АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-15327/2019

г. Новосибирск

03 сентября 2019 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Бутенко Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) к закрытому акционерному обществу "Корпорация СИТЕХ", г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 28.02.2007 № 54261 в размере 8 422 839,72 рублей за период с мая 2017 года по декабрь 2018 года, неустойки в размере 1 200 698,81 рублей за период с 02.06.2017 по 10.01.2019,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика: 1) общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Акатуйская», г. Новосибирск (ИНН 

<

***>), 2) общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Просторы Сибири», г. Новосибирск (ИНН 

<

***>), 

с участием представителей:

от истца – ФИО2, по доверенности от 05.08.2019, служебное удостоверение,

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 04.06.2019, паспорт,

от третьих лиц: не явились, извещены, 

 

установил:

Мэрия города Новосибирска (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Корпорация СИТЕХ" (далее – ответчик) с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 28.02.2007 № 54261 в размере 8 422 839,72 рублей за период с мая 2017 года по декабрь 2018 года, неустойки в размере 1 200 698,81 рублей за период с 02.06.2017 по 10.01.2019.

Ответчик в отзыве на исковое заявление требования не признал, указав, что на арендованном земельном участке им построены и введены в эксплуатацию два жилых дома №№ 01А, 01Б (по генплану), квартиры в которых переданы гражданам. В этой связи ответчик полагал, что он не обязан вносить арендную плату за земельный участок в той части, которая занята указанными жилыми домами. Более подробно доводы ответчика изложены в отзыве. Также ответчик просил снизить размер неустойки по правилам ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

В судебном заседании представители сторон поддержали изложенные процессуальные позиции по делу.

Определением суда от 12.08.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечены общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Акатуйская» и общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Просторы Сибири».

Третьи лица представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. На основании ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие третьих лиц.

Согласно доводам истца, между сторонами заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 28.02.2007 № 54261 (далее – договор аренды), в соответствии с которым истец передал ответчику в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:051151:0084 площадью 15378  кв.м., расположенный по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, ул. Петухова. Неисполнение ответчиком обязательств в части оплаты арендных платежей послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Проанализировав обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что между истцом и ответчиком сложились правоотношения, регулируемые главами 21, 22, 23, параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22, главой X Земельного кодекса Российской Федерации. 

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования истца подлежат частичному удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем.

Судом установлено, что 28.02.2007 между Мэрией города Новосибирска (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Корпорация СИТЕХ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 54261 (в редакции дополнительных соглашений № 1 от 15.04.2008, № 2 от 19.02.2009, № 3 от 03.12.2009, № 4 от 28.12.2010, № 5 от 26.12.2011, № 6 от 01.11.2012, № 7 от 03.12.2014, № 8 от 29.04.2016, № 9 от 31.07.2017), согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 54:35:051151:0084, расположенный в пределах Кировского  района города Новосибирска, площадью 15378 кв.м. для строительства 9-16-этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, со встроенно-пристроенными магазинами продовольственных и непродовольственных товаров, с подземно-надземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией.

Срок действия договора определен сторонами до 30.06.2020 (п. 1 дополнительного соглашения № 9 от 31.07.2017).

Согласно п. 2.1 договора (в редакции дополнительного соглашения № 8 от 29.04.2016) размер арендной платы по договору составляет 4 460 000 рублей в год, или 371 666,67 рублей в месяц.

Пунктом 2.5 договора (в редакции дополнительного соглашения № 8 от 29.04.2016) предусмотрено, что арендодатель вправе изменить размер арендной платы за земельный участок в связи изменением разрешенного использования земельного участка. Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Согласно пункту 2.4.2 договора (в редакции дополнительного соглашения № 6 от 01.11.2012) арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

Согласно пункту 2.4.3 договора (в редакции дополнительного соглашения № 6 от 01.11.2012) в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05 % от суммы задолженности за истекший месяц.

В силу п. 4.2.6 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей у него образовалась задолженность по арендной плате за период с мая 2017 года по декабрь 2018 года в размере 8 422 839,72 рублей. 

На основании пункта 2.4.3 договора истец начислил ответчику неустойку за период с 02.06.2017 по 10.01.2019 в сумме 1 200 698,81 рублей. 

