АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-50066/2022

г. Краснодар

30 января 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 29.01.2025г.

           Решение в полном объеме изготовлено 30.01.2025г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Крыловой М.В.

При ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Cербиным С.Н.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению  администрации муниципального образования  г-к Сочи, г. Сочи

к ООО «КОНСУЛ ПЛЮС», г. Сочи

Третьи лица:

ФИО1, г. Сочи

ФИО2,  Республика Адыгея, пгт. ФИО3

о сносе самовольной постройки

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО4 – представитель по доверенности;

от ответчика: ФИО5 – представитель по доверенности;

от ФИО1: Геля Е.В. – представитель по доверенности;

от ФИО2: не явилась, извещена;

ФИО6 – эксперт.

установил:

Администрация муниципального образования  г-к Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Консул Плюс» (далее – общество), согласно которого просит:

признать незавершенный объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:437 по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный р-н, ул. Плеханова самовольной постройкой;

обязать ООО «Консул Плюс» в течение двух месяцев снести незавершенный объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:437 по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный р-н, ул. Плеханова за свой счет;

взыскать с ответчика в пользу администрации судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 10000 рублей в день за каждый день просрочки до дня фактического исполнения решения.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал, просит суд иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании против удовлетворения иска возражает, ссылаясь на соответствие спорного объекта установленным параметрам строительства.

Представитель ФИО1 в судебном заседании заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, повторной экспертизы, согласно статьям 82 и 87 АПК РФ относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении дополнительной или повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

С учетом совокупности представленных в дело доказательств, исходя из предмета спора, суд не усматривает оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы, поскольку имеющихся в материалах дела доказательств достаточно для правильного разрешения спора.

В судебном заседании объявлен перерыв до 22.01.2025 до 11-00 час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

В судебном заседании объявлен перерыв до 29.01.2025 до 11-30 час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Исследовав материалы дела, суд установил, что ООО «Консул Плюс» является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:437, площадью 600 кв. м, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный р-н, ул. Плеханова.

В целях соблюдения уведомительной процедуры предстоящего строительства общество 28.06.2021 направило в администрацию уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее – уведомление), в соответствии с которым параметры планируемого к строительству объекта следующие: площадь застройки – 130, 5 кв. м; высота – 14,9 м; количество надземных этажей – 3.

По результатам рассмотрения указанного уведомления администрация направила обществу уведомление от 21.07.2021 № 9015 о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:437 по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный р-н, ул. Плеханова.

В этом уведомлении администрация также проинформировала общество о предельных параметрах разрешенного строительства в территориальной зоне «Ж-2», в которой планируется строительство объекта, и указала на недопустимость строительства многоквартирных жилых домов и коммерческих объектов на основании данного уведомления.

Согласно представленной в дело выписке из ЕГРН 21.10.2022 зарегистрировано право собственности ООО «Консул Плюс» на жилой дом площадью 791, 8 кв. м, количество этажей – 3, в том числе подземных – 0, кадастровый номер 23:49:0201020:2800 по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный р-н, ул. Плеханова. Объект расположен  в пределах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:437.

Управлением муниципального земельного контроля администрации 30.09.2022 проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:437, в ходе которого установлено, что в границах данного земельного участка расположен объект в стадии возведения этажностью (визуально более трех этажей), превышающий параметры, указанные в выданном уведомлении, что отражено в акте выездного обследования от 30.09.2022 № 420.

В соответствии с письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи от 29.09.2022 № 13296/21.01-11 в отношении указанного земельного участка 21.07.2021 выдано уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:437.

Администрация, ссылаясь на самовольный характер спорного объекта незавершенного строительством, обратилась в арбитражный суд с иском о его сносе.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Право органа местного самоуправления в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель осуществлять контроль за размещением движимых и недвижимых объектов закреплено статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), пунктом 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

В порядке подпункта 20 пункта 1 статьи 14 названного Закона администрация признается надлежащим истцом по требованию о сносе самовольных построек. Органы местного самоуправления обращаются в суд с иском о сносе самовольных строений, расположенных в границах муниципального образования, в силу полномочий по осуществлению земельного контроля и выдаче разрешений на строительство объектов недвижимости.

