/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-27816/2015

г. Краснодар

30 октября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 октября 2018 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., в отсутствие истца – администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Сочи-Интур» (ИНН 2320103986, ОГРН 1022302957093), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы администрации города Сочи и общества с ограниченной ответственностью «Сочи-Интур» на решение Арбитражного суда Краснодарского края              от 23.04.2018 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2018 (судьи Илюшин Р.Р., Глазунова И.Н.,                    Фахретдинов Т.Р.) по делу № А32-27816/2015, установил следующее. 

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Сочи-Интур» (далее – общество), в котором просила: 

– взыскать с ответчика 412 020 рублей 04 копейки долга по арендной плате за период с 01.10.2012 по 30.06.2015 и 56 003 рубля 73 копейки неустойки с 01.10.2012 по 10.06.2015;

– расторгнуть договор от 10.07.1998 № 1002 аренды земельного участка.

Общество предъявило встречный иск к администрации о взыскании                           1 626 427 рублей 17 копеек неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы по договору аренды от 10.07.1998 № 1002.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.04.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2018, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречные исковые требования общества оставлены без рассмотрения. Суды исходили из того, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.06.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2017 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.10.2017 по делу № А32-19668/2015, преюдициально установлено, что договор аренды от 10.07.1998 № 1002 заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Спорный участок ограничен в обороте, поскольку находится в границах курорта федерального значения города Сочи. При заключении дополнительного соглашения от 07.03.2013 к рассматриваемому договору стороны должны были руководствоваться подпунктом «в» пункта 5.2 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» (далее – постановление от 30.06.2009 № 210), с применением ставки арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости платы за пользование земельным участком. Поскольку общество оплатило долг по арендной плате, рассчитанный истцом исходя из названной ставки, судебные инстанции отказали в удовлетворении заявленных требований. Принимая во внимание погашение задолженности в период рассмотрения спора, учитывая внесение обществом арендных платежей за предыдущие периоды, а также использование спорного земельного участка в соответствии с целевым назначением, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора от 10.07.1998 № 1002 аренды земельного участка. Суд первой инстанции, оставляя встречное исковое заявление без рассмотрения, указал, что обществом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора. 

В кассационной жалобе общество просит изменить решение от 23.04.2018 и постановление от 21.08.2018, исключив из мотивировочной части судебных актов выводы о признании представленного администрацией расчета задолженности по арендной плате арифметически и методологически верным. Податель жалобы указывает, что расчет арендной платы по договору аренды от 10.07.1998 № 1002 не соответствует условиям договора, а также требованиям гражданского и земельного законодательства.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение от 23.04.2018 и постановление от 21.08.2018. Администрация указывает, что в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора. На основании пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73) арендодатель после уплаты долга вправе предъявить требование о расторжении договора. Общество не уплатило начисленную неустойку. 

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьями 121 – 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее – Кодекс), представителей в суд округа не направили.

Изучив материалы дела и доводы жалоб, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения. 

Как видно из материалов дела, комитет по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и ЗАО «Учебно-спортивный комбинат «Урожай» (арендатор) заключили договор от 10.07.1998 № 1002 аренды земельного участка общей площадью 1 290 кв. м, занимаемый зданиями по адресу: Краснодарский край, Центральный район, город Сочи, улица Чебрикова, 38 (т. 1, л. д. 34 – 36). 

Согласно пункту 2.1 договора участок предоставлен в аренду до 01.07.2047. 

В соответствии с пунктом 2.2 договора арендная плата установлена в размере базовой ставки арендной платы в зоне С – 1 – б х 1 290 ? 0,3. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее базовых (исходных) ставок (пункт 2.4 договора).

16 марта 2011 года арендатор (правообладатель) и общество (правопреемник) заключили договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 10.07.1998 № 1002 в отношении земельного участка площадью 1 290 кв. м (кадастровый номер 23:49:0205024:69), расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Чебрикова, 38 (т. 1, л. д. 32, 34). Договор зарегистрирован Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (запись о регистрации от 14.04.2011 № 23-23/50/001/2011-336; т. 1, л. д. 32). 

Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи в отношении земельного участка общей площадью 1 290 кв. м (кадастровый номер 23:49:0205024:69) зарегистрировано 27.09.2010 (т. 1, л. д. 22).

В феврале 2013 года ФГБУ «Федеральная кадастровая палата управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю на основании заявления общества установило вид разрешенного использования земельного участка – под автостоянку.

В связи с изменением вида разрешенного использования департамент и общество заключили дополнительное соглашение от 07.03.2013 к договору аренды от 10.07.1998 № 1002 (т. 1, л. д. 30 – 31). В соответствии с пунктом 1.2. дополнительного соглашения от 07.03.2013 годовая арендная плата установлена в размере 558 441 рубля с учетом разрешенного использования и площади земельного участка (1290 кв. м), базовой ставки арендной платы (39 рублей за 1 кв. м), коэффициента целевого использования (5) и коэффициента зональной дифференциации (2,22). Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке (т. 1, л. д. 30, 31). 

