СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск                                                                         Дело № А03-10544/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 ноября 2024 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

Киреевой О.Ю.,

судей

Афанасьевой Е.В.,

ФИО1, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Касьян В.Ф., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Барнаула Алтайского края (№ 07АП-7432/2024) на решение от 20.08.2024 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-10544/2024 (судья Захарова Я.В.) по иску первого заместителя прокурора Алтайского края, г. Барнаул Алтайского края в защиту прав неопределенного круга лиц, публичных интересов, прав и охраняемых законом интересов – муниципального образования городского округа – город Барнаул, в лице Администрации города Барнаула Алтайского края, к Администрации города Барнаула Алтайского края, г. Барнаул Алтайского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Барнаул Алтайского края (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>), о признании недействительным пункта 4.4.20 договора аренды земельного участка № 100, заключенного 18.07.2022 между городским округом - город Барнаул Алтайского края в лице администрации г. Барнаула и индивидуальным предпринимателем ФИО2,

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула, г. Барнаул Алтайского края, 

В судебном заседании приняли участие: 

от Прокуратуры Алтайского края: ФИО3, по поручению, служебное удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Алтайского края (далее – Прокуратура, истец) в защиту прав неопределенного круга лиц, публичных интересов, прав и охраняемых законом интересов муниципального образования городской округ - город Барнаул Алтайского края в лице администрации г. Барнаула Алтайского края обратился в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением, к Администрации города Барнаула Алтайского края (далее – Администрация) и к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) о признании недействительным пункта 4.4.20 договора аренды земельного участка № 100, заключенного 18.07.2022 между городским округом - город 2 Барнаул Алтайского края в лице администрации г. Барнаула и индивидуальным предпринимателем ФИО2. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований предмета спора, привлечен Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 20.08.2024 (резолютивная часть объявлена 06.08.2024) признан недействительным пункт 4.4.20 договора аренды земельного участка № 100, заключенного 18.07.2022 между городским округом - город Барнаул Алтайского края в лице Администрации города Барнаула и ИП ФИО2, с ИП ФИО2 в доход федерального бюджета взыскано 900 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с решением суда, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований прокурора Алтайского края отказать в полном объеме, ссылаясь, в том числе на то, что подпункт 4.4.20, только устанавливает обязанность арендатора уведомлять арендодателя в письменной форме о передаче в пределах срока действия договора земельного участка в субаренду, арендных прав в залог, внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ или обществ, либо паевого взноса в производственный кооператив в течении 10 дней со дня вступления в силу соответствующих документов; ни оспариваемым подпунктом 4.4.20, ни иными положениям договора от 18.07.2022 №100, не предусмотрено право арендатора на передачу Земельного участка в субаренду; оспариваемы положения подпункта 4.4.20 договора устанавливают обязанность арендатора сообщить о совершенном нарушении, при этом не предоставляются право арендатору на передачу Земельного участка в субаренду. Расширительное толкование обязанности, установленной в п.4.4.20 как предусматривающей право нарушало бы иные положения договора и положения гражданского законодательства.

От Прокуратуры в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) поступил отзыв, в котором с доводами апелляционной жалобы не согласилась, просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, отмечая, что в данном случае договор аренды заключен по результатам торгов, условие договора аренды публичного земельного участка, заключенного после 01.06.2015 (дата вступления в силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) по результатам торгов, о возможности передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору третьим лицам без согласия арендодателя является ничтожным. Пункт 4.4.20 договора является недействительным в силу статьи 168 ГК РФ, как противоречащий вышеуказанным нормам действующего законодательства и при этом посягающий на публичные интересы. Являются несостоятельными доводы жалобы о том, что указанный пункт только устанавливает обязанность уведомлять о незаконной передаче прав на земельный участок по договору, в связи с чем, соответствует закону, поскольку не предоставляет соответствующее право арендатору. Данная интерпретация изложенного в оспоренном пункте положения в его буквальном толковании как уведомления о своих незаконных действиях не обоснована.

В судебном заседании представитель Прокуратуры поддержала позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле,  извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили. 

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 18.07.2022 года по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка между городским округом - город Барнаул в лице администрации города Барнаула Алтайского края (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 100 (далее – договор, л.д. 16-21). 

