ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-10150/2023

г. Челябинск

22 февраля 2024 года

Дело № А07-33831/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 февраля 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Жернакова А.С., Камаева А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело № А07-33831/2021 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к администрации муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

В судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Башкортостан, принял участие представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 13.04.2023, удостоверение адвоката).

 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к администрации муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан (далее – ответчик, администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.06.2023 исковые требования ИП ФИО2 удовлетворены. 

Суд урегулировал разногласия между ИП ФИО2 и администрацией, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящихся в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием рассрочки оплаты, изложив спорные пункты в следующей редакции:

- пункт 2.2 договора: «Цену продажи подлежащего приватизации муниципального имущества установить в размере 1 879 821 руб. без учета НДС»;

- пункт 3.1.1 договора: «Цена продажи имущества по настоящему договору составляет 1 879 821 руб. без учета НДС».

С администрации в пользу ИП ФИО2  взыскано 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. С депозитного счета Арбитражного суда Республики Башкортостан ИП ФИО2 возвращены денежные средства в сумме 25 000 руб. 

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе администрация (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2023 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 03.08.2023.

Определением от 07.08.2023 (резолютивная часть определения от 03.08.2023) апелляционный суд перешел к рассмотрению дела                                            № А07-33831/2021 Арбитражного суда Республики Башкортостан по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки» (далее – третье лицо, ООО «Центр независимой оценки») и отложил судебное разбирательство по делу на 31.08.2023 на 09 час. 45 мин.

Определением председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда 30.08.2023 в составе суда произведена замена судьи Томилиной В.А., находящейся в трудовом отпуске, судьей Камаевым А.Х.

Рассмотрение дела начато сначала.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2023 рассмотрение дела отложено до 21.09.2023 на 10 час. 45 мин.

Судом предложено истцу заявить ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы в обоснование заявленных им требований для целей установления факта наличия/отсутствия в заключении (отчете) третьего лица № 21-914 недостатков, его несоответствия требованиям законодательства,                   а также определения цены выкупа спорного имущества по состоянию                    на 14.07.2021.

В судебном заседании 21.09.2023 представитель истца устно заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы, просил предоставить время для надлежащего оформления соответствующего ходатайства.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2023 рассмотрение дела отложено до 05.10.2023 на 10 час. 50 мин. Суд повторно предложил истцу представить в письменном виде ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы в обоснование заявленных им требований для целей установления факта наличия/отсутствия в заключении (отчете) третьего лица № 21-914 недостатков, его несоответствия требованиям законодательства, а также определения цены выкупа спорного имущества по состоянию на 14.07.2021. 

Во исполнение определения суда ИП ФИО2 представлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, проведение которой просил поручить одной из следующих организаций: общество с ограниченной ответственностью «Оценщик», общество с ограниченной ответственностью «Аргумент», общество с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Платинум». 

К ходатайству ИП ФИО2 приложены платежное поручение № 153 о перечислении на депозитный счет апелляционного суда денежных средств в размере 15 000 руб. за проведение экспертизы и ответы экспертных организаций о стоимости и сроках проведения судебной экспертизы, об экспертах и их образовании, стаже работы в соответствующей должности.

Администрация представила ходатайство, в котором просила поручить проведение повторной судебной экспертизы обществу с ограниченной ответственностью «Агентство «Башоценка». К ходатайству приложен ответ экспертной организации о стоимости и сроках проведения судебной экспертизы, об экспертах и их образовании, стаже работы в соответствующей должности.

В судебном заседании 05.10.2023 в целях дополнительного внесения истцом на депозитный счет апелляционного суда денежных средств для оплаты повторной судебной экспертизы применительно к статье 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 12.10.2023 до 10 час. 50 мин.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2023 (резолютивная часть определения от 12.10.2023) по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Бюро независимых экспертиз и оценки», эксперту ФИО4.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2023 назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу на 18.01.2024 на 11 час. 55 мин.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2023 производство по делу № А07-33831/2021 возобновлено, судом принято уточнение исковых требований в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части выкупаемой цены, судебное заседание по рассмотрению дела отложено на 15.02.2024, суд предложил лицам, участвующим в деле, представить все пояснения, ходатайства, дополнения с учетом проведенной судебной экспертизы.

До начала судебного заседания от ИП ФИО2 в суд апелляционной инстанции поступило ходатайство о приобщении к материалам дела платежного поручения № 7 от 12.01.2024 на сумму 62 500 руб. в качестве доказательства исполнения обязанности по внесению арендной платы.

