АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-11220/2021

г. Краснодар

21 июня 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2022  года

Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2022 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Рассказова О.Л. и Садовникова А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сапожонковой А.А. и участии в судебном заседании, проводимом с использованием систем веб-конференции, от истца – общества с ограниченной ответственностью «Южная нефтяная компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 10.08.2021), в отсутствие ответчика – администрации города Ставрополя (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьих лиц: Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, Комитета градостроительства администрации города Ставрополя, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Южная нефтяная компания» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.12.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2022 по делу № А63-11220/2021, установил следующее.

ООО «Южная нефтяная компания» (далее –  общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города  Ставрополя (далее – администрация) о признании права собственности на многотопливную дизельную автозаправочную станцию, расположенную по адресу: 

<

...>. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, комитет градостроительства администрации города Ставрополя.

Решением суда от 13.12.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 16.03.2022, в удовлетворении исковых требований отказано. 

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты. По мнению заявителя, суды не учли, что на момент прекращения срока действия договора аренды от 27.08.2015 строительство объекта было полностью завершено, а отказ в получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 22.03.2021 мотивирован исключительно отсутствием у общества прав на земельный участок в ввиду истечения срока действия договора аренды.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, постановлением главы администрации города Ставрополя от 13.04.2007 № 913 обществу утвержден акт выбора и предоставлен в аренду земельный участок площадью 2016 кв. м с кадастровым номером 26:12:030802:38 для проектирования и строительства многотопливной АЗС по адресу: 

<

...>, квартал 244. 

Проектная документация по рабочему проекту строительства многотопливной АЗС  получила положительное заключение государственной экспертизы от 11.02.2008, выданное Ростовским филиалом Главгосэкспертизы России. 

Обществу также выдано разрешение от 22.12.2008 № Ru 26309000-972-С на строительство объекта капитального строительства – автомобильной заправочной станции общей площадью 165,1 м; площадь земельного участка – 2016 кв. м; этажность – 1; строительный объем – 495,3 куб. м; срок действия разрешения – до 11.07.2009. 

Согласно сведениям ЕГРН 28.05.2010 обществом произведена государственная регистрация права собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым номером 2612:011215:2785, расположенный в пределах земельного участка площадью 2016 кв. м с кадастровым номером 26:12:030802:38 (из земель населенных пунктов) по адресу: 

<

...>; номер государственной регистрации 26-26-01/062/2010-414. 

27 августа 2015 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 5256 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:030802:38 общей площадью 2016 кв. м, для проектирования и строительства многотопливной АЗС в 

<

...> в квартале 244, в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью. 

В пункте 2.1 договора № 5256 срок аренды участка установлен на 3 года, с 27.08.2015 по 26.08.2018. 

Согласно пункту 1.2 договора № 5256 на участке имеется объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности арендатору (запись в ЕГРН от 28.05.2010 № 26-26-01/062/2010-414). Договор зарегистрирован в ЕГРН в установленном законом порядке, о чем внесена запись регистрации от 04.03.2016 № 26-26/001/200/2016-1502/4. 

О начале строительства (реконструкции) объекта капитального строительства – многотопливной АЗС общество извещало инспекцию, которой осуществлялся строительный надзор согласно программам проверок строящегося объекта. 

24 августа 2018 года общество обратилось в комитет градостроительства с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 

Комитет градостроительства письмом от 10.09.2018 № 06/1-05/1-1/2734 отказал в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, в связи с отсутствием заключения органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации в отношении указанного объекта. 

Распоряжением от 12.02.2019 Управления Ставропольского края по строительному и жилищному надзору утверждено заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов. 

В рамках дела № А63-18095/2018 общество обратилось к Комитету градостроительства администрации города Ставрополя, администрации с заявлением о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта многотопливной автозаправочной станции от 10.09.2018 № 06/1- 05/1-1/2734. 

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.04.2019, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2019, суд признал незаконным отказ комитета градостроительства в выдаче обществу разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, выраженный в письме от 10.09.2018, возложил на комитет градостроительства обязанность выдать обществу разрешение на ввод в эксплуатацию объекта. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.12.2019 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.04.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2019 по делу № А63-18095/2018 отменено, в удовлетворении заявленных требований общества отказано. 

20 декабря 2021 года общество повторно обратилось в Комитет градостроительства администрации г. Ставрополя с заявлением о вводе в эксплуатацию АЗС в 

<

...> в квартале 244. 

Уведомлением от 22.03.2021 № 06/1-08/2.3/1241 комитет отказал обществу в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ввиду истечения 26.08.2018 срока действия договора аренды земельного участка № 5256. 

Указывая на то, что вновь созданный объект построен в границах отведенного для этих целей земельного участка, в период срока действия договора аренды № 5256, с соблюдением всех градостроительных норм и правил, не угрожает жизни и здоровью граждан, имеется заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, однако во вводе объекта в эксплуатацию отказано ввиду истечения срока действия договора аренды земельного участка, общество обратилось в суд с иском о признании права собственности.

