ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-62-49,  8 (8692) 54-74-95

 E-mail: info@21aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А83-12971/2018

20 апреля 2021 года

город Севастополь

Резолютивная часть постановления объявлена 14.04.2021.

В полном объёме постановление изготовлено 20.04.2021.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Остаповой Е.А., и           Сикорской Н.И.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Центр дополнительного профессионального образования «Ялтинский учебно-методический центр экологии» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 10.12.2020 по делу №А83-12971/2018 (судья  Шкуро  В.Н.), 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Центр дополнительного профессионального образования «Ялтинский учебно-методический центр экологии» 

к акционерному обществу «Санаторий «Мисхор» 

о взыскании стоимости неотделимых улучшений

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Центр дополнительного профессионального образования «Ялтинский учебно-методический центр экологии» - директор, ФИО2; ФИО3, по доверенности от 14.05.2020;

от акционерного общества «Санаторий «Мисхор» - ФИО4, по доверенности от 11.01.2021 №01-09/9,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Центр дополнительного профессионального образования «Ялтинский учебно-методический центр экологии» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с иском к акционерному обществу «Санаторий «Мисхор» (далее – ответчик, санаторий)и с учетом ходатайства об уточнении исковых требований просил взыскать стоимость неотделимых улучшений, произведенных с 01.10.1994 по 06.06.2008 в размере 2 315 224,45 рублей, и стоимости неотделимых улучшений, произведенных с 07.07.2008 по 11.06.2014 в размере 1 978 290,83 рублей. Исковые требования мотивированы тем, что в период действия договоров аренды от 01.10.1994 и от 07.06.2008 общество производило улучшение арендованного имущества, которые являются неотделимыми улучшениями. К таким неотделимым  улучшениям истец относит реконструкцию помещений (в кафе-бар, номер, пищеблок), переоборудование холла, устройство автономного теплоснабжения и горячего водоснабжения, пожарной сигнализации, спутникового и эфирного телевидения, замену кровли, окон, ремонтно-строительные работы, замену электрооборудования и т.д.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 10.12.2020 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции руководствовался тем, что истцом не доказан факт наличие согласия арендодателя на совершение действий по улучшению арендованного имущества. Кроме того, доказательства   получения   истцом   разрешения   на   строительство, регистрации  декларации  о  начале  выполнения  строительных  работ  в  материалы  дела  не предоставлены. Таким образом, истец на момент производства соответствующих работ также не относил их к реконструкции, капитальному ремонту, полагая их работами по содержанию объекта аренды или работами по техническому переоснащение единиц и узлов технологического оборудования, систем управления и автоматизации, которые морально устарели и в которых исчерпан технический ресурс, расположенных в существующих, помещениях, без перепрофилирования, капитального ремонта, реконструкции объекта в целом, для проведения которых не требовалось получение разрешений как для строительства. Следовательно, такие действия по ремонту арендованного имущества не могут рассматриваться как неотделимые улучшения. Более того, истец обратился в суд только 08.08.2018, то есть с пропуском срока исковой давности (применительно к исковым требованиям на основании договора аренды от 01.10.1994).

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт. Апеллянт указывает, что обществом было получено разрешение от арендодателя на улучшения арендованного имущества. При этом закрытое акционерное общество «Укрпрофздравница» являлось надлежащим арендодателем. Кроме того, по мнению апеллянт, дело №А83-5641/2017 имеет преюдициальное значение для настоящего спора. Более того, по мнению апеллянта, срок исковой давности начал течь лишь с 15.04.2017, поскольку ответчик письмом от 14.04.2017 выразил согласие на возмещение стоимости неотделимых улучшений.  

Представители общества, санатория в судебном заседании поддержали свои правовые позиции.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 01.10.1994 между организацией арендаторов Учебно-методического центра акционерного общества «Укрпрофздравница» (арендатор) и акционерным обществом «Укрпрофздравница» (арендодатель) был заключен договор аренды (далее – договор от 01.10.1994, том 13 л.д.37-42), согласно которому с целью развития материальной базы, повышения эффективности использования имущества и достижения наилучших результатов хозяйственной деятельности в аренду передан целостный имущественный комплекс Учебно-методического центра экологии АО «Укрпрофздравница», который находится по адресу: г.Ялта, пгт.Кореиз, ул.Алупкинское шоссе, д.10 (8) в соответствии с Приложением №1 к этому договору (пункт 1.1). Приложение №1 в материалы дела не предоставлено.

В силу пункта 2.2 договора от 01.10.1994 имущество, приобретенное арендатором и усовершенствования, проведенные за счет амортизационных отчислений, являются собственностью арендодателя и увеличивают остаточную стоимость сданного в аренду имущества.

В пункте 3.4 договора от 01.10.1994 определено, что амортизационные отчисления не включаются в арендную плату, остаются в распоряжении арендатора и используются на восстановление арендованных основных фондов.

Согласно пункту 4.3 договора от 01.10.1994 арендатор обязуется содержать имущество в полной исправности, своевременно и в полном объеме, согласно нормам, проводить текущие и капитальные ремонты основных фондов за собственный счет, в объеме, не превышающем норматива амортотчислений.

После окончания срока действия договора арендатор обязан возвратить арендованное имущество в рабочем состоянии с учетом его износа (пункт 4.6 договора от 01.10.1994).

Договором аренды от 01.10.1994 предусмотрено право арендатора по согласию арендодателя, вносить изменения в состав арендованного имущества, производить реконструкцию, расширение, техническое переоборудование. За свои и привлеченные средства, с целью выполнения уставных обязанностей и задач предприятия, совершать любые усовершенствования и расширения производства (в том числе такие, которые не могут быть отделены) без вреда для арендованного имущества (пункт 5.3 договора от 01.10.1994).

При этом, арендодатель имеет право компенсировать проведенные затраты арендатора на улучшение состояния арендованного имущества (пункт 7.3 договора от 01.10.1994).

Согласно предоставленному в материалы дела Акту передачи от 10.10.1994 (том 1 л.д.31-32) коллективом арендаторов принят целостный имущественный комплекс, включающий четырехэтажное здание (со 2 по 4этаж), ПЭВМ в количестве 3шт., автомобиль РАФ, холодильник «Норд». В данном акте указано, что здание из ракушечника постройки 1965 года.

Срок действия договора аренды от 01.10.1994 был определен в пункте 9.1 пятью годами: с 01.10.1994 по 01.10.1999.

Дополнительным соглашением о внесении изменений к договору аренды целостного имущественного комплекса «Ялтинский Учебно-методический центр экологии» без даты и без номера (том 1 л.д.36-37), подписанному арендным предприятием «Ялтинский  учебно-методический центр экологии» 01.10.1999, пункт 9.1 договора от 01.10.1994 №6 (на тексте договора аренды от 01.10.1994, предоставленном в материалы дела, номер отсутствует) изложен в новой редакции, согласно которой договор продлен на 2 года, с 01.10.1999 по 01.10.2001. Одновременно договор дополнен разделом 10 «Правовые последствия прекращения или расторжения договора аренды», в частности, пунктом 10.2, согласно которому улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя, являются собственностью арендатора. Стоимость улучшений арендованного имущества, произведенных без согласия арендодателя, которые невозможно отделить без ущерба для имущества, возмещению не подлежит.