В силу положений статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса, часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», статья 36 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума № 44) указано, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Само по себе возведение самовольной постройки является правонарушением, нарушением норм, как частного, так и публичного права. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 № 595-О-П: самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

По общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос.

Согласно пункту 25 постановления Пленума № 44 возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса и статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается уполномоченным органом власти. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса документы.

Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Осуществление строительства в установленном порядке подтверждает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса).

В обоснование заявленного иска администрация ссылается на возведение обществом объекта с нарушением установленных параметров, в отсутствие разрешительной документации с нарушением градостроительных норм и правил.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201020:437, на котором возведен спорный объект незавершенного строительства, принадлежит обществу на праве собственности и имеет вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства.

Право собственности общества на трехэтажный жилой дом по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный р-н, ул. Плеханова зарегистрировано в упрощенном порядке – на основании декларации об объекте недвижимости от 20.09.2022.

Из письма УВД по г. Сочи ГУ МВД России по Краснодарскому краю от 27.02.2023 № 43-10/31 на имя главы администрации муниципального образования городской округ г.-к. Сочи ФИО7 следует, что в рамках проведения доследственной проверки в рамках КУСП от 27.01.2023 № 1600 с привлечением специалиста департамента архитектуры и градостроительства администрации  установлено, что расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:437 здание состоит из 5 этажей, имеет признаки многоквартирного дома. При этом разрешение на строительство в установленном порядке не выдавалось.

В целях установления технических характеристик спорного объекта капитального строительства определением суда от 07.04.2023 по ходатайству администрации назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «ПСФ «КапРемСтрой» ФИО8

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Описать фактическое расположение спорного объекта недвижимого имущества в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:437 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Плеханова, с описанием поворотных точек его расположения и отступа от границ земельного участка, заступа при наличии, а также относительно близлежащих объектов.

2. Определить процент застройки земельного участка и суммарную площадь всех расположенных на нем объектов.

3. Каковы точные технические, конструктивные характеристики спорного объекта (размер, площадь, планировка, площадь застройки, глубина залегания фундамента, материал стен, проведенные коммуникации и т.д.).

4. Определить функциональное назначение спорного здания. Является ли спорный объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:437 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Плеханова, по своим фактическим параметрам индивидуальным жилым домом, нежилым объектом или многоквартирным жилым домом? По каким признакам сделаны те или иные выводы экспертом (подробное обоснование)?

5. Соответствует ли спорный объект требованиям уведомлений о планируемом строительстве или реконструкции индивидуального жилищного строительства или садового дома от 21.07.2021 № 9015 (л. д. 19-26)? Определить отступления применительно к объекту.

6. Соответствует ли спорный объект проектной, технической и правоустанавливающей документации, градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования, Генеральному плану муниципального образования, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости, красных линий (границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для их размещения)? Если не соответствует, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства.

7. Создает ли строительно-техническое состояние спорного объекта, его расположение и эксплуатация угрозу жизни и здоровью граждан?

По результатам проведения экспертизы в дело поступило экспертное заключение от 30.09.2023 № 087/2023.

В рамках ответа на первый, второй и третий вопросы эксперт указал, что  на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:437 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Плеханова располагается объект капитального строительства, который имеет следующие технические характеристики:

Площадь застройки – 290, 6 кв. м;

Общая площадь – 791, 8 кв. м;

Количество этажей – 3, в том числе подземных – 0;

Высота здания – 14, 4 м.

Внутри спорного здания выполнена планировка под помещения, предназначенные в дальнейшем по окончании работ по отделке как для проживания граждан, так и вспомогательных помещений для удовлетворения своих личных потребностей.

Внутренняя планировка спорного здания соответствует планировке представленного технического плана, изготовленного кадастровым инженером ФИО9

Местоположение и технические характеристики спорного здания совпадают с местоположением и техническими характеристиками для здания с кадастровым номером 23:49:0201020:2800, назначение – жилой дом, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:437 по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный р-н, ул. Плеханова.

Экспертом определены координаты поворотных точек здания в системе МСК-23.

Площадь застройки в указанных координатах поворотных точек составила 290, 6 кв. м.

Спорное здание располагается в пределах правомерных границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:437 с отступом во внутреннее пространство указанного участка.

