ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-48410/2021

31 мая 2022 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2022 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Нестерова С.А.,

судей Галенкиной К.В., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии:  

от истца: не явился, извещен; 

от ответчика: не явился, извещен; 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-3697/2022) Общества с ограниченной ответственностью «Аквилон» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.12.2021 по делу № А56-48410/2021 (судья Корчагина Н.И.), принятое

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Аквилон» (адрес: 195426, 

<

...>, лит. А, офис 16, ОГРН: 

<

***>); 

к Обществу с ограниченной ответственностью «СТП-СЕРВИС» (адрес: 188513, 

<

...> (Большевик промзона), уч. 26, Здание 1, помещ.4, ОГРН: 

<

***>);

о взыскании задолженности,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Аквилон» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «СТП-Сервис» (далее – ответчик, Компания) о взыскании 417 275 руб. 30 коп., задолженности по договору аренды от 04.03.2019 №02/05Б, 684 185 руб. 00 коп. убытков и 35 000 руб. 00 коп. судебных расходов на оплату юридических услуг.

Решением суда от 28.12.2021 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, Общество подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. В апелляционной жалобе ее податель указал, что помещение было принято Компанией по акту приема-передачи без замечаний и возражений, в том числе относительно доступа в помещение. Как указал истец, в результате мероприятий по реконструкции автомобильной дороги и прилегающих территорий, проводимых по распоряжению ГАТИ, проезд к арендуемому помещению не был блокирован, а лишь временно ограничен. Также податель жалобы отметил, что доказательств невозможности использования помещения в спорный период ответчиком представлено не было, о расторжении договора ввиду невозможности пользования помещением ответчиком заявлено не было, помещение было возвращено арендатором по акту лишь 21.10.2020. Кроме того, Общество, ссылаясь на положения пункта 2.1.4 спорного договора, указало, что истец не может нести ответственность за отключение в помещение электроэнергии по причине аварийной ситуации, независящей от истца. 

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку представителей в судебное заседание, отзыв ответчиком не представлен, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца и ответчика в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между ООО «Аркада» (арендодатель) и ИП ФИО2 (субарендатор) был заключен договор аренды от 04.03.2019 №02/05Б в редакции дополнительных соглашений (далее – договор), по условиям которого субарендатору передана во временное пользование часть здания по адресу: Санкт- Петербург, Богатырский проспект, д. 16 (далее – помещение).

В соответствии с пунктом 1.1 договора цель использования помещения: станция технического обслуживания легковых автомобилей (СТО).

20.03.2019 заключено дополнительное соглашение № 2 к договору, согласно которому права и обязанности субарендатора по договору перешли Компании.

01.04.2020 на основании дополнительного соглашения о замене арендодателя по договору права и обязанности арендодателя по договору перешли Обществу.

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения от 06.12.2019 № 4 срок действия договора продлен до 31.10.2020. 

Кроме того, в пункте 2 дополнительного соглашения от 06.12.2019 № 4 стороны согласовали, что, начиная с 01.01.2020 и до окончания срока действия договора, постоянная составляющая арендной платы устанавливается в размере 220 000 руб. 00 коп. 

Переменная составляющая арендной платы – сумма возмещения расходов арендодателя по оплате электроэнергии, отопления, водопотребление, водоотведение в зависимости от подтвержденных реальных затрат на основании выставляемых арендатором счетов (пункт 3.1.2 договора). 

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится ежемесячно не позднее 5 (пятого) числа оплачиваемого месяца.  Коммунальные услуги оплачиваются субарендатором в срок не позднее 5 (пяти) дней с момента получения счета от арендодателя. 

Исходя из пункта 2.2.6 договора с учетом изменений внесенных дополнительным соглашением от 06.12.2019 №4 к договору, арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор в случае неуплаты арендной платы в течение 7 календарных дней с момента наступления срока, предусмотренного пунктом 3.2 договора. 

Как указал истец, ввиду ненадлежащего исполнения Компанией денежных обязательств по договору, у субарендатора образовалась задолженность по договору по арендной плате за период август, сентябрь, октябрь 2020 года в общей сумме 325 786 руб. 91 коп. и 91 488 руб. 39 коп. по оплате коммунальных платежей.

