Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-85515/2019

27 июля 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  21 июля 2020 года

Полный текст решения изготовлен  27 июля 2020 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорская Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Балахниной Ю.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью "Спортивный клуб "Петроградец" (адрес: Россия 197101, Санкт-Петербург, ул. Льва Толстого, д. 8, ОГРН:  1047855115934);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Строй-Импульс» (адрес:  Россия 192012, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пр-кт ОБУХОВСКОЙ ОБОРОНЫ 120/ЛИТЕР Б/ОФИС 247, ОГРН:  1067847724196);

о взыскании  задолженности и процентов,

по встречному исковому заявлению:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Строй-Импульс»

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Спортивный клуб «Петроградец»,

о взыскании убытков,

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 21.07.2020

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Спортивный клуб «Петроградец» (далее – Истец, ООО «СК «Петроградец») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Импульс» (далее – Ответчик,  ООО «Строй-Импульс») о взыскании 9 894 778 руб. задолженности по инвестиционному договору от 03.12.2012    № 12/12-03,  2 478 044 руб. 05 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 31.10.2016 по 30.04.2019 с последующим начислением процентов с 01.05.2019 по день фактического исполнения обязательства, а также 84 864 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

На основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к совместному рассмотрению с первоначальным иском определением от 03.02.2020 судом принято встречное исковое заявление ООО «Строй-Импульс» о взыскании с ООО «Спортивный клуб «Петроградец» 33 045 300 руб. убытков.

Определениями от 13.04.2020, от 07.05.2020 в соответствии с Указом Президента РФ от 02.04.2020 №239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» дата судебного заседания изменялась.

В судебном заседании 20.07.2020 стороны поддержали заявленные ими требования, против удовлетворения иска противоположной стороны в споре возражали.

Ходатайство о назначении оценочной экспертизы ООО «СК «Петроградец» поддержано не было.

В судебном заседании был объявлен перерыв до  21.07.2020, после перерыва судебное заседание продолжено.

Исследовав материалы дела, доводы исков и возражений на них, заслушав мнения участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

Между ООО «Строй-Импульс» (застройщик) и ООО «СК «Петроградец» (инвестор) заключен Договор №12/12-03 инвестиционной аренды от 03.12.2012            (далее - Договор).

Согласно п. 1.1 Договора инвестор обязался передать застройщику в аренду три части земельного участка с кадастровым номером 78:07:0307701:4, находящегося по адресу Санкт-Петербург, ул. Льва Толстого, д. 8, литера А:

а) площадью 1042 кв. м. (отмечен на кадастровой выписке о земельном участке как учтенный номер части 78:07:0307701:4/14);

б) площадью 1080 кв. м. (отмечен на кадастровой выписке о земельном участке как учетный номер части 78:07:0307701:4/11);

в) площадью 105 кв. м. (отмечен на кадастровой выписке о земельном участке как учетный номер части 78:07:0307701:4/10),

принадлежащие инвестору на праве собственности, с целью осуществления застройщиком на переданных ему частях земельного участка строительства нового жилого дома со встроенным паркингом, жилыми и служебными помещениями, пристроенного к зданию спортивного комплекса «Петроградец».

В соответствии с п. 1.2. Договора в редакции дополнительного соглашения от 01.06.2016 застройщик обязуется принять от инвестора указанные в п. 1.1 Договора части земельного участка на правах их аренды, выполнить в установленный Договором срок работы по строительству Объекта, уплатить инвестору в качестве арендной платы за весь срок пользования частями земельного участка сумму в размере 19 144 778 руб. и дополнительно, передать инвестору в качестве арендной платы за пользование частями земельного участка права собственности на жилую площадь (квартиры), нежилые помещения и парковочные места (машиноместа) на встроенной автостоянке. Перечень квартир, нежилых помещений, а также машиномест, право собственности на которые подлежит передаче инвестору в соответствии с настоящим пунктом, согласован и определен сторонами в приложении № 1 к Договору.

Пунктом  4.2. Договора в редакции дополнительного соглашения от 01.06.2016 предусмотрен следующий порядок оплаты  19 144 778 руб. арендной платы:

- 7 000 000 руб. – не позднее 30.09.2016;

- 6 500 171 руб. – не позднее 30.10.2016;

- 5 644 607 руб. – не позднее  23.12.2016.