Отступы спорного здания от линий границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:437 составили от 3,02 м до 3,92 м, процент застройки – 48, 4%.

Суммарная площадь всех расположенных объектов на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:437  составляет 791, 8 кв. м, которая складывается из площади здания  с кадастровым номером 23:49:0201020:2800, так как в пределах указанного участка расположено только данное здание.

Выполнены вводы и прокладка внутри здания инженерных сетей водоснабжения, электроснабжения вентиляции.

Здание состоит из следующих конструктивных элементов и частей, состоящих из следующих материалов:

материал фундаментов: монолитный железобетон;

материал стен: легкобетонные керамзитные блоки;

колонны: сечением 400*400 мм и 200*400 мм, материал монолитный железобетон;

перекрытия: монолитный железобетон;

кровля неэксплуатируемая, из направляемых материалов.

Перегородки толщиной 100 мм, 200 мм из легкобетонных керамзитных блоков.

Определить глубину залегания фундамента без разборки части конструкции фундаментной плиты не представляется возможным, поскольку разборка повлияет на несущую способность здания с кадастровым номером 23:49:0201020:2800, что в дальнейшем повлечет трещинообразование в конструктивных элементах здания с последующим разрушением, что создаст опасность для жизни и здоровья граждан.

Конструктивные элементы здания с кадастровым номером 23:49:0201020:2800 классифицируются в соответствии СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» как исправное состояние, в связи с чем конструкции фундаментов выполнены надлежащим образом.

Здание с кадастровым номером 23:49:0201020:2800 относится к пониженному уровню ответственности, класс сооружения КС-1, поскольку не может классифицироваться в соответствии со статьей 48.1 Градостроительного кодекса РФ и пунктом 8 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» как уникальный или особо сложный объект.

Здание построено на земельном участке с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства как жилое здание и относится к пониженному уровню ответственности.

В рамках ответа на четвертый вопрос эксперт указал, что функциональное назначение спорного здания с кадастровым номером 23:49:0201020:2800 индивидуальный жилой дом, объект индивидуального жилищного строительства, поскольку обладает признаками жилого дома, индивидуально определенного здания, которое планировкой состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

На момент строительства жилого дома в 2019 году как таковые предельные параметры правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи в части общей площади индивидуального жилого дома регламентированы не были. Количество этажей исследуемого здания три, что соответствует признакам индивидуального жилого дома.

Отвечая на пятый вопрос эксперт  пришел к выводу, что спорный объект не соответствует параметрам, указанным в уведомлении от 21.07.2021 № 9015 о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке. Отступления допущены по параметрам площади застройки и общей площади здания.  Увеличение общей площади произошло  в связи со значительным перепадом высотных отметок в пределах земельного участка (в целях выполнения мероприятий по инженерной защите территории от сползания грунта для устойчивости здания возникла необходимость в увеличении строительного объема).

По шестому вопросу эксперт пришел к выводу, что спорный объект соответствует проектной, технической и правоустанавливающей документации, градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, генеральному плану муниципального образования, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости, красных линий (границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для их размещения).

Имеется несоответствие правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи по параметру коэффициента использования территории – 1,3, вместо предельно допустимого 0,6. Процент нарушений предельно допустимых параметров составляет 17%, в связи с чем указанное несоответствие незначительно.

Работы по устройству фундамента, связанного с ним единой системой железобетонного каркаса, состоящего из колонн, перекрытий, стен из легко-бетонных блоков здания с кадастровым номером 23:49:0201020:2800, соответствует требованиям:

СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений», актуализированная редакция;

СП 15.13330.2011 «Каменные и армокаменные конструкции», актуализированная редакция;

СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», актуализированная редакция;

СП 20.13330.2011 «Нагрузки и воздействия», актуализированная редакция;

СП 63.13330.22018 «Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения», актуализированная редакция.

Расположение здания соответствует требованиям градостроительных норм и правил, в соответствии с которыми к нему обеспечен доступ в случае возникновения чрезвычайной ситуации противопожарной и иной специальной техники.

В соответствии с выводами эксперта по седьмому вопросу строительно-технические характеристики здания с кадастровым номером 23:49:0201020:2800 не создают угрозу жизни и здоровью граждан, а также не создают препятствий гражданам в эксплуатации соседних земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости.