В соответствии с пунктом 1.1 договора, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, с кадастровым номером 22:63:0101419:5971, площадью - 17 545 кв.м., расположенный по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, земельный участок 174 а. 

Пунктом 1.2. договора указано, что разрешенное использование земельного участка – объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)) (код – 4.2). 

Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен на 7 лет 4 месяцев. 

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 19.07.2022 года. Размер арендной платы составляет 8 023 679 руб. в год (пункт 3.1 договора). 

Договор имеет силу акта приема-передачи (пункт 1.3 договора). В разделе 4.4 договора определены обязанности арендатора. 

Согласно пункту 4.4.20 договора предусмотрена обязанность арендатора уведомлять арендодателя в письменной форме о передаче в пределах срока действия договора участка в субаренду, арендных прав в залог, внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в течение 10 дней со дня вступления в силу соответствующих документов.

Ссылаясь на то, что пункт 4.4.20 договора аренды земельного участка от 18.07.2022 года № 100 не соответствует закону и является недействительным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В силу части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований. 

Предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 Кодекса, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования (пункт 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе"). 

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ). 

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ). 

Установленный законом порядок заключения договора о передаче имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, поэтому заключенная с нарушением такого порядка сделка является ничтожной в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ. 

При этом согласно статье 180 Гражданского кодекса РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Предметом иска является требование о признании отдельных положений договора, касающихся определения обязанности уведомления арендодателя в письменной форме о передаче в пределах срока действия договора участка в субаренду, арендных прав в залог, внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в течение 10 дней со дня вступления в силу соответствующих документов.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли. 

Изложенное согласуется с выработанным в судебной практике общим подходом, согласно которому лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем, то есть обеспечена конкуренция (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.04.2011 № 14686/10 и от 11.03.2014 № 16034/13, определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409 и от 27.12.2021 № 310-ЭС21-17478). 

Для случаев, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, в пункте 7 статьи 448 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 42-ФЗ) установлено, что победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. 

Положения указанной нормы регулируют, в частности, правоотношения, касающиеся передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции. 

На основании подпунктов 1 и 2 статьи 2 Закона № 42-ФЗ, указанный Федеральный закон вступил в силу с 01.06.2015, а положения ГК РФ (в редакции указанного Закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного Федерального закона. 

В частности, с учетом разъяснений, данных в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», положения ГК РФ в редакции Закона № 42-ФЗ применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных со дня вступления данного закона в силу (с 01.06.2015).

Принимая во внимание приведенные положения законодательства, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. 

Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота. 

По общему правилу, закрепленному в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. 

Однако в пункте 9 также указано, что приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 № 305-ЭС21-4791, от 17.03.2021 № 305-ЭС16-19742(6), от 01.09.2020 № 305-ЭС20-6940, от 28.05.2020 № 310-ЭС19-26737). 

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357, между предписаниями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и пункта 7 статьи 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции. 

Доводы администрации о том, что оспариваемые положения подпункта 4.4.20 договора устанавливают обязанность арендатора сообщить о совершенном нарушении, при этом не предоставляют право арендатору на передачу земельного участка в субаренду, признаны судом апелляционной инстанции несостоятельными, поскольку указанное противоречит буквальному толкованию данного пункта. Из содержания указанного пункта можно сделать вывод о возможности передачи прав по договору, но с уведомлением арендодателя, что противоречит вышеуказанному законодательному запрету и устраняет возможную неопределенность и противоречивость при толковании условий договора (учитывая, в том числе пункт 4.4.19 договора).

Проанализировав спорный пункт 4.4.20 договора на предмет его соответствия закону, принимая во внимание установленное положениями пункта 7 статьи 448 ГК РФ ограничение, суд первой инстанции к верному выводу о том, что условие пункта 4.4.20 договора нарушает установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом, в связи с чем, в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ такое условие правильно квалифицировано как ничтожное, посягающее на публичные интересы. 

Суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем,  направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 20.08.2024 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-10544/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства  в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев  со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Алтайского края.

        Председательствующий                                                     О.Ю. Киреева

          Судьи                                                                                  Е.В. Афанасьева

                                                                                                       ФИО1