﻿ 

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-3413/2019

г. Краснодар

20 августа 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 августа 2019 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей  Мещерина А.И. и Соловьева Е.Г. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федченко А.В., при организации видеоконференц-связи Арбитражным судом Ростовской области в составе судьи Димитриева М.А., при участии в судебном заседании от истца – департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Качество» (ИНН 6165148948, ОГРН 1086165004309), в отсутствие представителя  третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (ИНН  6164045474, ОГРН 1026103292380), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.03.2019 (судья  Димитриев М.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2019 (судьи Чотчаев Б.Т., Ванин В.В., Ковалева Н.В.) по делу № А53-3413/2019, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Качество» (далее – общество) о сносе за счет собственных средств как самовольной постройки нежилого (хозяйственного) здания (литера Б) площадью 54,8 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081205:92, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Волоколамская, 3б, (далее – хозяйственное здание-1), о признании отсутствующим права собственности на нежилое (хозяйственное) здание (литера В) площадью 40 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081205:93, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Волоколамская, 3б, (далее – нежилое здание-2) и о понуждении к освобождению от него земельного участка площадью 859 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081205:83, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Волоколамская, 3б (далее – земельный участок), о признании нежилых зданий-1,-2 подлежащими снятию с государственного кадастрового учета,

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее – департамент архитектуры).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.03.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2019, в удовлетворении иска отказано со следующей мотивировкой. Департамент является ненадлежащим истцом и не обладает активной процессуальной легитимацией для обращения в суд с указанным иском. Разрешенное использование земельного участка допускает строительство на нем объектов вспомогательного назначения. Вспомогательный характер нежилого здания-1 установлен вступившими в законную силу судебными актами по делу № А53-27148/2018. Получение разрешения на его строительство не требуется. Снятие нежилых зданий-1,-2 с государственного кадастрового учета является ненадлежащим способом судебной защиты. Запись о праве собственности общества на нежилое здание-2 не нарушает права публичного собственника земельного участка, интересы которого представляет департамент. На основании вступившего в законную силу решения суда по делу № А53-27148/2018 земельный участок подлежит предоставлению обществу в собственность, что повлечет прекращение права муниципальной собственности на него. Основания для принудительного освобождения земельного участка от нежилого здания-2 отсутствуют.

Департамент  обжаловал решение Арбитражного суда  Ростовской области от 11.03.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от  11.05.2019 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Департамент архитектуры разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию нежилых зданий-1,-2 не выдавал (заключение от 15.03.2018 № 59-34-2/7300). Нежилое здание-2 не является объектом недвижимого имущества. Возведение нежилых зданий на земельном участке не соответствует правилам землепользования и застройки, а также нормам законодательства о градостроительной деятельности. Земельный участок предоставляется обществу в аренду в целях строительства магазина продовольственных и промышленных товаров. Возведение иных строений на земельном участке не предусматривалось. Нежилые здания-1,-2 не являются объектами вспомогательного назначения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.03.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2019 подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 25.11.2013 № 35038  аренды земельного участка для строительства магазина продовольственных и промышленных товаров до 13.06.2016. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.12.2013 внесена соответствующая запись с номером регистрации 61-61-01/599/2013-890.

Департамент архитектуры выдал обществу разрешение от 17.12.2014 № RU61310000-8490-1 на строительство на земельном участке двухэтажного магазина продовольственных и промышленных товаров площадью 200 кв. м со сроком действия до 20.08.2015. Общество осуществило на земельном участке строительство магазина продовольственных и промышленных товаров (литера А) площадью 200 кв. м, обеспечило ввод его в эксплуатацию по разрешению от 20.05.2016 № 61-310-849009-2016, кадастровый учет под кадастровым номером 61:4460081205:91 и государственную регистрацию права собственности (запись от 05.07.2016 с номером регистрации 61-61/026-61/001/037/2016-3990/1).

На основании договора от 25.11.2013 № 35038 аренды земельного участка и деклараций об объекте недвижимости от 30.08.2016 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.09.2016 внесены записи с номерами регистрации 61-61/001-61/001/042/2016-3327/1, 61-61/001-61/001/042/2016-3328/1 о праве собственности общества на нежилые здания-1,-2.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 14.11.2018 по делу № А53-27148/2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2019, признано незаконным выраженное в письме от 26.06.2018 № 59-30-13869/17 решение департамента об отказе обществу в предоставлении земельного участка в собственность. Департамент присужден к устранению допущенного нарушения путем подготовки и направления обществу проекта соответствующего договора купли-продажи земельного участка.