Согласно акту осмотра земельного участка от 09.01.2024 в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:437  визуально зарегистрированный  объект капитального строительства (завершенный строительством 3-этажный жилой дом) с кадастровым номером 23:49:0201020:2800 отсутствует, визуально расположен объект незавершенного строительства, на момент выезда частично выполнены отделочные работы фасада.

В связи с необходимостью разрешить вопрос об определении целевого назначения спорного объекта, а также установления дополнительных обстоятельств по делу, учитывая данные акта осмотра от 09.01.2024, определением от 29.05.2024 по ходатайству администрации назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России (эксперт ФИО6).

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1) Каковы технические характеристики объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:437 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Центральный, ул. Плеханова (в том числе этажность объекта)?

2) Соответствует ли спорный объект уведомлению о планируемом строительстве или реконструкции индивидуального жилищного строительства или садового дома от 21.07.2021 № 9015? Если не соответствует, то в чем несоответствие? Возможно ли привести объект в соответствие с уведомлением о планируемом строительстве или реконструкции индивидуального жилищного строительства или садового дома? Если возможно, то каким образом?

3) Возможно ли использовать объект в качестве индивидуального жилого дома? Если возможно, то какие следует произвести работы?

4) Соответствует ли спорный объект строительным, градостроительным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим, пожарным нормам и правилам, правилам землепользования и застройки?

5) Создает ли спорный объект угрозу жизни и здоровья граждан?

В заключении от 25.10.2024 № 2561/5-3-24 эксперт пришел к следующим выводам:

1) Объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:437, имеет 5 этажей. Конструкции фундаментов не определены в связи с отсутствием доступа к ним. Перекрытия монолитные железобетонные толщиной 200 мм, высота ступеней 150-160 мм, ширина проступи 280-300 мм.

Стены – наружные ограждающие конструкции и внутренние перегородки толщиной 200 мм из керамзитобетонных блоков размером 190х190х400 мм, внутренняя отделка отсутствует, частично проложены вертикальные стояки для инженерных коммуникаций, окна выполнены из металлопластикового профиля с остеклением стеклопакетами, безопасный доступ на кровлю на момент осмотра отсутствовал.

2) Спорный объект не соответствует уведомлению о планируемом строительстве или реконструкции индивидуального жилищного строительства или садового дома от 21.07.2021 № 9015. Несоответствия выразились в следующем:

Наименование

Параметры объекта по уведомлению от 21.07.2021

Параметры объекта на момент проведения экспертизы

Площадь застройки

130,5 кв. м

Отсутствует доступ к измерениям, по материалам дела 273, 6 кв. м

Высота

14,9 м

Отсутствует доступ к измерению

Минимальные отступы от границ земельного участка

3 м

Границы не вынесены в натуру, отсутствует доступ к измерению

Предельная высота

15 м

Отсутствует доступ к измерению

Общая суммарная площадь зданий, строений и сооружений существующих и тех, которые могут быть построены дополнительно  с учетом коэффициента использования территории 0,6

360 кв. м 

Отсутствует доступ к измерению

Максимальная площадь застройки з/участка

50%

Более 50%

Минимальное озеленение з/участка

30%

На момент осмотра отсутствует

Подключение к централизованным системам водоснабжения и канализации

В соответствии с письмом МУП «Водоканал» от 08.06.2021 № 06.1.2/080621/46 обеспечить до начала строительства

Нет сведений о подключении

Противооползневые мероприятия согласно пункту 13.1.7 Правил землепользования и застройки на территории МО город-курорт Сочи

До начала строительства провести обследование и разработать инженерные мероприятия (противооползневые и другие). Строительство и проектирование вести в соответствии с заключением об инженерно-геологических изысканиях з/участка, выполненным ИП ФИО10, являющегося приложением к уведомлению от 21.07.2021 № 9015. При строительстве и проектировании следует соблюдать положения и требования СП 47.13330-2011.

