционной жалобы в порядке части 5 статьи 18 АПК РФ было начато сначала.

В заседание суда 16.10.2019 ответчик, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явился, в связи с чем на основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанного лица.

Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

По ходатайству представителя истца к материалам дела приобщены доказательства направления  дополнительных письменных пояснений в адрес ответчика: конверт, список почтовых отправлений от  24.08.2019 с квитанцией. 

Исследовав материалы дела, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и дополнениях к ней, заслушав представителя истца, проверив в порядке статей 266-272 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, объект недвижимости – нежилое помещение, в здании (лит.А), номера на поэтажном плане: 3,4, этаж: подвальный, общей площадью 50 кв.м, расположенное по адресу:                        

<

...> (далее – спорное помещение), находится в собственности муниципального образования город Владивосток, что о чем в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 26.04.2004 сделана запись регистрации №25-1/00-49/2004-234.

20.07.2015 между Управлением (арендодатель) и ООО «ДСЦ ОЛИМП» (арендатор) заключен договор №04-00882-004-Н-АР-7145-00 (далее – спорный договор), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование спорное помещение для использования в целях: «организация спортивного клуба с осуществлением учебно-тренировочной, соревновательной, физкультурной и воспитательной деятельности».

В соответствии с пунктом 1.3 договора срок его действия установлен с 20.07.2015 по 19.07.2018.

Согласно пункту 5.1 договор прекращает свое действие по окончании его срока. Продление договора аренды на новый срок производится в порядке, установленном действующим законодательством.

Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что договор аренды может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя водностороннем порядке в случае:

а)невнесения арендной платы в размере, указанном в пункте 3.1. Договора (полный объём) в течение 2-х месяцев;

б)разрушения арендуемого помещения или приведения его в состояние, непригодное для его дальнейшей эксплуатации;

в)сдачи помещения в субаренду без согласия арендодателя;

г)использования помещения арендатором не по целевому назначению;

д)неисполнения пункта 2.4.9. настоящего Договора;

е)нарушения иных существенных условий настоящего Договора, установленных действующим законодательством Российской Федерации.

В этом случае арендодатель: направляет арендатору по адресу, указанному в пункте 7.2. Договора, заказным письмом уведомление о расторжении договора аренды и необходимости освобождения занимаемого помещения в установленный срок.

20.07.2015 объект аренды был передан арендатору по акту приёма-передачи.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чём в ЕГРН 29.08.2016 была сделана запись регистрации №25-25/001-25/001/008/2016-50/2.

Письмом №28/6-3480 от 11.05.2018 Управление уведомило ответчика о том, что в соответствии с пунктом 5.1 договор спорный аренды прекращает свое действие 19.07.2018, в связи с чем, арендатору необходимо освободить занимаемое помещение и передать его по акту приема-передачи в течение 5 дней после окончания договора. 

15.05.2018 данное уведомление было направлено ответчику посредством почтового отправления по адресу 

<

...> который был указан в договоре аренды (согласно сведениям из ЕГРЮЛ впоследствии - 24.08.2018 в ЕГРЮЛ была внесена запись о смене адреса (места нахождения) ООО «ДСЦ ОЛИМП» на следующий: 

<

...>).   

Как установлено из отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 69009023054567, указанное уведомление не было получено ответчиком, имела место неудачная попытка вручения. 

В силу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно пункту 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» на лице, направившем сообщение, лежит бремя доказывания факта направления (осуществления) юридически значимого сообщения и его доставки, а риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Так, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Письмом от 20.07.2018 ответчик обратился к Управлению с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемых помещений. 

Согласно акту проверки от 17.10.2018, проведённой комиссией Управления, установлено, что ответчиком используется спорное нежилое помещение.

15.08.2018 истцом в адрес ответчика направлена претензия №28/6-5381 от 14.08.2018, в которой Управление сообщило о прекращении действия спорного договора аренды 19.07.2018 и обязало арендатора передать арендодателю занимаемое помещение не позднее трех рабочих дней после получения данного письма по акту приема-передачи.