В дальнейшем срок действия договора аренды от 01.10.1994 неоднократно продлевался дополнительными соглашениями. Так, в материалы дела предоставлено дополнительное соглашение от 06.12.2007, из которого усматривается, что договор аренды от 01.10.1994 считался продленным с 06.05.2007 до 05.12.2007 и продлевался на 6 месяцев до 06.06.2008 (том 4 л.д.53, перевод на русский язык том 4 л.д.54).

07.06.2008 между закрытым акционерным обществом лечебно-оздоровительных учреждений профсоюзов Украины «Укрпрофздравница» и обществом  с ограниченной ответственностью «Ялтинский учебно-методический цент экологии» заключен договор аренды №0100058/2008-50 (далее – договор от 07.06.2008, том4 л.д.55-62, перевод –там же л.д.63-69), согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в срочное платное пользование нежилые помещения 2, 3 и 4 этажей четырехэтажного здания общей площадью 997,9кв.м (инв.No1032369), часть электрокотельной типа S193Ел (29%) (инв.No1092384), кондиционер LG (инв.№1042386), ларь морозильный «Zanussi» (инв.No1042387), которые находятся по адресу: Автономная Республика Крым, г.Ялта, пгт.Кореиз, Алупкинское шоссе, д.8 на земельном участке 0,1181 га, для использования в качестве учебно-методического центра. 

В пункте 2.1 договора от 07.06.2008 зафиксировано, что арендатор вступает в срочное платное пользование имуществом на срок, определенный в этом договоре, но не раньше подписания акта приема-передачи имущества, который является неотъемлемой частью договора.

Акт приема-передачи имущества в аренду сторонами договора подписан 07.06.2008 (том 4 л.д. 62, перевод там же л.д. 69).

Пунктом 2.5 договора от 07.06.2008 определено, что амортизационные отчисления на арендованное имущество осуществляет арендодатель, и они являются его собственностью.

Пунктом 4.7 договора от 07.06.2008 установлено, что арендатор обязан своевременно и за собственные средства осуществлять капитальный (по согласованию с арендодателем) и текущий ремонты арендованного имущества, а также не производить неотделимые улучшения без согласия арендодателя (пункт 4.8 договора от 07.06.2008).

Срок действия договора установлен пунктом 7.1 договора с 07.06.2008 до 05.06.2009.

Дополнительным соглашением от 07.06.2009 к договору аренды от 07.06.2008 (том 1 л.д.91, перевод – там же л.д.92) пункт 7.1 изложен в новой редакции, согласно которой срок действия договора продлен с 06.06.2009 до 31.12.2010.

Одновременно в новой редакции изложены пункт 3.2 договора, а именно: уменьшена арендная плата с 7 692 грн. до 3 039 грн., а также пункт 4.8 договора, согласно которому арендатор обязан не проводить неотделимых улучшений арендованного имущества без согласия арендатора. В случае выполнения неотделимых улучшений арендованного имущества арендатором с согласия арендодателя, они принадлежат арендатору на правах собственности.

Соответствующее дополнительное соглашение заключено в соответствии с решением Правления ЗАО «Укрпрофздравница» от 10.04.2009 №П3-18р «Об уменьшении размера арендной платы для общества с ограниченной ответственностью «Ялтинский учебно-методический цент экологии» (том 11 л.д.107, перевод – там же л.д.108).

Дополнительным соглашением от 22.12.2009 (том 1 л.д.93, перевод – там же л.д.94) срок действия договора аренды от 07.06.2008 продлен с 01.01.2010 по 30.11.2012.

Дополнительным соглашением от 01.06.2010 (том 1 л.д.104, перевод –там же л.д.105) в новой редакции изложены пункты1.2 и 3.2 договора аренды от 07.06.2008 в части стоимости имущества, определенной субъектом оценочной деятельности обществом  с ограниченной ответственностью «Ялтинский учебно-методический цент экологии»  «Эксперт-Альянс» в размере 994 768 грн. и арендной платы в сумме 4 080 грн. в месяц.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 14.11.2017 по делу №А83-5641/2017 договор аренды от 07.06.2008 расторгнут (том 2 л.д.139-140).

Ответчик по делу является собственником нежилого помещения площадью 997,9 кв.м, этажи №2, №3, №4 по адресу: Республика Крым, г.Ялта, пгт.Кореиз, Алупкинское шоссе, д.8, кадастровый номер 90:25:040103:383, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 03.04.2017 (том 5 л.д.114-116).

Право собственности санатория зарегистрировано 03.04.2017 на основании  приказа Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым от 31.10.2016 №975 «Об условиях приватизации имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Республики Крым «Санаторий «Мисхор» (том 5 л.д.100-103), передаточного акта подлежащего приватизации имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Республики Крым «Санаторий «Мисхор» от 03.11.2016 (том 5 л.д.104-113) и изменений к нему от 09.12.2016.

Ранее, 25.12.2015 на вышеуказанные нежилые помещения было зарегистрировано право собственности Республики Крым, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (том 5 л.д.94), и 29.02.2016 на основании распоряжения Совета министров Республики Крым от 15.02.2016 №157-р «О закреплении имущества» (том 5 л.д.95-98) – право хозяйственного ведения государственного унитарного предприятием Республики Крым «Санаторий «Мисхор», что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.03.2016 №90/016/666/2016-4135 (том 2 л.д.29-30).

Санаторий создан путем преобразования государственного унитарного предприятия Республики Крым «Санаторий «Мисхор» на основании постановления Государственного Совета Республики Крым от 22.10.2015 №793-1/15 «Об утверждении Прогнозного плана (программы) приватизации имущества, находящегося в государственной собственности Республики Крым, на 2016 год» и вышеуказанного приказа Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым от 31.10.2016 №975 и является его правопреемником, что нашло свое закрепление в пункте 1.1 устава Санатория (том 4 л.д.82-98).

Ссылаясь на расторжение судом договора аренды от 07.06.2008 и проведение в период аренды неотделимых улучшений, а именно неотделимых улучшений на основании договора аренды от 01.10.1994 в размере 2 361 201,91 рублей и на основании договора аренды от 07.06.2008 в размере 3 628 351,06 рублей, а всего согласно заключению экспертного исследования на сумму 5 989 552,96 рублей, истец обратился к санаторию с претензией от 14.06.2018 №40/4 о выплате стоимости неотделимых улучшений (том 1 л.д.69-71, почтовое уведомление о вручении – том 1 л.д.72-73).

Письмом от 11.07.2018 №331 (том 1 л.д.74-75) санаторий отказался от возмещения стоимости, мотивировав свой отказ невозможностью подтверждения достоверности стоимости неотделимых улучшений в размере 5 989 552,96 рублей, предъявленной обществом к возмещению, и указав на то, что по материалам приложенным к претензии не представляется возможным сделать однозначный вывод об объеме и наличии в целом произведенных ремонтно-строительных работ, относящихся к неотделимым улучшениям, необходимости разграничения отделимых и неотделимых улучшений, а также на пропуск срока по предъявлению требований, вытекающих из договора аренды от 01.10.1994, который был прекращен 06.06.2008.

