АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Алтайский край, г. Барнаул, проспект Ленина, 76, тел.: (3852) 29-88-01

http://www.altai-krai.arbitr.ru,   е-mail: а03.info@arbitr.ru

Именем  Российской  Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Барнаул                                                                                                Дело № А03–15649/2019   

19 декабря  2019 года                

Резолютивная часть решения суда объявлена 12 декабря 2019 года.

Решение суда изготовлено в полном объеме 19 декабря  2019 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Винниковой А.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шупыро Н.В.,  с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в судебном заседании дело по иску обществу с ограниченной ответственностью «Альвента», г. Барнаул (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Инвест-Недвижимость»,  г.Москва (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Попова-86», г. Барнаул (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) о признании недействительным решения от 27.03.2019 внеочередного общего собрания собственников помещения в здании, расположенного по адресу:  

<

...> по вопросам повестки дня                № 4, 5, 

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Компания Холидей», общества с ограниченной ответственностью «Лента», общества с ограниченной ответственностью «Фабер»,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, директор, выписка из ЕГРЮЛ, паспорт, ФИО2 по доверенности от 15.10.2019, паспорт,

от ответчиков:

от ООО «Инвест-Недвижимость» - ФИО3 по доверенности от  11.10.2019, паспорт, диплом,

от ООО «Управляющая компания Попова-86» – ФИО4, директор,  выписка из ЕГРЮЛ, паспорт, 

от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Альвента»  (далее по тексту - истец, ООО «Альвента») обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением  к обществу с ограниченной ответственностью «Инвест-Недвижимость» (далее по тексту - ООО «Инвест-Недвижимость), обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Попова-86» (далее по тексту - ООО «УК «Попова-86»)                               о признании недействительным решения от 27.03.2019 внеочередного общего собрания собственников помещения в здании, расположенного по адресу: 

<

...> по вопросам повестки дня № 4, 5.

Определением арбитражного суда от 30.09.2019 к  участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены  общество с ограниченной ответственностью «Компания Холидей», общество с ограниченной ответственностью «Лента» и общество с ограниченной ответственностью «Фабер».

От ООО «Инвест-Недвижимость»  в материалы дела поступил письменный отзыв на иск, в котором просит в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что перечень и стоимость эксплуатационных услуг, предложенных ООО «Инвест-Недвижимость» для включения в повестку дня, были определены на основании предложения ООО «УК «Попова-86»  и соответствовали (с учетом рыночных процессов) размеру затрат, производимых управляющей организацией  в предыдущие годы и рассчитанных  в последующих письмах в сентябре и октябре 2018 года. Никто из собственников здания, включая истца, не предложил ни иную управляющую компанию, ни другую стоимость эксплуатационных услуг. Кроме того, утверждение истца о том, что ООО «Инвест-Недвижимость» является контролирующим ООО «Управляющая компания Попова-86» лицом, не подтвержден истцом не ссылками на нормы права, не  иными доказательствами. 

От истца поступили письменные возражения на отзыв, из которых следует, что по мнению истца, учредители ООО «УК «Попова 86» являются все участники долевой собственности, которые по отношению друг к другу являются аффилированными (взаимозависимыми лицами). Учитывая доли участия собственников нежилых помещений, все решения по взаимоотношениям между собственниками и между управляющей компанией и собственниками, практически принимает ООО «Инвестнедвижимость» и имеет все возможности принимать решения исключительно в собственных интересах. Полагает, что это приводит к злоупотреблению правом и нарушает интересы других собственников недвижимости. Отсутствие возможности оспорить такое решение свидетельствует о нарушении баланса прав и обязанностей, что противоречит духу гражданского законодательства. Управляющая компания должна иметь лицензию.  Отношения собственником в сложившейся ситуации должно регулироваться нормами статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия в порядке, устанавливаемом судом.

ООО «УК «Попова-86» в отзыве  считает исковые требования  необоснованными и неподлежащему  удовлетворению. Указания истца на отсутствие у него расчета стоимости услуг и завышенной цене не соответствует действительности. С момента, назначения директора ООО «УК Попова» (декабрь 2012 года), за каждый квартал, а также, за каждый прошедший год  в адрес истца по электронной почте направлялся отчет «Доходы и расходы» по деятельности управляющей компании на всех собственников ТЦ «БУМ» в том числе и на ФИО5 (собственника ООО «Альвента»), где подробно описывались какие доходы и расходы есть у  управляющей организации. В период 2006-2012  оказанием услуг по техническому обслуживанию, санитарному содержанию и текущему ремонту помещений в ТЦ «БУМ» осуществлялось компанией ООО «Сервис-Плюс», а обеспечением коммунальными услугами в ТЦ «БУМ» осуществлялась компанией ООО «УК «Попова-86», директором которых являлась истец, ФИО1 С февраля 2013 года за эксплуатацию ТЦ и обеспечением коммунальными услугами отвечала одна компания-ООО «УК «Попова-86». В декабре 2012 года произошла смена  директора ООО «УК «Попова-86». В августе 2014 года      ООО «Инвест-Недвижимость» провело независимую аудиторскую проверку финансовой деятельности ООО «УК «Попова-86», которая не выявила нарушений. Это значит, что цены договоров и соответственно расходы на ТЦ обоснованы и не завышены. 

