278/2023-23688(2) 

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА 

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082  

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции  

Нижний Новгород Дело № А29-4124/2018  

18 июля 2023 года  

Резолютивная часть постановления объявлена 12.07.2023. 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Белозеровой Ю.Б., судей Елисеевой Е.В., Ионычевой С.В., 

в отсутствие участвующих в деле лиц 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ФИО1 на определение Арбитражного суда Республики Коми от 24.11.2022 и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22.02.2023 по делу № А29-4124/2018 

по заявлению ФИО1 

о признании незаключенным договора купли-продажи недвижимости  в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) индивидуального предпринимателя  

ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, –  ФИО2,  

и у с т а н о в и л: 

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) индивидуального предпринимателя  ФИО1 должник обратился в Арбитражный суд Республики  Коми с заявлением о признании незаключенным подписанного обществом с  ограниченной ответственностью «Долговой центр» (далее – Общество) и финансовым  управляющим должника ФИО3 (далее – финансовый  управляющий) договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2020 в  отношении объектов: нежилого двухэтажного здания административно-бытового корпуса  общей площадью 155,4 квадратного метра, кадастровый номер 11:15:1701001:373, и  

нежилого одноэтажного здания теплой стоянки общей площадью 102 квадратных метра,  кадастровый номер 11:15:1701001:374.  

 Требование основано на положениях статей 432, 554 Гражданского кодекса  Российской Федерации и мотивировано несоответствием условий оспариваемого  договора в части описания предмета сделки фактическим характеристикам объектов. На  момент заключения договора купли продажи от 30.07.2020 и по настоящее время в здании  административно-бытового корпуса, зарегистрированы по месту жительства должник и  его супруга, объект имел статус жилого, о чем было известно финансовому  управляющему. Однако, сведения о жилом назначении здания и о наличии граждан,  зарегистрированных по месту жительства в спорном объекте, в договоре отсутствуют.  

Суд первой инстанции определением от 24.11.2022, оставленным без изменения  постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 22.02.2023, отказал в  удовлетворении заявления.  

Не согласившись с состоявшимися судебными актами, должник обратился в  Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит их  отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявления.  

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на необоснованность  вывода судов о неправомерном изменении должником назначения здания  административно-бытового корпуса. По мнению кассатора, такое изменение не  требовало согласия финансового управляющего и проведено должником на законных  основаниях. Отсутствие сведений о проведении и завершении перепланировки  помещения, на которое указал суд, связан с недоработкой форм документов,  представленных позже.  

С точки зрения должника, целевое назначение использования земельного участка  не может влиять на определение статуса помещения или дома. Земельный участок с  кадастровым номером 11:15:1701001:370, на котором расположен спорный объект, на  момент заключения договора аренды от 2013 года и изменения статуса помещения в 2019  году находился в зоне П4 «ведение садоводства и огородничества», что позволяло  размещать на его территории жилые дома. Изменение назначения земельного участка на  «коммунально-складскую зону» проведено по заявлению финансового управляющего в  2022 году и нарушило права должника и его супруги.  

Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.  

Финансовый управляющий в отзыве на кассационную жалобу отклонил указанные  доводы.  

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте  слушания жалобы, явку представителей в заседание суда округа не обеспечили, что в  силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.  

Законность обжалованных судебных актов проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации.  

Как следует из материалов дела и установили суды, решением Арбитражного суда  Республики Коми от 16.12.2018 по делу № А29-4124/2018 индивидуальный  предприниматель ФИО1 признан несостоятельным (банкротом), финансовым  управляющим утверждена ФИО3  

В результате проведения мероприятий по реализации имущества должника  финансовый управляющий и Общество оформили договор купли-продажи недвижимого  имущества от 30.07.2020 в отношении объектов: административно-бытового корпуса,  назначение – нежилое, двухэтажного, общей площадью 155,4 квадратного метра, адрес  

(местонахождение): Республика Коми, город Усинск, поселок городского типа Парма,  улица Муссы Джалиля, дом 6, кадастровый номер 11:15:1701001:373; здания теплой  стоянки, назначение – нежилое, одноэтажного, общей площадью 102 квадратных метра,  адрес (местонахождение): Республика Коми, город Усинск, поселок городского типа  Парма, улица Муссы Джалиля, дом 6/1, кадастровый номер 11:15:1701001:374 9пункт 1.2  договора).  

Согласно пункту 2.1 договора цена имущества определена в соответствии с  протоколом по проведению торгов по продаже имущества от 27.07.2020 и составляет  1 500 000 рублей.  

Общество обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском к должнику о  расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2020 и  взыскании двойной суммы перечисленного задатка в размере 300 000 рублей, делу  присвоен номер А29- 10087/2021. Решением суда первой инстанции от 24.12.2021 в  удовлетворении требований отказано.  