Документы приобщены к материалам дела.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; ответчик и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Рассмотрев дело по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 06.09.2017 между администрацией (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда, являющихся имуществом казны в аренду без права выкупа № 193/2017/м, согласно которому арендодатель на основании итогового протокола №7 от 17.08.2017 заседания единой комиссии по подведению конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды в отношении муниципального имущества передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование муниципальное недвижимое имущество: встроенно-пристроенное нежилое помещение на первом этаже в пятиэтажном кирпичном жилом доме (№5-9,13,14 Литер А), общей площадью 64,3 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, для использования в целях: для осуществления прочая деятельность по организации отдыха и развлечений, не включенная в другие группировки.

Согласно п. 1.2 договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) и действует с 06.09.2017 до 06.09.2022.

10.09.2021 в адрес предпринимателя от администрации поступило предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, с проектом договора купли-продажи, актом приема-передачи, графиком платежей. 

Согласно проекту договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты, цена имущества составила 2 902 000 руб. (п. 3.1.1 договора).

Истец с указанной выкупной стоимостью имущества не согласился, считая ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, в связи с чем обратился к независимой экспертной организации ООО «Центр независимой экспертизы и оценки».

Согласно отчету оценки ООО «Центр независимой экспертизы и оценки» №173/09-0/2021 от 29.09.2021, рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 09.06.2021 составила 1 839 000 руб.

08.10.2021 истец направил в адрес ответчика претензионное письмо с просьбой урегулировать разногласия в части цены объекта отчуждения, предложением рассмотреть иную редакцию проекта договора в части изменения выкупной стоимости имущества.

В частности, истец предложил изменить следующие пункты проекта договора купли-продажи:

пункт 2.2: «Цену продажи подлежащего приватизации муниципального имущества, определенную согласно отчету оценки ООО «Центр независимой экспертизы и оценки» №173/09-0/2021 от 29.09.2021 установить в размере                  1 839 000 (один миллион восемьсот тридцать девять тысяч) руб. 00 коп., без учета НДС»;

пункт 3.1.1: «Цена продажи имущества по настоящему договору 1 839 000 (один миллион восемьсот тридцать девять тысяч) руб. 00 коп., без учета НДС».

Оставление ответчиком без удовлетворения требований истца, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о недостоверности рыночной стоимости нежилого помещения, подлежащего выкупу в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, урегулировал разногласия по цене выкупаемого имущества, определив выкупную стоимость в размере, установленном по результатам судебной экспертизы.

Исследовав представленные в материалы дела документы, апелляционная коллегия установила, что оценщик, который выполнил отчет об оценке от 14.07.2021 № 21-914, получивший критическую оценку суда первой инстанции, как не соответствующий требованиям Федерального закона № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки, к участию в настоящем деле не был привлечен и не имел возможности воспользоваться правами, предусмотренными статьей 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе представлять доказательства, приводить свои доводы и возражения, участвовать в исследовании доказательств, что послужило основанием для перехода к рассмотрению дела                                               № А07-33831/2021 Арбитражного суда Республики Башкортостан по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, о чем вынесено определение от 07.08.2023.

При наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместе с делом в арбитражный суд апелляционной инстанции. О переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции выносится определение с указанием действий лиц, участвующих в деле, и сроков осуществления этих действий (часть 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного решение суда подлежит отмене на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев настоящее дело по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Спор между сторонами возник относительно выкупной цены объекта муниципального нежилого фонда.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, Законом № 159-ФЗ.

Согласно абзацу первому статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с абзацем первым статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, № 255 и № 254.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке, не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе, спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Установив, что между сторонами спора возникли разногласия по вопросу о рыночной стоимости выкупаемого имущества, так как рыночная стоимость выкупаемого имущества двумя независимыми оценщиками определена различно, суд первой инстанции определением от 26.08.2022 назначил судебную экспертизу, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Абсолют» ФИО5

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Определить рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 02:63:011510:400, общей площадью 64,3 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, 

<

...>, по состоянию на 10.09.2021.

2. Определить соответствует ли федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством отчет об оценке нежилого помещения, общей площадью 64,3 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, 

<

...>, № 21-914 от 14.07.2021, составленный ООО «Центр независимой оценки». Если не соответствует, указать в чем заключается несоответствие, повлияли ли выявленные несоответствия не величину стоимости объекта исследования. 

Согласно выводам эксперта по первому вопросу, изложенным в заключении № 82/05-2022 (т. 2, л.д. 113-241), рыночная стоимость объекта нежилого помещения, общей площадью 64,3 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, 

<

...>, по состоянию на 10.09.2021 равна 2 255 785 руб. с НДС (1 879 821 руб. без НДС).

