АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А84-5641/19

01 апреля 2021 г.

город Севастополь

 

Полный текст судебного акта изготовлен 01.04.2021

Резолютивная часть судебного акта оглашена 29.03.2021

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Архиповой С.Н.,

При ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колотовой О.В.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН: 

<

***>, Севастополь)

к обществу с ограниченной ответственностью "Техническое агентство "Наутилус" (ОГРН: 

<

***>, Севастополь)

о взыскании задолженности по договору аренды от 04.12.2007 в общей сумме 56 030 677,89 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1,

от ответчика – ФИО2, ФИО3,

у с т а н о в и л :

28.11.2019 в Арбитражный суд города Севастополя (суд) обратился Департамент по имущественным и земельным отношениям (истец, Департамент) с исковым заявлением о взыскании с ООО «Техническое агентство «Наутилус» (ответчик) задолженности по договору аренды земельного участка от 04.12.2007 за период с 23.12.2014 по 31.08.2018 в сумме 31 572 606,66 руб., из которых 18 210 900,50 руб. арендная плата, 10 393 493,76 руб. пеня и 2 968 212,40 руб. проценты по ст. 395 ГК РФ.

Решением суда от 02.03.2020 иск удостоверен частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в сумме 4 954 460,03 руб. основного долга, 681 922,33 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, в удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 14.08.2020 решение изменено, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в сумме 8 732 503,86 руб. основного долга, 627 291,71 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, в удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением суда кассационной инстанции от 24.11.2020 судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение. При этом, вышестоящая судебная инстанция указала на то, что в суде первой инстанции на обсуждение участников процесса не выносились вопросы о том допустимо ли применительно к условиям договора от 04.12.2007 исчисление размера арендной платы с учетом положений Методики установления размеров арендной платы; о том, уплачивалась ли фактически ответчиком в 2012-2014 гг. предусмотренная условиями договора от 04.12.2007 арендная плата и в каком порядке осуществлялось ее исчисление, составлялись ли при этом расчеты размера арендной платы на соответствующие годы, аналогичные представленному в материалах дела расчету арендной платы за 2009 год (т.1 л.д. 29.30); также судом не предлагалось сторонам представить об этом соответствующие доказательства.

При новом рассмотрении Департамент изменил размер исковых требования и просил взыскать с ответчика задолженность в сумме 31 714 208,01 руб. по арендной плате, 5 367 377,27 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами. Данное уточнение принято судом к рассмотрению. При этом, суд пришел к выводу о необходимости выделения в отдельное требование иск в части взыскании финансовых санкций.

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции Департамент указал, что указанные обстоятельства не имеют правового значения, дополнительные соглашения в части изменения размера арендной платы не подписывались, однако, поскольку размер арендной платы является нормативно-регулируемым, ответчик обязан оплачивать арендную плату в соответствии с установленной Методикой.

В свою очередь, ответчик пояснил, что размер арендной платы был установлен договором, оплата производилась в соответствии с условиями договора, изменение арендной платы в одностороннем порядке является недопустимым. Кроме того, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Соответственно, при расчете арендной платы истец применил ставку 5% от нормативной денежной оценки земельного участка со ссылкой на Методику, а ответчик – 3% ставку со ссылкой на договорные отношения сторон.

Как следует из материалов дела, 04.12.2007 между Севастопольской городской государственной администрацией, как Арендодателем, и ответчиком, как Арендатором, был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок, который находился по адресу: г. Севастополь, Балаклава, ул. Таврическая набережная, 15. В аренду передан земельный участок площадью 20,9701 га.

Договор заключен на 49 лет. (п. 4. договора) Нормативная денежная оценка земельного участка составляет 189 грн за 1 кв.м., арендная плата вносится в форме и размере 16 514 грн в месяц до ввода объекта строительства (реконструкции) в эксплуатацию сроком до 3 лет с момента подписания договора, на период от трех лет до окончания срока действия договора размер арендной платы составляет 82 570 грн.

Арендная плата вносится путем предоплаты не позднее третьего числа каждого месяца. В случае невнесения арендной платы в срок взимается пеня в размере двойной учетной ставки Национального Банка Украины от размера неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно п. 34. Договора, за невыполнение или ненадлежащее выполнение договора стороны несут ответственность согласно закону и настоящему договору.

В соответствии с п. 36. Договора, он вступает в силу после подписания сторонами и государственной регистрации.