ООО «Инвест-Недвижимость представило  дополнительные письменные возражения  по иску, в которых указало, что оспариваемое решение  от 27.03.2019, установившее порядок управления и эксплуатации общего имущества здания, принято в полном соответствии с требованиями действующего законодательства. Более подробно позиция ответчика изложена в указанных  дополнительных пояснениях.

 Третьи лица (ООО «Компания Холидей», ООО «Лента» и ООО «Фабер») отзывы на исковое заявление не направили,  в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

Арбитражный суд считает возможным на основании частей 1, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие не явившихся третьих лиц.

Представитель истца в судебном заседании поддержали исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении,  просил их удовлетворить.

Представители ответчиков с исковыми требованиями  не согласились по доводам, приведенным  в отзывах и дополнительных пояснениях на иск, просили  в удовлетворении  исковых требований отказать.

Исследовав материалы дела, доводы искового заявления и отзывов  к ним,  оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав представителей сторон, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат  по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО «Альвента» на праве индивидуальной собственности и общей долевой собственности (в размере 1/4 доли) владеет недвижимым имуществом в здании торгового комплекса, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер здания 22:63:010410:43). 

Общий размер доли ООО «Альвента» в праве собственности на недвижимое имущество составляет 13,65%. Иными собственниками нежилых помещений в торговом комплексе являются: ООО «Инвест-Недвижимость» с долей в праве собственности 50,58%, ООО «Компания «Холидей» -  8,78%, ООО «Лента» -  22,58%, ООО «Фабер» - 4,07%,   ООО «УК  «Попова- 86» -  0,35%.

По инициативе собственника, обладающего более чем половиной площадей - ООО «Инвест-Недвижимость» 27.03.2019 проведено внеочередное общее собрание собственников нежилых помещений в здании.

Согласно протоколу  от 27.03.2019  №1/2019 на общем собрании собственников нежилых помещений в здании проведенного в форме очного голосования приняты следующие решения: 

1. Выбран председатель общего собрания, секретарь общего собрания, состав счетной комиссии общего собрания.

2. Принято решение о передаче  функций по комплексному управлению и эксплуатационному обслуживанию общего имущества в здании управляющей компании на срок с даты принятия решения общего собрания собственников и по 31.12.2019.

3. Принято решение о передаче функций по предоставлению коммунальных услуг для обеспечения общего имущества в  здании управляющей компании на срок с даты принятия решения общего собрания собственников и по 31.12.2019.

4.  Выбрана организация (управляющая компания) по комплексному управлению и эксплуатационному обслуживанию общего имущества в здании и предоставлению коммунальных услуг для обеспечения общего имущества в здании. Утверждены предложенные основные коммерческие условия, утверждена форма  договора с управляющей компанией.

5.  Определено  лицо, которое от имени собственников помещений в здании уполномочено на заключение договора с управляющей компанией по комплексному обслуживанию общего имущества в здании и предоставлению коммунальных услуг для обеспечения общего имущества в здании.

6.  Определен  порядок доведения до сведения собственников помещений решений, принятых общим собранием собственников помещений, а также итогов голосования.

7.  Определено  место и адрес хранения копии протокола общего собрания.

Истец, ссылаясь на то, что оспариваемые решения по вопросам 4 и 5 приняты в отсутствие кворума, и нарушают его права, ООО «Альвента» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы  законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 названного Кодекса и нормы жилищного законодательства. 

В силу пункта 5 частью 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. 

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлен статьями 45 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. 

Согласно пункту 1 статьи 46 этого же Кодекса решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 названного Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. 

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доли в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (пункт 3 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с частью 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом Российской Федерации порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. 

Часть 6 данной статьи устанавливает, что собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение общего собрания собственников помещений в этом доме, принятое с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации, в случаях, если он не принимал участие в собрании или голосовал против принятия такого решения и если при этом таким решением нарушены его права и законные интересы. 

