АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А46-2227/2017

Резолютивная часть постановления объявлена  19 апреля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 апреля 2018 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Фроловой С.В.,

судей							Забоева К.И.,

								Куприной Н.А.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу заместителя прокурора Омской области на решение от 02.11.2017 Арбитражного суда Омской области (судья Воронов Т.А.) и постановление от 31.01.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Краецкая Е.Б., Аристова Е.В., Веревкин А.В.) по делу № А46-2227/2017 по иску прокурора Омской области в интересах муниципального образования городской округ город Омск Омской области в лице администрации города Омска (644099, город Омск, улица Гагарина, дом 34, ИНН 5503047244, ОГРН 1025500757259) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644024, город Омск, улица Краснофлотская, дом 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613), обществу с ограниченной ответственностью «Медицинский центр «На Бударина» (644099, город Омск, улица Бударина, дом 1, ИНН 5503081728, ОГРН 1045504016799), обществу с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Омский Ювелир» (644020, город Омск, проспект Карла Маркса, дом 84А, ИНН 5505041696, ОГРН 1065505029260), Банку ВТБ 24 (публичное акционерное общество) (101000, город Москва, улица Мясницкая, дом 35, ИНН 7710353606, ОГРН 1027739207462) о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, обязании возвратить имущество.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - акционерное общество «БМ-Банк», Банк ВТБ (публичное акционерное общество), Радеева Татьяна Григорьевна.

В заседании приняли участие представители: прокуратуры Омской области – Марченко Т.В. по доверенности от 01.03.2018 № 256401; общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Омский Ювелир» – Дрейзер А.А. по доверенности от 09.01.2018. 

Суд установил:

прокурор Омской области (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Омской области в интересах муниципального образования городской округ город Омск Омской области в лице администрации города Омска (далее - администрация) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент), обществу с ограниченной ответственностью «Медицинский центр «На Бударина» (далее – ООО «МЦ «На Бударина»), обществу с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Омский Ювелир» (далее – ООО «ТД «Омский Ювелир»), о признании недействительным договора купли-продажи от 27.02.2014 № 171 (далее – договор от 27.02.2014), заключенного между департаментом и ООО «МЦ «На Бударина» и о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а именно: 

- признании недействительным договора купли-продажи нежилых помещений от 07.05.2014 (далее – договор от 07.05.2014), заключенного между ООО «МЦ «На Бударина» и ООО «ТД «Омский Ювелир»; 

- признании недействительным договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 27.06.2014 № 00070/19/017-14-МБ-9 (далее – договор об ипотеке) с условием о судебном порядке обращения взыскания, заключенного между акционерным коммерческим банком «Банк Москвы» (далее – Банк Москвы) и ООО «ТД «Омский Ювелир»; 

- обязании ООО «ТД «Омский Ювелир» возвратить департаменту нежилое помещение 1П площадью 155,8 кв. м, номера на поэтажном плане 1-11, 13-15 на 2 этаже; нежилое помещение 7П площадью 6,2 кв. м, номера на поэтажном плане: 8, 10 на 1 этаже; нежилое помещение 11П площадью 16,5 кв. м на 1 этаже; 

- обязании департамента возвратить ООО «МЦ «На Бударина» 6 418 020 руб.; 

- обязать ООО «МЦ «На Бударина» возвратить ООО «ТД «Омский Ювелир» 6 418 020 руб.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: акционерное общество «БМ-Банк» (далее - АО «БМ-Банк»), Банк ВТБ (публичное акционерное общество, далее - ПАО), Банк ВТБ 24 (ПАО), Радеева Татьяна Григорьевна (далее - Радеева Т.Г.).

Определением от 20.07.2017 Арбитражного суда Омской области Банк ВТБ 24 (ПАО) привлечен к участию в деле в качестве ответчика. 

Решением от 02.11.2017 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 31.01.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано.

Заместитель прокурора Омской области обратился с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.

