АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-10089/2024

Дело № А65-28260/2023

г. Казань

24 января 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 января 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Королевой Н.Н.,

судей Хайруллиной Ф.В., Ананьева Р.В.,

при участии представителей:

истца - общества с ограниченной ответственностью «Султан Плюс» - ФИО1 (доверенность от 01.11.2023), ФИО2 (доверенность от 01.11.2023),

ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Капитал-Транс-Инвест» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный рентный фонд «Казанский рентный инвестиционный фонд» - ФИО3 (доверенность от 04.06.2024),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Султан Плюс»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.07.2024 и постановление  Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2024

по делу № А65-28260/2023

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Султан Плюс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Капитал-Транс-Инвест» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный рентный фонд «Казанский рентный инвестиционный фонд» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи, установлении границ земельного участка,

и встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Капитал-Транс-Инвест» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный рентный фонд «Казанский рентный инвестиционный фонд» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Султан Плюс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании принять помещение по договору купли-продажи, взыскании судебной неустойки в случае неисполнения решения суда,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО4, общества с ограниченной ответственностью «Компания Сварнов»,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Султан Плюс» (далее – ООО «Султан Плюс», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Капитал-Транс-Инвест» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный рентный фонд «Казанский рентный инвестиционный фонд» (далее – ООО «УК «К-Т-И» Д.У. ЗПИРФ «Казанский рентный инвестиционный фонд», ответчик) об обязании освободить кровлю помещения и земельный участок от прав третьих лиц, взыскании судебной неустойки в размере 5 000 руб. 

Исковые требования заявлены в соответствии с условиями договора от 28.09.2022 № 1490 купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 16:50:200106:1422 площадью 552,5 кв.м. (помещение № 1001) одноэтажного здания по ул. Васильченко д. 1 корп. 3 г. Казани (далее – спорное помещение) и 1/2 доли в праве на 912/1000 доли в общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:50:200106:1425 общей площадью 1 000 кв.м., который будет образован в будущем из земельного участка с кадастровым номером 16:50:200106:1419 площадью 16 076 кв.м. согласно чертежу границ в приложении № 1 к договору и мотивированы тем, что решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.08.2023 по делу № А65-10418/2023 удовлетворено требование истца об обязании ответчика привести спорное помещение в состояние, соответствующее данным кадастрового учета на день заключения договора купли-продажи, которое ответчиком не исполнено; часть соседнего здания и техническое состояние крыши закрывают водостоки, что ведет к разрушению кровельного покрытия крыши, разрушению несущих стен и протечками в спорном помещении здания, указанное подтверждается техническим заключением от 30.06.2023 № 711-23, в связи с чем истец отказался от принятия помещения.

Определениями от  27.11.2023 и от  21.05.2024 Арбитражный суд Республики Татарстан привлек к участию в деле ФИО4, общество с ограниченной ответственностью «Компания Сварнов» - в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Ответчик в порядке статьи  132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) предъявил истцу встречный иск об обязании истца принять спорное помещение по акту приема-передачи и взыскании судебной неустойки в размере 5 000 руб. 

Истец до принятия решения изменил предмет иска и в соответствии со статьей 557, пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК  РФ) просил уменьшить покупную цену по спорному договору купли-продажи на 11 628 234 руб. 22 коп в связи с передачей недвижимого имущества не соответствующего условиям договора.

Решением от   01.07.2024, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от  11.10.2024, Арбитражный суд Республики Татарстан в удовлетворении первоначального иска отказал, встречный иск – удовлетворил, обязав истца принять спорное нежилое помещение путем подписания передаточного акта и взыскав судебную неустойку в размере 500 руб. за каждый день просрочки исполнения решения.

В кассационной жалобе «Султан Плюс» просит состоявшиеся судебные акты отменить как не соответствующие нормам права.