Оставление вышеуказанной претензии без удовлетворения явилось основанием для истца обратиться в арбитражный суд с настоящим иском.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

Давая правовою оценку обстоятельствам дела, суд первой инстанции верно исходил из того, что по смыслу статьи 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее – Закон №6-ФКЗ) к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действовавшие на момент возникновения данных правоотношений. 

При этом, поскольку нормы Закона №6-ФКЗ не имеют обратного действия, правоотношения, возникшие до 18.03.2014, регулируются нормами материального права Украины, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.

Суд первой инстанции, верно исходил из того, что до 01.01.2004 спорные правоотношения регулировались Гражданским кодексом Украинской ССР от 18.07.1963 №1540-VI (далее – ГК УССР), согласно которому в случае произведенного с разрешения наймодателя улучшения нанятого имущества наниматель имеет право на возмещение сделанных для этой цели необходимых расходов, если иное не предусмотрено законом или договором.

Произведенные нанимателем без согласия наймодателя улучшения, если их можно отделить без вреда для имущества и если наймодатель не согласится возместить их стоимость, могут быть изъяты нанимателем.

Стоимость улучшений, которые сделаны нанимателем без разрешения наймодателя и которые нельзя отделить без вреда для имущества, возмещению не подлежит (статья 272 ГК УССР).

При этом, по общему правилу наймодатель был обязан производить за свой счет капитальный ремонт сданного внаем имущества, однако законом или договором могло быть предусмотрено иное (статья 264 ГК УССР).

В силу статьи 265 ГК УССР наниматель обязан: 

-поддерживать нанятое имущество в исправном состоянии (пункт 3), 

- производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором (пункт 4), 

-при прекращении договора найма – вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (пункт 5).

Гражданским кодексом Украины от 16.01.2003 №435-IV, вступившим в силу с 01.01.2004, в статье 778, на которую ссылается истец, было установлено, что наниматель может улучшить вещь, являющуюся предметом договора найма, только с согласия наймодателя (часть 1).

Если улучшения могут быть отделены от вещи без ее повреждения, наниматель имеет право на их изъятие (часть 2).

Если улучшение вещи сделано с согласия наймодателя, наниматель имеет право на возмещение стоимости необходимых расходов или на зачисление их стоимости в счет платы за пользование вещью (часть 3).

Если наниматель без согласия наймодателя сделал улучшения, которые невозможно отделить без вреда для вещи, он не имеет права на возмещения их стоимости (часть 5).

Статьей 776 ГК Украины регулировались вопросы ремонта вещи, переданной в аренду, в частности, что текущий ремонт вещи, переданной в аренду, производится нанимателем за его счет, если иное не установлено договором или законом (часть 1).Капитальный ремонт вещи, переданной в аренду, производится наймодателем за его счет, если иное не установлено договором или законом (часть 2).

В случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно вернуть наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа или в состоянии, которое оговорено в договоре (статья 785 ГК Украины).

Кроме того, поскольку иное не было предусмотрено законодательством Украины и договорами аренды спорные правоотношения регулировались также Законом Украины от 10.04.1992 №2269-XII «Об аренде государственного и коммунального имущества», которым также было предусмотрено, что в случае расторжения договора аренды, срока его действия и отказа от его продления арендатор обязан вернуть арендодателю объект аренды на условиях, указанных в договоре аренды.

Если арендатор осуществил с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества за счет своих средств, арендодатель обязан компенсировать ему произведенные затраты, если иное не определено в договоре аренды.

Если арендатор осуществил улучшения арендованного имущества без согласия арендодателя, арендодатель может компенсировать проведенные им затраты. В случае отказа арендодателя от такой компенсации арендатор имеет право присвоить те улучшения, которые могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда.

Стоимость улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя и которые нельзя отделить без вреда для имущества, возмещению не подлежит (статья 30 «Правовые последствия прекращения договора аренды»).

Как верно указал суд первой инстанции, частью 3 статьи 25 Закона Украины от 10.04.1992 №2269-XII «Об аренде государственного и коммунального имущества», кроме того, было установлено, что амортизационные отчисления остаются в распоряжении арендатора и используются на восстановление арендованных основных фондов.

Право собственности на имущество, приобретенное арендатором за счет амортизационных отчислений, принадлежит владельцу арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором аренды.

Аналогичным образом, соответствующие правоотношения регулируются в настоящее время (применительно к спорным правоотношениям – с 18.03.2014) статьями 622, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья622).

Как верно указал суд первой инстанции, в силу пункта 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 623 ГК РФ там же улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. При этом, согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

Таким образом, права арендатора на компенсацию неотделимых улучшений следуют из закона как действовавшего на момент возникновения арендных правоотношений, так и на момент их окончания. Последствия улучшений наряду с общим правилом о возмещении могут быть урегулированы в договоре аренды.

В данном случае, в договорах аренды, из которых вытекает спор, предусмотрено общее правило возмещения неотделимых улучшений, за исключением периода действия изменений, внесенных дополнительным соглашением о внесении изменений в договор аренды целостного имущественного комплекса «Ялтинский Учебно-методический центр экологии» без даты и без номера, подписанного им 01.10.1999, которым договор аренды от 01.10.1994 продлен до 01.10.2001 и введен пункт 10.2 о праве собственности арендатора на улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя, и аналогичного правила, введенного дополнительным соглашением от 07.06.2009 к договору аренды от 07.06.2008, изложившим пункт 4.8 договора в новой редакции, также предусматривающей возникновение права собственности арендатора на неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором с согласия арендодателя.

В то же время, правило о возникновение у арендатора права собственности было предусмотрено частью 4 статьи 778 ГК Украины (вступила в силу 01.01.2004) и частью 4 статьи 23 Закона Украины от 10.04.1992 №2269-XII «Об аренде государственного и коммунального имущества» (в редакции, действовавшей с 20.06.2007) только применительно к случаям, когда в результате улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, создана новая вещь. 

Поскольку создание обществом новой вещи из материалов дела не усматривается и сторонами не заявляется, суд первой инстанции при рассмотрении настоящего спора верно исходил только из общих последствий улучшения арендуемого имущества арендатором.

При этом согласно пункту 1 статьи 770 ГК Украины в случае изменения собственника вещи, переданной внаем, к новому собственнику переходят права и обязанности арендодателя. Аналогичные положения предусмотрены пунктом 1 статьи 617 ГК РФ.

Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что исходя из положений пункта 3 статьи 778 ГК Украины, пункта 2 статьи 623 ГК РФ санаторий как собственник спорного имущества воспринял и обременение в виде необходимости компенсации арендатору стоимость произведенных неотделимых улучшений в той мере, в которое оно существовало в силу закона и договоров.