Ссылаясь на вышеозначенные обстоятельства, Общество направило ответчику уведомление от 06.10.2020 № б/н об одностороннем расторжении договора и удержании суммы обеспечительного платежа в качестве штрафа в сумме 264 000 руб. 00 коп. в порядке пункта 3.3.6 договора, а также потребовало оплатить задолженность по договору.

По акту приема-передачи от 21.10.2020 помещение возвращено арендодателю. 

Кроме того, истец указал, что при приемке помещения от ответчика истцом установлены множественные недостатки помещения, при этом стоимость восстановительных работ составляет 684 185 руб. 00 коп. и подлежит возмещению ответчиком в порядке пункта 2.2.3 договора.

Поскольку Компания в добровольном порядке спорные денежные средства не оплатила, Общество обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи,  оснований для удовлетворения иска не усмотрел. 

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

По правилам пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В пункте 4 Обзора судебной практики № 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Договор аренды носит взаимный характер, невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он утрачивает право на получение арендной платы.

Факт заключения договора и предоставление истцом ответчику помещения в аренду подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается. 

Вместе с тем, возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указал, что он не имел возможности использовать арендованное помещение в спорный период вследствие полной либо частичной блокировки проезда к арендуемому помещению, в том числе полного отсутствия парковочной территории перед ним, а также отключения электроэнергии без предварительного уведомления арендатора на длительный срок (более недели), что подтверждено актами, подписанными сторонами от 25.11.2019, 26.11.2019, 17.08.2020, 18.08.2020, несоответствующего содержания коммунальных коммуникаций, прямо зависящих от деятельности истца и находящихся в зоне его ответственности, которые привели к затоплению арендуемых площадей и ремонту дорогостоящего оборудования, подтвержденного актом, подписанным представителями сторон от 09.07.2019 и большим финансовым потерям Компании. 

При этом, как установлено судом первой инстанции, в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции Обществом подтверждены факты ограничения и перекрытия подъездов к станции технического обслуживания, в том числе не только из-за реконструкции проезжей части автомобильной дороги (Богатырского проспекта), но и в связи с проведением подготовительных работ под устройство инженерных сетей в период август-сентябрь 2020 года, в том числе с использованием информации, размещенной в открытых источниках в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, то есть общедоступной.

С учетом приведенного суд первой инстанции, проанализировав вышеприведенные правовые положения, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, установил наличие обстоятельств, препятствующих использованию Компанией арендованного помещения в соответствии с целями, предусмотренными договором аренды, в период с сентября по октябрь 2020 года.

Повторно исследовав представленные в материалы дела доказательства, апелляционная коллегия вопреки позиции Общества не находит правовых и фактических оснований для переоценки названных выводов суда.

Доводы истца об обратном, изложенные в апелляционной жалобе, отклоняются апелляционным судом, поскольку, как указано выше, в силу пункта 1.1 договора помещение было предоставлено ответчику под станцию технического обслуживания легковых автомобилей, соответственно, в отсутствие возможности подъехать к помещению, осуществление деятельности автосервиса не представлялось возможным. 

В свою очередь, то обстоятельство, что ограничение возможности пользования помещением возникло независимо от воли истца, не исключает права Общества на уменьшение арендной платы или освобождения от неё в силу пункта 4 статьи 614 ГК РФ и пункта 1 статьи 612 ГК РФ. 

