﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-163/21 

Екатеринбург

15 апреля 2021 г.

Дело № А71-16056/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 апреля 2021 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Татариновой И.А., Лазарева С.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации муниципального образования «Город Можга» на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 20.07.2020 по делу № А71-16056/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 23.10.2020  по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание), принял участие представитель Администрации муниципального образования «Город Можга» - Кряжевских Ю.М. (доверенность от 11.01.2021 № 0002-Д). 

Администрация муниципального образования «Город Можга» (далее – Администрация)  обратилась в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю Каниповой Наталье Сергеевне  о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка от 04.08.2015 № 1778 за период с 16.01.2016 по 31.12.2019 в сумме 3 422 840 руб. 14 коп., неустойки за период с 16.03.2016 по 02.06.2020 в сумме 707 013 руб. 11 коп. с последующим начислением в размере одной трехсотой ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, от фактической суммы основного долга, начиная с 01.01.2020 по день фактической уплаты долга (с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - далее АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Удмуртской Республике.

Решением суда от 20.07.2020 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскана арендная плата за период с 01.07.2016 по 31.12.2019 в сумме 3 090 712 руб. 59 коп. и неустойка в сумме 83 685 руб. 95 коп. с последующим начислением в размере одной трехсотой ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, от фактической суммы основного долга, начиная с 03.06.2020 по день фактической уплаты долга.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2020 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация просит обжалуемые судебные акты отменить в части взыскания с ответчика суммы долга и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новое решение об удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика 3 348 792 руб. 59 коп. долга. 

В обоснование жалобы заявитель указал, что при вынесении решения судом за основу взят расчет арендной платы и неустойки по договору № 1778 от 04.08.2015, произведенный ответчиком, в котором, по мнению заявителя, ответчик неверно использовал в 2019 году кадастровую стоимость земельного участка в размере 5 940 000 руб., вместо 15 720 000 руб., что привело к неверному исчислению арендной платы за 2019 год: вместо 658 120 руб. должно быть 943 200 руб. Заявитель полагает, что судом допущено неправильное применение статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что привело к ошибочному  расчету задолженности по арендной плате  за период с 01.07.2016 по 31.12.2019  в размере 3 090 712 руб., вместо  3 348 792 руб. 59 коп. 

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком заключен договор № 1778 от 04.08.2015 о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды.

В соответствии с условиями договора (в редакции соглашения от 24.06.2019) Администрация (арендодатель) предоставила предпринимателю Каниповой  Н.С. (арендатору) в аренду земельный участок с кадастровым номером 18:29:000000:755 общей площадью 20000 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - предпринимательство (код 4.0), обслуживание автотранспорта (код 4.9.), расположенный по адресу: Удмуртская Республика, город Можга, в 350 м на юго-восток от жилого дома по ул. Кольцевая.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 04.08.2015.

Срок аренды установлен сторонами с 04.08.2015 по 04.08.2018 (пункт 2.1. договора).

 Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.08.2015.

По условиям договора годовой размер арендной платы установлен в размере 864 232 руб. и подлежит оплате арендатором равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября путем перечисления на расчетный счет арендодателя (пункты 3.1. и 3.2 договора)

Расчет размера арендной платы приведен в приложении № 3 к договору, арендная плата рассчитана исходя из кадастровой стоимости участка в размере 43 211 600 руб.

Арендная плата пересматривается не чаще одного раза в год и может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке в случаях принятия соответствующих нормативных правовых актов Российской Федерации или нормативных правовых актов Удмуртской Республики. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом годовой арендной платы направляется арендодателем арендатору и является обязательным для арендатора, составляет неотъемлемую часть договора (пункт 3.3. договора).

Пунктом 4.2.4. договора аренды предусмотрена обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора.

За нарушение срока внесения арендной платы договором предусмотрена взыскание с арендатора неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Решением Верховного Суда Удмуртской Республики от 27.11.2015 по иску предпринимателя Каниповой Н.С. кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 17.07.2015 установлена в размере 5 940 000 руб.