С учетом вышеприведенных норм права в предмет доказывания по делу входят следующие обстоятельства: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; отнесение результатов произведенных работ к неотделимым улучшениям арендованного имущества; действительная стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

Применительно к этому, судом первой инстанции установлено, что в подтверждение наличия согласия арендодателя на производство арендатором неотделимых улучшений истец ссылается на следующие документы:

- проект реконструкции здания по Алупкинскому шоссе, 10 (том 4 л.д.114-124), разработанный Ялтинским учебно-методическим центром экологии АО «Укрпрофздравница» еще до начала арендных отношений и создания общества;

- решение исполнительного комитета Кореизского поселкового совета народных депутатов города Ялты от 09.06.1993 №107, которым также до создания общество рассмотрено ходатайство Ялтинского Учебно-методического центра экологии АО «Укрпрофздравница» и дано согласие на внутреннюю реконструкцию помещений предприятия с устройством четырех дополнительных двухместных номеров. Решение согласовано с УАиГ, СЭС, Крымэнерго, СПС УВД, Водоканалом, Крымниипроектом, УКС Ялтинского горисполкома (том 1 л.д.38-39)

- согласование Правления АО «Укрпрофздравница» на Сводке затрат на капитальный ремонт с перепланировкой помещений здания УМЦЭ (реконструкция, модернизация), утвержденной директором общества 10.04.1993, по объектам ремонт третьего этажа, ремонт фасада, ремонт буфета, пожарная сигнализация (том 1л.д.40).

Данное согласование также дано не в рамках арендных отношений.

Утвержденный председателем Правления АО «Укрпрофздравница» акт ввода в эксплуатацию двухкомнатного номера на третьем этаже от 26.06.1995 (том 1 л.д.41), в пункте 3 которого указано, что работы производились подрядным способом по утвержденной проектно-сметной документации в соответствии с техническими условиями на производство работ и отвечают требованиям действующих норм. При этом суд отмечает, что пункты аналогичного содержания есть во всех акта вода в эксплуатацию (актах принятия в эксплуатацию (капитальные вложения);

-утвержденный 15.12.1995 председателем Правления АО «Укрпрофздравница» акт от 01.12.1995 ввода в эксплуатацию в здании общества кафе-бара на 30 мест, жилых комнат на третьем этаже на 8 мест, в том числе 3 двухкомнатных номера на 6 мест и один двухместный), согласно которому работы по реконструкции выполнялись на основании вышеуказанного решения исполкома Кореизского поссовета от 09.06.1993 №107 (том 1 л.д.42);

-аналогичный акт ввода в эксплуатацию от 30.10.1995, также утвержденный председателем Правления АО «Укрпрофздравица», с иной стоимостью выполненных работ – 116 900 украинских карбованцев против 441 305 украинских карбованцев в акте от 01.12.1995 (том1 л.д.43);

- акт от 10.10.1996 ввода в эксплуатацию двухкомнатного номера на втором этаже на 2 места, утвержденный заместителем председателя Правления АО «Укрпрофздравница» (том 1 л.д.44);

- акт ввода в эксплуатацию системы автономного теплоснабжения здания общества (электрокотельная) от 30.12.1997, утвержденный заместителем председателя Правления АО «Укрпрофздравница» (том 1 л.д.46);

- акт от 29.09.1998 ввода в эксплуатацию 2 номеров на 4 места (№37, №38) после реконструкции третьего этажа, утвержденный заместителем председателя Правления АО «Укрпрофздравница» (том 1 л.д.45);

-письмо ЗАО «Укрпрофздравница» от 30.11.2000 №05-29р/630, которым с учетом осложнений с водоснабжением УМЦЭ, АП «ЯУМЦЭ» дано разрешение на устройство за собственные средства арендного предприятия резервной емкости для воды 10 куб.м (том 1 л.д.47, перевод – там же л.д.48-49);

-письмо ЗАО «Укрпрофздравница» от 23.12.2002 №05-17/1653, которым обществу предлагалось использовать собственные средства на покрытие недостаточной части расходов для доведения мощности электрокотельной до проектной (том 1 л.д.50, перевод – там же л.д.51-52);

-приказ Правления ЗАО «Укрпрофздравница» от 29.01.2003 №24 «О проекте увеличения мощности электрообогрева здания истца, которым утвержден рабочий проект увеличения мощности электрообогрева здания ЯУМЦЭ сметной стоимостью 61,522 грн. Указано использовать на реконструкцию электрокотельной остаток амортизационных отчислений в сумме 25,6 грн. и сумму начисленной амортизации за IV квартал 2002 основных фондов, которые являются собственностью ЗАО «Укрпрофздравница», с дальнейшим увеличением стоимости арендованных основных фондов. Остаток расходов – покрыть за счет арендатора согласно согласованию Правления ЗАО «Укрпрофздравница» (том 4 л.д.158, перевод - там же л.д.159-160);

- письмо ЗАО «Укрпрофздравница» от 29.10.2003 №05-29л/1375, которым выражено согласие отнести дополнительные затраты в размере 8 500 грн. на реконструкцию электрической и технологической схем электрообогрева здания, которое находится по адресу: Республика Крым, г.Ялта, Кореиз-1, Алупкинское шоссе,8, за счет арендатора (том1 л.д.55, перевод – там же л.д.56-57);

- акт ввода в эксплуатацию дополнительных мощностей электрообогрева здания Ялтинского учебно-методического центра экологии от 20.11.2003, в котором указано, что работы проводились согласно приказу ЗАО «Укрпрофздравница» от 29.01.2003 №24 и письму от 29.10.2003 №1529л/1375 за счет амортизационных отчислений на арендованные основные фонды –25600,00грн. и за счет собственных средств общества – 44 237,21грн.; на данном акте отсутствует отметка об утверждении ЗАО «Укрпрофздравница» (том 1 л.д.58).

-письмо Правления ЗАО «Укрпрофздравница» от 06.10.2009 №05-01-27/2254, которым согласована сметная документация на капитальный ремонт кровли здания общества на сумму 89 960 грн. (том 1 л.д.95, перевод – там же л.д.96);

- письмо Правления ЗАО «Укрпрофздравница» от 20.05.2010 №05-01-27/1966, которым согласована сметная документация на замену окон третьего этажа здания ЯУМЦЭ на сумму 81 180 грн., предложено после выполнения работ предоставить на проверку акты выполненных подрядных работ и оригиналы документы о стоимости строительного материала, использованного на объекте (том 1 л.д.100, перевод - там же л.д.101);

- письмо Правления ЗАО «Укрпрофздравница» от 25.05.2010 №05-02-06/989 «Об утверждении отчета по независимой оценке имущества», в котором содержится согласие с тем, что доля арендатора в арендованном имуществе составляет 29,5% и разрешается произвести неотделимые улучшения арендованного имущества во время проведения ремонта на сумму 442350грн. (том 1 л.д.102, перевод - там же л.д.103);

-письмо Правления ЗАО «Укрпрофздравница» от 15.12.2010 №05-01-30/2253 «Об устройстве системы кондиционирования», которым согласована сметная документация на замену системы отопления семи комнат здания ЯУМЦЭ на более современную сплит-систему кондиционирования и отопления общей сметной стоимостью 29,317 грн., в том числе стоимость оборудования сплит-системы –23,131 грн. Указано на то, что работы по замене системы отопления должны быть выполнены за счет собственных средств (том 1 л.д.106, перевод – там же л.д.107).

-задание на проектирование «Капитальный ремонт (санация) здания общества с целью энергосбережения и сокращения потребления ископаемого топлива», утвержденное председателем Правления ЧАО «Укрпрофздравница», согласно которому источник финансирования средства общества и привлеченные                    от инвестора, эффективность инвестиций подлежит согласованию с Правлением ЗАО «Укрпрофздравница» (том 1 л.д.115-117, перевод – там же л.д.118-119);

-письмо Правления ЗАО «Укрпрофздравница» от 07.08.2012 №05-01-30/972 о согласовании сметной документации на капитальный ремонт здания ЯУМЦЭ на сумму 81180грн. Работы должны выполняться поэтапно за счет собственных средств (том 1 л.д.120, перевод – там же л.д.126).