Как указывает Истец, застройщик произвел оплату по Договору в размере 9 250 000 руб., из которых  2 250 000 руб. – с нарушением сроков, предусмотренных            п. 4.2. Договора, в связи с чем инвестор в адрес застройщика направил претензию от 03.06.2019 № 01-19/2019 с требование об оплате долга и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Поскольку названная претензия была оставлена Ответчиком без удовлетворения, Истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями о взыскании основного долга и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Возражая против удовлетворения иска, Ответчик сослался на то, что Истец не передал ему часть земельного участка а) площадью 1042 кв. м. (отмечен на кадастровой выписке о земельном участке как учтенный номер части 78:07:0307701:4/14), в связи с чем размер арендной платы подлежал уменьшению до 10 736 391 руб. 50 коп., то есть 56,08% от предусмотренной Договором денежной составляющей арендной платы, следовательно, размер долга не может превышать 1 486 391 руб. 50 коп., процентов – 687 507 руб. 65 коп.

Как пояснил Ответчик, исходя из проектной документации «Строительство жилого дома, пристроенного к спортивно-оздоровительному комплексу по адресу: Санкт-Петербург, Петроградский район, ул. Льва Толстого, дом 8», Проектная документация, Раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка, Книга 1, «Схема планировочной организации земельного участка. Генеральный план и транспорт 5749-ГП», проектируемый жилой дом объединен при помощи переходной отапливаемой галереи в уровне первого этажа со спортивным комплексом «Петроградец» в единый комплекс. Следовательно, предполагалось строительство жилого дома, в котором жильцы, не выходя на улицу, могут воспользоваться следующими видами услуг: бассейн, зал для занятия фитнесом и боевыми видами спорта, 2 кафе, парикмахерская, медпункт.

Перед спортивным комплексом расположена площадка, которая согласно п. 2.3 САНПиН 2.1.2.2645-10 имеет четкое функциональное деление на зону отдыха и детскую площадку.

По утверждению Ответчика ввиду неисполнения инвестором обязательств по передаче указанной выше части земельного участка застройщик  не смог построить ни зону отдыха, ни детскую площадку, что повлияло как на инвестиционную привлекательность квартир в указанном жилом доме, так и на доходы застройщика.

Согласно отчету оценщика, выполненного специалистом ООО «ГСО», 1 квадратный метр жилья в указанном доме подешевел ввиду невыполнения по вине Инвестора обязательств по Договору на 27 000 руб. Итого сумма убытков застройщика, состоящих из суммы, которая не дополучена застройщиком ввиду ненадлежащего исполнения обязательств инвестором, по расчету Ответчика составляет 33 045 300 руб. и определена путем умножения потери стоимости одного квадратного метра на площади квартир в многоквартирном доме.

Учитывая изложенное, ссылаясь на ненадлежащее исполнение инвестором встречных обязательств по передаче части земельного участка застройщику для реализации в полном объеме инвестиционного проекта, Ответчик возражал против удовлетворения требований о взыскании арендной платы, а также наставал на удовлетворении встречных требований о взыскании упущенной выгоды.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений статей 606,  611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 1 статьи 65, часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 2.1.1. Договора инвестор обязан передать застройщику в аренду части земельного участка, указанные в п. 1.1. Договора, на период строительства объекта и  до его завершения по акту приема-передачи не позднее 5-ти рабочих дней  с момента заключения договора. Инвестор гарантирует отсутствие обременений и притязаний третьих лиц на передаваемые в аренду земельные участки.

В рассматриваемом случае акты сдачи-приемки частей земельного участка в материалах дела отсутствуют.

При этом не имеется и иных достоверных доказательств, свидетельствующих безусловно о том, что Истец выполнил свои обязательства по Договору в части передачи части земельного участка с кадастровым номером 78:07:0307701:4/14 площадью 1042 квадратных метра.

Вопреки доводам Истца то обстоятельство, что Ответчик построил дом и сдал его в эксплуатацию, не подтверждает факта передачи ему всех частей земельного участка, указанных в Договоре, соразмерно которым установлена арендная плата.