Не соответствует, отчет об инженерно-строительных изысканиях и проектная документация на строительство объекта

При строительстве и проектировании соблюдать требования положений:

СП 47.13330-2011

СП 16.13330.2012

СП 14.13330.2014

Не соблюдены

Отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более, чем три, высотой не более 20 м

Здание состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых нужд, связанных с их проживанием в таком здании и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости

Не соответствует

Целевое назначение з/участка

Для строительства индивидуального жилого дома

Не соответствует

Техническая возможность приведения объекта в соответствие с уведомлением о планируемом строительстве или реконструкции индивидуального жилищного строительства или садового дома имеется путем демонтажа конструкций, превышающих указанные в уведомлении параметры, при наличии исследования геолого-литологического строения, сейсмичности участка строительства, стабилизации оползневых явлений, выяснения параметров имеющегося фундамента строения и соответствия его несущей способности вышеуказанным условиям, соответствии несущей способности выполненной подпорной стенки вышеуказанным условиям, соответствия несущих конструкций всего здания установленной расчетной сейсмичности.

Работы по демонтажу конструкций необходимо проводить в соответствии с разработанной специализированной лицензированной организацией рабочему проекту демонтажа.

3) Осмотром на месте определено, что планировка помещений, в каждое из которых имеется обособленный вход и каждое из которых имеет обособленные вводы инженерных коммуникаций позволяет их использовать как индивидуальные помещения для проживания (гостиничные номера, апартаменты).

Для использования объекта в качестве индивидуального жилого дома необходимо изменить имеющуюся планировку в соответствии с требованиями нормативно-технических документов предъявляемыми к индивидуальным жилым домам, что относится к проектированию строительных объектов, которое должно выполняться силами лицензированных организаций.

4) Спорный объект не соответствует строительным, градостроительным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим, пожарным нормам и правилам, правилам землепользования и застройки по следующим позициям:

Наименование нормативного документа

Положения документа

Фактическое состояние

Сопоставление 

гр. 3 и гр. 2

1

2

3

4

Правилам землепользования и застройки города-курорта Сочи

Расположено в территориальной зоне «Ж-2» (малоэтажная застройка высотой до

  15 м)

Фактически расположено в зоне жилой застройки «Ж-2» (5-этажное здание)

Не соответствует

СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах»

4.1  При проектировании зданий и сооружений надлежит:

Применять материалы, конструкции и конструктивные схемы, обеспечивающие снижение сейсмических нагрузок, в том числе системы сейсмоизоляции, динамического демпфирования и другие эффективные системы регулирования сейсмической реакции;

Принимать симметричные конструктивные и объемно-планировочные решения с равномерным распределением нагрузок на перекрытия, масс и жесткостей конструкции в плане и по высоте.

6.5.3 Для обеспечения независимого деформирования перегородок следует предусматривать антисейсмические швы между вертикальными торцевыми и верхней горизонтальной гранями перегородок и несущими конструкциями здания. Ширину швов принимают по максимальному значению перекоса этажей здания при действии расчетных нагрузок с учетом прогиба перекрытия в эксплуатационной стадии, но не менее 20 мм. Швы заполняют упругим эластичным материалом.

6.8.9 Диафрагмы, связи и ядра жесткости, воспринимающие горизонтальную нагрузку, должны быть непрерывными по всей высоте здания и располагаться в обоих направлениях равномерно и симметрично относительно центра тяжести здания. В каждом направлении следует устанавливать не менее двух диафрагм, расположенных в разных плоскостях

Построенное здание имеет не симметричную конструктивную систему и объемно-планировочные решения

Антисейсмические швы между вертикальными торцевыми и верхней горизонтальной гранями перегородок и несущими конструкциями здания отсутствуют

Диафрагмы, воспринимающие горизонтальную нагрузку, располагаются  неравномерно и не симметрично относительно центра тяжести здания.