Суд первой инстанции обоснованно указал, что акт от 28.12.2010 принятия в эксплуатацию (капитальные вложения) на работы по замене окон третьего этажа здания на энергосберегающие (том 1 л.д.110, перевод – там же л.д.111), акт от 24.12.2010 принятия в эксплуатацию (капитальные вложения) на работы по замене системы отопления семи комнат третьего этажа на более современную сплит-систему кондиционирования и отопления (том 1 л.д.108, перевод – там же л.д.109), акт от ноября 2012 принятия объекта в эксплуатацию (капитальные вложения) на работы по капитальному ремонту здания общества с целью энергосбережения: капитальный ремонт пищеблока, замена окон до 2 кв.м – 17,5 кв.м – 12шт., витражи – в комнате №24 – 10,21 кв.м, (том 1 л.д.128, перевод – там же л.д.129), акт от 24.12.2013 принятия объекта в эксплуатацию (капитальные вложения) на работы по капитальному ремонту здания общества с целью энергосбережения: капитальный ремонт четвертого этажа, установка кондиционера, замена окон до 2 кв.м – 4 2,64 кв.м –133 шт., частично витражи – четвёртый этаж 35,4 кв.м (том 1 л.д.130, перевод – там же л.д.131), акт от 31.03.2014 принятия объекта в эксплуатацию (капитальные вложения) на работы по капитальному ремонту здания общества с целью энергосбережения: капитальный ремонт помещений четвертого этажа, замена витражей четвертого этажа 37,4 кв.м, (том 1 л.д.132), акт от 11.06.2014 принятия объекта в эксплуатацию (капитальные вложения) на работы по капитальному ремонту здания общества с целью энергосбережения: капитальный ремонт помещений четвертого этажа, замена окон этажа – 5,84 кв.м на сумму –         7 124,80 грн. (том 1 л.д.133), акт от 01.09.2014 принятия объекта в эксплуатацию (капитальные вложения) на работы по капитальному ремонту здания общества с целью энергосбережения: замена окон третьего этажа – 5,84 кв.м на сумму –          53 868,98 руб. (том 1л.д.134) – составлены между истцом и подрядными организациями, сведений о согласовании, утверждении ЗАО «Укрпрофздравница» и (или) Министерством имущественных и земельных отношений Республики Крым (с 17.03.2014) не содержат.

Проанализировав выше указанные акты и письма, суд первой инстанции верно отметил, что речь о согласии на производство неотделимых улучшений арендованного имущества идет только в письме Правление ЗАО «Укрпрофздравница» от 25.05.2010 №05-02-06/989 «Об утверждении отчета по независимой оценке имущества во время проведения ремонта на сумму 442 350 грн.», в котором разрешается произвести неотделимые улучшения арендованного имущества во время проведения ремонта на сумму 442 350 грн. В то же время, конкретный перечень работ, их виды и согласование их сторонами из материалов дела не усматривается. 

Напротив, в материалы дела предоставлен отчет о независимой оценке общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Альянс» 2010 (том 3 л.д.1-45, перевод – там же л.д.46-90), из которого следует, что речь идет о работах, выполненных с 1994 по 2004, то есть, в лучшем случае, о последующем одобрении работ, которые одновременно именуются ремонтными, таким образом, стоимость собственно неотделимых улучшений однозначно не определяется. 

Так, в заключении о независимой оценке того же оценщика (общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Альянс»), но за 2012 (том 3 л.д.91-137, перевод – том 4 л.д.1-49) указано, что сумму 534 898,36 руб. за период с 1994 по 2012 составляют капитальные (неотделимые) расходы на содержание помещений с учетом физического износа, таким образом, идет речь о восстановительном характере соответствующих ремонтно-строительных работ.

Из остальных писем то обстоятельство, что арендодателем согласовывалось производство именно неотделимых улучшений, стоимость таких работ буквально не усматривается, поскольку речь идет о ремонтных работах.

В то же время, именно согласие арендодателя на проведение неотделимых улучшений свидетельствует о согласии принять назад в измененном состоянии вещь, которая имеет более высокую стоимость, и является условием (предпосылкой) возмещения арендатору понесенные им расходов на неотделимые улучшение.

Кроме того, из представленной переписки следует, что от истца требовалось предоставление по итогам выполнения работ документов, подтверждающих их фактический состав и стоимость, однако доказательства их направления и/или одобрения арендодателем в материалы дела также не предоставлены. 

При этом суд первой инстанции, верно отметил, что возложение на истца по условиям договоров аренды текущего и капитального ремонта не может рассматриваться как согласие на производство неотделимых улучшений, поскольку оно регулируется специальными нормами права. Наряду с обязанностью арендатора производить капитальный и текущий ремонт договорами аренды установлено, что изменения в состав арендованного имущества и/или улучшения вносятся только с согласия арендодателя (пункт 5.3 договора аренды от 01.10.2004, пункт 4.8 договора аренды от 07.06.2008, в пункте 4.7 последнего оговорено согласование с арендодателем и капитального ремонта).

В заключении эксперта от 11.03.2020 №2922/6-3 сделан вывод о том, что произведенные ремонтно-строительные работы в рамках договора аренды от 01.10.1994 и в рамках договора аренды от 07.06.2008 в нежилых помещениях общей площадью 997,9 кв.м на 2, 3, 4 этажах здания, расположенного по адресу: Республика Крым, г.Ялта, 

<

...> соответствуют согласованной с арендодателем сметной документации, представленной на исследование.

К такому выводу эксперт пришел на основе вышеуказанных решения исполнительного комитета Кореизского поселкового совета народных депутатов города Ялты от 09.06.1993 No107, писем ЗАО «Укрпрофздравница» от 06.10.2009 №05-01-27/2254, от 20.05.2010 №05-01-27/1966 и от 07.08.2012 №05-01-30/972.

Оценивая заключение эксперта в соответствующей части применительно к иным материалам дела, суд первой инстанции, верно указал, что такой вывод не свидетельствует о согласовании собственно неотделимых улучшений, поскольку, как уже отмечалось выше, в них преимущественно идет речь идет о проведении ремонта, возложенного по условиям договоров на арендатора и отсутствует конкретный перечень работ и их стоимость, в том числе в виде последующего (по окончании выполнения работ) согласования.

Между тем, по смыслу статьи 272 ГК УССР, частей 1, 3 статьи 778 ГК Украины, части 2 статьи 30 Закона Украины от 10.04.1992 №2269-XII «Об аренде государственного и коммунального имущества», пункта 2 статьи 623 ГКРФ необходимое согласие арендодателя заключается в согласовании с ним не только самого факта произведения улучшений, но также их объема и стоимости, так как в силу перехода арендодателю прав на неотделимые улучшения изменяется и бремя содержания принадлежащего арендодателю имущества (в связи с его приращением).

Действуя разумно и осмотрительно, истец, претендуя на возмещение стоимости неотделимых улучшений, должен был и имел возможность до начала проведения работ получить документы, однозначно свидетельствующие о согласовании видов работ и их стоимости, как того требуют положения закона и договоров.

