АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002 г.Чита, ул. Выставочная, 6

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А78-20533/2017

г.Чита

19 июня 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 13 июня 2019 года

Решение изготовлено в полном объёме 19 июня 2019 года

Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи М.Ю. Барыкина, 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.П. Фоминым, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Федерального государственного автономного учреждения «Управление имуществом специальных проектов» Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Капитал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании освободить занимаемые нежилые помещения, о взыскании основного долга за период с 14 июня 2017 по 08 декабря 2017 года в размере 4 064 864,07 руб., неустойки за период с 15 июля 2017 по 08 декабря 2017 года в размере 2 474 316,60 руб., по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Капитал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Федеральному государственному автономному учреждению «Управление имуществом специальных проектов» Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным решения №275/17 от 08 июня 2017 года и признании действующим договора аренды №141/3/5/АИ-1 от 16 мая 2014 года, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Геопроектизыскания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Федерального государственного казенного учреждения «Сибирское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии в судебном заседании:

от ФГАУ «УИСП» Минобороны России: ФИО2 - представителя по доверенности от 12 апреля 2019 года;

от ООО «Капитал»: ФИО3 - представителя по доверенности от 09 апреля 2018 года;

от Минобороны России: ФИО4- представителя по доверенности от 04 февраля 2019 года;

от ФГКУ «СибТУИО» Минобороны России: ФИО4- представителя по доверенности от 09 января 2019 года.

Федеральное государственное автономное учреждение «Управление имуществом специальных проектов» Министерства обороны Российской Федерации (далее также – ФГАУ «УИСП» Минобороны России) обратилось в суд с требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «Капитал» (далее также – ООО «Капитал», общество) об обязании освободить занимаемые нежилые помещения, о взыскании задолженности за фактическое пользование нежилыми помещениями в здании гостиницы «Ингода» в период с 14 июня 2017 года по 08 декабря 2017 года в размере 4 064 864,07 руб., неустойки за просрочку исполнения обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды №141/3/5/АИ-1 от 16 мая 2014 года и дополнительных соглашений к нему от 04 мая 2014 года и от 10 июня 2016 года №141/3/5/АИД-239 в размере 2 559 678,77 руб., начисленной за период с 14 июня 2017 года по 11 декабря 2017 года, расходов по оплате государственной пошлины в размере 56 122,71 руб. (л.д. 3-4 т.1).

Определениями от 19 января 2018 года, от 13 февраля 2018 года и от 23 января 2019 года суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство обороны Российской Федерации (далее также - Минобороны России), общество с ограниченной ответственностью «Геопроектизыскания», Федеральное государственное казенное учреждение «Сибирское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (далее также - ФГКУ «СибТУИО» Минобороны России) и индивидуального предпринимателя ФИО1.

Индивидуальный предприниматель ФИО1, как следует из пояснений представителя общества, зафиксированных в протоколе от 23 января 2019 года, является единственным действующим субарендатором помещения в спорном здании гостиницы «Ингода». 

Определением от 25 мая 2018 года суд принял к совместному рассмотрению с первоначальным иском встречное исковое заявление о признании недействительным решения №275/17 от 08 июня 2017 года об отказе от исполнения договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления №141/3/5/АИ-1 от 16 мая 2014 года и дополнительных соглашений, признании действующим договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления №141/3/5/АИ-1 от 16 мая 2014 года, взыскании расходов на оплату государственной пошлины в размере 6 000 руб.

ООО «Геопроектизыскания» и ИП ФИО1 явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ). В связи с чем, в соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное заседание состоялось в отсутствие представителей указанных лиц.

ФГАУ «УИСП» Минобороны России в судебном заседании заявило ходатайство об уточнении требований в порядке статьи 49 АПК РФ, согласно которому истец просит об обязании освободить занимаемые нежилые помещения, о взыскании задолженности за фактическое пользование нежилыми помещениями в здании гостиницы «Ингода» за период с 14 июня 2017 года по 08 декабря 2017 года в размере 4 064 864,07 руб., неустойки за просрочку исполнения обязательств по внесению арендных платежей в размере 2 474 316,60 руб., начисленной за период с 15 июля 2017 года по 08 декабря 2017 года, расходов по оплате государственной пошлины.