Как пояснил Ответчик, работы по благоустройству на указанной части земельного участка должны были проводиться согласно графику производства работ в августе - сентябре 2017 года (договор подряда от 17.07.2017 № 01/07, календарный график от 20.03.2017). При  этом участок до конца октября 2017 года не был передан Ответчику, и он был вынужден был на свободном от автомобильной стоянки месте устроить небольшой газон по периметру и частично выполнить обязательства по озеленению, посадив живую изгородь из туй, что следует из схемы площадки отдыха к акту приема-передачи от 15.11.2018, подписанному между Ответчиком и ООО «Гефест», согласно которой спорная автомобильная стоянка не была передана ни Ответчику, ни управляющей компании.

При этом 29.01.2018 при проведении итоговой проверки Управлением государственного строительного надзора Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Правительства Санкт-Петербурга выявлен ряд замечаний, в числе которых не завершены работы, предусмотренные проектной документацией: благоустройство прилегающей территории. По итогам проведения проверки в адрес Ответчика выдано предписание об устранении указанного нарушения. 05.03.2018 в адрес Администрации Петроградского района Ответчиком было направлено гарантийное письмо, в котором указано, что в рамках благоустройства будут проведены компенсационные мероприятия, а именно установка игрового детского оборудования на внутриквартальную территорию по адресу: Санкт-Петербург, ул. Льва Толстого, д. 12/33, то есть по другому адресу. После передачи указанного гарантийного письма Администрация подписала акт о выполнении благоустройства с условием о выполнении указанных гарантий. Позже малые архитектурные формы были установлены во дворе другого дома, ввиду занятости автомобильной стоянкой, принадлежащей Истцу земельного участка, на котором должно было проходить благоустройство.

Суд соглашается с доводами Ответчика о том, что сам по себе факт сдачи дома в эксплуатацию не означает, что инвестором в полном объеме исполнены его обязательства по Договору.

При этом разрешение на ввод дома в эксплуатацию от 03.04.2018 № 78-13-12-2018 в отличие от разрешения на строительство от 25.12.2015 № 78-013-0186.2-2013 не содержит сведений о частях земельного участка, на которых возведен объект капитального строительства.

Сам по себе факт внесения части арендной платы вопреки доводам Истца не подтверждает факта передачи всех частей земельного участка с кадастровым номером 78:07:0307701:4 (учетный номер части 10); 78:07:0307701:4 (учетный номер части 11), 78:07:0307701:4 (учетный номер части 14).

Представленными в дело материалами фотофиксации, протоколом осмотра земельного участка от 23.12.2019, выполненным нотариусом ФИО1, заключением кадастрового инженера от 10.07.2020 подтверждается, что часть земельного участка площадью 1042 кв.м. (учтенный номер части 78:07:0307701:4/14), которая должна была быть передана Ответчику для благоустройства, частично занята автомобильной стоянкой, пристроенной к некоммерческим помещениям, принадлежащим ООО «СК «Петроградец» и используемой для собственных нужд Истца. При оценке данного доказательства суд учитывает, что у Истца было достаточно времени для опровержения факта использования спорной части участка под размещение автомобильной стоянки, однако, соответствующим правом Истец не воспользовался.

Из акта передачи площадки отдыха от 15.11.2018 видно, что Истцом была использована часть земельного участка, отмеченного на кадастровой выписке о земельном участке как учтенный номер части 78:07:0307701:4/14.

Ответчик обратился к кадастровому инженеру ФИО2 с целью определения размера переданной части земельного участка с кадастровым номером 78:07:0307701:4/14. Согласно заключению кадастрового инженера от 10.07.2020 на части земельного участка с кадастровым номером 78:07:0307701:4/14 площадью 1042 квадратных метра по адресу: Санкт-Петербург, ул. Льва Толстого, д. 8, литера А, расположена стоянка для легковых автомобилей площадью 978 квадратных метра и зона рекреации (площадка для отдыха) площадью 64 квадратных метра. Таким образом, при натурном измерении объекта выяснилось, что площадь переданной по Договору части земельного участка меньше заявленной и составляет лишь                      64 квадратных метра.