Поскольку указанное в претензии требование ответчиком исполнено не было, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

В ходе рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции 20.05.2019 ответчик направил в адрес истца заявление о перезаключении договора аренды на новый срок.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался статьями 610, 621 ГК РФ и исходил из того, что в отсутствие в материалах дела доказательств освобождения ответчиком арендуемого имущества, а также возражений со стороны арендодателя относительно пользования арендуемым имуществом по истечении срока действия договора, спорный  договор аренды по окончании срока его действия был возобновлен на неопределенный срок и заключение сторонами дополнительного соглашения о продлении (возобновлении) договора в данном случае не требовалось.

Вместе с тем апелляционный суд не может согласиться с указанными выводами, положенными в основу обжалуемого судебного акта, в силу следующего.

Возникшие между сторонами правоотношения были правильно квалифицированы судом первой инстанции как обязательственные отношения, возникшие из договора аренды помещения, которые подлежат регулированию нормами главы 34 ГК РФ, а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно пункту 1 статьи 610 договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Таким образом, пункту 2 статьи 621 ГК РФ устанавливает два условия, при соблюдении которых договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, а именно:

- пользование арендатором спорным имуществом по истечении срока действия договора;

- отсутствие возражений со стороны арендодателя относительно такого пользования.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Факт пользования арендатором спорным имуществом по истечении срока действия договора подтверждается материалами дела (акт проверки от 17.10.2018) и не сторонами не оспаривается.

Вместе с тем, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ содержание представленного истцом письма №28/6-3480 от 11.05.2018 в совокупности с другими доказательствами по делу, апелляционная коллегия квалифицирует его как письменные возражения Управления относительно использования арендуемого имуществом по истечении срока действия спорного договора в связи со следующим. 

Так, из наименования указанного письма «уведомление об отказе от договора», а также изложенного в нем требования к арендатору «освободить занимаемое помещение, передав его по акту приема-передачи, представителю Управления в исправном состоянии в течение 5 дней после окончания срока действия договора», явно и однозначно следует о намерении истца прекратить договорные отношения и вернуть в своё владение арендуемое помещение по истечении срока действия договора. Намерение вернуть в своё владение арендуемое помещение также подтверждается последующим поведением истца: направление в адрес ответчика претензии 28/6-5381 от 14.08.2018, подача настоящего искового заявления.

Изложенные обстоятельства исключают возможность толковать волеизъявление Управления, изложенное в письме №28/6-3480 от 11.05.2018, как выражение согласия на продление договорных обязательств на неопределенный срок и последующее пользование ответчиком арендованным имуществом, и оценивается коллегией как возражения  арендодателя относительно пользования арендатором спорным имуществом по истечении срока действия договора. 

При этом коллегия отмечает, что законом не установлено, в какой форме и как именно должны быть сформулированы возражения против продолжения использования имуществом арендатором после истечения срока действия договора. 

Таким образом, в связи с отсутствием необходимой совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, спорный договор аренды не был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок и прекратил свое действие по истечении установленного в нем срока (19.07.2018).

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Принимая во внимание факт прекращения действия спорного договора аренды и, как следствие, отсутствие правовых оснований у ответчика для дальнейшего занятия спорного имущества, требования Управления об обязании общества освободить и передать по акту приема-передачи спорное помещение являются правомерными и подлежат удовлетворению.

В связи с тем, что основанием для удовлетворения исковых требований явилось обстоятельство истечения срока действия спорного договора в  отсутствие оснований для применения нормы статьи 621 ГК РФ о возобновлении действия договора на неопределенный срок, иные доводы истца, заявленные в апелляционной жалобе и дополнениях к ней, не подлежат правовой оценке судом апелляционной инстанции.

На основании части 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

При изложенных обстоятельствах обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края подлежит отмене ввиду несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 АПК РФ).

В силу положений статьи 110 АПК РФ, а также учитывая, что Управление освобождено от уплаты государственной пошлины в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе в общей сумме 9 000 рублей подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 21.06.2019  по делу №А51-4324/2019  отменить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Детский спортивный центр ОЛИМП» освободить нежилое помещение в здании (лит. А), номера на поэтажном плане: 3,4, этаж: подвальный, общей площадью 50 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, и передать его Управлению муниципальной собственности г. Владивостока по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента принятия постановления. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Детский спортивный центр ОЛИМП» в доход федерального бюджета 9 000 (девять тысяч) рублей государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе. 

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Д.А. Глебов

С.Б. Култышев