Суд в порядке статьи 49 АПК РФ принял к рассмотрению уточненные требования.

Представитель ФГАУ «УИСП» Минобороны России уточненные требования поддержал, в удовлетворении встречного иска просил суд отказать. Представитель Минобороны России и ФГКУ «СибТУИО» Минобороны России требования ФГАУ «УИСП» Минобороны России поддержал, во встречном иске просил отказать.

Представитель ООО «Капитал» просил встречный иск удовлетворить, первоначальный иск отклонить, указав на злоупотребление правом со стороны ФГАУ «УИСП» Минобороны России, отсутствие у общества задолженности по арендной плате в связи с передачей здания гостиницы в ненадлежащем техническом состоянии, а также заявил о несоразмерности взыскиваемой неустойки.

Доводы представителя общества об отсутствие у представителя истца полномочий на уточнение иска и необходимости отложения судебного заседания в связи с уточнением иска протокольным определением суд отклонил. Так как уточнение иска не является безусловным основанием для переноса судебного заседания. В результате уточнение иска произошло уменьшение суммы заявленной неустойки, то есть уточнение иска не нарушило прав ответчика, предмет либо основания иска не изменились. В связи с чем, суд не усматривает наличия оснований для отложения судебного заседания.

Статья 62 АПК РФ не предусматривает необходимости специально оговаривать в доверенности представителя право на уменьшение исковых требований. Следовательно, доводы общества об отсутствие у представителя истца права на уменьшение иска являются ошибочными.

Доводы представителя общества о необходимости отложения судебного заседания до рассмотрения судом кассационной инстанции дела №А78-3367/2017 суд также отклонил, поскольку решение по указанному делу в законную силу вступило, доказательств подачи кассационной жалобы в материалы дела не представлено.

Доводы представителя общества о необходимости приостановления производства по делу до рассмотрения дела №А78-13876/2018 протокольным определением отклонены, поскольку по смыслу части 9 статьи 130 и части 1 статьи 143 АПК РФ обязанность суда приостановить производство по делу напрямую зависит от связи между делами, невозможности рассмотрения судом одного из дел до принятия решения по другому делу, то есть эта обязанность связана с наличием обстоятельств, препятствующих принятию решения по рассматриваемому делу.

Рассмотрение одного дела до разрешения другого следует признать невозможным, если обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат его рассмотрения имеют существенное значение для данного дела, то есть могут повлиять на результат его рассмотрения по существу. Такая невозможность означает, что, если производство по делу не будет приостановлено, разрешение дела может привести к незаконности судебного решения, неправильным выводам суда или вынесению противоречащих судебных актов.

В рамках дела №А78-13876/2018 рассматриваются требования общества о взыскании стоимости затрат на ремонт спорной гостиницы. В связи с чем, учитывая предмет и основания настоящего спора, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для приостановления производства по делу.

Приостановление производства приведет к необоснованному затягиванию судебного процесса.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

16 мая 2014 года по результатам аукциона между Минобороны России (арендодателем), ФГКУ «СибТУИО» Минобороны России (балансодержателем) и ООО «Геопроектизыскания» (арендатором) был заключен договор №141/3/5/АИ-1 аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, согласно которому в аренду передано здание гостиницы «Ингода», расположенное по адресу: 

<

...>, общая площадь объекта 2 101,4 кв. м (пункт 1.1).

Согласно пунктам 5.3 и 6.2.1 договора аренды №141/3/5/АИ-1 от 16 мая 2014 года внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед по 10 число оплачиваемого месяца (пункт 5.3). За неисполнение обязательства, предусмотренного пунктом 3.2.6 договора (своевременно и в полном объеме вносить арендную плату), арендатор обязан перечислить на счет, указанный в пункте 5.3 договора, пени в размере 0,7% от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки платежа после срока, указанного в пункте 5.3 договора (пункт 6.2.1).