Как разъяснил Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 29 января 2018 года № 5-П, каких-либо специальных норм, закрепляющих основания признания решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оспоримым или ничтожным, Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит, что позволяет применять к ним положения главы 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе следующие: 

- решение собрания недействительно по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение); недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно (пункт 1 статьи 181.3); 

- основаниями для признания судом недействительным решения собрания являются нарушения требований закона, в том числе существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; отсутствие полномочий у лица, выступавшего от имени участника собрания; нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 1 статьи 181.4); решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения; участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено; оспоримое решение собрания, признанное судом недействительным, недействительно с момента его принятия (пункты 3 и 7 той же статьи); 

- ничтожным, если иное не предусмотрено законом, является решение собрания, которое противоречит основам правопорядка или нравственности либо принято: по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; при отсутствии необходимого кворума; по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания (статья 181.5

При этом к существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов, как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданскоправового сообщества (пункт 109 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). 

Следуя материалам дела, общее собрание собственников помещений в торговом комплексе «БУМ» по адресу: 

<

...> проведенного в форме очного голосования, созвано по инициативе    одного из собственников ООО «Инвест-Недвижимость».  Общее количество голосов  всех собственников  здания – 13 987,9 (100%).  Фактически, в собрании  приняли участие  собственники помещений – ООО «Инвест-Недвижимость» (7 074,65 – 50,558 %), ООО «Лента» - (3158,3-22,58) и ОО «УК «Попова-86» (48,7-0,35%), обладающие в совокупности  73,51 % от общего числа голосов, что составляет  10 281,65.

В ходе рассмотрения дела представитель истца пояснил, что о дате, месте и времени  проведения общего собрания собственников, ООО «Альвента» была уведомлено, однако участие в собрании не принимало.

По вопросам 4,5  повестки дня решения подлежали принятию большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников, по вопросу 4 и 5 - большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений,  проголосовало за принятие решение ООО «Инвест-Недвижимость» и ООО «УК «Попова-86» - 69,28 %, ООО «Лента»  (30,75%) по указанным вопросам голосовало против.  

В связи с чем, доводы истца об отсутствии кворума, необходимого для принятия решений по указанным вопросам подлежат отклонению.

Утверждение ООО «Альвента» о ничтожности оспариваемого решения общего собрания собственников от 27.03.2019 исходя из статьи  247 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправомерно.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий»). 

Таким образом, статья 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающая режим совместного владения и пользования общим имуществом, не подлежит применению к отношениям по обслуживанию (управлению и эксплуатации) общего имущества в нежилых зданиях.  Для  принятия решения общего собрания собственников о порядке управления и эксплуатации общим имуществом здания необходимо выражения воли простого большинства и не требуется получение согласия всех собственников здания. При этом, обязанность собственников общего имущества нести расходы на содержание общего имущества возникает в силу закона (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы истца о том, что  у управляющей компании для управления и эксплуатационного обслуживания нежилого здания должна быть лицензия, не принимаются.  

В соответствии с частью 1 статьи  192 Жилищного кодекса Российской Федерации  деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

Вместе с тем, спорное здание не является многоквартирным домом. При этом, суд считает, что отсутствие  у управляющей организации  лицензии  в рассматриваемом случае не влечет гражданско-правовых последствий  для сложившихся  правоотношений по управлению общим имуществом собственников нежилых помещений. 

Ссылка истца на то, что  ООО «Инвест-Недвижимость»  является контролирующим  лицом ООО «УК «Попова-86» документально не подтверждена.  Кроме того, судом не принимаются и доводы истца  о том, что ООО «Инвест-Недвижимость» и ООО «УК «Попова-86» являются аффилированными лицами, поскольку судом установлено, что согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц ООО «УК «Попова-86» по состоянию на 22.09.2019 учредителями (участниками)  юридического лица также  являются  ООО «Альвента», ООО «Компания Холидей» и ООО «Инвест-Недвижимость» (т.1, л.д.68-79).

Само по себе несогласие ООО «Альвента» с ценой оказываемых управляющей компанией услуг не является основанием для признания решения собрание собственников помещений в торговом комплексе «БУМ» по адресу: 

<

...> от 27.03.2019, недействительным. 

Исследовав обстоятельства дела и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, арбитражный суд, установив  факт присутствия на общем собрании 27.03.2019 собственников здания, имеющих 73,51 % голосов собственников помещений в торговом центре, и не усмотрев нарушений проведения общего собрания собственников помещений, а также прав и законных интересов истца, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы на уплату государственной пошлины по иску относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171,  181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд,  г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                             А.Н. Винникова