Здание  имеет смешанную конструктивную систему, не предусмотренную действующими нормативно-техническими документами

Не соответствует

Не соответствует

Не соответствует

СП 4.13130.2013 

«Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям"

8.1 Подъезд пожарных автомобилей должен быть обеспечен с двух продольных сторон – к зданиям и сооружениям класса функциональной пожарной опасности 

Ф 1.3 высотой 28 и более метров; классов функциональной пожарной опасности Ф 1.2, Ф 2.1, Ф 2.2, Ф3, Ф 4.2, Ф 4.3, Ф 4.4 высотой 18 и более метров; со всех сторон – к зданиям и сооружениям классов функциональной пожарной опасности Ф 1.1, Ф4

5.5.1 Каждый дом (жилой блок) должен иметь минимум один эвакуационный выход непосредственно наружу, в том числе на лестницу 3-го типа

Подъезд к объекту не обеспечен

Эвакуационный выход из квартир осуществляется через коридор и внутреннюю лестницу на улицу

Не соответствует

Соответствует

СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение»

5.1 Помещения с постоянным пребыванием людей должны иметь естественное освещение

Помещения имеют естественное освещение через световые проемы в стенах

Соответствует 

5) Спорный объект создает угрозу жизни и здоровью граждан, так как его строительство осуществляется без  проведенных инженерно-строительных изысканий, без разработанной проектной документации на инженерную защиту территории и на строительство с нарушением требований СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах» на горном склоне в границах территории, подверженной воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера: «ОГП-О» - оползневым процессам.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

В судебном заседании опрошен эксперт ФИО6, которая пояснила, что спорный объект представляет собой 5-этажное здание, располагается на крутом горном склоне (уклон более 70%), на котором в отсутствие геологических изысканий возводить жилые строения недопустимо. Подъезд пожарной и иной специализированной техники не обеспечен. Часть буронабивных свай оголены в связи с проявлением оползневых явлений, вход в здание осуществляется с прилегающей дороги через железобетонный мостик-крыльцо на площадку между 4 и 5 этажами, в обоснование чего представлены фотоматериалы. Ввиду возведения объекта на крутом склоне в отсутствие соответствующих изысканий и проектных решений данный объект создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд, изучив фотоматериалы первичной и повторной экспертизы, выслушав пояснения эксперта ФИО6 в судебном заседании, критически относится к экспертному заключению от 30.09.2023 № 087/2023, выполненному ООО «ПСФ «КапРемСтрой»; заключение по результатам дополнительной судебной экспертизы от 25.10.2024 № 2561/5-3-24 суд принимает в качестве надлежащего доказательства по делу.

Учитывая выводы судебной экспертизы, выполненной ФБУ Краснодарская ЛСЭ, пояснения эксперта ФИО6, а также имеющиеся в деле материалы, суд приходит к выводу, что спорный капитальный объект фактически не является объектом индивидуального жилищного строительства, возведен с нарушением параметров, установленных в уведомлении от 21.07.2021 № 9015 в отсутствие разрешительной и проектной документации, с нарушением вида разрешенного использования земельного участка, что свидетельствует о его самовольном характере.

Так, в соответствии с пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ объект индивидуального жилищного строительства представляет собой отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласно представленному в материалы дела техническому плану от 12.10.2022, выполненному кадастровым инженером ФИО9, спорное здание имеет архитектурно-планировочную структуру гостиничного типа (планировка каждого из трех этажей коридорного типа с расположением на каждом этаже групп помещений составляющих отдельные блоки: номера с жилой комнатой и санузлом, имеющие выходы в места общего пользования), исходя из чего, суд приходит к выводу, что спорное строение не попадает под понятие жилого дома.

Эксперт также указал, что планировка помещений, в каждое из которых имеется обособленный вход и каждое из которых имеет обособленные вводы инженерных коммуникаций, позволяет их использовать как индивидуальные помещения для проживания (гостиничные номера, апартаменты).

Кроме того, спорный объект не соответствует понятию объекта индивидуального жилищного строительства по количеству этажей, а также высоте здания (этажность здания превышена на 2 этажа).

Факт возведения ответчиком нежилого строения коммерческого назначения также подтверждается представленными в дело третьими лицами договорами займа, заключенными с ООО «Консул Плюс» (от 07.05.2022 с ФИО1; от 15.12.2021 с ФИО2), в соответствии с пунктами 3.1 которых общество, в случае неисполнения обязательств по возврату денежных средств обязалось предоставить отступное в виде нежилых помещений № 5А, 9А на первом этаже нежилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:437 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Центральный, ул. Плеханова.

Таким образом, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:437, предназначенном для индивидуального жилищного строительства фактически возведено и легализовано в упрощенном порядке нежилое здание коммерческого назначения, на строительство которого требовалось получение разрешительной документации в установленном законом порядке.