По второму вопросу эксперт пришел к выводу, что имеются несоответствия требованиям Федеральных стандартов оценки, предъявляемых к проведению анализа рынка, к которому относится объект оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного и доходного подхода. Содержание отчета об оценке от 14.07.2021 № 21-914, составленного ООО «Центр независимой оценки», вводит в заблуждение пользователей отчета, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов. В результате проведенного с несоответствиями расчета стоимости объекта исследования, оценщиком сделаны некорректные выводы об итоговой стоимости. Данные несоответствия привели к искажению расчета рыночной стоимости объекта исследования.

Между тем, администрация формировала предложение о приватизации арендуемого недвижимого имущества по цене, определенной на основании отчета № 21-914 от 14.07.2021, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки», притом процедура выкупа помещения не была инициирована заявителем.

Согласно части 1 статьи 4 Закона 159-ФЗ уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи такого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (часть 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

Согласно части 4 статьи 4 приведенного закона в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

По смыслу приведенных правовых положений, оспаривая достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, утвержденной уполномоченным органом, субъект малого или среднего предпринимательства вправе противопоставлять иную оценку, но определенную при тех же условиях, при которых первоначально определялась выкупная цена и по которой принято решение о приватизации.

Из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 18.10.2012                                № 7240/12, следует, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. В случае, если рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Таким образом, независимо от того, кто выступает инициатором приватизации недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ: уполномоченный орган или субъект малого или среднего предпринимательства, противопоставление иной цены, чем установлена уполномоченным органом, должно производится при равных условиях для обеих сторон спора, а именно, исходя из даты принятия решения о выкупе, даты подачи заявки о приватизации.

Поскольку цена, предложенная администрацией, сформирована на 14.07.2021 (по состоянию на указанную дату проводилась оценка выкупной стоимости спорного имущества обществом «Центр независимой оценки», отраженная в отчете № № 21-914 от 14.07.2021, принятом уполномоченным органом для целей принятия решения о выкупе), оспаривая ее, заявитель должен был представить доказательства иной оценки на эту же дату.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции предложил истцу заявить ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы в обоснование заявленных им требований для целей установления факта наличия/отсутствия в заключении (отчете) третьего лица № 21-914 недостатков, его несоответствия требованиям законодательства, а также определения цены выкупа спорного имущества по состоянию на 14.07.2021.

Истец заявил соответствующее ходатайство.

Определением от 13.10.2023 судом апелляционной инстанции по делу                № А07-33831/2021 назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручить обществу с ограниченной ответственностью «Бюро независимых экспертиз и оценки», эксперту ФИО4

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1. Соответствует ли федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством, «Отчет об оценке нежилого помещения, общей площадью 64,3 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, 

<

...>» от 14.07.2021 № 21-914, составленный обществом с ограниченной ответственностью  «Центр независимой оценки»? Если не соответствует, указать, в чем заключается несоответствие и повлияли ли выявленные несоответствия на величину стоимости объекта исследования?

2. Какова рыночная стоимость муниципального имущества, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, 

<

...>, общей площадью 64,3 кв. м, с кадастровым номером 02:63:011510:400, номера на поэтажном плане 5-9,13, 14, литер А, коммуникации: водоснабжение, канализация, электроснабжение, отопление, по состоянию на 14 июля 2021 года?

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении № 001/2024 от 03.01.2024, в результате проведенного анализа соответствия отчета № 21-914 от 14.07.2021, выполненного ООО «Центр независимой оценки», представленного в материалах дела (т.4, л.д.129-155) об оценке нежилого помещения площадью 64,3 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, 

<

...>, - требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки, обязательных к применению при осуществлении оценочной и иной деятельности, связанной с определением стоимости имущества - экспертом был сделан вывод о том, что исследованный отчет - не соответствует вышеперечисленным требованиям.

По 53 пунктам из анализируемых 68 пунктов выявлено полное соответствие, по 11 пунктам из 68 выявлено соответствие в части, по 4 пунктам из 68 выявлено полное несоответствие, при этом выявленные отклонения в части проведения анализа, подбора аналогов, расчетов по п.64 - влияют на определенную в указанном отчете рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 14 июля 2021 г.

Следовательно, «Отчет об оценке нежилого помещения, общей площадью 64,3 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, 

<

...>» от 14.07.2021 № 21-914, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки», не соответствует федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством.

Рыночная стоимость муниципального имущества, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, 

<

...>, общей площадью 64,3 кв. м, с кадастровым номером 02:63:011510:400, номера на поэтажном плане 5-9,13, 14, литер А, коммуникации: водоснабжение, канализация, электроснабжение, отопление, исчисленная по состоянию на 14 июля 2021 года, составляет 1 972 000  руб.  (НДС не предусмотрен).

