ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

«

Дело № А35-3883/2021

г. Воронеж

19» мая 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена «17» мая 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено «19» мая 2022 года

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

        председательствующего судьи

         ФИО1,

        судей

                          ФИО2,

                          ФИО3,

                 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4,

 

при участии:

от индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО5: ФИО6, представителя по доверенности от 12.07.2021;

от индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО7: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Администрации Льговского района Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от индивидуального предпринимателя ФИО8: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО5 на решение Арбитражного суда Курской области от 28.02.2022 по делу № А35-3883/2021 (судья Белых Н.Н.) 

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО5 (ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО7 (ИНН 

<

***>) об изменении условий договора субаренды земельного участка №1 от 06.06.2018,

при участии третьих лиц: Администрации Льговского района Курской области, индивидуального предпринимателя ФИО8 (ОГРНИП 320463200031490),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО5 (далее– ИП глава КФХ ФИО5, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО7 (далее – ИП глава КФХ ФИО7, ответчик) об обязании заключить дополнительное соглашение №1 к договору субаренды №1 от 06.06.2018 на условиях прилагаемого к исковому заявлению проекта дополнительного соглашения, в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда; внесении следующих изменений в договор субаренды земельного участка №1 от 06.06.2018: установить размер арендной платы по договору №1 субаренды земельного участка от 06.06.2018 в размере 849 948 руб. в год; пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: «За предоставленный в субаренду по настоящему договору земельный участок субарендатор ежеквартально до 10 числа последнего месяца квартала уплачивает арендатору сумму в размере 212 487 руб.» (с учетом принятого судом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Курской области от 28.02.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, полагая его, незаконным и необоснованным, истец обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить его, принять новый судебный акт, иск удовлетворить.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители ответчика и третьих лиц не явились.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ в их отсутствие.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, полагает решение суда незаконным и необоснованным, просит отменить его, принять новый судебный акт, иск удовлетворить. 

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик с обжалуемым судебным актом согласен, доводы жалобы полагает несостоятельными.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 09.03.2011 между муниципальным образованием «Льговский район» (арендодателем) и ИП ФИО8 (арендатором) был заключен договор аренды №1 земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения земель Льговского района Курской области, разрешенное использование для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 46:13:000000:51, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Курская область, Льговский район, МО «Вышнедеревенский сельсовет», для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, площадью 910403 кв.м. 

В силу пункта 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 20.11.2010 по 20.11.2030. 

Размер арендной платы за участок устанавливается в размере 0,04 руб./кв.м на основании решения представительного собрания от 05.05.2008 №204 и составляет 709 322 руб. 40 коп. за указанный в пункте 2.1 период. 

В пункте 4.3.2 договора стороны согласовали, что арендатор имеет право сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, уведомив об этом арендодателя. 

Арендодатель передал в аренду, а арендатор принял земельный участок по акту приема-передачи от 09.03.2011 (приложение №1 к договору). 

Договор аренды №1 земельного участка от 09.03.2011 зарегистрирован в установленном законом порядке 10.05.2011. 

06.06.2018 между ИП ФИО8 (арендатором) и ФИО7 (субарендатором) заключен договор №1 субаренды земельного участка. 

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить субарендатору земельный участок, кадастровый номер 46:13:000000:51, из земель сельскохозяйственного назначения– для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий, площадью 910403 кв.м, расположенный по адресу: Курская область, Льговский район, МО «Вышнедеревенский сельсовет», во временное владение и пользование за плату. 

В пункте 3.1 договора стороны согласовали, что за предоставленный в субаренду по договору земельный участок субарендатор ежеквартально до 10 числа последнего месяца квартала уплачивает арендатору сумму в размере 525 руб. 

Сумма арендной платы по договору должна перечисляться субарендатором на расчетный счет арендатора не позднее 10-го числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора). 

Размер арендной платы по настоящему договору может изменяться не чаще одного раза в год (пункт 3.3 договора). 

В соответствии с пунктом 5.1 договор заключен до 01.10.2023.

Арендатор передал, а субарендатор принял в аренду земельный участок по акту приема-передачи от 06.06.2018 (приложение №1 к договору). 

 Договор субаренды №1 земельного участка от 06.06.2018 зарегистрирован в установленном законом порядке 20.06.2018. 

23.11.2020 между ИП ФИО8 (цедентом) и ИП главой КФХ ФИО5 (цессионарием) заключено соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого цедент передает, а цессионарий принимает на себя права и обязанности по договору аренды №1 земельного участка от 09.03.2011, заключенного сроком с 20.11.2010 по 20.11.2030, в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер 46:13:000000:51, общей площадью 910403 кв.м, расположенного по адресу: Курская область, Льговский район, МО «Вышнедеревенский сельсовет» - регистрационная запись № 46-46-14/006/2011-134 от 10.05.2011. 

Соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 23.11.2020 было зарегистрировано в установленном законом порядке 01.12.2020. 

ИП глава КФХ ФИО5 направил в адрес ФИО7 уведомление от 03.02.2021 о смене собственника арендуемого имущества. 

Ссылаясь на пункт 3.3 договора, ИП глава КФХ ФИО5 направил в адрес ФИО7 уведомление об увеличении с 01.04.2021 арендной платы до  227 409 руб. ежеквартально с приложением проекта дополнительного соглашения к договору субаренды, которое предложил подписать в течение 10 дней с момента получения и возвратить ИП главе КФХ ФИО5 

В ответном письме от 31.03.2021 ФИО7 отказался от подписания дополнительного соглашения к договору, ссылаясь на то, что договор субаренды не содержит условие о праве арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке. 

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ИП глава КФХ ФИО5 обратился в арбитражный суд к ИП главе КФХ ФИО7 с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу части 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. 

