АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-5621/25

Екатеринбург

14 января 2026 г.

Дело № А76-2451/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2026 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 января 2026 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Ивановой С.О.,

судей Морозовой Н.А., Черкезова Е.О.,

при ведении протокола помощником судьи Полуяновой Е.А. рассмотрел в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи кассационную жалобу Главного управления «Государственная жилищная инспекция Челябинской области» (далее – управление) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.07.2025 по делу № А76-2451/2025 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2025 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании в Арбитражном суде Челябинской области приняли участие представители:

управления – ФИО1 (доверенность от 26.12.2025, диплом);

общества с ограниченной ответственностью «Высота» (далее – заявитель, общество) – ФИО2 (доверенность от 12.01.2026, диплом).

Общество обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к управлению о признании недействительными предписания от 17.0.2024 № 24-904 и решения от 28.12.2024.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО3 (далее – ФИО3).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.07.2025 требования заявителя удовлетворены, оспоренные ненормативные правовые акты признаны недействительными.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2025 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе управление просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Управление выражает несогласие с выводами судов о том, что спорное помещение не входит в состав общего имущества многоквартирного дома; отмечает, что согласно электронному паспорту дома, размещенному в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ), а также сведениям о характеристиках объекта недвижимости, содержащихся в выписке из ЕГРН, спорное нежилое помещение входит в состав общего имущества многоквартирного дома; обращает внимание суда округа на отсутствие в материалах дела доказательств того, что многоквартирный дом и встроенно-пристроенные помещения к нему, имеющие общий почтовый адрес, являются разными зданиями.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу управления – без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции не нашел оснований для их отмены или изменения.

Как следует из материалов дела, общество зарегистрировано в качестве юридического лица за основным государственным регистрационным номером 1097447010440 и осуществляет лицензируемую деятельность по управлению общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома № 68 по ул. Братьев Кашириных в г. Челябинске на основании договора управления от 28.03.2018 и лицензии от 28.06.2018 № 0654.

Управлением на основании обращения собственника помещений спорного многоквартирного дома, принято решение от 16.10.2024 № 24-904 о проведении в отношении заявителя внепланового инспекционного визита в рамках регионального государственного лицензионного контроля.

По результатам инспекционного визита составлен акт от 17.10.2024, которым зафиксировано, что при визуальном осмотре кровли многоквартирного дома № 68 по ул. Братьев Кашириных в г. Челябинске выявлено растрескивание ковра кровельного покрытия, в разрывах кровельного покрытия в районах ливневой канализации находится растительность, ливневая канализация засорена.

На основании материалов проверки инспекцией в адрес общества выдано предписание от 17.03.2024 № 24-904, которым предписано в срок до 17.11.2024 обеспечить надлежащее содержание крыш многоквартирных домов, для чего: выполнить работы по обследованию кровли на отсутствие протечек над нежилым помещением 1, при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, разработать план восстановительных работ, выполнить восстановительные работы. В качестве нарушенных нормативных требований в предписании указаны часть 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) пункты 4.6.1.1, 4.6.1.2, 4.6.1.4 и 4.6.1.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170) и пункт 7 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 (далее – Минимальный перечень).

Решением Управления от 28.12.2024 предписание от 17.10.2024 № 24-904 оставлено в силе.

Считая указанные предписание и решение управления незаконными и нарушающими его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Удовлетворяя заявленные обществом требования, суды исходили из наличия оснований для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными.

Выводы судов являются правильными, соответствуют действующему законодательству, материалам дела.

Из системного толкования части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) следует, что для признания недействительными ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту, и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг.

Частью 2 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (часть 2.3 статьи 161 ЖК РФ).