Администрацией предпринимателю 16.11.2017 выдано разрешение № 18-ru18304000-9ю-2017 на строительство на предоставленном в аренду земельном участке объекта «Комплекс дорожного сервиса: кафе-столовая, магазин в г. Можге Удмуртской Республики (I этап строительства)».

За предпринимателем 04.06.2019 зарегистрировано право собственности на незавершенное строительством нежилое здание, расположенное на арендуемом земельном участке.

По соглашению от 24.06.2019 срок аренды земельного участка продлен до 04.08.2021. Государственная регистрация соглашения произведена 02.07.2019.

Администрацией в адрес предпринимателя 14.12.2018 направлено уведомление об изменении размера арендной платы, начисленной с применением коэффициента 2, установленного для расчета годовой арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства объектов недвижимого имущества, за исключением жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства, за период, превышающий три года с даты предоставления в аренду земельного участка по первому договору аренды земельного участка до даты государственной регистрации права собственности на завершенные строительством объекты недвижимого имущества (пункт 1 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Удмуртской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного Постановлением Правительства Удмуртской Республики от 06.11.2007 № 172.

В июле 2019 года Администрацией обнаружена ошибка в расчетах арендной платы, связанная с применением неверной кадастровой стоимости земельного участка, которая изменилась в связи с вступлением в действие Постановления Правительства Удмуртской Республики от 30.11.2015 № 531 «Об утверждении результатов государственная кадастровой оценки земель населенных пунктов в Удмуртской Республике по состоянию на 01.01.2015», в соответствии с которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 18:29:000000:755 установлена в размере 36 759 600 руб. После чего, Администрация произвела перерасчет арендной платы и предъявила предпринимателю требование о погашении образовавшейся за период с 2016 года по 2019 год.

Уклонение ответчика от оплаты задолженности за период с 01.07.2016 по 31.12.2019 в общей сумме 3 422 840 руб. 14 коп. послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

За нарушение сроков внесения арендной платы истцом на основании пункта 5.1. договора аренды начислены и предъявлены ко взысканию с ответчика неустойка за период с 16.03.2016 по 02.06.2020 в сумме 707 013 руб. 11 коп. с последующим начислением по день фактической оплаты долга.

          Предприниматель Канипова Н.С., возражая против удовлетворения исковых требований, указала, в том числе на то, что по сведениям  ЕГРН по состоянию на 18.08.2019 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 18:29:000000:755 составляла 5 940 000 руб.; арендатор уплачивала арендную плату в полном соответствии с выставляемыми Администрацией расчетами; кроме того, заявила о необходимости применения статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с виной обеих сторон договора в ненадлежащем исполнении обязательств по оплате аренды, а также о пропуске истцом срока исковой давности.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из обоснованности материально-правовых требований к ответчику, отсутствия доказательств погашения задолженности. При этом судом принят  контррасчет ответчика, учтено истечение срока исковой давности по части заявленных требований и наличие вины в ненадлежащем исполнении обязательств обеих сторон договора аренды.

         	Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции. При  этом, отклоняя доводы ответчика о том, что за период с 2016-2018 гг. при расчетах необходимо исходить из размера кадастровой стоимости земельного участка, определенного решением Верховного Суда Удмуртской Республики от 27.11.2015, суд апелляционной инстанции указал, что поскольку плата за использование земельных участков является регулируемой, то есть неверное начисление истцом арендной платы ответчику значения для определения размера арендной платы не имеет; так как с 01.01.2016 кадастровая стоимость земельного участка вновь была определена по результатам массовой оценки, ранее установленная судом кадастровая стоимость с указанной даты применению не подлежала.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

 В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и пункту 1 статьи 65 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно положениям Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности подлежит государственному регулированию.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.

В силу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер.

При расчете арендной платы за спорный земельный участок следует руководствоваться Положением о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Удмуртской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденным Постановлением Правительства Удмуртской Республики от 06.11.2007 № 172.