Приведение здания в соответствие с уведомлением невозможно ввиду отсутствия технической и проектной документации.

Учитывая особенности рельефа местоположения спорного объекта (г. Сочи), где регулярно происходят природные катаклизмы (оползни, наводнения и т.п.), приведение спорного объекта в соответствие с уведомлением от 21.07.2021 № 9015 (к параметрам индивидуального жилого дома) невозможно по причине наличия угрозы жизни и здоровью граждан.

На момент вынесения решения достаточных доказательств наличия способа устранения нарушений, не влекущих угрозу жизни и здоровью граждан, исключающего риск внепланового обрушения объекта, не установлено.

Ввиду самовольного характера объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:437 по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный р-н, ул. Плеханова (возведен с нарушением вида разрешенного использования земельного участка; с нарушением градостроительных норм и правил; в отсутствие разрешительной документации) указанный объект подлежит сносу.

Срок, в течение которого ответчик обязан произвести снос самовольной постройки, определяется судом с учетом характера самовольной постройки, а также положений пунктов 2, 3 части 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса, исходя из чего суд полагает, что заявленного администрацией двухмесячного срока для приведения постройки в первоначальное состояние недостаточно для проведения всех необходимых мероприятий (с учетом необходимости разработки проектной документации). По мнению суда, разумным сроком исполнения решения суда исходя из технических характеристик спорного объекта и его месторасположения (на крутом склоне) в данном случае будет являться шестимесячный срок.

Администрацией заявлено требование о взыскании  с предпринимателя в случае неисполнения судебного акта в установленный срок  неустойки в размере 10000 руб. за каждый день нарушения установленных сроков исполнения решения суда на основании статьи 308.3 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства, кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено названным Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства; суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта.

По смыслу данной нормы и разъяснений, приведенных в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», суд может присудить денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебную неустойку) в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка является дополнительной мерой воздействия на должника, мерой стимулирования и косвенного принуждения.

Таким образом, действующее законодательство, исходя из вышеуказанных разъяснений, также позволяет взыскателю требовать компенсации за ожидание исполнения судебного акта.

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2                          статьи 308.3 ГК РФ).

Размер присуждаемой суммы определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). При этом в результате такого присуждения исполнение судебного акта должно для ответчика оказаться более выгодным, чем его неисполнение.

Суд, исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, учитывая требования об обязательности и неукоснительности исполнения судебных актов, непредставление ответчиком доказательств наличия обстоятельств, объективно препятствующих исполнению судебного акта, приняв во внимание, что требования администрации удовлетворены в части,  пришел к выводу о том, что неустойка в размере 5000 руб. за каждый день по истечении шести месяцев с момента вступления настоящего решения в законную силу и до даты фактического исполнения настоящего решения отвечает принципу справедливости и балансу интересов сторон, ее размер будет стимулировать предпринимателя к своевременному исполнению судебного акта.

На основании статьи 110 АПК РФ оплату госпошлины и оплату судебных экспертиз следует возложить на ответчика.

Руководствуясь статьями 4, 9, 41, 65, 70, 87, 110, 159, 163, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Ходатайство ФИО1 о назначении по делу повторной судебной строительно-технической экспертизы – отклонить.

Обязать ООО «Консул Плюс», г. Сочи в шестимесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу осуществить снос самовольной постройки – капитального объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:437 по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный р-н, ул. Плеханова.

В случае неисполнения судебного акта в течение шести месяцев после вступления решения суда в законную силу взыскать с ООО «Консул Плюс», г. Сочи в пользу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, г. Сочи неустойку в размере 5000 руб. за каждый день неисполнения решения до фактического его исполнения.

В остальной части иска администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи отказать.

Взыскать с ООО «Консул Плюс», г. Сочи в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

Взыскать с ООО «Консул Плюс», г. Сочи в пользу ООО «ПСФ «КапРемСтрой», г. Сочи 50000 руб. стоимости судебной экспертизы.

Взыскать с ООО «Консул Плюс», г. Сочи в пользу ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России, г. Краснодар 65 620 руб. стоимости судебной экспертизы.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                                      М.В. Крылова