Доводы Истца о том, что Ответчик не предъявлял к Истцу требований о передаче недостающей части земельного участка, а также о том, что объем фактически выполненного застройщиком благоустройства сам по себе не связан с фактом передачи части земельного участка Истцом, а равно о том, что объем благоустройства, имеющийся в настоящее время, мог не совпадать с ранее имевшим место благоустройством, критически оцениваются судом в отсутствие каких-либо доказательств передачи спорной части участка, а равно неопровергнутых Истцом доводов Ответчика и представленных им доказательств расположения на части земельного участка, подлежащей передаче застройщику по условиям Договора, автомобильной стоянки, используемой исключительно Истцом для собственных нужд, как в период строительства, так и на момент рассмотрения спора судом.

По условия Договора Истец был обязан передать Ответчику три части земельного участка общей площадью 2 227 кв. м. Однако, Истец исполнил свое обязательство частично, передав Ответчику две части земельного участка площадью           1 185 кв. м. и часть третьего земельного участка площадью 64 квадратных метра, всего  1 249 квадратных метров, что составляет 56,08 % от установленной в Договоре площади.

Суд считает необходимым отметить, что обстоятельства передачи под застройку части земельного участка с номером 78:07:0307701:4/14 исследовались судом исключительно применительно к вопросу о праве ООО «Спортивный клуб «Петроградец» на получение арендной платы в установленном Договором размере и исходя из реализованного сторонами спора бремени доказывания обстоятельств по делу,  в связи с чем на какие-либо иные правоотношения выводы суда сами по себе распространяться не могут.

Поскольку Истцом доказательств передачи спорной части участка какой-либо иной площадью не представлено, суд соглашается с доводами Ответчика об исполнении обязательства по передаче земельного участка на 56,08 % от установленной в Договоре площади.

По условиям заключенного сторонами Договора, размер денежной части арендной платы должен был составлять 19 144 778 руб.

Исходя из исполнения Истцом своих обязательств на  56,08 %, размер подлежащей выплате Истцу арендной платы должен составлять 10 736 391 руб. 50 коп.

С учетом оплаты Ответчиком 9 250 000 руб. арендной платы, размер задолженности ООО «Строй-Импульс» перед ООО «Спортивный клуб «Петроградец» по внесению арендной платы составляет 1 486 391 руб. 50 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Исходя из п. 4.2. Договора в редакции Дополнительного соглашения к нему от 01.06.2016, уплата 19 144 778 руб. осуществляется в следующем порядке:

7 000 000 руб. (то есть 36,56% от суммы арендной платы) подлежит уплате застройщиком в срок не позднее 30.09.2016;

6 500 171 руб. (то есть 33,95% от суммы арендной платы) подлежит уплате застройщиком в срок не позднее 30.10.2016);

5 644 607 руб. (то есть 29, 49% от суммы арендной платы) подлежит уплате застройщиком в срок не позднее 23.12.2016.

С учетом частичного исполнения Истцом обязательств по передаче земельного участка Ответчиком был предложен следующий порядок оплаты, исходя из суммы, на которую уменьшилась арендная плата в пропорциональном отношении:

Уплата 10 736 391 руб. 50 коп. осуществляется в следующем порядке:

3 925 224 руб. 73 коп. (то есть 36,56% от суммы арендной платы) подлежит уплате застройщиком в срок не позднее 30.09.2016;

3 645 004 руб. 92 коп. (то есть 33,95% от суммы арендной платы) подлежит уплате застройщиком в срок не позднее 30.10.2016;

3 166 161 руб. 85 коп. (то есть 29, 49% от суммы арендной платы) подлежит уплате застройщиком в срок не позднее 23.12.2016.

Как следует из материалов дела, Ответчик частичную оплату Инвестору в размере 9 250 000 руб.:

-7 000 000 руб. - оплата 29.09.2016 (платежное поручение №260 от 29.09.2016)

-1 000000 руб.- оплата 18.10.2018 (платежное поручение №58 от 18.10.2018)

-1 250000 руб.- оплата 05.04.2019 (платежное поручение №46 от 05.04.2019).

Таким образом, по расчету Ответчика размер процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию  на 30.04.2019 составил 687 507 руб. 65 коп. Указанный расчет проверен судом, признан прав Истца не нарушающим.

