АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А48-1757/2018

город Орёл

15 ноября 2018 года

Резолютивная часть решения оглашена 08.11.2018.

Полный текст решения изготовлен 15.10.2018.

  Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Карасева В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ТеплоСнабжающая компания-Орел» (302025, 

<

...>, ОГРН 

<

***>) к Акционерному обществу «Орелгортеплоэнерго» (302010, 

<

...>, ОГРН 

<

***>) об уменьшении арендной платы по договору аренды,

при участии:

от истца – генеральный директор ФИО2 (паспорт, выписка из ЕГРЮЛ),  представитель ФИО3 (паспорт, доверенность от 01.09.2017)

от ответчика –  представитель ФИО4 (паспорт, доверенность от 09.07.2018),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ТеплоСнабжающая компания-Орел» (далее -  истец, ООО «ТСК-Орел») обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Акционерному обществу «Орелгортеплоэнерго» (далее – ответчик, АО «Орелгортеплоэнерго») об уменьшении арендной платы по договору аренды.

В судебном заседании истец поддержал в полном объеме заявленные требования по основаниям, изложенным в иске. 

Ответчик иск не признал. Представил в материалы дела письменный отзыв.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, на основании протокола о результатах открытых торгов в форме конкурса на право заключения договоров аренды объектов коммунальной инфраструктуры (движимого и недвижимого имущества) - объектов системы теплоснабжения потребителей на территории города Орла от 05.12.2013 между ОАО «Орелгортеплоэнерго» (арендодатель) и ООО «ТСК-Орел» (арендатор) 01.02.2014 заключен договор аренды объектов коммунальной инфраструктуры (движимого и недвижимого имущества) N 1/Л3, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование объекты коммунальной инфраструктуры (далее - имущество), состоящее из движимого и недвижимого имущества, являющегося собственностью арендодателя на основании передаточного акта подлежащего приватизации имущественного комплекса МУПП «Орелгортеплоэнерго».

Состав имущества определен в приложении № 1 к договору. Передача дополнительных объектов коммунальной инфраструктуры арендатору производится по дополнительному соглашению и акту приема-передачи.

В соответствии с разделом 2 договор аренды вступает в силу с даты подписания.

Срок аренды устанавливается равным 360 дням с момента вступления в силу договора. Если за месяц до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявит о нежелании его продлевать, срок действия договора автоматически пролонгируется каждый раз на 360 дней.

В соответствии с п. 3.3.7 указанного договора арендодатель обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату согласно условиям договора.

Пунктами 4.1, 4.2 договора предусмотрено, что арендатор уплачивает арендодателю в течение срока действия договора арендную плату за предоставленное ему имущество в размере 270000,00 руб., в том числе НДС в месяц. Размер арендной платы за неполный период (месяц) рассчитывается пропорционально количеству календарных дней аренды в месяц и количеству дней в текущем месяце. Расчетным периодом является календарный месяц. Арендодатель выставляет арендатору надлежащим образом оформленную счет-фактуру в течение 5 рабочих дней после окончания отчетного месяца.

Арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно не позднее 15-го числа месяца следующего за отчетным.

В приложении № 1 к договору стороны согласовали перечень передаваемого имущества на общую первоначальную стоимость 23 861 553 руб. 92 коп.

Имущество, являющееся предметом договора аренды, было передано истцом ответчику по акту приема-передачи объектов коммунальной инфраструктуры от 01.02.2014.

В свою очередь истец осуществляет поставку тепловой энергиипотребителям на территории города Орла с использованием имущества переданного ему варенду АО «Орелгортеплоэнерго» в соответствии с заключенным договором арендыобъектов коммунальной инфраструктуры (движимого и недвижимого имущества) № 1/ЛЗ от 01.02.2014.

При осуществлении государственного регулирования Управлением по тарифам и ценовой политике Орловской области были учтены в тарифе расходы на аренду теплоэнергетического имущества, арендуемого у АО «Орелгортеплоэнерго», в 2017 году в размере 398 350 руб. (без учета НДС), в 2018 году в размере 377 340 руб. (без учета НДС).

Истец считает, что расходы по арендной плате в полном объеме не включены Управлением по тарифам и ценовой политике Орловской области в валовую выручку для расчета тарифа ООО «ТСК-Орел» на тепловую энергию, что приводит к убыткам истца, возникшим в результате реализации тепловой энергии потребителям по утвержденным тарифам при эксплуатации имущества, арендуемого у АО «Орелгортеплоэнерго», которые могут повлечь за собой банкротство ООО «ТСК-Орел».

Как указывает истец, что при заключении договора он не предполагал, что арендуемое имущество физически изношено, в связи, с чем, потребуется проведение капитального ремонта на арендованных объектах коммунальной инфраструктуры. Данные обстоятельства выяснились только в ходе эксплуатации объектов коммунальной инфраструктуры, арендованных у ответчика.

Письмом от 12.05.2016 истец обратился к ответчику с просьбой уменьшить арендную плату по договору аренды объектов коммунальной инфраструктуры N 1/ЛЗ от 01.02.2014 до экономически обоснованного уровня.

Однако, ответчик ответил отказом на предложение истца о снижении арендной платы по договору.

15.08.2016 истец направил ответчику обращение с предложением подписать дополнительное соглашение к договору аренды, предоставляющее истцу право потребовать уменьшения арендной платы, если в силу независящих от него обстоятельств условия пользования или состояния имущества, предусмотренного договором аренды, существенно ухудшились; а также содержащее условие о снижении арендной платы до 87825 руб. 04 коп., в том числе амортизация 76051 руб. 00 коп., налог на имущество 11711 руб. 50 коп., аренда земли - 62 руб. 54 коп. с учетом НДС.