При таких обстоятельствах, невозможно принять представленные истцом согласия арендодателя как доказательства одобрения собственно неотделимых улучшений, стоимость которых согласована и подлежит возмещению.

Применительно к согласию арендодателя подразумевается согласие законного владельца имущества, который должен выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к производимым улучшениям и их характеру.

При этом ответчик приобрел спорный объект в результате приватизации имущества Республики Крым. 

Право собственности Республики Крым возникло в соответствии со статьей 2-1 Закона Республики Крым от 31.07.2014 №38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», которой предусмотрено прекращение права собственности Украины на имущество, включая земельные участки и иные объекты недвижимости, находившееся по состоянию на 17.03.2014 на территории Республики Крым, а также прекращение права собственности профсоюзных и иных общественных организаций Украины, не имевших подразделений на территории Республики Крым по состоянию на 17.03.2014, на имущество, включая земельные участки и иные объекты недвижимости, находившееся на территории Республики Крым по состоянию на 17.03.2014 года, на основании постановления Государственного Совета Республики Крым от 17.03.2014 №1745-6/14 «О независимости Крыма» в связи с возникновением права собственности Республики Крым на такое имущество (часть 1). В спорных правоотношениях арендодателем выступало ЗАО «Укрпрофздравница».

При этом оно зарегистрировано решением исполнительного комитета Ленинского районного совета народных депутатов города Киева от 23.12.1991 №9971 и являлось правопреемником Украинского республиканского совета по управлению курортами профсоюзов, здравниц и хозяйств, объединений санаторно-курортных учреждений профсоюзов Украины, создано за счет имущества учредителей Федерации профессиональных союзов Украины и Фонда социального страхования Украины по временной утрате трудоспособности с долей имущества Федерации профессиональных союзов Украины, переданного в уставный фонд общества 92,92% размера уставного фонда.

Суд первой инстанции верно указал, что спорное здание построено во времена СССР в 1965, это усматривается из акта передачи от 10.10.1994 и Технического паспорта коммунального предприятия Ялтинского городского совета «Бюро технической инвентаризации» (том 2 л.д.1-12).

Как верно указал суд первой инстанции, профсоюзы действовали под общим статусом профсоюзов СССР и были общесоюзной общественной организацией. После распада СССР Федерация профессиональных союзов Украины выступила правопреемником Украинского республиканского Совета профсоюзов как правопреемник Федерации независимых профсоюзов Украины. 

Постановлением Верховной Рады Украинской ССP от 29.11.1990 №506 «О защите суверенных прав собственности Украинской PCP» вводился мораторий на территории республики (Украины) на любые изменения формы собственности и собственника государственного имущества до введения в действие Закона Украинской ССP о разгосударствлении имущества.

Статьей 1 Закона Украины от 10.09.1991 №1540-XII «О предприятиях, учреждениях и организациях союзного подчинения, расположенных на территории Украины» было установлено, что имущество предприятий, учреждений и организаций и других объектов союзного подчинения является государственной собственностью.

Постановлением Верховной Рады Украины от 10.04.1992 «Об имущественных комплексах и финансовых ресурсах общественных организаций бывшего Союза СCP, расположенных на территории Украины» предусмотрено, что имущество и финансовые ресурсы расположенных на территории Украины предприятий, учреждений и объектов, находившихся в ведении центральных органов этих организаций, до определения правопреемников общесоюзных общественных организаций бывшего Союза ССР временно передано Фонду государственного имущества Украины.

Таким образом, в результате передачи имущественных комплексов в ведение Украинского республиканского Совета профсоюзов, правопреемником которой после распада ССCP стала совет Федерации независимых профсоюзов Украины, а в дальнейшем - Федерация профессиональных союзов Украины, форма их собственности не изменилась и переданное имущество осталось собственностью государства Украины.

При таких обстоятельствах ЗАО «Укрпрофздравница» не могло выступать арендодателем имущественного комплекса, являющегося общегосударственной собственностью, соответственно, любые согласия на ремонтные работы или, собственно, на производство неотделимых улучшений, полученные истцом, его право предшественниками от АО (ЗАО) «Укрпрофздравница» верно не принят во внимание судом первой инстанции, поскольку исходили от неуправомоченного лица.

Кроме того, важным элементом юридического состава возмещения стоимости неотделимых улучшений, как следует из наименования данного института, является компенсационная функция, что означает, что арендодатель компенсирует арендатору улучшения арендованного имуществ, которые арендатор осуществил за счет собственных средств.

В то же время, из приказа Правления ЗАО «Укрпрофздравница» от 29.01.2003 №24 «О проекте увеличения мощности электрообогрева здания общества, акта ввода в эксплуатацию дополнительных мощностей электрообогрева здания Ялтинского учебно-методического центра экологии от 20.11.2003 и условий договора аренды от 01.10.1994 усматривается использование на проведение улучшений и/или ремонта амортизационных отчислений, что вызывает обоснованные сомнения в том, что все заявленные ремонтно-строительные работы производились истцом за свой счет. Напротив, материалы дела, свидетельствуют об обратном.

Первичные документы об оплате стоимости спорных улучшений в материалы дела в нарушение статьи 65 АПК РФ также не предоставлены. 

Имеется лишь аудиторское заключение независимого аудитора Частного предприятия «Лэнд-Аудит», составленное по результатам проверки, которая проводилась с 14 по 21.02.2006 (том 4 л.д.128-157), в котором сделан вывод о том, что затраты общества на оплату стоимости работ по ремонту спорного арендованного помещения за 1994-2003 составляют 149 933,53 грн., в том числе 124 333,53грн. за счет прибыли, 25600грн. за счет остатка амортизационных отчислений арендодателя, которые отнесены на увеличение стоимости арендованных основных фондов.

При этом данное аудиторское заключение носит спорный характер и влечет за собой сомнения в иных материалах дела, поскольку содержит указания на работы за февраль-август 1994 года, тогда как спорные правоотношения вытекают из договора аренды заключенного позже (01.10.1994) и в материалы дела представлены документы за октябрь 1994 года со схожим составом работ.

Часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 65, часть 1 статьи 156 АПК РФ предусматривают, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований и возражений, и несет риск непредставления доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Между тем, отсутствие достоверных доказательств того, что арендатор понес расходы на спорные улучшения за счет собственных средств, является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Кроме того, судом первой инстанции принимались меры к установлению, какие из ремонтно-строительных работ, заявленных истцом, привели к неотделимым улучшениям.

В заключение эксперта от 11.03.2020 №2922/6-3 сделаны выводы о том, что производство ремонтно-строительных работ в нежилых помещениях 2, 3, 4 этажей здания площадью 997,9 кв.м за период с 1994 по 06.06.2008 в рамках договора аренды от 01.10.1994 и за период с 2008 по 14.11.2017 в рамках договора аренды от 07.06.2008 повлекло к улучшению качественных характеристик объекта аренды.