Истец направил в адрес ответчика досудебное уведомление от 29.10.2018 № 31/20-5789 о необходимости погасить задолженность и неустойку по договору аренды.

До настоящего времени требования истца, изложенные в указанном уведомлении, ответчиком не исполнены. 

Полагая, что ответчик нарушает условия договора, а также требования земельного законодательства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив представленные доказательства, арбитражный суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части. 

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статей 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

Из положений части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий (ст. 421 Гражданского кодекса РФ). 

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылался на то, что на спорном земельном участке он осуществлял строительство трех многоквартирных жилых домов: №№ 01А, 01Б, 01В (по генплану). При этом многоквартирные дома №№ 01А, 01Б (по генплану) завершены строительством и введены в эксплуатацию 06.06.2016 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 54-Ru54303000-117-2016) и 01.09.2017 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 54-Ru54303000-127-2017) соответственно. Указанным объектам присвоены почтовые адреса: 

<

...> и дом 1/2 соответственно (приказы Администрации Кировского района г. Новосибирска от 08.06.2016 № 0968-од, от 24.10.2017 № 1800-од).

В настоящее время ответчик осуществляет строительство одного жилого дома 01В (по генплану), что подтверждается разрешением на строительство № 54-Ru54303000-396/1-2018 от 13.06.2018 сроком действия до 22.06.2019 (продлено до 31.01.2020), следовательно пользуется только той частью земельного участка, которая необходима для осуществления строительных работ. Строительная площадка многоквартирного жилого дома № 01В отгорожена от остальной территории строительным забором.

 Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:051151:0084 предназначен для строительства 9-16-этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, со встроенно-пристроенными магазинами продовольственных и непродовольственных товаров, с подземно-надземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией.

Материалами дела также подтверждается, что многоквартирные дома №№ 01А, 01Б (по генплану) завершены строительством и введены в эксплуатацию 06.06.2016 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 54-Ru54303000-117-2016) и 01.09.2017 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 54-Ru54303000-127-2017) соответственно.

В силу ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ответу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области от 19.06.2019 № 01-01-16-6017/19 06.07.2016 была проведена первая государственная регистрация на объект недвижимого имущества – помещение с кадастровым номером 54:35:051151:10072, расположенное по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Кировский район, ул. Виктора Уса, дом 1 .

06.12.2017 была проведена первая государственная регистрация на объект недвижимого имущества – помещение с кадастровым номером 54:35:051151:10589, расположенное по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Кировский район, ул. Виктора Уса, дом 1/2, помещение 1.

Согласно сведениям, указанным в пояснительной записке к проектной документации по объекту «9-16 этажные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по ул. Петухова в Кировском районе г. Новосибирска» 2019/05.ПМ-ПЗ площадь застройки жилого дома № 01А (по генплану) составляет 1 158,65 кв.м., площадь благоустройства (площадка для игр детей, площадка для отдыха взрослых, площадка для занятий физкультурой, хозяйственная площадка, стоянка автомашин (для жилого дома), площадь проездов, тротуаров, дорожек, отмостки, площадь озеленения) – 2 628,78 кв.м., итого – 3 787,43 кв.м. (площадь самого дома и площадь благоустройства). Площадь застройки МКД № 01Б (по генплану) составляет 1 189,54 кв.м., площадь благоустройства – 2 932,39 кв.м., итого – 4 121,93 кв.м. Также на спорном земельном участке находится трансформаторная подстанция площадью 74 кв.м., введенная в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № Ru 54303000-194 от 12.09.2012. Мэрией указанные значения площадей не оспаривались.

Таким образом, в данном случае у первого собственника квартиры (иного помещения) в соответствующем многоквартирном жилом доме наряду с возникновением права собственности на квартиру возникло неразрывно с ним связанное право на долю в общем имуществе, в том числе ту часть земельного участка, на которой расположен такой дом. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В силу пунктов 3, 4 статьи 16 данного Федерального закона в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 

В пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Если же земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ (п. 67 указанного постановления).

В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на момент существования спорных правоотношений) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В настоящее время аналогичные положения установлены ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, ФИО4 и ФИО5» положения частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» во взаимосвязи с частями 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 3 и пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации – как предусматривающие переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка под данным домом без принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него – признаны не противоречащими Конституции Российской Федерации.