Обязательные правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации установлены Правилами № 170, в соответствии с которыми: организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить в числе прочего исправное состояние кровли и системы водоотвода (пункт 4.6.1.1); следует устранять, не допуская дальнейшего развития в кровлях из рулонных материалов отслоения от основания, разрывов и пробоин, местных просадок, расслоения в швах и между полотнищами, вздутий, растрескивания покровного и защитного слоев (пункт 4.6.1.2); разрушенные защитные слои железобетонных несущих элементов крыш и выбоины с частичным оголением арматуры необходимо восстанавливать, а трещины - заделывать цементным раствором. Если повреждения привели к потере несущей способности конструктивных элементов, то их следует усилить или заменить (пункт 4.6.1.4); несущие конструкции крыши, устройства и оборудование, в том числе расположенные на крыше, карниз и водоотводящие элементы крыши, ограждения, гильзы, анкеры, устройства молниезащиты должны быть до ремонта кровельного покрытия приведены в технически исправное состояние (пункт 4.6.1.9).

В соответствии с пунктом 7 Минимального перечня, к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов в том числе отнесены: проверка кровли на отсутствие протечек; выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций водоотводящих устройств и оборудования; проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

В соответствии с пунктами 1, 2 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзацах 5, 6 пункта 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, далее – Правила № 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основным критерием для отнесения имущества к общему имуществу многоквартирного дома, является его функциональное значение, предполагающее использование для обслуживания более одного помещения в здании. Если имущество используется для обслуживания одного помещения и не используется для обслуживания иных помещений, оно не относится к общему имуществу многоквартирного дома, обязанность по содержанию которого возложена на управляющую организацию в силу закона. Обязанность по надлежащему содержанию такого имущества может быть возложена на управляющую компанию только по решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома с соответствующей корректировкой размера платы за услуги управляющей компании по содержанию и ремонту такого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2019 № 310-ЭС19-23598).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, установив, что спорный многоквартирный дом, имеет встроенно-пристроенные нежилые помещения (включая помещение 1), не относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома, используемые для осуществления коммерческой деятельности (подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество), а также учитывая то, что спорная кровля является неотъемлемым элементом пристроенной части помещений и выполняет изоляционные функции для помещения 1 в многоквартирном доме (пусть и находящегося в собственности разных юридических лиц), что подтверждено представленным заявителем в материалы дела заключением специалиста ООО Агентство «Вита-Гарант» от 14.07.2021 № 26.4/21-ДСЭ, суды обоснованно заключили, что такая кровля не отвечает понятию общего имущества многоквартирного дома (используется для обслуживания только одного помещения многоквартирного дома и не используется для обслуживания иных помещений).

При этом как верно отмечено судами, факт того, что встроенно-пристроенное нежилое помещение 1 является единым строением с многоквартирным домом, не может свидетельствовать об отнесении спорной кровли к общему имуществу многоквартирного дома.

Также, судами обоснованно учтено, что как в заключенном с заявителем договоре управления многоквартирным домом, так и в представленной в материалы дела выписке из ЕГРН спорное помещение прямо отнесено к помещениям, не относящимся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.

Судами верно принято во внимание, что общим собранием собственников помещений многоквартирного дома отдельное решение о возложении на управляющую организацию обязанности по содержанию указанной кровли, не относящейся к общему имуществу многоквартирного дома, не принималось, соответствующая плата не устанавливалась.

Учитывая изложенное, суды пришли к верному выводу об отсутствии законных оснований для понуждения заявителя к принятию мер для надлежащего содержания такой кровли, а потому оспоренные предписание и решение правомерно признаны недействительными.

Суды обеих инстанций установили все фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения данного дела с учетом существа спора, на основании доводов и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами права, дав им надлежащую правовую оценку.

Оснований для иных выводов у суда округа, исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, не имеется.

Доводы заявителя кассационной жалобы судом округа отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании действующего законодательства в совокупности с обстоятельствами дела, не опровергают выводов судов, сделанных на основании установленных по делу обстоятельств и исследованных доказательств, и не свидетельствуют о наличии в решении и постановлении нарушений норм материального или процессуального права.

Несогласие кассатора с результатами оценки судами имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшихся судебных актов не является, поскольку направлено на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных фактических обстоятельств, что в силу статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 АПК РФ, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.07.2025 по делу № А76-2451/2025 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2025 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Главного управления «Государственная жилищная инспекция Челябинской области» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий	С.О. Иванова

Судьи	Н.А. Морозова

Е.О. Черкезов