В силу пунктов 7.4, 7.4.3-7.4.4 договора аренды №141/3/5/АИ-1 от 16 мая 2014 года балансодержатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения договора, в том числе, в следующих случаях: при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором или уведомлением срока платежа вне зависимости от ее последующей оплаты; при образовании задолженности по арендной плате за объект, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором.

На основании пункта 7.6 договора аренды №141/3/5/АИ-1 от 16 мая 2014 года расторжение договора по основаниям, предусмотренным пунктами 7.4.1-7.4.7, осуществляется путем направления арендатору уведомления об отказе от исполнения договора без оформления соглашения о расторжении договора.

Уведомление направляется заказным письмом с уведомлением о вручении по реквизитам, указанным в договоре, если стороны письменно не известили друг друга об изменении места своего нахождения, или вручается лично арендатору (его полномочному представителю). Такое уведомление, направленное по почте, считается врученным арендатору в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре. Настоящий договор считается расторгнутым с момента получения арендатором соответствующего уведомления. Арендатор обязан в двухнедельный срок с момента получения уведомления освободить объект и передать его балансодержателю по акту приема-передачи в порядке, предусмотренном разделом 4 договора (л.д. 35-44 т.1).

Договор аренды от 16 мая 2014 года был зарегистрирован в Росреестре (л.д. 44 т.1).

25 июня 2014 года между ООО «Геопроектизыскания» (цедентом) и ООО «Капитал» (цессионарием) был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору №141/3/5/АИ-1 от 16 мая 2014 года аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления (л.д. 46-47 т.1). На основании чего, было подписано дополнительное соглашение от 04 июля 2014 года к договору от 16 мая 2014 года, согласно которому арендатором является ООО «Капитал» (л.д. 45 т.1).

По акту приема-передачи от 01 августа 2014 года ООО «Капитал» передано здание гостиницы «Ингода», расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 2 101,4 кв.м., для дальнейшего использования в качестве нежилого (л.д. 48-49 т.1).

В акте приема-передачи определено техническое состояние нежилого помещения на момент его передачи и, в частности, установлено, что недвижимое имущество непригодно к использованию в данном состоянии, поскольку имеется необходимость проведения реконструкции (капитального ремонта), работы будут проведены арендатором на основании согласованной сметы (л.д. 48-49 т.1).

Приказом Департамента имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации №658 от 05 мая 2016 года право оперативного управления ФГКУ «СибТУИО» Минобороны России на гостиницу «Ингода» прекращено, гостиница «Ингода» была закреплена на праве оперативного управления за ФГАУ «УИСП» Минобороны России, о чем подписан и передаточный акт (л.д. 32-34 т.1).

10 июня 2016 года было заключено дополнительное соглашение №141/3/5/АИД-239 к договору аренды от 16 мая 2014 года, согласно которому балансодержателем является ФГАУ «УИСП» Минобороны России, размер ежемесячной арендной платы составляет 846 846,67 руб. (л.д. 50 т.1).

Право собственности Российской Федерации и право оперативного управления ФГАУ «УИСП» Минобороны России на объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном действующим законодательством порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 14 августа 2017 года. Кадастровый номер объекта 75:32:030844:158 (л.д. 58-60 т.1).

Арендная плата оплачивалась несвоевременно и не в полном объеме.

Вступившим в законную силу решением по делу №А78-3367/2017 от 04 февраля 2019 года суд взыскал с ООО «Капитал» неустойку за просрочку внесения арендной платы в размере 485 900,46 руб., вступившим в законную силу решением по делу №А78-8888/2017 от 04 октября 2017 года суд взыскал с ООО «Капитал» задолженность по арендной плате в размере 1 887 386,68 руб., пени за просрочку внесения арендной платы в размере 347 318,19 руб.

08 июня 2017 года ФГАУ «УИСП» Минобороны России в связи с наличием у ООО «Капитал» задолженности по арендной плате направило обществу уведомление №275/17 от 08 июня 2017 года об отказе от договора аренды от 16 мая 2014 года и дополнительных соглашений к нему, необходимости в двухнедельный срок освободить объект и передать его по акту приема-передачи (л.д. 29-30 т.1).

Запись о прекращении аренды внесена в ЕГРН 20 сентября 2017 года (л.д. 69 т.1).