В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит следующие доводы: выводы судов не соответствуют требованиям статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2015 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо № 92), пункта 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ); судами не учтены особенности участия в гражданском обороте такого субъекта гражданского права как муниципальное образование, а также предусмотренные законом полномочия прокурора на защиту прав публично-правовых образований и публичных интересов (глава 5 подраздел 2 раздел 1 первая глава Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ); вывод судов о том, что после заключения договора купли-продажи продавец полностью утрачивает право на оспаривание установленной оценщиком рыночной стоимости имущества, противоречит позиции Президиума Верховного Суда Российской Федерации (Обзор Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2004 года, утвержденный постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 23-30.06.2004). 

От ООО «ТД «Омский Ювелир» в суд округа поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором оно просит решение и постановление оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов на основании статей 284, 286 АПК РФ, исходя из доводов кассационной жалобы, отзыва и в ее пределах, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Судами установлено, что между департаментом (арендодатель) и ООО «МЦ «На Бударина» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 10.06.2013 № 41732/3 (далее – договор аренды).

По условиям договора аренды арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: город Омск, улица Бударина, дом 1 (нежилое помещение 1П, номера на поэтажном плане 2-го этажа: 1-11, 13-15 площадью 155,8 кв. м.; нежилое помещение 7П, номера на поэтажном плане 1-го этажа: 8, 10 площадью 6,2 кв. м.; нежилое помещение 8П, номера на поэтажном плане 1-го этажа: 9, 11, 12 площадью 16,5 кв. м; литера А, далее – нежилые помещения), индивидуализированное согласно приложению № 2 к договору, целевое назначение: медицинские услуги. 

Общая площадь переданных в пользование и владение нежилых помещений составляет 178,5 кв. м. Рыночная стоимость нежилых помещений определена на основании отчета о рыночной оценке от 04.06.2013 № МК-ОМ2-148 и составляла 12 285 478 руб. 

Распоряжением администрации города Омска от 25.02.2014 № 47-р «Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества города Омска» департаменту в срок до 10.03.2014 поручено организовать продажу арендуемого муниципального недвижимого имущества и предоставить преимущественное право медицинскому центру - субъекту малого и среднего предпринимательства на приобретение нежилых помещений. 

Департамент (продавец) и ООО «МЦ «На Бударина» (покупатель) заключили договор от 27.02.2014.

По условиям договора от 27.02.2014 продавец передает в собственность, а покупатель покупает нежилые помещения по цене 6 418 020 руб.

Договором от 27.02.2014 предусмотрена рассрочка оплаты за нежилые помещения в течение трех лет со дня подписания договора.

Соглашением от 21.04.2014 к договору от 27.02.2014 сторонами внесены изменения в договор от 27.02.2014: вместо помещения № 8П указано помещение № 11П той же площади. 

Покупателем оплата произведена, что подтверждено платежными поручениями от 29.04.2014 № 44, от 24.03.2014 № 39, от 25.04.2014 № 41, представленными в материалы дела.

ООО «МЦ «На Бударина» (продавец) и ООО «ТД «Омский Ювелир» (покупатель) заключили договор от 07.05.2014.

По условиям договора от 07.05.2014 продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора нежилые помещения.

Стоимость нежилых помещений по соглашению сторон составляет 6 418 020 руб., является окончательной и изменению не подлежит.

Также судами установлено и материалами дела подтверждено, что Банк Москвы (кредитор) и ООО ТД «Омский ювелир» (заемщик) заключили кредитный договор от 29.04.2014 № 00070/15/017-14-МБ (далее – кредитный договор).

Дополнительным соглашением от 27.06.2014 № 1 к кредитному договору раздел 9 кредитного договора дополнен пунктом 9.1.12, по условиям которого обязательство обеспечивается, в том числе залогом недвижимого имущества согласно договору об ипотеке, заключенному между кредитором и ООО ТД «Омский ювелир», выступающим в качестве залогодателя. 