04.12.2007 подписан акт приема-передачи к договору аренды земельного участка №241. Договор зарегистрирован 04.12.2007.

Согласно расчету размера арендной платы на 2009 год, арендная плата составляет 281 724,55 грн..

Департаментом в адрес ООО «Техническое агентство «Наутилус» направлялось предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка с требование в тридцатидневный срок с момента направления предупреждения исполнить в полном объеме взятые на себя обязательства по арендной плате. Поскольку указанное предупреждение оставлено без ответа, задолженность не оплачена, истец обратился с настоящим иском в суд.

С учетом положений статьи 27 Закона города Севастополя от 30.04.2014 №5-ЗС «О Правительстве Севастополя», Указа исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 24.05.2014 №06 «Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений», Указа Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 №60-УГ «О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя», а также Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 №883-ПП, что права и обязанности арендодателя по договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Департамент правомерно обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате.

Материалами дела подтверждается соблюдение Департаментом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о взыскании задолженности по арендной плате.

Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя", статьи 4, статьи 422, статьи 1211 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом установлено, что спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды земли являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов» от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального конституционного закона «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь» от 21.03.2014 №6-ФКЗ (далее - Закон № 6-ФКЗ).

Так, требования Департамента основаны на правоотношениях, возникших из договора аренды земельного участка общей площадью 20, 9701 (далее - земельный участок) расположенного по адресу: Таврическая набережная, 15, Балаклавский район, г. Севастополь, предоставленного для строительства и обслуживания гостиничнорекреационного комплекса и яхт-клуба, использования сетей коммуникаций. 5

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Аналогичные нормы содержатся в статье 759 Гражданского кодекса Украины и статье 283 Хозяйственного кодекса Украины.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным (аналогичное правовое регулирования имело место и в Украине согласно статье 2 Закона Украины от 06.10.1998 № 161-XIV "О плате за землю)

Размер арендной платы за пользование земельным участком также является регулируемым, что соответствует требованиям части 4 статьи 22, статьи 65 Земельного кодекса РФ, а также разъяснениям, изложенным в пунктах 16, 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". (статья 632 Гражданского кодекса Украины, статей 2, 19 Закона Украины "О плате за землю")

Таким образом, исходя из толкования вышеприведенных норм, плата за пользование земельным участком, установленная в договоре, заключенном до 21.03.2014 года, находится в прямой зависимости от установленной нормативной денежной оценки земли, и потому изменение данной оценки влечет пересмотр размера арендной платы и подлежит самостоятельному пересчету арендатором, исходя из условий договора и нормативной денежной оценки земли.

При этом цена аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности является регулируемой и подлежит определению с учетом фиксированной ставки арендной платы, устанавливаемой компетентными органами государственной (муниципальной) власти.

В соответствии с пунктом 8 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком.

Поскольку размер аренды в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, относится к категории регулируемых цен, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. В связи с этим внесение изменений в договор не требуется.

Согласно пункту 1.3 Постановления Правительства Севастополя от 16.06.2015 №524-ПП "Об утверждении Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов" (действовавшее в спорный период) до момента государственной регистрации договоров аренды земельных участков, заключенных в 6 соответствии с требованиями земельного законодательства Российской Федерации, по ранее заключенным на территории города Севастополя договорам аренды земли, в соответствии с Законом города Севастополя от 25.07.2014 №46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя", ставки арендной платы и сроки ее оплаты действуют в соответствии с условиями заключенных договоров аренды земельных участков, и указанный Порядок распространялся при заключении договоров аренды земельных участков, предоставленных в установленном законом порядке без проведения торгов (п. 1.4.1.), при переоформлении в установленном законом порядке права постоянного, временного пользования, временного пользования земельными участками на условиях аренды, а также права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций) на право аренды. (1.4.2.) при заключении договоров аренды земельных участков для реализации инвестиционных проектов участниками свободной экономической зоны расчет размера арендной платы осуществляется в порядке, установленном ст. 34 Федерального закона от 22.07.2005 N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в РФ". (1.5)

Пунктом 1 Постановления Правительства Севастополя от 11.02.2015 №88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года" (действовавший в спорный период) установлено, что с 01.01.2015 до момента приведения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенных до 21 марта 2014 года, в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации арендная плата за такие земельные участки рассчитывается согласно условиям договоров аренды (с учетом дополнительных соглашений) с применением нормативной денежной оценки земельных участков, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 1 января 2015 года. То есть, указанными Постановлениями не установлены новые правила определения нормативной денежной оценки земельных участков, а лишь указано на применение ранее определенной, после 01.01.2012, нормативной денежной оценки земельных участков, а сроки оплаты и ставки – согласно договору аренды.