Заявитель кассационной жалобы, ссылаясь на статью 431.2 ГК РФ и указывая на то, что ответчиком в нарушение пункта 1.4 спорного договора купли-продажи передан земельный участок, не свободный от прав третьего лица, собственника соседнего строения, учитывая недостатки спорного нежилого помещения, не оговоренные в договоре: протекание крыши, разрушение электропроводки и др., считает указанные обстоятельства основанием для уменьшения цены договора; суды обеих инстанций неправомерно сослались на нормы права, регулирующие общее имущество собственников недвижимых вещей (параграф 2 главы 16 ГК РФ) и отказали в назначении судебной экспертизы для проверки доводов истца; указывает на нарушение статьи 132 АПК РФ при принятии встречного иска.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «УК «К-Т-И» Д.У. ЗПИРФ «Казанский рентный инвестиционный фонд» просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Арбитражный суд Поволжского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон спора, проверив законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, условия спорного договора купли-продажи и дополнительных соглашений к нему, руководствуясь пунктом 1 статьи 421, пунктом 1 статьи 475 ГК РФ, учитывая, что площадь и координаты образуемого земельного участка, согласованные в приложении № 1 к договору, соответствуют сведениям в Едином государственном реестре недвижимости, а его доля в праве общей собственности на земельный участок принята истцом по акту приема-передачи, признал недоказанным наличие недостатков этого объекта.

Принимая во внимание, что доводы истца об ухудшении состояния спорного помещения связаны исключительно с прилеганием нежилого здания с кадастровым номером 16:50:000000:8513 – пристрой между зданиями 153А и 153Б, принадлежащий третьему лицу, о котором истец не мог не знать при заключении договора купли-продажи, суд первой инстанции не признал право истца как собственника помещения требовать от ответчика уменьшения цены помещения.

В связи с указанным суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы.

Поскольку кровля, конструкция крыши и внутренняя ливневая канализация в силу статей  259.1, 287.5 ГК РФ являются общим имуществом собственников помещений в здании, бремя содержания которого определяется статьей 259.4 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о ненадлежащем способе защиты, избранным истцом.

Удовлетворяя встречный иск на основании статьей  309, 454, 484, пункта 1 статьи 556 ГК РФ, суд первой инстанции признал обязанность истца принять спорное имущество по акту приема-передачи, не установив обстоятельств, исключающих ее исполнение, а также – присудил судебную неустойку в размере 500 руб. за каждый день просрочки на основании статьи 308.3 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, согласился с выводами суда первой инстанции.

Между тем судами обеих инстанций не учтено следующее.

Согласно статье 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению (часть 1). 

Арбитражный суд не связан правовой квалификацией истцом заявленных требований (спорных правоотношений), а должен рассмотреть иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

Согласно статье  557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу пункта 1 статьи 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Признавая ненадлежащим способ защиты, избранный истцом - уменьшение цены в договоре продажи недвижимости, судом не учтено, что крыша здания, в котором находится спорное помещение, и внутренняя ливневая канализация - на момент заключения спорного договора не являлись общим имуществом истца и ответчика.

В связи с этим ответчик обязан обеспечить надлежащее их состояние при продаже части здания – спорного помещения.

Согласно статье 8 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон (часть 1). 

Арбитражный суд не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон (часть 3). 

В силу статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности (часть 1). 

Арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела (часть 3).

В соответствии со статьей 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1).

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы (часть 2).

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу по правилам статьи 71 АПК РФ.

В подтверждение своих доводов истец представил техническое заключение от  30.06.2023 №  711-23 (л.д. 58, т. 1), в составе которого имеются фотографии как крыши, так и помещения; заключение от 04.03.2024 (л.д. 79, т. 3). 

Однако судом в нарушение указанной нормы надлежащая оценка указанным документам не дана. Отказав в назначении судебной экспертизы, суд тем самым лишил сторону возможности доказать свою позицию. 

В спорном договоре купли-продажи не указаны, а судом не устанавливались долевые собственники земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее ответчику до заключения спорного договора.

Указанное не позволило суду проверить доводы истца о нарушении пункта 1.4 договора купли-продажи. 

Само по себе подписание истцом приложения № 1 к договору купли-продажи не свидетельствует о его осведомленности об отсутствии прав третьего лица.

Кроме того, судом не учтены обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.08.2023 по делу № А65-10418/2023 об обязании ответчика привести спорное помещение в состояние, соответствующее данным кадастрового учета на день заключения договора купли-продажи от 28.09.2022 № 1490, его исполнения ответчиком.

Суд апелляционной инстанции данные нарушения не устранил.

При таких условиях судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, оценить доводы лиц, участвующих в деле, принять законное и обоснованное решение.  

На основании изложенного и статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.07.2024 и постановление  Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2024 по делу № А65-28260/2023 отменить, дело - направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                            Н.Н. Королева

Судьи                                                                                  Ф.В. Хайруллина

                                                                                              Р.В. Ананьев