В ответ на данное обращение АО «Орелгортеплоэнерго» сообщило, что в соответствии с п. 98 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, утвержденных Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67, размер арендной платы не может быть пересмотрен в сторону уменьшения.

Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор, в свою очередь, обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

Согласно подпункту 3.3.2. заключенного между сторонами договора аренды, арендатор обязуется обеспечивать сохранность имущества, передаваемого Арендодателем, с даты передачи по акту приема-передачи. Проводить по мере необходимости за свой счет капитальный и текущий ремонт имущества.

Подпункт 3.3.12 договора аренды предусматривает обязанность арендатора с учетом назначения имущества, указанного в пунктах 3.3.3, 3.3.4 настоящего договора, осуществлять проектирование, строительство, строительно-монтажные работы, ремонт и эксплуатацию различных объектов производственного, социально-культурного и бытового назначения.

Таким образом, обязанность по проведению капитального и текущего ремонта договором аренды непосредственно возложена на арендатора объектов коммунальной инфраструктуры и за его счет.

В этой связи, арбитражный суд не принимает во внимание довод истца о том, что при заключении договора он не предполагал, что арендуемое имущество физически изношено, в связи с чем, потребуется проведение капитального ремонта на арендованных объектах коммунальной инфраструктуры и данные обстоятельства выяснились только в ходе эксплуатации объектов, поскольку в пункте 1.5 договора аренды стороны предусмотрели, что состояние передаваемого в аренду имущества определяется в ходе его приемки-передачи и отражается в Акте приема-передачи имущества (Приложение №2, являющееся неотъемлемой частью договора). 

Согласно Акту приема-передачи объекты коммунальной инфраструктуры, передаваемые по договору, приняты без замечаний.

На основании пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В соответствии подпунктом 3.4.4. договора аренды арендатор вправе при выявлении арендатором недостатков арендуемого имущества, делающих невозможным или затруднительным его использование для целей, установленных и.3.3.3. настоящего договора, арендатор вправе, предварительно уведомив арендодателя, выполнить за свой счет работы по улучшению (ремонту) арендуемого имущества. Затраты арендатора включаются в статью расходов «на проведение ремонтных работ» при установлении ежегодного тарифа на тепловую энергию уполномоченным органом в установленном порядке.

Таким образом, понесенные арендатором расходы на проведение капитального ремонта объектов коммунальной инфраструктуры возлагаются исключительно на арендатора и их компенсация, не может рассматриваться арендодателем в качестве оснований для изменения размера арендной платы.

Материалами дела также установлено, что АО «Орелгортеплоэнерго» обращалось  в арбитражный суд Орловской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Теплоснабжающая компания – Орел» о взыскании 1027644 руб. 98 коп., из которых 1001657 руб. 84 коп. - задолженность по арендной плате за период с декабря 2016 года по март 2017 года, 25987 руб. 14 коп. - неустойка за период с 16.12.2016 по 30.05.2017, с начислением пени с 31.05.2017 по день фактической оплаты задолженности (с учетом уточненных исковых требований).

К участию в деле в качестве третьего лица привлекалось Управление по тарифам и ценовой политики Орловской области.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 27.03.2018 по делу № А48-4078/2017 исковые требования удовлетворены.

Указанное решение оставлено без изменения Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2018 и Постановлением Арбитражного Суда Центрального округа от 16.10.2018 (т. 2, л.д. 25).

В ходе рассмотрения дела №А48-4078/2017 судом первой, апелляционной и кассационный инстанций дана оценка довода ООО «ТСК-Орел» об ухудшении условий пользования арендованным имуществом ввиду завышенного, по его мнению, размера арендной платы, установленной по результатам торгов, что давало ему право требовать соответственного уменьшения арендной платы на основании пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отклоняя указанный довод судебные инстанции  руководствуясь пунктом 4 статьи 614, пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, указали, что спорный договор аренды имущества заключен на торгах, проведенных в рамках конкурсного производства в отношении истца, при заключении спорного договора по результатам торгов у сторон разногласий по поводу стоимости аренды не возникло. Условия о возможности уменьшения арендной платы данный договор, подписанный сторонами без разногласий, не содержит.

Изменение условий договора, заключенного по результатам торгов, без соблюдения публичности данной процедуры, противоречит сущности самих торгов и не предусмотрено законом.

В соответствии со ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. 

Частью 2 статьи 69 АПК РФ предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.

На основании изложенного, обстоятельства, установленные при рассмотрении дела №А48-4078/2017, не подлежат доказыванию при рассмотрении настоящего дела.

С учетом вышеизложенных обстоятельств арбитражный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

 Расходы по государственной пошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на истца, а излишне оплаченную государственную пошлину в размере 1 0058,00 руб. следует возвратить истцу.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении Общества с ограниченной ответственностью «ТеплоСнабжающая компания-Орел» к Акционерному обществу «Орелгортеплоэнерго» об уменьшении арендной платы по договору аренды – отказать.

Возвратить частично Обществу с ограниченной ответственностью «ТеплоСнабжающая компания-Орел» (302025, 

<

...>, ОГРН 

<

***>) из средств федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 1 058,00 руб., уплаченную на основании платежного поручения от 05.03.2018 № 148.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд г. Воронежа в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Орловской области.   

Судья                            Карасев В.В.