Таким образом, в силу перечисленных положений действующего законодательства в регулируемой сфере правоотношений с учетом разъяснений высших судебных инстанций земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, принадлежит собственникам жилых и нежилых помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права первого собственника на помещения в соответствующем многоквартирном жилом доме.

С момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность жильцов многоквартирного жилого дома, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им.

Аналогичные разъяснения даны в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Президиум Высшего Арбитражного Суда в Постановлении от 24.01.2012 по делу № 11642/11 указал, что исходя из положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им, договор аренды в части соответствующих земельных участков прекращается в силу закона – на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 12.03.2015 № 308-ЭС15-450.

Поскольку в многоквартирных жилых домах, расположенных на спорном земельном участке, за физическими лицами зарегистрированы права собственности на квартиры, что лицами, участвующими в деле, не оспаривалось, следовательно у этих лиц с момента возникновения права собственности на квартиры возникло право общей долевой собственности на часть земельного участка, на которой расположены соответствующие жилые дома.

При таких условиях суд приходит к выводу о том, что в отношении указанных частей земельного участка мэрия утратила права владения, пользования и распоряжения.

Доводы мэрии о том, что земельные участки, на которых расположены введенные в эксплуатацию многоквартирные дома, не поставлены на кадастровый учет, следовательно ответчик должен платить за них арендную плату, суд находит несостоятельными и противоречащими вышеуказанным положениям законодательства и разъяснениям Верховного Суда РФ. В любом случае в отношении таких земельных участков (частей земельных участков) мэрией утрачены правомочия распоряжения, соответственно взимать за них арендную плату истец не вправе, а на ответчика не может быть возложена обязанность ее уплачивать.

Следовательно, с 01.05.2017 расчет арендной платы должен быть произведен исходя из площади земельного участка 11 590,57 рублей (за минусом площади 3 787,43 кв.м., необходимой для эксплуатации дома № 01А по генплану), с 06.12.2017 – исходя из площади 7 468,64 кв.м. (за минусом площади 4 121,93 кв.м., необходимой для эксплуатации дома № 01Б по генплану).

Ответчиком представлен контррасчет исковых требований, согласно которому задолженность по арендной плате за спорный период с учетом уменьшения площади арендованного участка на площадь, занятую введенными в эксплуатацию домами и необходимую для их обслуживания, составила 4 883 723,01 рублей, неустойка – 778 420,75 рублей. Расчет ответчиком произведен по тому же алгоритму, что и истцом, за тот же период, но с учетом уменьшения площади переданного в аренду земельного участка.

Мэрией указанный расчет не опровергнут (его математическая правильность). 

Расчет ответчика судом проверен и признан ошибочным в части начисления арендной платы за декабрь 2017 года и соответствующей неустойки. Ответчиком расчет произведен за период с 1 по 6 декабря 2017 года исходя из размера арендной платы 309 979,89 рублей в месяц (за площадь 11 590,57 кв.м.), тогда как 06.12.2017 уже было зарегистрировано право собственности на помещение в МКД № 01Б (по генплану), соответственно с этой даты мэрия утратило право распоряжения занятой этим домом и необходимой для его использования частью земельного участка. Следовательно, за период с 1 по 5 декабря 2017 года включительно размер арендной платы составляет 309 979,89 руб./31х5 = 49 996,76 рублей. Соответственно за период 6-31 декабря 2017 года размер арендной платы должен рассчитываться с учетом уменьшения арендуемой площади до 7 468,64 кв.м.: 199 742,40 руб./31х26 = 167 525,88 рублей. Таким образом, общий размер арендной платы за декабрь 2017 года составляет 217 522,64 рублей, а не 221 078,68 рублей, как рассчитано ответчиком. Размер неустойки, начисленной на сумму 217 522,64 рублей, согласно расчету суда составляет 39 806,64 рублей (217 522,64 руб.х0,05%х366). В остальной части расчет ответчика судом признан верным. С учетом изложенного размер задолженности по арендной плате составляет  4 880 166,96 рублей, размер неустойки за заявленный период – 777 769,99 рублей.  

В указанной части исковые требования суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению. В остальной части в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

Истцом предъявлена к взысканию неустойка, начисленная ответчику на основании пункта 2.4.3 договора. 

Согласно расчету истца неустойка за период с 02.06.2017 по 10.01.2019 составляет  1 200 698,81 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Таким образом, неустойка является способом обеспечения исполнения должником денежного обязательства и подлежит уплате с даты наступления просрочки исполнения обязательства.