Отклоняются апелляционным судом и доводы подателя жалобы о том, что в результате работ по реконструкции автомобильной дороги и прилегающих территорий, проезд к арендуемому помещению не был блокирован, поскольку в материалы дела представлены фотоматериалы, из которых следует, что ремонтные работы проводились с нескольких сторон спорного здания, в том числе, со стороны входа и заезда в помещение, непосредственно перед соответствующими информационными вывесками ответчика.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, установив отсутствие частичной оплаты арендных и коммунальных платежей за август 2020 года, размер которой согласно расчету истца составил 9 806 руб. 00 коп., а также задолженность по оплате коммунальных платежей за июль 2020 года (22 666 руб. 37 коп.) и август 2020 года (23 840 руб. 92 коп.), приняв во внимание, что общий размер задолженности 56 313 руб. 29 коп. в  пределах обеспечительного платежа в размере 264 000 руб. 00 коп., который находился распоряжении истца имелся и в силу пункта 3.3.6 договора подлежал зачету в счет погашения задолженности по договору, о чем также истец сообщал ответчику, обоснованно и правомерно отказал в удовлетворении иска в означенной части.

Истцом было также заявлено требование о взыскании с ответчика 684 185 руб. 00 коп. убытков в виде стоимости восстановительного ремонта после возвращения арендованного помещения.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

В силу статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 1, 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 ГК РФ), по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

Отсутствие одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении иска о взыскании убытков.

Из материалов дела следует, что 21.10.2020 истцом был составлен акт возврата помещения из аренды с указанием замечаний к помещению, подписанный сторонами, смета на ремонт, не подписанная субарендатором, поскольку, как указал ответчик, в соответствии с пунктом 2.3.28 договора все перечисленные в акте дефекты являются естественным износом помещения, и не являются ущербом, причиненным арендатором арендодателю.

При этом, доказательств того, что указанные в акте и смете недостатки не являются следствием естественного износа, а возникли по вине ответчика, истцом представлено не было, не обоснована и необходимость полного косметического ремонта стен и полов (включая ошкуривание стен, грунтовку, шпаклевку и покраску, демонтаж и укладку напольной плитки, ремонт подъемных ворот, пандуса и входной группы).

Более того, судом первой инстанции также обоснованно принято во внимание, что Компанией с согласия Общества в период с 05.03.2019 по 05.04.2019 в арендуемом помещении были произведены ремонтные работы, в подтверждение выполнения которых арендатором были представлены в материалы дела дополнительное соглашение к договору аренды №02/05Б от 04.03.2019, а также соответствующие фотоматериалы как до ремонта спорного помещения, так и после его ремонта, из которых однозначно усматривается, что фактически помещение было возвращено ответчиком истцу в лучшем состоянии, чем принято, что опровергает соответствующие доводы истца.

Кроме того, 23.10.2020 ответчик направил требование истцу, в котором указал на необходимость предоставить доступ в ранее арендуемые помещения для вывоза принадлежащего ответчику имущества: подъемника, находящегося внутри помещения, короба световой рекламы и вывоза мусора (ТБО), в том числе и уборки помещений.

Вместе с тем, истец предоставил время только для вывоза подъемника, отказав в предоставлении возможности вывоза мусора, уборки ранее арендуемых площадей и демонтажа рекламного щита.

В соответствии с пунктом 2.3.11 договора расходы по уборке и содержанию помещения возложены на арендатора.

Стоимость вывоза мусора, уборки помещения и демонтажа рекламы составила согласно смете всего 30 200 руб. 00 коп. 

Как указано ранее, в договоре стороны согласовали, что в качестве обеспечения выполнения субарендатором своих обязательств арендодатель вправе удерживать обеспечительный платеж без выплаты процентов субарендатору.

Соответственно, суд первой инстанции, установив, что в распоряжении Общества находились денежные средства, внесенные Компанией в качестве обеспечительного платежа, из которых истец имел возможность правомерно вычесть стоимость уборки помещения, вывоза мусора и демонтажа рекламной конструкции, также обоснованно отказал в удовлетворении иска в указанной части.

С учетом приведенного в удовлетворении иска судом первой инстанции отказано в полном объеме обоснованно и правомерно. 

Таким образом, принимая во внимание, что при вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 АПК РФ оценены представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, нормы материального и процессуального права, в том числе являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной коллегии не имеется правовых оснований для удовлетворения жалобы Общества и отмены или изменения принятого по делу решения.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы и в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относятся на истца.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 28.12.2021 по делу №  А56-48410/2021  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

С. А. Нестеров

Судьи

  К. В. Галенкина

      Н. С. Полубехина