Улучшения, которые невозможно отделить без ущерба для нежилых помещения, выполненные за период с 1994 по 06.06.2008 в рамках договора от 01.10.1994 приведены в столбцах 3, 4 таблицы 2 заключения эксперта, а именно: облицовка плиткой стен кухни и ремонт облицовки плитки в номерах, устройство полов из линолеума, устройство кирпичных перегородок, антресолей, деревянных панелей, подиума, барной стойки, оклейка стен и панелей декоративным покрытием, окраска стен и дверей, облицовка стен, замена дверей и витражей, замена обоев, установка окон, радиаторов, замена кровли, устройство покрытий полов, ремонт паркетных полов, оштукатуривание, перетирка штукатурки, прокладка труб, трубопроводов, канализации, электрокабеля (электропороводки), установка ванн, моек, смесителей, установка выключателей, розеток.

Улучшения, которые невозможно отделить без ущерба для нежилых помещения, выполненные за период с 2008 по 14.11.2017 приведены в столбцах 3, 4 таблицы №3 заключения эксперта, а именно: замена окон, витражей, розетки, выключатели, щитки осветительные, автоматы, замена моек, сифонов, трубопровода, оштукатуривание стен, оклейка обоями, окраска, устройство покрытий, плинтусов, багетов. 

Рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в рамках договора аренды от 01.10.1994 по состоянию на 29.01.2018 с учетом естественного износа произведенных неотделимых улучшения составляет согласно расчету эксперта 1 626 357,71 руб., в рамках договора аренды от 07.06.2008 – 1 978 290,83 руб. (выводы по 1 и 2 вопросу).

Согласно заключению эксперта от 17.08.2020 №1244/6-3 (дополнительного) рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в рамках договора аренды от 01.10.1994, по состоянию на 29.01.2018, связанных с оборудованием электрокотельной и реконструкцией электросетей в здании, расположенном по адресу: Республика Крым, г.Ялта, 

<

...> составляет 688 866,74 руб.

Оценивая с учетом вышеприведенных норм права и условий договоров аренды от 01.10.1994 и от 07.06.2008 заключение эксперта и соответствующие доводы и возражения сторон, суд первой инстанции верно исходил из того, что законодатель не раскрывает понятия «улучшение» арендованного имущества, правоприменительная же практика следует по пути признания того, что улучшения, в том числе неотделимые, представляют собой результат работ по изменению, буквально, улучшению, качественных характеристик объекта аренды, когда происходит его модернизация, в отличие от ремонта (текущего и капитального), который в данном случае был возложен на истца (пункт 4.3 договора аренды от 01.10.1994 и пункт 4.7 договора аренды от 07.06.2008) и является элементом содержания арендованного имущества, поскольку направлен на устранение естественного износа арендуемого имущества или повреждений, восстановление, устранение его ухудшения, произошедшего в том числе в период арендных отношений, хотя бы при этом использовались и более новые (усовершенствованные) материалы.

При этом, поскольку истец не отрицает, что ему было известно о неудовлетворительном состоянии здания на момент передачи в аренду в 1994 году, затраты на его капитальный и текущий ремонт после начала аренды по сути свидетельствуют о приспособлении его под нужды самого арендатора.

Решение арендатора произвести работы по улучшению состояния помещений для осуществления своей деятельности, само по себе, не является основанием для возложения на арендодателя обязанности по покрытию соответствующих расходов арендатора.

Как верно указал суд первой инстанции, под улучшением понимается такое изменение объекта, которое повышает или изменяет в положительную сторону его технические и/или функциональные характеристики.

Такой правовой вывод содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 №2856/11, постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 27.02.2020 по делу №А14-1734/2019. 

Применительно к этому судом первой инстанции обоснованно было отклонено заключение эксперта ООО «ПРО.ЭКСПЕРТ» ФИО5 от 08.07.2019 №308/19-СТ, поскольку в нем не было указано, по каким критериям улучшения отнесены к неотделимым и не дана характеристика произведенным истцом работам в контексте их раздела по видам и группам (текущий ремонт, капитальный ремонт, реконструкция, расширение, техническое переоборудование).

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о сомнительности выводов повторной экспертизы.

Так, из заключения от 11.03.2020 №2922/6-3 усматривается, что к перечню неотделимых улучшений отнесены работы по очистке помещений                                       от строительного мусора, перевозка грузов, разборка покрытий, кровли, бетонных конструкций и т.п.

В то же время, дифференцируя собственно улучшения от работ по содержанию арендованного имущества необходимо учитывать потребительскую ценность произведенных работ для владельца объекта аренды и увеличение в результате их производства стоимости объекта аренды, что прямо следовало из статьи 27 Закона Украины «Об аренде государственного коммунального имущества», а именно что улучшение имущества означает проведение в нем таких изменений, благодаря которым существенно увеличивается стоимость имущества, его полезность по сравнению с состоянием, в котором оно было до передачи его нанимателю.

Именно исходя из данной нормы, действовавшей на момент производства улучшений, истец должен был определять (рассчитывать) последствия ремонтно-строительных работ на объекте аренды.

Данная норма, к тому же, позволяет дополнительно характеризовать неотделимые улучшения их добавочной функцией в отличии от восстановительной, присущей ремонтам.

Таким образом, на момент выполнения строительно-ремонтных работ арендатор имел право на компенсацию не стоимости улучшений как стоимости строительных материалов и даже не стоимости работ, а на компенсацию ему разницы между стоимостью улучшенного имущества и стоимостью этого имущества на момент его передачи в аренду.

Аналогичный подход действует при возмещении стоимости улучшений добросовестному приобретателю (владельцу) в силу части 4 статьи 309 ГК Украины и статьи 303 ГК РФ, следовательно, ЗАО «Укрпрофздравница» в данном случае было ненадлежащим арендодателем.

Таким образом, судом первой инстанции, верно отклонены работы по демонтажу, уборке арендованных помещений от строительного мусора и прочие подобные как ошибочно отнесенные экспертом к неотделимым улучшениям, поскольку они не влекут за собой улучшение и/или удорожание арендованной вещи.

Также апелляционный суд критически относится к выводам эксперта относительно определения в качестве неотделимых улучшений работ по замене окон, дверей, работ по ремонту паркетных полов, всех работ по внутренней отделке объекта аренды, замене в нем инженерного оборудования, заделке образовавшихся отверстий, трещин и т.п., поскольку такие работы направлены на поддержание объекта аренды в исправном состоянии и/или относятся к текущему ремонту.

Сам эксперт в описательной части своего заключения указывает на то, что штукатурные, малярные, обойные, облицовочные работы, покрытие полов, работы по устройству подвесных (натяжных) потолков, стекольные работы относятся к отделочным, при этом к улучшениям могут быть отнесены только устройство стяжек, обшивка ГКЛ и т.п., а также отделочные работы при реконструкции объекта.

Между тем, реконструкция по договору от 01.10.1994 началась до заключения договора, доказательства реконструкции в рамках договора аренды от 07.06.2008 в материалы дела не предоставлены.

Суд первой инстанции, руководствуясь правилами статей 23, 29 Закона Украины от 20.04.2000 №1699-II «О планировке и застройке территорий», статьями 9, 28 Закона Украины от 20.05.1999 №687-XIV «Об архитектурной деятельности», статьей 34 Закона Украины от 17.02.2011 №3038-VI «О регулировании градостроительной деятельности», верно пришел к выводу о том, что истец должен был получить соответствующую разрешительную документацию на строительство.

