ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-68134/2024

Дело № А40-17420/24

г. Москва

12 декабря 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 12 декабря 2024 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: И.А. Чеботаревой

судей:

С.Л. Захарова, ФИО1,

при ведении протокола              

секретарем судебного заседания А.А. Леликовым,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале №13 апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве 

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.09.2024 по делу № А40-17420/24 (17-140) 

по заявлению ГУП «М.Прогресс» 

к Управлению Росреестра по Москве 

третьи лица: 1) Департамент городского имущества 

<

...>) ИП ФИО2 

о признании незаконным решения,

при участии:

от заявителя:

ФИО3 – по дов. от 20.12.2023;

от 

заинтересованного лица:

ФИО4 – по дов. от 15.01.2024;

от третьих лиц:

1) ФИО5 – по дов. от 05.12.2023; 2) не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л:

Государственное унитарное предприятие города Москвы "М.Прогресс" (далее - Заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее – заинтересованное лицо, Управление) о признании незаконным решения от 21.12.2023 № КУВД-001/2023-41135104/7 об отказе государственной регистрации договора аренды помещения (здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 04.09.2023 № ГП-А-04810/23 в отношении нежилых помещений площадью 72,9 кв.м, расположенных на объекте недвижимого имущества с кадастровым номером 77:03:0006011:7819 по адресу: 

<

...>; о возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве осуществить на основании документов, представленных с заявлением от 13.09.2023 № КУВД-001/2023-41135104 действия по государственной регистрации договора аренды помещения (здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 04.09.2023 № ГП-А-04810/23 в отношении нежилых помещений, расположенных на объекте недвижимого имущества с кадастровым номером 77:03:0006011:7819 по адресу: 

<

...> д.- 22, корп. 1.

Решением суда от 17.09.2024 заявленные требования удовлетворены в полном объеме. 

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Заинтересованное лицо ссылается, что имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости (за исключением случаев, если вносятся изменения в указанные сведения Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости), что в соответствии с п.49 ч. 1 ст. 26 Закона о недвижимости являлось основанием для приостановления государственной регистрации договора и последующим отказом в осуществлении государственной регистрации.

В судебном заседании представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. 

Представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, представил отзыв на апелляционную жалобу.

Представитель Департамента возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Представитель ИП ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.9aas.arbitr.ru, в связи с чем апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие, исходя из норм статей 121, 123, 156 АПК РФ.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы полагает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, основываясь на следующем.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в хозяйственное ведение ГУП «М.Прогресс» (далее - Предприятие) по акту приема-передачи от 19.03.2018 № 00-00147/18 на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 15.02.2018 № 4858 передано нежилое помещение с кадастровым номером 77:03:0006011:7819 (далее -Помещение), расположенное по адресу: 

<

...>, находящееся в собственности города Москвы. Право хозяйственного ведения Предприятия на Помещение зарегистрировано 22.03.2018.

По результатам аукциона в электронной форме 04.09.2023г. между Предприятием (арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) был заключен договор № ГП-А-04810/23 аренды части Помещения площадью 72,9 кв.м, цоколь, пом.У, ком. ком. 4, 5, 8, 86, 9, 10а (далее - Договор аренды).

Предприятие 13.09.2023г. обратилось в Управление Росреестра по Москве (далее - Управление) с заявлениями № КУВД-001/2023-41135104 о государственной регистрации Договора аренды.

Управлением 21.09.2023г. принято решение о приостановлении государственной регистрации Договора аренды в форме уведомления от 21.09.2023 № КУВД-001/2023-41135104/1.

Регистрация Договора аренды приостановлена Управлением на основании п. 5, 7, 49 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон № 218-ФЗ) со ссылкой на несогласованность предмета аренды, противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости в связи с признаками перепланировки Помещения.

Управлением 21.12.2023г. принято решение об отказе государственной регистрации прав в форме уведомления от 21.12.2023 № КУВД-001/2023-41135104/7 в связи с не устранением причин, послуживших основаниями приостановления государственной регистрации, а именно: несогласованностью предмета аренды, противоречиями между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости из-за признаков перепланировки Помещения.

По мнению Предприятия, Управлением принято незаконное решение об отказе в государственной регистрации Договора аренды, поскольку основания для приостановления процедуры государственной регистрации по причинам, приведенным Управлением в уведомлении, отсутствуют.

Не согласившись с указанными отказами, заявитель обратился в Арбитражный суд г. Москвы с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что Заявителем полностью соблюдены требования законодательства и предоставлены в Управление документы, достаточные для проведения регистрационных действий.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В соответствии с пп.3 п.1 ст.29 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о недвижимости) государственный регистратор осуществляет проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о недвижимости оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу п. 6 ст. 1 Закона № 218-ФЗ право хозяйственного ведения на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Законом или иными федеральными законами (ч. 5 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

В п.2 ч. 2 ст. 14 Закона 218-ФЗ указано, что основаниями для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; отдельным пунктом (п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона 218-ФЗ) основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав также является технический план.