После чего, ФГАУ «УИСП» Минобороны России повторно обратилось к ООО «Капитал» с претензией №750/17 от 16 октября 2017 года, в которой указало на необходимость подписать акт приема-передачи имущества и оплатить за фактическое пользование имуществом (л.д. 27-28 т.1).

В связи с отказом освободить здание и оплатить арендную плату, ФГАУ «УИСП» Минобороны России 26 декабря 2017 года обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым в рамках настоящего дела иском о взыскании арендной платы, неустойки и обязании освободить занимаемые помещения.

Общество, в свою очередь, не согласившись с отказом ФГАУ «УИСП» Минобороны России от договора аренды от 16 мая 2014 года обратилось в суд со встречным иском о признании недействительным решения №275/17 от 08 июня 2017 года и признании действующим договора аренды.

По существу дела суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается соглашением сторон, предусмотрена пунктом 3 статьи 450 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01 июня 2015 года) и статьей 450.1 ГК РФ (в редакции, действующей с 01 июня 2015 года).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

На основании пункта 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Доводы ООО «Капитал» об отсутствие у ФГАУ «УИСП» Минобороны России права на односторонний отказ от договора аренды от 16 мая 2014 года судом отклоняются, поскольку право на односторонний отказ от договора аренды прямо закреплено в пункте 7.4 договора аренды от 16 мая 2014 года.

Вступившим в законную силу решением по делу №А78-8888/2017 от 04 октября 2017 года установлен факт несвоевременного исполнения ООО «Капитал» обязанности по внесению арендной платы, с последнего в пользу ФГАУ «УИСП» Минобороны России была взыскана задолженность по арендной плате в размере 1 887 386,68 руб., пени за просрочку внесения арендной платы в размере 347 318,19 руб.

Вступившим в законную силу решением по делу №А78-15809/2017 от 30 января 2018 года установлено, что общество не вносило плату, в связи с чем, в его адрес направлялись претензии № 17-1/2017 от 24 января 2017 года и № 19/17 от 25 января 2017 года с требованием о внесении арендной платы и пени за несвоевременную оплату, которые остались без ответа.

Изложенное свидетельствует о наличие оснований для одностороннего отказ от договора аренды, предусмотренных пунктами 7.4.3-7.4.4 договора аренды. Следовательно, ФГАУ «УИСП» Минобороны России имело право на односторонний отказ от договора аренды от 16 мая 2014 года.

Материалами дела подтверждается, что ФГАУ «УИСП» Минобороны России в установленном пунктом 7.6 договора аренды от 16 мая 2014 года порядке – 08 июня 2017 года направило ООО «Капитал» уведомление об отказе от исполнения договора по адресу, указанному в дополнительном соглашении от 10 июня 2016 года. Данное уведомление №275/17 от 08 июня 2017 года считается врученным 13 июня 2017 года. Следовательно, договор аренды от 16 мая 2014 года следует считать расторгнутым с 14 июня 2017 года. Соответственно, ООО «Капитал» обязано было в двухнедельный срок начиная с 14 июня 2017 года освободить здание гостиницы.

Доводы ООО «Капитал» о злоупотреблении правом при включении в договор аренды от 16 мая 2014 года условий, что уведомление считается врученным арендатору в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре, судом также отклоняются.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Включение данного положения в договор и его применение при одностороннем отказе от договора в связи с неисполнением ООО «Капитал» своих обязательств по внесению арендной платы не свидетельствует о злоупотреблении правом и не является основанием считать отказ от договора неправомерным.

Следовательно, доводы общества являются ошибочными.

Доказательств возврата объекта в материалы дела не представлено.

Напротив, из материалов дела и пояснений представителей лиц, участвующих в деле, следует, что здание гостиницы «Ингода» ООО «Капитал» в нарушение пункта 7.6 договора аренды от 16 мая 2014 года и статьи 622 ГК РФ не освобождено и продолжает использоваться. 

Таким образом, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований об обязании ООО «Капитал» освободить здание гостиницы «Ингода» по адресу: 

<

...> и необоснованности встречного искового заявления.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Как следует из пункта 8 Постановления Пленума ВАС РФ №35 от 06 июня 2014 года «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

В силу разъяснений пункта 66 Постановления Пленума ВС РФ №7 от 24 марта 2016 года «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622 ГК РФ).