Не согласившись с принятым решением, ФИО1 обратился во Второй  арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил указанное решение  отменить, удовлетворить исковые требования в части расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества.  

Кроме того, должник предъявил встречный иск, в котором просил признать  незаключенным договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2020.  

Определением Второго арбитражного апелляционного суда от 11.05.2022 встречное  исковое заявление возвращено заявителю. Суд пришел к выводу, что заявленное во  встречном иске требование подлежит рассмотрению в рамках дела о несостоятельности  (банкротстве) должника и не может быть принято к производству в рамках дела  

 № А29-10087/2021. 

С учетом выводов Второго арбитражного апелляционного суда ФИО1  обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением в рамках дела о  банкротстве.  

Исследовав материалы дела, изучив доводы, изложенные в кассационной жалобе,  суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены принятых судебных актов.  

На основании пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих  случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.  Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в  законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров  данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из  сторон должно быть достигнуто соглашение.  

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по  договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости)  продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание,  сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.  

При этом согласно пункту 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской  Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем  составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434  Гражданского кодекса Российской Федерации..  

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в  договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по  договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на  

соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.  При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем  передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не  считается заключенным.  

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 60 Постановления Пленума  Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации № 22 от 29.04.2010, пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса  Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на  недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной  регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на  недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания  недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим  покупателем и продавцом.  

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров,  возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или  приобретена в будущем», согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса  Российской Федерации для индивидуализации предмета договора купли-продажи  недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта  недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи  будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть  осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое  имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение  возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения,  иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в  соответствии с проектной документацией). Судам необходимо учитывать, что такие  договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть  установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555  Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по  договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе  недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3  

статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 6 постановления  Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения  общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и  толковании договора»).  

Исходя из правовой позиции, отраженной в пункте 7 Информационного письма  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165  «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров  незаключенными» вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его  предмета обсуждается до его исполнения, поскольку неопределенность данных условий  может повлечь невозможность исполнения договора; если же стороны приступили к  исполнению договора, условия которого формально считаются несогласованными,  договор подлежит признанию заключенным.  

Сам по себе факт неисполнения покупателем обязанности по оплате переданного  по договорам купли-продажи недвижимого имущества не свидетельствует о  несогласованности условия о цене объектов недвижимости, так как не лишает продавца  права требовать оплаты проданного имущества.  

Оценив представленные в дело доказательства в порядке, установленном статьей 71  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и  апелляционной инстанций установили, что договор купли-продажи от 30.07.2020  содержит сведения, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество,  подлежащее передаче покупателю. В частности, в нем указана информация о спорном  здании, соответствующая выписке из Единого государственного реестра прав и  включающая этажность, площадь, адрес и кадастровый номер объекта.  

Кроме того, договором установлена цена приобретаемого имущества – 1 500 000  рублей и порядок ее оплаты.  

Законом не установлены какие-либо иные существенные условия договора купли-продажи недвижимости.  

Мировым соглашением, утвержденным постановлением Второго арбитражного  апелляционного суда от 07.07.2022 по делу № А29-10087/2021, изменен порядок оплаты  цены договора и предусмотрено условие о возможности его расторжения в случае  принятия и вступления в законную силу судебного акта по заявлению ФИО1  об исключении спорного здания из конкурсной массы должника по делу  

 № А29-4124/2018(3-68467/2020). 

Указанные обстоятельства свидетельствуют о достижении сторонами договора  соглашения по всем существенным условиям. Оснований для признания договора  незаключенным не имеется.  

Довод кассатора о правомерности изменения назначения спорного здания не влияет  на оценку факта согласования сторонами договора его существенных условий.  

Доводы заявителя кассационной жалобы направлены на переоценку исследованных  судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу статьи 286  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия  суда кассационной инстанции.  

Оснований для отмены принятых судебных актов по приведенным в кассационной  жалобе доводам не имеется.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием  для отмены судебных актов, суд кассационной инстанции не установил.  

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации и статье 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная  пошлина по кассационной жалобе составляет 3000 рублей и подлежит взысканию с  заявителя жалобы в связи с предоставленной отсрочкой уплаты государственной  пошлины.  

Руководствуясь статьями 286, 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского  округа  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Коми от 24.11.2022 и постановление  Второго арбитражного апелляционного суда от 22.02.2023 по делу № А29-4124/2018  оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 –  

без удовлетворения. Взыскать с ФИО1 в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы. Арбитражному суду Республики Коми выдать исполнительный лист. 

 Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не  превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье  291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 Председательствующий  Ю.Б. Белозерова 

Судьи  Е.В. Елисеева 

С.В. Ионычева