Полагая, что указанные сделки являются ничтожными, прокурор обратился в арбитражный суд с иском в защиту публичных интересов в порядке статьи 52 АПК РФ.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, руководствуясь положениями статей 166, 167, пункта 2 статьи 170, 302 ГК РФ, статей 3, 4, 9, 14, 18 Закона № 159-ФЗ, Закона об оценочной деятельности, пункта 1 информационного письма № 92, пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), пункта 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации», правовой позицией, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Мариничевой О.М., Немировской А.В., Скляновой З.А., Скляковой Р.М. и Ширяева В.М.», исходил из отсутствия оснований для признания того, что оспариваемые сделки нарушают требования закона или иного правового акта. 

При этом суд сходил из того, что компетентный орган местного самоуправления был не вправе отказать ООО «МЦ «На Бударина», как субъекту малого или среднего предпринимательства, в связи с соответствием последнего критериям, установленным Законом № 159-ФЗ, в заключении договора от 27.02.2014, и его заключение являлось для него обязательным. 

Контроль над достоверностью величины рыночной стоимости нежилых помещений, используемой для определения их цены в целях продажи, возлагался на продавца и, по мнению суда, его отсутствие со стороны покупателя не может повлечь для него негативные последствия в виде признания договора от 27.02.2014 недействительной сделкой. В то же время продавец после заключения договора от 27.02.2014 утратил право на ее оспаривание, иное противоречило бы принципу стабильности гражданского оборота. 

Также суд констатировал, что если исходить из факта приобретения ООО «МЦ «На Бударина» арендуемого имущества по цене, ниже его рыночной стоимости, и это является нарушением требований статьи 3 Закона № 159-ФЗ, то применение положения части 5 статьи 166 ГК РФ исключает признание договора от 27.02.2014 недействительным. Основания для признания сделки недействительной по пункту 2 статьи 170 ГК РФ судом не установлены, поскольку фактически имели место две самостоятельные сделки - договор от 27.02.2014 и договор от 07.05.2014.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции. 

Вместе с тем судами не учтено следующее.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества, одним из которых является Закон № 159-ФЗ.

В статье 3 Закона № 159-ФЗ указано на наличие преимущественного права у субъектов малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности на его приобретение по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности. 

Цель Закона № 159-ФЗ состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.02.2011 № 214-О-О, от 29.09.2011 № 1042-О-О.).

Обращаясь в суд сданным иском, прокурор указывал, что ООО «МЦ «На Бударина» заключило договор от 27.02.2014 не с целью его выкупа для развития собственного бизнеса, а обеспечения возможности приобретения на него права собственности в обход закона ООО ТД «Омский ювелир».

При таких условиях с учетом конкретных обстоятельств дела суд вправе переквалифицировать отношения по поводу приобретения ответчиками по договорам купли-продажи нежилых помещений по правилам пункта 2 статьи 170 ГК РФ либо при установлении противоправной цели - по правилам об обходе закона (пункт 1 статьи 10 ГК РФ). 

Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Действующее законодательство исходит из того, что прикрываемая сделка также может быть признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Как разъяснено в абзаце первом пункта 87, абзаце первом пункта 88 Постановления № 25, притворная сделка может прикрывать сделку с иным субъектным составом; для прикрытия сделки может быть совершено несколько сделок.

Таким образом, по смыслу приведенных разъяснений цепочкой последовательных сделок купли-продажи с разным субъектным составом может прикрываться сделка, направленная на прямое отчуждение имущества первым продавцом последнему покупателю.

Учитывая представление прокурором доказательств (заключение прокурора Центрального административного округа г. Омска от 25.02.2014, постановление о прекращении уголовного дела от 30.05.2016 № 345758, отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 13.12.2013 № 702-12/13, заключение эксперта от 14.10.2015 № 304, переписка администрации и ООО «МЦ «На Бударина»), обосновывающих наличие обстоятельств, указанных в пункте 2 статьи 170 ГК РФ, пункте 1 статьи 10 ГК РФ, на ответчиков перешло бремя по опровержению соответствующих доводов путем доказывания гражданско-правовой природы обязательства. 