К взысканию предъявлена арендная плата 4 064 864,07 руб.

Как следует из расчета суммы долга и заявления об уточнении иска ФГАУ «УИСП» Минобороны России указанная сумма начислена за период с 14 июня 2017 года по 08 декабря 2017 года, что также подтверждается пояснениями представителя ФГАУ «УИСП» Минобороны России, из которых следует, что взыскание производится за периоды – июнь, июль, август, сентябрь, октябрь, ноябрь и декабрь 2017 года.

Ежемесячная арендная плата составляет 846 846,67 руб.

Таким образом, ФГАУ «УИСП» Минобороны России за период с 14 июня 2017 года по 08 декабря 2017 года предъявило к взысканию сумму арендной платы в меньшем размере, что является правом истца, суд в силу статьи 49 АПК РФ не может выходить за пределы заявленных требований.

Доказательств оплаты указанной суммы в материалы дела не представлено.

Таким образом, требования о взыскании основного долга обоснованы.

Также ФГАУ «УИСП» Минобороны России предъявлена к взысканию неустойка за период с 15 июля 2017 года по 08 декабря 2017 года, начисленная на сумму основного долга за период с 14 июня 2017 года по 08 декабря 2017 года в размере 4 064 864,07 руб.

Согласно положениям статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В результате проверки расчета неустойки, суд установил, что обществу начислена неустойка за период с 15 июля 2017 года по 08 декабря 2017 года в меньшем размере, что является правом истца, суд в силу статьи 49 АПК РФ не может выходить за пределы заявленных требований.

Размер неустойки 2 474 316,60 руб., вместо 2 502 770,67 руб

ООО «Капитал» заявило о несоразмерности неустойки.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно пункту 2 статьи 333 ГК РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21 декабря 2000 года № 263-О указал, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения

Согласно положениям пункта 69 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 года №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 73 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 года №7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

Согласно пункту 75 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 года №7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Истцом исчислена к уплате неустойка исходя из 0,7% от суммы долга за каждый день просрочки, что составляет 255,5% годовых и превышает максимальный размер учетной ставки Банка России, действовавшей в спорный период начисления неустойки (9%) более чем в 28,39 раз. 

Более того, в соответствии с информацией Центрального банка Российской Федерации, размещенной в открытом доступе на сайте Банка России (https://www.cbr.ru/), максимальный размер средневзвешенных процентных ставок по кредитам, предоставленным кредитными организациями нефинансовым организациям в рублях на срок до одного года (краткосрочным кредитам), в 2017 году составлял 13,37% годовых. 

Таким образом, размер взыскиваемой неустойки значительно превышает максимальную ставку Банка России, из действовавших в период начисления неустойки, максимальный размер средневзвешенных процентных ставок по кредитам на 2017 год. Размер начисленной неустойки почти в три раза больше размера месячной арендной платы. Из чего следует, что ставка неустойки 0,7% за каждый день просрочки является очевидно завышенной и несоразмерной последствиям просрочки исполнения обязательств.

Согласно положениям пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ №81 от 22 декабря 2011 года «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о наличии оснований для снижения неустойки и взыскании ее за период с 15 июля 2017 года по 08 декабря 2017 года в сумме 166 812,55 руб., исходя из двукратных ставок Банка России, действовавших в спорный период начисления неустойки.

Расчет соответствуют подходу, высказанному в постановлении Четвертого арбитражного апелляционного суда по делу №А19-21159/2018 от 30 мая 2019 года и постановлении Четвертого арбитражного апелляционного суда по делу №А78-3367/2017 от 20 мая 2019 года.

Доводы общества о необоснованности предъявленных к нему требований и недействительности решения об одностороннем отказе от договора аренды от 16 мая 2014 года, заявленные со ссылкой на то, что общество не имело возможности пользоваться зданием гостиницы в связи с его техническим состоянием, но производило оплату арендных платежей, что привело к образованию переплаты, судом отклоняются, так как в силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как следует из материалов дела, общество заключило договор цессии в отношении здания гостиницы «Ингода», приняло здание гостиницы «Ингода» без замечаний по акту приема-передачи от 01 августа 2014 года, пользовалось предоставленным имуществом, в частности сдавало его в субаренду и производило ремонт.