Как следует из материалов дела, при вынесении обжалуемых судебных актов суды признали правомерным контррасчет арендной платы и неустойки по договору № 1778 от 04.08.2015, произведенный ответчиком, содержащийся в отзыве на заявление об уточнении исковых требований (том 2, л.д. 27-33).

Согласно указанному контррасчету за 3 квартал 2016 года размер арендной платы составил 184 802,36 руб., за 4 квартал 2016 года – 184 802,36 руб., за 2017 год - 920500,66 руб., за 2018 год – 1 552 967,21 руб., за 2019 год – 658 120 руб. С учетом двух платежей на сумму 179 400 руб. (18.10.2019) и 258 080 руб. (30.12.2019) размер задолженности, по расчету ответчика, составил 3 090 712 руб. 59 коп., который и был взыскан с ответчика в пользу истца. 

Между сторонами не имеется спора по размеру арендной платы за периоды 3,4 кварталы 2016 года, 2017, 2018 года.  

Вместе с тем, согласно доводам Администрации в кассационной жалобе суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь неправильным контррасчетом ответчика, фактически его не проверив, необоснованно определили размер арендной платы за 2019 год в сумме 658 120 рублей, применив при расчете арендной платы неверную кадастровую стоимость земельного участка в размере 5 940 000 руб. вместо 15 720 000 руб. (согласно решению Верховного Суда Удмуртской Республики от 19.05.2020 дело № 3а-66/2020 (3а-425/2019), что привело к ошибочному расчету задолженности по арендной плате за период с 01.07.2016 по 31.12.2019 в размере 3 090 712 руб. 59 коп. вместо 3 348 792 руб. 59 коп.   

Истец представил свой расчет, составленный в соответствии с Постановлением Правительства Удмуртской Республики от 06.11.2007 № 172 с использованием кадастровой стоимости земельного участка 15 720 000 руб., установленной решением Верховного Суда Удмуртской Республики от 19.05.2020. Согласно расчету истца размер арендной платы за 2019 год составил 943 200 руб.

Аналогичные доводы заявлялись истцом и в суде апелляционной инстанции.  

Однако суды, руководствуясь при разрешении спора контррасчетом ответчика, не проверили расчет ответчика по размеру арендной платы за 2019 год, не запросили у ответчика детализированный расчет арендной платы за 2019 год. 

Суд апелляционной инстанции не исследовал и не дал надлежащей правовой оценки доводам истца, приведенным им в апелляционной жалобе о несогласии с произведенным ответчиком расчетом арендной платы за 2019 год.  

          Как усматривается из материалов дела, ответчик расчет арендной платы за 2019 год не обосновал, детализированный расчет арендной платы, составленный в соответствии Постановлением Правительства Удмуртской Республики от 06.11.2007 № 172, на указанную им сумму 658 120 руб. в материалы дела не представил. 

Согласно статье 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) принимаемые арбитражным судом решение и постановление должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

На основании части 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

В соответствии с частью 4 статьи 170 АПК РФ в мотивировочной части решения должны быть указаны: 1) фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; 2) доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; 3) законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статья 71 АПК РФ).

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 АПК РФ).

Согласно части 4 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

В силу части 7 указанной статьи результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

С учетом изложенного, принимая во внимание предмет заявленного иска и наличие спора между сторонами по размеру арендной платы за 2019 год, выводы судов о взыскании с ответчика в пользу истца арендной платы за период с 01.07.2016 по 31.12.2019 в сумме 3 090 712 руб. 59 коп. нельзя признать законными и обоснованными. 

Поскольку судами допущены существенные нарушения норм процессуального права, судебные акты нельзя признать законными и обоснованными, они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

          При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, полно и всестороннее исследовать представленные в материалы дела доказательства, проверить расчеты арендной платы истца и ответчика, дать надлежащую правовую оценку доводам сторон и разрешить спор в соответствии с нормами действующего законодательства.

Руководствуясь ст.ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 20.07.2020 по делу №А71-16056/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 23.10.2020  по тому же делу отменить.

	    Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Удмуртской Республики.

  Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий					           А.С. Полуяктов 

Судьи					           И.А. Татаринова

                                                                                             С.В. Лазарев