Контррасчета долга и процентов за пользование чужими денежными средствами, а равно иного алгоритма расчетов Истцом не представлено.

При таких обстоятельствах первоначальные исковые требования подлежат частичному удовлетворению, с Ответчика в пользу Истца следует взыскать 1 486 391 руб. 50 коп. основного долга, а также 687 507 руб. 65 коп.  процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 30.04.2019.

В соответствии с пунктом 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное,  в резолютивной части судебного акта также будет указано на последующие начисление на сумму долга 1 486 391 руб. 50 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации  с 01.05.2019 до момента фактического исполнения обязательства.

В удовлетворении остальной части первоначального иска следует отказать.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Под убытками в силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации следует понимать расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, требование о взыскании убытков может быть удовлетворено, только если доказана совокупность следующих условий: факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершение незаконных действий или бездействие), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками, а также размер убытков.

Заявление ООО «СК «Петроградец» об истечение срока исковой давности по встречному иску с учетом положений статей 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется судом, поскольку убытки в виде упущенной выгоды могли возникнуть у застройщика  не ранее сдачи дома в эксплуатацию, то есть не ранее того дня, когда он мог передать право собственности на объект покупателю,  03.04.2018, следовательно, по состоянию на дату подачи встречного иска (21.01.2020) указанный срок не являлся пропущенным.

В рассматриваемом случае ООО «Строй-Импульс» в обоснование наличия у него упущенной выгоды в размере 33 045 300 руб. сослалось на то, что в результате не передачи части участка ООО «СК «Петроградец» застройщик  не смог построить ни зону отдыха, ни детскую площадку, что повлияло на инвестиционную привлекательность квартир в указанном жилом доме,  как следствие, на доходы застройщика. В обоснование расчета убытков застройщик сослался на отчет ООО «ГСО», в соответствии с которым 1 квадратный метр жилья в указанном доме в отсутствие благоустройства подешевел на 27 000 руб. Сумма убытков определена путем умножения потери стоимости одного квадратного метра на площади квартир в многоквартирном доме.

Между тем, из имеющихся в материалы дела расчетов и документов, представленных в обоснование размера площадей квартир, не представляется возможным достоверно установить, сколько квадратных метров было продано по договорам долевого участия в строительстве, сколько по договорам купли-продажи и сколько перешло в собственность ООО «СК «Петроградец» по условиям Договора в качестве неденежной платы.

Составленные для расчета справки по своему содержанию не идентичны представленным в материалы дела договорам долевого участия и купли-продажи, а также сведениям ЕГРН.

С учетом положений п. 4.6. Договора, приложения № 1, п. 1.2. дополнительного соглашения учет в составе убытков неденежной части арендной платы, переданной ООО «СК «Петроградец» (в случае если указанная площадь была учтена при определении размера убытков) является неправомерным.

Доводы застройщика о том, что дольщики были уверены в реализации определенных проектных решений, которые  не были исполнены по вине Истца, и вместо увеличения цены на квартиры в уже построенном доме, цена помещений в спорном доме снизилась ниже цены на стадии строительства, отклоняются судом.

Проанализировав содержание представленных в материалы дела договоров долевого участия в строительстве, суд не усмотрел оснований для учета отчужденных по данным договорам площадей при определении упущенной выгоды в связи со следующим.

Как было указано выше, застройщик в обоснование довода об изменении цены 1 кв.м. указал на ненадлежащее благоустройство. Между тем, в соответствии с п. 3.5. договоров долевого участия не является нарушением требований о качестве квартиры и не считается существенным изменением проектной документации, в том числе изменение проекта благоустройства прилегающей территории.

В соответствии с разделом 5 договоров долевого участия  общий размер долевого взноса не привязан жестко к стоимости строительства единицы площади Квартиры, встроенной автоматической системы или Объекта, т.к. зависит от множества факторов, в частности от типа Квартиры, стадии строительства в момент заключения Договора, кроме того, он рассчитывается при заключении договора с применением индивидуальных коэффициентов или процентов в зависимости от Графика оплаты долевого взноса (периода рассрочки, размеров промежуточных платежей), индивидуальных особенностей оплаты и т.п. (п. 5.1.1.).