При этом состояние арендуемого имущества, его характеристики были отражены в акте приема-передачи от 01 августа 2014 года. В акте приема-передачи от 01 августа 2014 года имеется прямое указание, что нежилое здание непригодно к использованию в данном состоянии, необходимо проведение реконструкции (капитального ремонта), работы будут произведены арендатором на основании согласованной сметы.

Таким образом, обществу было известно о состоянии передаваемого имущества, при этом оно согласилось на проведение своими силами капитального ремонта и подписало акт приема-передачи от 01 августа 2014 года без каких-либо замечаний. При таких обстоятельствах в силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель освобождается от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества и обязательства по внесению арендной платы подлежат исполнению по условиям договора.

Аналогичная позиция изложена в Определении ВАС РФ от 25 декабря 2007 года №14231/07 и постановлении Четвертого арбитражного апелляционного суда по делу №А78-3367/2017 от 20 мая 2019 года.

Данные обстоятельства также свидетельствуют о необоснованности доводов общества о том, что размер ежемесячной арендой платы завышен, заявленных со ссылкой на то, что здание гостиницы «Ингода» было передано ООО «Капитал», как арендатору, в неудовлетворительном техническом состоянии. 

Доводы о недостатках имущества судом не принимается, поскольку, как указывалось выше, недостатки здания были известны ООО «Капитал» при передаче имущества по акту приема-передачи от 01 августа 2014 года и оно не заявляло каких-либо претензий, о чем свидетельствует подписание акта приема-передачи без замечаний. При этом заявление таких претензий ООО «Геопроектизыскания» до передачи имущества не лишало возможности ООО «Капитал» заявить собственные претензии и возражения при передаче ему недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Принимая обязательства по договору цессии, а также принимая имущество по акту приема-передачи от 01 августа 2014 года, при этом будучи осведомленным о состоянии имущества, общество тем самым согласилось на приемку и аренду имущества именно в таком состоянии, а значит обязано производить оплату арендной платы в согласованном договором размере (статьи 309 и 421 ГК РФ).

Аналогичные доводы были отклонены при рассмотрении дела №А78-3367/2017.

Также суд полагает, что в настоящем деле подлежит применению правовой механизм международного принципа «эстоппель», который основывается на лишении стороны сделки права возражать по обстоятельствам, если ранее молчаливо с ними соглашалась, и выступает санкцией за нарушение вследствие непоследовательного поведения субъекта гражданского правоотношения. Кратко принцип «эстоппель» можно определить как запрет ссылаться на обстоятельства, которые ранее признавались стороной бесспорными исходя из ее действий или заверений. 

Так из материалов дела усматривается, что размер арендной платы был согласован в заключенном по итогам аукциона договоре аренды от 16 мая 2014 года без учета НДС в сумме 717 666,67 руб., условия которого общество приняло на себя при подписании договора цессии. Затем обществом было подписано дополнительное соглашение от 10 июня 2016 года к договору аренды от 16 мая 2014 года, в котором размер арендной платы был согласован с учетом НДС в размере 846 846,67 руб. (717 666,67 руб. (арендная плата) + 129 180 руб. (НДС)), при этом на момент подписания дополнительного соглашения здание уже было передано обществу. 

Вопреки позиции общества, объявление публичных торгов несостоявшимися является результатом проведения таких торгов (постановление Президиума ВАС РФ №2436/11 от 06 сентября 2011 года), а значит, договор, заключенный по результатам несостоявшихся торгов, следует считать договором, заключенным по результатам торгов.

При заключении договора цессии и подписании дополнительного соглашения к договору аренды от 16 мая 2014 года общество возражений относительно размера арендной платы не заявляло. Не было таких возражений заявлено и при рассмотрении дела №А78-8888/2017. Первоначально общество производило оплату арендных платежей в согласованном размере, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела платежные поручения (л.д. 32-56 т.2).