В соответствии с п. 5 ст. 44 Закона № 218-ФЗ, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), например блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления.

Согласно п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 30.11.2016, учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности.

Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

При этом, учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости.

Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Ч. 6 ст. 72 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что со дня вступления в силу закона сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в статье 4 Закона № 218-ФЗ участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если права на недвижимые вещи ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Арендодатель и арендатор в соответствии со ст. 607 ГК РФ исчерпывающе указали в Договоре аренды все данные, позволяющие определенно установить какая из частей Помещения подлежит передаче данному арендатору в качестве объекта аренды, указаны: общая площадь и номера комнат, входящих в состав арендованной части Помещения, адрес Помещения, границы арендуемого объекта в составе Помещения отражены на поэтажном плане, а также в экспликации к нему, выданные ГБУ МосгорБТИ, являющимися Приложением № 1 к Договору аренды.

Поэтажный план и экспликация к нему отражают фактическое пространственно-планировочное решение предмета аренды. Данная планировка возникла до момента передачи Помещения в хозяйственное ведение Предприятия. Несущие конструкции изменению не подвергались.

Таким образом, сторонами Договора аренды указаны номера комнат помещения, его площадь, к Договору аренды приложены поэтажный план с графическим описанием арендуемых помещений, экспликация к поэтажному плану, выданные уполномоченным органом, что позволяет с должной степенью достоверности идентифицировать предмет аренды по каждому договору.

Имеется подписанный сторонами Договор аренды, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в технической документации соответствующей недвижимости), и из этого описания следует, что предмет Договора аренды согласован сторонами. Данная позиция подтверждена существующей судебной практикой (п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018).

Выявление признаков перепланировки, проведенной без учета требований действующего законодательства, при регистрации обременения в виде аренды, не входит в полномочия Управления Росреестра по Москве, наличие у регистратора сомнений по данному вопросу не должно влиять на регистрационные действия.

Таким образом, все документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав, представлены, основания для приостановления государственной регистрации по данному вопросу у регистрирующего органа отсутствовали.

Оспариваемое решение Управления нарушает права и законные интересы заявителя как лица, которому принадлежит спорный объект недвижимости.

В связи с изложенным, имеется совокупность условий, необходимых для удовлетворения заявленных требований о признании незаконным оспариваемого решения.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об удовлетворении заявленных требований, обязав в соответствии с п. 3 части 5 статьи 201 АПК РФ, Управление устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ГУП «М.Прогресс» путем государственной регистрации договора аренды от 04.09.2023 № ГП-А-04810/23 в отношении части нежилого помещения площадью 72,9 кв.м.

Доводы жалобы отклоняются апелляционным судом, поскольку, они не опровергают установленные судом обстоятельства и не могут являться основанием для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Заключая договор аренды, стороны достаточно ясно выразили свою волю относительно того, какое помещение передается в аренду. Неопределенности в индивидуализации объекта у сторон не имеется. Права Заявителя на предоставленный в аренду Объект недвижимости зарегистрированы в установленном порядке.

Описание Помещения, приведенное в договоре, соответствует его техническим характеристикам, наличие перепланировки или непредставление разрешительной документации на проведенную перепланировку не являются основаниями для приостановления государственной регистрации прав, отсутствуют доказательства того, что в результате проведенной в Помещении перепланировки создан новый объект недвижимости. Реконструкция Помещения не проводилась, а здание, в котором находится Помещение, не включено в перечень объектов самовольного строительства, утвержденный постановлением Правительства Москвы от 11.12.2013 №819-ПП. 

В ст. 14 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 перечислены основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в частности в п. 2 ч. 2 ст. 14 указаны основания для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав ими являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; отдельным пунктом (п. 7 ч. 2 ст. 14 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав также является технический план.

На основании п. 7 ч. 2 ст. 14 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 в отсутствие технического плана на часть здания, в данном случае основанием для государственной регистрации является сам договор аренды на часть здания в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 14 и п. 5 ст. 44 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015.

Более того, в ЕГРН уже имеются все необходимые для осуществления государственного кадастрового учета части здания сведения о передаваемой в аренду части здания, так как право собственности заявителя на здание было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним а, значит, в соответствии с ранее действующими нормами Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122- ФЗ от 21.07.1997, само здание было ранее поставлено на государственный кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда города Москвы от 17.09.2024 по делу № А40-17420/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: И.А. Чеботарева 

Судьи: С.Л. Захаров 

 Т.Б. Краснова 

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.