По смыслу положений п. 5.4. договора долевого участия перерасчет долевого взноса производится при изменении площади квартиры более 1 кв.м. При этом сумма долевого взноса на строительство 1 кв.м. не является стоимостью строительства 1 кв.м. общей площади Объекта или Квартиры с учётом положений п. 1.4 настоящего Договора и не может быть использована в качестве таковой для какой бы то ни было цели, если только стороны не предусмотрят дополнительным соглашением иное.

Долевой взнос в строительство Объекта, установленный п. 5.1. договора долевого участия, является окончательным и согласованным на весь период действия договора, независимо от изменения стоимости строительства Объекта, за исключением перерасчёта из-за изменения площади Квартиры по правилам пункта 5.4 договора, если стороны не предусмотрят дополнительным соглашением иное (п. 5.5.).

Проанализировал содержание договоров долевого участия, суд пришел к выводу о том, что квартиры, переданные по договорам долевого участия, также не подлежат учету при определении площадей, стоимость квадратного метра которых, по мнению застройщика, потеряла в цене.

Таким образом, при определении упущенной выгоды могли бы быть учтены только площади квартир, отчужденных по договорам купли-продажи. Между тем, как было указано выше, представленные застройщиком документы не представляется возможным сопоставить с расчетом, а на их основании невозможно достоверно установить общую площадь подлежащих учету для целей определения убытков квартир, справки не совпадают с договорами и выписками из ЕГРН.

В судебном заседании 20.07.2020 представитель Ответчика также не смог сослаться на конкретные доказательства, устанавливающие необходимые для расчета упущенной выгоды площади квартир, как в части совокупной площади, использованной для расчета во встречном иске, так и документов отдельно по каждому способу реализации квартир.

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

В пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

Для взыскания упущенной выгоды истцу необходимо доказать, какие доходы он реально (достоверно) получил бы, если бы не утратил возможность использовать свое право при обычных условиях гражданского оборота. Под обычными условиями оборота следует понимать типичные для него условия функционирования рынка, на которые не воздействуют непредвиденные обстоятельства либо обстоятельства, трактуемые в качестве непреодолимой силы.

При этом лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно подтвердить, что им совершены конкретные действия, направленные на извлечение доходов, которые не были получены только в связи с допущенным должником нарушением, ставшим единственным препятствием для получения дохода.

Соответственно, необходимым условием для удовлетворения требования о взыскании упущенной выгоды является установление допущенного контрагентом нарушения договора как единственного препятствия для получения истцом дохода при принятии им всех необходимых мер к его получению.

В рассматриваемом случае в материалах дела отсутствует какой-либо инвестиционный проект, смета, иной расчет, позволяющий установить, что застройщик планировал получить от реализации квартир определенную сумму, которую было бы возможно сопоставить с рыночной стоимостью квадратного метра в возведенном жилом доме, со стоимостью проданных квартир. Отсутствуют в деле и различного рода рекламные материалы, свидетельствующие о том, что квартиры в данном доме планировались к продаже по иной цене, чем были заключены сделки.

Судом также исследовано заключение ООО «Городская служба оценки» № 447/19 от 29.10.2019 «О степени влияния наличия зоны отдыха и детской площадки в составе проекта «Строительство жилого дома, пристроенного к спортивно-оздоровительному комплексу по адресу: Санкт-Петербург, Петроградский район, ул. Льва Толстого, дом 8» на продажную стоимость жилых квартир в доме».

Согласно данному заключению рыночная стоимость базовой квартиры, расположенной в жилом комплексе «ЖК «Клубный дом Петроградец», при условии отсутствия благоустройства придомовой территории, составляет на 18.10.2019 - 154 000 руб. за 1 кв. м. Рыночная стоимость базовой квартиры, расположенной в жилом комплексе «ЖК «Клубный дом Петроградец» при условии наличия благоустройства придомовой территории составляет на 18.10.2019 - 181 000 рублей за 1 кв. м.

Указанное заключение достоверным доказательством размера упущенной выгоды, по мнению суда, являться не может, поскольку выводы специалиста сделаны при сопоставлении жилых домов с благоустройством и без такового. Однако, в данном случае спорный жилой дом был сдан с выполненным благоустройством, как на части участка 78:07:0307701:4/14 площадью 64 кв.м. – зона отдыха, так и в части возведения детской площадки в непосредственной близости (компенсационные мероприятия).