В результате проведенного 27.04.2018 обследования земельного участка (акт обследования от 27.04.2018  № 1504) департамент выявил размещение на земельном участке кроме здания магазина продовольственных и промышленных товаров нежилых зданий-1,-2. Площади застройки нежилых зданий-1,-2 указаны равными 71,4 кв. м и 45,4 кв. м.

Полагая, что возведенное без разрешительной документации нежилое здание-1 является самовольной постройкой, нежилое здание-2 признаками недвижимого имущества не обладает, департамент обратился в арбитражный суд.  Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В пункте 3 совместного постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22) и в пункте 9 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25) Пленумами Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулированы разъяснения, согласно которым ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования. Суд самостоятельно определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам, а также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

В статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) самовольная постройка определена как здание, сооружение, возведенное на не предоставленном в установленном порядке земельном участке, без получения на это необходимых разрешений (пункт 1). Правовым последствием самовольной постройки является ее снос осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2). Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-О-О отметил, что конституционные гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, состоящее в нарушении норм земельного либо градостроительного законодательства. Осуществление самовольной постройки является виновным действием

В пунктах 22-27 постановления Пленумов № 10/22 разъяснено, что собственник земельного участка вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки, чему не препятствует государственная регистрация права на такую постройку. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой, а само решение служит основанием для внесения в реестр записи о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку. Ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда.

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенного на этом участке здания (сооружения). Это право собственника здания (сооружения) является исключительным (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6, пункт 1 статьи 39.20).

Пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатору вменено в обязанность пользование арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены – в соответствии с назначением имущества. Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса допускается использование земельных участков их арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Согласно пункту 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков их правообладателями выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Применительно к названным нормам Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 № 1756/13 сформулировал следующий правовой подход. Арендатор получает право использования земельного участка, находящегося в публичной собственности, только по указанному в договоре конкретному виду разрешенного использования. Арендатор не вправе ни самостоятельно изменять договор в соответствующей части, ни обязать арендодателя изменить разрешенное использование арендуемого участка по своему выбору. Воля арендатора, направленная на изменение разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может, тем самым, ущемлять права собственника участка. Арендодатель также не имеет права в одностороннем порядке изменять разрешенное использование земельного участка как объекта действующего договора аренды, поскольку связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Недопустимо изменение разрешенного использования земельного участка в обход предусмотренных земельным законодательством процедур предоставления земельных участков для различных целей, в том числе процедуры торгов.

В пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, указано на отсутствие у арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, права требовать изменения его разрешенного использования и внесения соответствующих изменений в договор аренды. Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается.

Выдача разрешения на строительство строений и сооружений вспомогательного использования не требуется (подпункт 3 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса).

В случае, когда право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество и соответствующая запись в Едином государственном реестре недвижимости нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (пункт 52 постановления Пленумов № 10/22). Представитель публичного собственника земельного участка вправе защитить права на такой участок путем подачи иска о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности иного лица на расположенный на участке объект, не имеющий признаков недвижимого имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2012 № 3809/12).

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее. Земельный участок предоставлялся обществу в аренду для строительства только здания магазина площадью 200 кв. м. Общество без согласования с департаментом как арендодателем не вправе было возводить на земельном участке какие-либо иные объекты, независимо от наличия (отсутствия) у них признаков строений и сооружений вспомогательного использования, а также необходимости (отсутствия таковой) получения разрешения на строительство. Договором аренды не предусматривалось возведение на земельном участке нежилых зданий-1,-2. Какой-либо иной участок в этих целях в нормативно установленном порядке обществу не предоставлялся. Возведение обществом на земельном участке под видом объектов вспомогательного использования нежилых зданий-1,-2 при определенных обстоятельствах могло быть расценено как действия, направленные на изменение разрешенного использования земельного участка в обход предусмотренных земельным законодательством процедур предоставления земельных участков для различных целей. Оценка таким действиям общества судами не дана. Обстоятельства, связанные с наличием (отсутствием) у нежилых зданий-1,-2 признаков недвижимого имущества, имеют существенное значение для правильной квалификации заявленных департаментом требований и определения норм права, подлежащих применению к установленным обстоятельствам. Для установления таких признаков судам следовало обсудить вопрос о назначении по делу судебной экспертизы. В отсутствие возможности ее проведения могли быть приняты сведения о нежилых зданиях-1,-2, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости.

Названные недостатки препятствуют суду кассационной инстанции признать соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам выводы, содержащиеся как в решении суда первой инстанции, так и в постановлении суда апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, учесть отмену судом кассационной инстанции решения Арбитражного суда Ростовской области от 14.11.2018 и постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2019 по делу № А53-27148/2018, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.03.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2019 по делу № А53-3413/2019 отменить.

Дело № А53-3413/2019 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     А.И. Мещерин

Судья                                                                                                                     Е.Г. Соловьев