Заключение эксперта № 001/2024 от 03.01.2024 носит утвердительный, а не вероятностный характер, основано на достаточно исследованном материале. Доказательств некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы в материалах дела не имеется. Эксперт в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности, соответственно, правовых оснований не доверять заключению эксперта у суда апелляционной инстанции не имеется.

Стороны результаты проведенной по делу повторной судебной экспертизы не опровергли, с ходатайством о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы не обращались.

Апелляционный суд признал заключение эксперта № 001/2024 от 03.01.2024 надлежащими и допустимыми доказательствами по делу.

С учетом изложенного, руководствуясь Федеральным законом № 159-ФЗ, определяя выкупную стоимость спорного имущества по состоянию на 14.07.2021, суд апелляционной инстанции основывается на заключении эксперта № 001/2024 от 03.01.2024, определившего размер рыночной стоимости муниципального имущества, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, 

<

...>, общей площадью 64,3 кв. м, с кадастровым номером 02:63:011510:400, номера на поэтажном плане 5-9,13, 14, литер А, коммуникации: водоснабжение, канализация, электроснабжение, отопление, исчисленная по состоянию на 14 июля 2021 года в размере 1 972 000 руб. (НДС не предусмотрен).

В соответствии с пунктом 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, на основании части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции выносит определение. Возражения в отношении данного определения в силу частей 1, 2 статьи 188 Кодекса могут быть заявлены только при обжаловании судебного акта, которым завершается рассмотрение дела в арбитражном суде апелляционной инстанции.

По результатам рассмотрения дела арбитражный суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт. Содержание постановления должно соответствовать требованиям, определенным статьями 170 и 271 Кодекса. 

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене по основаниям пункта 6.1 статьи 268, пункта 4 части 1 и пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как принятое с нарушением норм процессуального права, с принятием нового судебного акта по делу об удовлетворении исковых требований.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявленные истцом требования неимущественного характера удовлетворены судом апелляционной инстанции, в связи с чем расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 руб. (чек-ордер от 30.11.2021 (операция 4714) – т . 1, л.д. 8) относятся на администрацию, и подлежит взысканию с нее в пользу истца.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу части 6 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно определению суда первой инстанции от 26.08.2022 стоимость судебной экспертизы определена в размере 15 000 руб.

ИП ФИО2 внес на депозит суда денежные средства в счет проведения экспертизы в размере 40 000 руб., что подтверждается квитанцией АО «ТИНЬКОФФ БАНК» № 1-5-712-445-995 от 02.08.2022 (т. 2, л.д. 93).

Согласно определению Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2023 стоимость судебной экспертизы определена в размере                    60 000 руб.

ИП ФИО2 внес на депозит апелляционного суда денежные средства в счет проведения экспертизы в размере 60 000 руб., что подтверждается платежными поручениями от 22.09.2023 № 153 на сумму                   15 000 руб. и от 06.10.2023 № 157 на сумму 45 000 руб. (т. 5, л.д. 51, 91).

С учетом результатов рассмотрения дела понесенные ИП ФИО2 расходы на оплату судебных экспертиз в общей сумме 75 000 руб. подлежат взысканию в его пользу с администрации.

Денежные средства в сумме 25 000 руб. подлежат возврату ИП ФИО2 с депозитного счета Арбитражного суда Республики Башкортостан после предоставления заявления в суд первой инстанции с указанием банковских реквизитов для перечисления денежных средств.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.06.2023 по делу № А07-33831/2021 отменить.

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия между администрацией муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан и индивидуальным предпринимателем ФИО2, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, с условием рассрочки оплаты, изложив спорные пункты в следующей редакции: 

- пункт 2.2 договора: «Цену продажи подлежащего приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, 

<

...>, общей площадью 64,3 кв. м, с кадастровым номером 02:63:011510:400, номера на поэтажном плане 5-9, 13, 14, литер А, коммуникации: водоснабжение, канализация, электроснабжение, отопление, установить в размере 1 972 000 (один миллион девятьсот семьдесят две тысячи) руб. (без учета НДС); 

- пункт 3.1.1 договора: «Цена продажи имущества по настоящему договору составляет 1 972 000 (один миллион девятьсот семьдесят две тысячи) руб. (без учета НДС).

Взыскать с администрации муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску, 75 000 руб. на оплату судебных экспертиз.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 с депозитного счета Арбитражного суда Республики Башкортостан денежные средства в сумме 25 000 руб. после предоставления заявления с указанием банковских реквизитов для перечисления денежных средств.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   И.А. Аникин

Судьи:                                                                         А.С. Жернаков 

А.Х. Камаев