В судебном заседании 20.07.2020 представитель Ответчика затруднился показать суду на схеме, где именно возведена детская площадка, а также пояснить, каким образом отсутствие отапливаемой галереи связано с неисполнением встречного обязательства по передаче части земельного участка под благоустройство.

Мнение застройщика о различной ценности запроектированного и реализованного благоустройства территории в отсутствие к тому какого-либо доказательства не может быть положено в основу вывода о наличии упущенной выгоды.

Формулировка вывода специалиста о том, что Клубный дом «Петроградец» «скорее всего относится к бизнес - классу» носит предположительный характер.

При этом специалист исходит из утверждения о том, что наличие благоустроенного двора добавляет к цене квартиры в среднем 4-5% для домов комфорт - класса и 10-15% для элитных проектов.

Суд критически оценивает указанное утверждение, как основанное исключительно на статье под названием «Наличие благоустроенного двора добавляет к цене жилья от 5 до 15%» от 2015 года, кроме прочего содержащей иные экспертные мнения, согласно которым для владельцев дорогого жилья двор не особенно важен.

Таким образом, указанное заключение достоверным доказательством упущенной выгоды являться не может.

Суд также принял во внимание письмо ООО «Агентство недвижимости «Невский простор» от 23.06.2020 №11/06-23, согласно которому в настоящее время стоимость квартир в спорном доме составляет 180-210 тысяч рублей.

В свою очередь, из представленной в материалы дела проектной документации следует, что завершение строительства дома планировалось на 2014 год, однако, фактически было завершено в 2018 году.

Учитывая изложенное, определение упущенной выгоды, исходя из рыночной стоимости недвижимости по состоянию на 2018-2019 года, само по себе не представляется обоснованным.

Кроме того, в соответствии с абзацем 2 статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

С учетом изложенного, определение рыночной стоимости 1 кв.м. квартиры само по себе, то есть в отсутствие доказательств, безусловно свидетельствующих о наличии спроса на квартиры в указанном доме, не свидетельствует о том, что застройщик мог получить доход в размере рыночной стоимости.

В свою очередь, если застройщик полагал, что инвестор не исполняет надлежащим образом свои обязательства, и такое неисполнение причиняет ему убытки, то последнему надлежало принять все необходимые меры для недопущения неблагоприятных последствий для его предпринимательской деятельности, которая в силу статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации  осуществляется на свой страх и риск.

Возмещение упущенной выгоды должно обеспечивать восстановление нарушенного права потерпевшего ровно до того положения, которое существовало до момента нарушения права. При этом возмещение упущенной выгоды не должно обогащать потерпевшего (Определение Верховного Суда РФ от 30.11.2010 N 6-В10-8).

В рассматриваемом случае застройщиком не представлено доказательств принятия им мер к минимизации возможных убытков. Так, не смотря на возникновение обязательства по передаче земельного участка в 2012 году, застройщик не обращался к ООО «Спортивный клуб «Петроградец» с требованием о передаче необходимой для благоустройства территории части земельного участка. Материалы дела соответствующих сведений, писем, претензий, обращений не содержат, а доводы застройщика об обратном не подтверждены документально, в связи с чем не могут быть признаны убедительными.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что ООО                «Строй-Импульс» не доказано совокупности условий, необходимых для взыскания упущенной выгоды в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, что является основанием для отказа в удовлетворении встречных исковых требований.

Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: с Ответчика в пользу Истца следует взыскать 14 911 руб. расходов по оплате государственной пошлины по первоначальному иску; ответчику из федерального бюджета следует возвратить 11 773 руб. излишне уплаченной государственной пошлины по встречному иску.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Строй-Импульс» в пользу ООО «Спортивный клуб «Петроградец» 1 486 391 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате по инвестиционному договору от 03.12.2012 № 12/12-03,  687 507 руб. 65 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 30.04.2019, проценты по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации с 01.05.2019 по дату фактического исполнения обязательства, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 911 руб.

 В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать.

 В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

 Возвратить ООО «Строй-Импульс» из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 11 773 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Бугорская Н.А.