Исходя из чего, суд полагает, что возражения относительно обязанности по внесению арендной платы и размера арендной платы, которые первоначально обществом признавались, являются недобросовестным поведением, приводящим к потере права на соответствующее возражение.

Необходимо также отметить, что наличие задолженности на момент расторжения договора аренды от 16 мая 2014 года установлено вступившим в законную силу решением по делу №А78-8888/2017 от 04 октября 2017 года, при принятии которого судом была применена согласованная сторонами сумма ежемесячной арендной платы.

Заявленная к взысканию в настоящем деле сумма задолженности начислена за период с 14 июня по 08 декабря 2018 года, то есть за период после подписания обществом дополнительного соглашения от 10 июня 2016 года и после того момента, когда общество закончило производить ремонт здания, о чем свидетельствуют, в частности, пояснения общества и договоры субаренды от 01 ноября 2015 и 07 октября 2016 года.

Доводы ООО «Капитал» относительно злоупотребления правом и необходимости отказа в удовлетворении требований на основании статьи 10 ГК РФ суд считает необоснованными и подлежащими отклонению. Так как из обстоятельств настоящего дела и представленных суду документов наличия оснований для применения положений статьи 10 ГК РФ не усматривается.

Как указано выше, учитывая, что в силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора, общество, принимая обязательства по договору цессии и принимая имущество по акту приема-передачи от 01 августа 2014 года, будучи заранее осведомленным о состоянии имущества, тем самым согласилось на приемку и аренду имущества именно в таком состоянии, не будучи введенным в заблуждение относительно его состояния.

Аналогичные доводы были отклонены при рассмотрении дела №А78-3367/2017.

В силу статей 65 и 9 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требовании и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

На основании изложенного, оценив имеющиеся в материалах дела документы в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ и учитывая положения части 3.1 статьи 70 АПК РФ, суд приходит к выводу, что требования первоначального иска подлежат удовлетворению частично, встречный иск не подлежит удовлетворению.

В силу части 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Оценив обстоятельства дела и пояснения лиц, участвующих в деле, руководствуясь принципами разумности и справедливости, суд считает необходимым установить месячный срок для исполнения решения в части обязания общества совершить действия по освобождению здания гостиницы.

ФГАУ «УИСП» Минобороны России при обращении в суд оплатило госпошлину 62 122,71 руб. (л.д. 8,74 т.1).

ООО «Капитал» оплатило за встречный иск госпошлину 6 000 руб. (л.д. 8 т.2).

Согласно пункту 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 декабря 2011 года №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по госпошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения. Аналогичное правило предусмотрено пунктом 21 Постановления ВС РФ от 21 января 2016 года №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

В силу положений статьи 110 АПК РФ расходы ФГАУ «УИСП» Минобороны России по уплате госпошлины суд относит на ООО «Капитал», расходы ООО «Капитал» по уплате госпошлины остаются за ООО «Капитал». Кроме того, с учетом пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ №46 от 11 июля 2014 года за рассмотрение первоначального иска подлежит уплате госпошлина в размере 61 696 руб., то есть ФГАУ «УИСП» Минобороны России излишне уплачена госпошлина в сумме 426,71 руб.

Излишне уплаченную госпошлину суд возвращает в порядке статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Капитал» в месячный срок со дня вступления настоящего решения суда в законную силу освободить здание гостиницы «Ингода» (кадастровый номер 75:32:030844:158) общей площадью 2 101,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Капитал» в пользу Федерального государственного автономного учреждения «Управление имуществом специальных проектов» Министерства обороны Российской Федерации основной долг в размере 4 064 864,01 руб., неустойку в размере 166 812,55 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 61 696 руб., всего 4 293 372,56 руб.

В остальной части первоначального иска отказать.

Возвратить из федерального бюджета Федеральному государственному автономному учреждению «Управление имуществом специальных проектов» Министерства обороны Российской Федерации государственную пошлину в размере 426,71 руб., выдав справку.

В удовлетворении встречного иска отказать полностью.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Забайкальского края в течение одного месяца со дня принятия.

Судья                                                                                               М.Ю. Барыкин