Администрация, полагая, что общество ненадлежащим образом исполнило принятые на себя по договору обязательства, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Общество, указывая, что на стороне администрации образовалось неосновательное обогащение в виде излишне внесенных арендных платежей, обратилось в суд со встречными требованиями.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, 310 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

В пункте 16 постановления от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Регулируемая арендная плата может применяться к такому договору только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям, если арендодателю предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

В пункте 2.4 договора аренды от 10.07.1998 № 1002 стороны установили, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах полутора процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с названным пунктом статьи 3 Закона № 137-ФЗ, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Аналогичные условия определения размера арендной платы закреплены в подпункте «в» пункта 5.2 постановления от 20.06.2009 № 210.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-19668/2015 установлено, что договор аренды от 10.07.1998 № 1002 заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205024:69 ограничен в обороте, поскольку находится в границах земель особо охраняемой природной территории. Положения пункта 1.2 дополнительного соглашения от 07.03.2013 к договору аренды от 10.07.1998 № 1002 не соответствует требованиям земельного законодательства, поскольку размер годовой арендной платы должен определяться с применением ставки 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка (подпункт «в» пункта 5.2 постановления от 20.06.2009 № 210).

Из материалов дела следует, что общество оплатило долг по арендной плате, рассчитанный истцом исходя из ставки арендной платы, применение которой признано необходимой в рамках дела № А32-19668/2015 (т. 1, л. д. 177 – 180). Корректный расчет неустойки арендодатель в суд не представил, арендная плата увеличена на коэффициент инфляции (т. 1, л. д. 167, 168), что противоречит правилам пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ. При этом по сведениям лицевого счета по договору на стороне  арендатора имеется переплата (т.1, л. д. 175, 176). 

При таких обстоятельствах судебные инстанции правомерно отказали в удовлетворении иска администрации о взыскании долга и неустойки. Соответствующие доводы жалобы истца необходимо отклонить. 

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса.

Суды установили, что общество в полном объеме оплатило заявленный администрацией долг, поэтому отказали в удовлетворении соответствующих требований. Выводы судебных инстанций в названной части соответствуют содержанию представленных в дело доказательств (т. 1, л. д. 177).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Поскольку ответчик не допустил существенных нарушений условий договора, оснований для его расторжения суды не усмотрели.

Выводы судов в указанной части соответствуют установленным обстоятельствам погашения арендатором долга по договору.  Соответствующие доводы кассационной жалобы администрации следует отклонить.

Общество, ссылаясь на необходимость применения при расчете арендной платы по договору аренды от 10.07.1998 № 1002 методики, названной в пункте 2.2, не учитывает положения пункта 2.4 данного договора, разъяснения, приведенные в пункте 16 постановления от 17.11.2011 № 73, а также содержание вступивших в законную силу судебных актов по делу № А32-19668/2015. 

В то же время суд округа полагает возможным указать следующее.

  В соответствии с подпунктом «в» пункта 5.2 постановления от 30.06.2009 № 210 арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости (в размере 1,5%) в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

            При этом в пункте 5.7 постановления от 30.06.2009 № 210 установлено, что при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, расположенным в пределах границ населенного пункта, размер арендной платы устанавливается в двукратном размере предельной ставки земельного налога в отношении такого земельного участка.

 Тождественные условия определения размера арендной платы закреплены в пунктах 3, 6 Порядка, утвержденного постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов».

 Изменение годового размера арендной платы, определенного в договоре, заключенном при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования, производится только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (абзац четвертый пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

         Суд первой инстанции при проверке представленного истцом расчета долга                          (т. 1, л. д. 167, 168) не учел, что коэффициенты инфляции, в результате применения которых годовой размер арендной платы за находящиеся в публичной собственности земельные участки, в отношении которых переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования, превышает установленные в пункте 2 статьи 3 Закона                        № 137-ФЗ предельные размеры, учитываться не должны (определение Верховного Суда Российской Федерации от 04.02.2016 № 306-ЭС15-13535).

   В то же время, поскольку рассчитанная истцом сумма долга оплачена ответчиком, суды правомерно отказали в удовлетворении иска администрации. Вопросы, связанные с определением размера арендной платы в последующий период, стороны вправе разрешить в самостоятельном порядке.

            В части оставления без рассмотрения встречных исковых требований судебные акты сторонами не оспариваются.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения от 23.04.2018и постановления от 21.08.2018 по доводам жалоб отсутствуют, поскольку они не опровергают выводы судов, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий арбитражного суда округа в силу требований статей 286 и 287 Кодекса. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального права.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. 

Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации. Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на общество (статья 110 Кодекса). 

Руководствуясь статьями 274, 284 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.04.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2018 по делу № А32-27816/2015 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                      А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                    В.А. Анциферов

                                                                                                                               Я.Е. Волков