Как следует из материалов дела, заключая договор аренды земельного участка, стороны согласовали уплату неустойки при просрочке внесения арендных платежей.

Согласно расчету суда размер подлежащей взысканию неустойки составляет  777 769,99 рублей (с учетом уменьшения площади арендованного земельного участка). В остальной части в удовлетворении требования о взыскании неустойки надлежит отказать.

Ответчик, ссылаясь на ст. 333 ГК РФ, просил уменьшить неустойку как несоразмерную последствиям нарушенного обязательства. 

Оснований для снижения размера неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не установлено. При этом суд исходит из следующего.

Положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если подлежащая уплате неустойка является явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В силу п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Согласно положениям информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 17 от 14.07.1997 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» критериями для установления несоразмерности неустойки в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и другие. 

Таким образом, степень несоразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела. 

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление Пленума ВС РФ № 7) если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 71 постановления). 

Положения пункта 73 постановления Пленума ВС РФ № 7 предусматривают, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Из пункта 77 постановления Пленума ВС РФ № 7 следует, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды. 

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.12.2000 № 277-О, именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц (часть 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации). Это касается и свободы договора. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. 

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица и граждане свободны в заключении договора. Возражений относительно условия о размере неустойки либо оснований ее применения у ответчика при заключении договора не имелось, о последствиях нарушения сроков оплаты полученного товара ответчику было известно при заключении договора. Договорная неустойка может быть установлена по взаимному соглашению сторон в соответствии с их волей. Стороны свободны при установлении ее размера, порядка исчисления, соотношения с убытками и других условий применения в случае, если это не будет противоречить закону (статьи 1, 331, 421 ГК РФ). Условие о договорной неустойке определено по свободному усмотрению сторон. При подписании договора и принятии на себя взаимных обязательств у сторон не возникало споров по поводу чрезмерности согласованного размера неустойки. Доказательств обратного, в том числе наличия преддоговорных споров об этом, в материалах дела не имеется. 

Ответчик, являясь субъектом предпринимательской деятельности, в соответствии со статьей 2 ГК РФ осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а следовательно, должен был и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением принятых на себя по договору обязательств. Определив по соглашению с истцом соответствующий размер договорной неустойки, ответчик тем самым принял на себя риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с возможностью применения истцом мер договорной ответственности. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения. Ответчиком в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства чрезмерности размера неустойки в суд не представлены, следовательно, основания полагать, что размер неустойки является несоразмерным последствиям нарушения обязательства, отсутствуют.

При размере неустойки 0,05% в день годовая ставка составляет 18,25% годовых (0,05% х 365). 

Как указано в п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

При существующем размере ключевой ставки Банка России в 7,25% годовых двукратный размер этой ставки составляет 14,5% годовых, что сопоставимо с размером договорной неустойки.

Тот факт, что ответчик признан банкротом, также не является основанием для снижения согласованного сторонами при заключении договора аренды размера неустойки.

С учетом установленных судом обстоятельств, руководствуясь приведенными положениями законодательства, принимая во внимание длительность неисполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы и, как следствие, неправомерное пользование денежными средствами истца в течение этого периода, суд полагает возможным удовлетворить исковые требования в части взыскания неустойки в размере 777 769,99 рублей. 

Согласно положениям статьи 5 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ, постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве» под текущими платежами понимаются денежные обязательства, требования о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими. Поскольку заявленные истцом требования возникли после принятия заявления о признании ответчика банкротом (определение Арбитражного суда Новосибирской области от 30.12.2015 по делу № А45-25160/2015), они подлежат рассмотрению в порядке искового производства как текущие. Требование о взыскании неустойки следует судьбе основного долга и в силу этого также является текущим.

Государственная пошлина по иску, от уплаты которой истец освобожден, по правилам части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации относится на ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Корпорация СИТЕХ", г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) в пользу Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 28.02.2007 № 54261 в размере 4 880 166,96 рублей за период с мая 2017 года по декабрь 2018 года, неустойку в размере 777 769,99 рублей за период с 02.06.2017 по 10.01.2019.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Корпорация СИТЕХ", г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 41 812 рублей.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Е.И. Бутенко