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. 

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (часть 2 статьи 452 ГК РФ). 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. 

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

При этом в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. 

Как разъяснено в пункте 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. 

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указал, что пункт 3.3 договора предполагает право арендатора на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, поскольку договор субаренды не содержит условие об изменении условий договора только по соглашению сторон и пункт 3.3 договора не содержит указания на обязательное наличие совместного волеизъявления двух сторон договора для изменения размера арендной платы. 

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, полагал, что содержание пункта 3.3 договора субаренды указывает на возможность совершения сторонами совместных действий по требованию одной из сторон, а условий о праве арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке данный договор не содержит. 

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Руководствуясь статьей 431 ГК РФ, и исходя из буквального толкования положений пунктов 3.1, 3.3 договора в их взаимосвязи, суд области правомерно пришел к выводу, что в рассматриваемом договоре субаренды контрагенты согласовали лишь положение о возможности изменения арендной платы, не предусмотрев возможность одностороннего изменения размера арендной платы. 

Тогда как само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. 

Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств. Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении ВАС РФ от 13.04.2010 №1074/10. 

Таким образом, в рассматриваемом случае сторонами в договоре установлен фиксированный размер арендной платы, в связи с чем изменение размера арендной платы в данном случае могло быть произведено только в результате соглашения сторон, а не по требованию одной из сторон в судебном порядке. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что стороны договора субаренды не достигли соглашение по вопросу об изменении цены договора аренды, ответчик возражает против внесения изменений в договор, оснований для изменения договора субаренды в судебном порядке не имеется. 

Обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями, истец также указал, что договор субаренды был заключен 06.06.2018 и с этого момента размер арендной платы не изменялся; размер арендной платы по договору субаренды составляет 525 руб. в квартал, тогда как истец уплачивает арендную плату за указанный земельный участок по договору аренды в размере 8 866 руб. 53 коп. в квартал. 

В силу части 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;                                2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (часть 2 статьи 451 ГК РФ). 

Истец ссылался на то обстоятельство, что средняя рыночная стоимость арендной платы за земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения составляет  от 8 000 руб. до 15 000 руб. за 1 га в год, в подтверждение чего представил справку Союза «Курская торгово-промышленная палата» от 14.04.2021 №0650600062. 

Определением суда от 31.08.2021 по ходатайству истца по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО «Гильдия независимых судебных экспертов» ФИО9. 

Согласно заключению эксперта от 19.11.2021 № О-044/11-2021 стоимость арендной платы за земельный участок сельскохозяйственного назначения, площадью 910 403 кв.м, с кадастровым номером 46:13:000000:51, расположенный по адресу: Курская область, Льговский район, МО «Вышнедеревенский сельсовет», по состоянию на дату проведения экспертизы, составляет 849 948 руб. в год. 

Между тем, в рассматриваемом договоре субаренды размер рыночной стоимости аренды (субаренды) не был определен сторонами как величина, участвующая в определении объема их взаимных обязательств либо имеющая значение для определения прав и обязанностей арендатора и арендодателя, в том числе применительно к размеру арендной платы. 

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Следовательно, поскольку в рассматриваемом случае, заключая договор субаренды, стороны не согласовали возможности одностороннего изменения цены по инициативе арендодателя в случае повышения рыночных цен, подтвержденного заключением независимого оценщика, а представленное в дело заключение оценщика имеет рекомендательный характер, то составленный на его основе расчет арендной платы не влечет автоматического изменения размера арендной платы. Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 №7121/11. 

При этом суд области принял во внимание, что, подписывая соглашение от 23.11.2020 и принимая права и обязанности по основному договору аренды земельного участка с кадастровым номером 46:13:000000:51, истец мог и должен был знать об обременении данного земельного участка договором субаренды (соответствующая запись была внесена в ЕГРН, сведения которого являются общедоступными) и, соответственно, при должной степени разумности, осмотрительности и заботливости мог и должен был ознакомиться с условиями договора субаренды, в том числе в части размера субарендной платы и возможности ее изменения, предположить и оценить возможность наступления отрицательных последствий его вступления в данные правоотношения. 

При таких обстоятельствах само по себе несоответствие субарендной платы рыночной стоимости аренды и размеру арендной платы по основному договору аренды, равно как и отсутствие у арендатора прибыли от сдачи земельного участка в субаренду, не являются существенным изменением обстоятельств, с которыми закон связывает возможность изменения договора в судебном порядке, поскольку в рассматриваемом случае данные обстоятельства носили очевидный характер. 

Учитывая изложенное, а также отсутствие доказательств наличия требуемого статьей 451 ГК РФ состава для изменения договора аренды в указанной части, суд полагает рассматриваемый договор аренды не подлежащим изменению в судебном порядке.

Оценив представленные доказательства с позиций их относимости, допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований о внесении изменений в договор №1 субаренды земельного участка от 06.06.2018.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что согласно пункту 3.6 договора аренды от №1 от 09.03.2011, пункту 1.2.5 соглашения от 23.11.2020 об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка №1 от 09.03.2011 размер субарендной платы не может быть ниже размера арендной платы по настоящему договору аренды, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Согласно пункту 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

Поскольку ответчик не является стороной договора аренды, иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, в силу положений статьи 308 ГК РФ договор аренды земельного участка №1 от 09.03.2011 не создает для ответчика обязанностей.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не подтверждены доказательствами, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, направлены на переоценку верно установленных судом первой инстанции по делу обстоятельств, в связи с чем признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Курской области.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу   части   4   статьи   270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом области допущено не было.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат. 

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 28.02.2022 по делу №А35-3883/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО5 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

                                                                                        

Председательствующий судья 

ФИО1

 

Судьи       

ФИО2

 

ФИО3