Отказывая в удовлетворении указанных требований, суды исходили из того, что вступившим в законную силу судебным актом по делу № А63-18095/2018 установлена правомерность отказа комитета градостроительства во вводе в эксплуатацию АЗС, а, следовательно, к постройке применим режим самовольной. Для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку истец должен доказать, что им были приняты все необходимые меры для соблюдения установленных законом требований к строительству, в том числе для получения необходимых для этого разрешений. В материалах дела отсутствуют доказательства принятия обществом надлежащих мер к легализации спорного объекта. Указав, что общество, действуя разумно, добросовестно и осмотрительно, должно было по окончанию строительства в разумный срок в течение действия срока договора аренды обратиться в уполномоченный орган за разрешением на ввод в эксплуатацию с представлением всей необходимой документации, суды отказали в удовлетворении иска.

Между тем суды не учли следующего.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  Гражданский кодекс) строение, сооружение или иное недвижимое имущество, возведенное без получения необходимых разрешений, является самовольной постройкой.

По правилам пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

– если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

– если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

– если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Аналогичная правовая позиция сформулирована и в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ».

В целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Как указано в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2020 № 306-ЭС19-19642, приведенное разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса (статья 10 названного Кодекса). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, т.е. в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения.

При этом разъяснение пункта 26 постановления № 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение пункта 26 постановления  № 10/22 может блокировать применение пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса в случае создания постройки без разрешения и введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, сформулирована правовая позиция о возможности признания права  собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости. 

Данная правовая позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. 

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 № 101-О и от 27.09.2016 № 1748-О также указал, что пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики от 19.03.2014, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Суды установили, что общество на момент возведения объекта являлось арендатором земельного участка, на котором расположен спорный объект; вид разрешенного использования земельного участка соответствует фактическому виду осуществленного строительства, разрешение на строительство было выдано администрацией.

В соответствии с абзацем 3 пункта 26 постановления № 10/22 при наличии доказательств того, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры суд должен установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 21 Обзора судебной практики № 2 (2020) также изложена правовая позиция, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения. 

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной  в определении от 02.06.2022 № 308-ЭС21-29061 по делу № А63-18015/2020, гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получений соответствующих разрешений, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки. 

Вместе с тем суды не приняли в качестве надлежащего доказательства экспертное исследование, проведенное в рамках дела № А63-2385/2019 в отношении спорного объекта, согласно выводам которого на территории земельного участка по адресу: 

<

...> расположено здание операторной, с кадастровым номером 26:12:011215:2785, площадью застройки 157,4 9 кв. м. На момент экспертного осмотра возведены фундаменты (железобетонные), стены, перекрытия (металлические), крыша (металлические стропила, профнастил), полы (линолеум, керамическая плитка), окна (алюминиевый профиль с заполнением однокамерными стеклопакетами), двери (алюминиевый профиль, деревянные), внутренние и наружные отделочные работы и работы по инженерному обеспечению выполнены. 

Эксперт пришел к выводу о том, что степень готовности объекта здания операторной (литера А) составляет 100%. Кроме того, экспертом указано, что здание операторной соответствует градостроительным, санитарным, пожарным нормам, иным нормативным документам, регулирующим строительство зданий и сооружений, в том числе Федеральному закону от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о правилах пожарной безопасности» и Федеральному закону от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», не нарушает охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

    Отказывая в принятии названного заключения, суды указали на отсутствие правовых оснований руководствоваться на дату принятия решения по рассматриваемому делу в декабре 2021 года заключением  от 15.07.2020, составленным по другому делу. Поэтому суды признали, что истец не представил доказательств того, что на день обращения с иском в суд (июль 2021 года) постройка соответствует установленным требованиям.

При этом ответчиком не оспариваются и судами не опровергнуты доводы истца и представленные в их подтверждение доказательства о том, что момент прекращения срока действия договора аренды от 27.08.2015 строительство объекта было полностью завершено, распоряжением от 12.02.2019 Управления Ставропольского края по строительному и жилищному надзору утверждено заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов (далее – распоряжение от 12.02.2019), а отказ на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 22.03.2021 мотивирован исключительно отсутствием у общества договора аренды земельного участка на момент обращения с соответствующим заявлением.

 Рассматривая заявленные требования, суды не учли, что решение вопроса об отсутствии нарушений  прав и охраняемых законом интересов других лиц и угрозы жизни и здоровью граждан сохранением самовольной постройки является необходимым для принятия обоснованного судебного акта, поскольку это существенное обстоятельство, входящее в предмет доказывания по данной категории споров.

  Если суды посчитали, что представленные истцом доказательства по данному вопросу (заключение экспертизы по другому делу на более раннюю дату и распоряжение от 12.02.2019) недостаточны (не могут служить достоверным доказательством соответствия спорной постройки необходимым требованиям на момент рассмотрения спора), следовало обсудить вопрос о проведении судебной экспертизы в рамках настоящего дела. Однако суды этот вопрос на обсуждение не выносили, истец против проведения судебной экспертизы не возражал.

Поскольку содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы сделаны при неполном выяснении фактических обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, тогда как арбитражный суд округа в силу своих полномочий лишен возможности устанавливать факты и оценивать доказательства, решение и постановление надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении суду необходимо дать оценку доводам общества, рассмотреть вопрос о производстве по делу экспертного исследования, установить имеющие значение для дела обстоятельства с учетом требований и возражений сторон, исследовать представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, после чего рассмотреть спор по существу с правильным применением норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.12.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2022 по делу № А63-11220/2021 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                   Е.И. Афонина

Судьи                                                                                                                             О.Л. Рассказов

                                                                                                                            А.В. Садовников