Как установлено судом, договор аренды в отношении земельного участка не переоформлен в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Так, годовая арендная плата по спорному договору по расчету истца, исходя из нормативной денежной оценки земельного участка, п.4.1 договора, с учетом необходимости перерасчета в рубли в силу положений Постановления Правительства Севастополя от 11.02.2015 № 88-ПП, составляет 5 303 518,27 руб. в год. (49721757*3%*3,55525).

Вместе с тем, истцом в основу расчета задолженности за спорный период положена нормативная денежная оценка 49724757 грн. и 5% нормативной денежной оценки земельного участка.

Вместе с тем, в соответствии со вступившими в законную силу Постановлениями Окружного административного суда города Севастополя от 15.05.2012 по делу №2а-913/12/2770 и от 12.04.2012 по делу №2а-10/12/2770 на Главное управление государственного земельного агентства в г. Севастополе возложена обязанность провести перерасчет нормативной денежной оценки указанного земельного участка, применив коэффициент функционального использования земельного участка в размере 0,5.

С учетом данного обстоятельства годовой размер арендной платы составляет 28 733 231 грн, а не 49 724 757 грн, как указывает Департамент. Факт изменения цены нормативной оценки подтверждается письмом Главного управления Госземагентства в г. Севастополе №8-2-21\367 от 21.01.2013.

С учетом Методики установления размеров арендной платы за земельные участки в административных границах города Севастополя, утвержденной решением Севастопольского городского совета от 21.05.2013 №5534, введенной в действие с 01.01.2014 года, арендная ставка для строительства и обслуживания объектов рекреационного назначения (яхт-клубы, яхтенные стоянки) была изменена до 5%.

В силу пункта 3 статьи 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Материалами дела подтверждается направление истцом претензии от 13.09.2018 в адрес. Истец обратился с иском согласно штампу канцелярии суда 28.11.2019. Таким образом, требование о взыскании задолженности за период до 28.12.2016 подлежит отклонению.

С учётом довода ответчика о пропуске срока исковой давности, часть исковых требований о взыскании арендной платы не может быть удовлетворена, поскольку пропуск исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Размер арендной платы за 2016 год составил:

28 733 231 грн. х 0,05 х 3,55525 = 2 107 690,98 рублей в год,

2 107 690, 98 : 12 = 425 640, 915 рублей в месяц,

425 640, 915 : 31 = 13 730, 35 рублей в день,

13 730, 35 х 4= 54 921, 4 рублей за период с 28.10 по 31.10 (с учётом пропуска срока исковой давности),

4 225 640,91 х 2 = 851 281, 82 рублей за ноябрь и декабрь, с учётом начала расчёта с 28.10 за первый месяц сумма рассчитывается как за неполный месяц - 4 дня, сумма к оплате за период с 28.10.2016 по 31.12.2016 года равна 906 203,22 рублей.

 

За 2017 год

28 733 231 грн. х 0,05 х 3,55525 =5 107 690,98 рублей в год.

 

За 2018 год

425 640, 915 х 5 (с января по май) = 2 128 204,60 рублей

за период с 01.06. по 29.06 (дата возврата имущества Арендодателю)

13 730, 35 х 29 = 398 180,15 рублей за 29 дней июня

Итого: 2 526 384,75 руб..

Итого, задолженность по арендной плате составляет 8 540 278,95 руб., которые подлежат взысканию с ответчика в пользу Департамента.

Из 56 030 677,89 руб. в деле рассмотрено требование о взыскании 31 714 208,01 руб., из которых удовлетворено 8 540 278,95 руб., в бюджет с ответчика подлежит взысканию 30 484 руб..

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Техническое агентство "Наутилус" в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя  задолженность по договору аренды от 04.12.2007 за период с 28.10.2016 по 29.06.2018 в сумме 8 540 278,95 руб..

Выделить в отдельное производство исковое требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и пени.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Техническое агентство "Наутилус" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 619 3100,23 руб..

Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд города Севастополя в установленный срок.

 

Судья

С.Н. Архипова