В частности, обязанность раскрыть разумные экономические мотивы заключения договора от 27.02.2014 с администрацией в период сложного для ООО «МЦ «На Бударина» финансового положения и наличия кредиторской задолженности в сумме 2 000 000 руб., взысканной на основании решения от 10.02.2014 Арбитражного суда Омской области; заключения сторонами договора от 07.05.2014 на условиях, обеспечивающих ООО «МЦ «На Бударина» осуществление расчетов с администрацией в сроки, установленные по договору от 27.02.2014; момент перехода фактического контроля (использование, обслуживание, охрана, внесение оплаты за ресурсы) над нежилыми помещениями, передаваемыми по последовательным сделкам; продажа ООО «МЦ «На Бударина» нежилых помещений ООО ТД «Омский ювелир» на нерыночных условиях, а по цене приобретения у администрации; необходимость для ООО ТД «Омский ювелир» заключения договора от 07.05.2014 в момент, когда нежилые помещения находились в залоге у администрации, наличие доверительных отношений между всеми сторонами сделок и т.д.

Однако ни один из указанных выше доводов прокурора в нарушение положений статей 71, 168 и 170 АПК РФ не получил какой-либо правовой оценки со стороны судов нижестоящих инстанций, в связи с чем не установлены обстоятельства, имеющие существенное значение для проверки обоснованности требований.

От выяснения указанных обстоятельств зависело принятие судами решения о наличии или отсутствии оснований для признания договоров купли-продажи недействительными сделками. 

Кроме того, является ошибочным вывод судов о том, что вопрос о достоверности цены, определенной администрацией в договоре, после его заключения не может ставиться под сомнение в рамках рассмотрения конкретного спора, в том числе о признании сделки недействительной.

Из абзаца второго пункта 2 Информационного письма № 92 следует, что для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). В этом случае отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ), оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Из системного толкования статьи 3 Закона № 159-ФЗ, статей 3, 12 Закона об оценочной деятельности, следует, что цена, по которой муниципальное имущество подлежит отчуждению, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества. Органы местного самоуправления не вправе самостоятельно изменять стоимость, установленную оценщиком в соответствующем отчете.

При этом действующим законодательством не исключено обеспечение в целях защиты публичных интересов осуществление эффективного судебного контроля над выкупной ценой недвижимого имущества по заключенному договору при рассмотрении дел по спорам о признании соответствующих сделок недействительными.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, в случае, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева», в случае, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск), а в удовлетворении его исковых требований в порядке статьи 167 ГК РФ должно быть отказано.

В данном случае вопрос о применении указанных норм права будет зависеть от установления судами обстоятельств, кому действительно отчуждены нежилые помещения по оспариваемым сделкам и имела ли администрация право на их отчуждение этому лицу в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ. 

Кроме того, для правильного применения правил о последствиях недействительности сделок вопрос о правовом статусе имущества, возвращаемого в порядке реституции, решается с учетом определения  является ли банк добросовестным залогодержателем (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.07.2011 № 2763/11, определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2016 № 304-ЭС15-20061).

Таким образом, судом не в полном объеме установлены юридически значимые обстоятельства, не подвергнуты оценке доказательства, необходимые для установления таких обстоятельств. Устранение этих недостатков не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 АПК РФ, поэтому решение подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит установить все имеющие существенное значение для дела обстоятельства с учетом вышеприведенных выводов кассационной инстанции, на основании полного и всестороннего исследования представленных сторонами доказательств в их совокупности и взаимосвязи и на основании их правовой оценки вынести законное и обоснованное решение по существу заявленных требований.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 02.11.2017 Арбитражного суда Омской области и постановление от 31.01.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-2227/2017 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий							С.В. Фролова

Судьи											К.И. Забоев

												Н.А. Куприна