Поскольку доказательства наличия такой документации в материалы дела не предоставлены, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции, что истец на момент производства соответствующих работ также не относил их к реконструкции, капитальному ремонту, полагая их работами по содержанию объекта аренды или работами по техническому переоснащение единиц и узлов технологического оборудования, систем управления и автоматизации, которые морально устарели и в которых исчерпан технический ресурс, расположенных в существующих, помещениях, без перепрофилирования, капитального ремонта, реконструкции объекта в целом, для проведения которых не требовалось получение разрешений как для строительства.

При таких обстоятельствах, иное определение истцом природы проведенных работ при подаче иска оценивается критически как непоследовательное и недобросовестное (статья 10 ГК РФ).

Поскольку в силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера, оценив и исследовав заключения от 08.07.2019 №308/19-СТ, от 11.03.2020 №2922/6-3, от 17.08.2020 №1244/6-3, а также предоставленное истцом заключение от 03.05.2018 №06 (том 2 л.д.45-65) как предусмотренный статьей 86 АПК РФ иной документ, суд первой инстанции правильно отклонил их в части, противоречащей вышеприведенным выводам относительно наличия/отсутствия неотделимых улучшений применительно к тому, как их понимает подлежащее применению при рассмотрении спора законодательство.

Как верно указал суд первой инстанции, в соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно статье 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Кроме того, по смыслу приведенных норм, право выбора способа возмещения принадлежит арендатору, при этом право собственно на возмещение стоимости выполненных работ, в отличие от зачета в счет арендной платы, возникает у арендатора только с момента прекращения договора аренды, следовательно, именно с даты прекращения договора аренды начинает течь срок исковой давности по заявленному требованию. 

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2017 №306-ЭС17-15193.

Таким образом, срок исковой давности по требованиям, вытекающим из договора аренды от 07.06.2008, который в силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ считается прекращенным (расторгнутым) с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (14.12.2017), на дату обращения истца с иском в суд (08.08.2018 согласно штемпелю об отправке на конверте (том2 л.д.99) не истек.

В то же время, в силу статьи 604 ГК Украины обязательство прекращается по договоренности сторон, в частности, по договоренности сторон о замене первоначального обязательства новым обязательством между теми же сторонами (новация). 

При этом новация прекращает дополнительные обязательства, связанные с первоначальным обязательствам, если иное не установлено договором.

Аналогичное правило содержится в статье 414 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд не может принять во внимание доводы истца относительно продолжения арендных отношений при заключении договора аренды 07.06.2008, поскольку обязательства по договору аренды от 01.10.1994, пролонгированному до заключения договора аренды от 07.06.2008 в отношении спорного имущества, фактически прекращены новацией с 06.06.2008. Такой же вывод следует из буквального содержания договора аренды от 07.06.2008, акта приема-передачи от 07.06.2008 к нему и поддерживается в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.10.2020 №310-ЭС20-15671 по делу №А62-289/2017.

При этом статьей 786 ГК Украины была установлена специальная исковая давность, которая применялась к требованиям, вытекающим из договора найма. В частности, к требованиям о возмещении расходов на улучшение вещи применялась исковая давность в один год (часть 1).

В силу части 2 там же течение исковой давности относительно требований нанимателя начинается с момента прекращения договора найма.

С учетом изложенных обстоятельств, срок исковой давности по требованиям истца о возмещении произведенных им неотделимых улучшений в рамках договора аренды от 01.10.1994 в любом случае истек 06.06.2009. 

С настоящим иском истец обратился в суд только 08.08.2018, то есть с пропуском срока исковой давности более чем на 9 лет.

Апелляционный суд отклоняет ссылку апеллянта на признание ответчиком обязательства по возмещению стоимости неотделимых улучшений в письме от 14.04.2017 №151, поскольку буквально из него следует, что санаторий уведомил истца о том, что не имеет правовых оснований компенсировать расходы общества по проведенным неотделимым улучшениям, в связи с тем, что договором аренды это не предусмотрено. В этом же письме содержится оговорка о согласии понести расходы на компенсацию произведенных неотделимых улучшений в случае проведения независимой экспертизы с целью установления стоимости (точной суммы) в судебном порядке.

Кроме того, что из данного письма не следует конкретно признаваемый долг, оно составлено за пределами сроков давности, с учетом чего не может служить основанием для прерывания исковой давности на основании пункта 1 статьи 203 ГК РФ в редакции до внесения изменений Федеральным законом от 08.03.2015 №42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», а пункт 2 статьи 206 ГК РФ о течении исковой давности заново, если по истечении срока исковой давности должник или иное обязанное лицо признает в письменной форме свой долг, не применяется к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01.06.2015).

Руководствуясь разъяснениями, данными в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции, что пропуск срока исковой давности в рассматриваемом случае является еще одним самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске в части требований, вытекающих из договора аренды от 01.10.1994.

Применительно к требованиям по договору аренды от 07.06.2008, помимо вышеизложенного относительно отсутствия допустимых доказательств наличия согласия владельца и/или арендодателя на производство неотделимых улучшений, их состав и стоимость, а также доказательств того, что произведенные улучшения являлись неотделимыми и произведены за счет истца, апелляционный суд также считает необходимым отметить, что гражданское законодательство, действовавшее на момент возникновения спорных правоотношений, предоставляло нанимателю альтернативное право по выбору формы возмещения в виде компенсации понесенных расходов или зачисления в счет платы за пользование вещью. 

Из материалов дела усматривается, что решением Правления ЗАО «Укрпрофздравница» от 10.04.2009 №П3-18р «Об уменьшении размера арендной платы для общества истцу была уменьшена арендная плата, при этом на льготных условиях, из чего следует, что истец как арендатор уже получил встречную компенсацию от арендодателя, поскольку арендная плата была уменьшена вдвое с 7 692 грн. (по договору аренды от 07.06.2008) до 3 039 грн., начиная с 05.06.2009 по 31.12.2009 (дополнительное соглашение от 07.06.2009 к договору аренды                    от 07.06.2008), с июня 2010 –до 4080,00грн. (дополнительное соглашение от 01.06.2010 к договору аренды от 07.06.2008), с учетом чего истец был освобожден от внесения арендной паты на сумму, составляющую согласно приблизительному расчету ответчика (том 11 л.д.59-60) более 3 000 000 рублей, что даже превышает предъявленную истцом сумму улучшений за соответствующий период (1 978 290,83 руб.). 

Данные обстоятельства не оспаривались истцом.

Кроме того, как уже отмечалось выше применительно к договору аренды от 07.06.2008 в редакции дополнительного соглашения от 07.06.2009, возмещение арендатору неотделимых улучшений кроме тех, на которые арендатором приобретается право собственности, не предусмотрено.

С учетом всего изложенного, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений. 

Соответственно, отсутствуют основания и для удовлетворения вытекающего требования о взыскании процентов в порядке статьи 395 ГК РФ.

Ссылка апеллянта на согласование арендодателем производства неотделимых улучшений, не принимается апелляционным судом.

Как указано выше, воля арендодателя на согласование именно указанных действий со стороны арендатора не была высказана.

Таким образом, принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, нормы материального права применены правильно, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 АПК РФ, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 10.12.2020 по делу №А83-12971/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Центр дополнительного профессионального образования «Ялтинский учебно-методический центр экологии» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                          А.А.Тарасенко                                                        

Судьи                                                                                        Е.А. Остапова            

                                                                                                  Н.И. Сикорская