АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тюмень Дело № А45-38629/2023  

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 20 марта 2025 года  

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: председательствующего Демидовой Е.Ю., судей Донцовой А.Ю., ФИО1, 

при протоколировании судебного заседания с использованием системы веб-конференции помощником судьи Берсенёвой М.С., рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ГазОйл» на постановление от 09.01.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Апциаури Л.Н., Киреева О.Ю., Лопатина Ю.М.) по делу № А45-38629/2023 по иску мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ГазОйл» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности.  

В судебном заседании посредством использования системы веб-конференции приняли участие представители: общества с ограниченной ответственностью «ГазОйл» - ФИО2 по доверенности от 25.10.2024; ФИО3 по доверенности от 10.12.2024; мэрии города Новосибирска – ФИО4 по доверенности от 20.11.2024.  

Cуд установил: 

мэрия города Новосибирска (далее - мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «ГазОйл» (далее – общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 30.12.2022 № 134570т (далее – договор аренды) за период с декабря 2023 года по февраль 2024 года в размере 8 521 921,56 руб., а также неустойки по договору за период с 02.03.2023 по 11.02.2024 в размере 1 001 966,24 руб.  

Решением от 10.10.2024 Арбитражного суда Новосибирской области в удовлетворении исковых требований отказано.  

Постановлением от 09.01.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.  

Общество обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на  

неправильное применение апелляционным судом норм материального и процессуального права, просит постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.  

По утверждению заявителя, апелляционным судом не учтено, что общество получило в аренду земельный участок с недостатками, существование которых не было оговорено при заключении договора аренды; не принято во внимание, что мэрия, в нарушение положений статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) не отразила в извещении аукциона исчерпывающую информацию об ограничениях прав на земельный участок; наличие на земельном участке инженерных сетей препятствует строительству, является существенным недостатком переданного в аренду объекта и исключает возможность его использования арендатором; при этом вынос неоговоренных коммуникаций существенно увеличивает стоимость строительства автозаправочной станции (далее – АЗС), что не предполагалось при заключении договора аренды земельного участка; вопреки выводам апелляционного суда, заключение соглашения о расторжении договора аренды по соглашению сторон не свидетельствует об отсутствии у арендатора претензий к переданному земельному участку. В обоснование доводов о нарушении процессуального права заявитель указывает, что апелляционным судом при удовлетворении заявленных требований не рассмотрено ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).  

В отзыве на кассационную жалобу мэрия просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты, полагает, что наличие ограничения в виде охранных зон не может служить обстоятельством, подтверждающим невозможность использования участка в целях аренды и, следовательно, освобождать от обязанности вносить плату за такое пользование. Общество представило возражения на отзыв, в которых указывает, что наличие неоговоренных недостатков, препятствующих осуществлению на участке строительства является основанием для освобождения от несения арендной платы.  

Определением от 18.03.2025 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа в судебном заседании объявлялся перерыв для представления сторонами спора справочных расчетов неустойки исходя из двукратной ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей в спорный период.  

Представленные обществом и мэрией дополнительные пояснения к материалам дела приобщены.  

В судебном заседании представители истца и ответчика выраженные в представленных ими документах позиции в полном объеме поддержали.  

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон спора, проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судом норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд округа приходит к следующим выводам.  

Как установлено судами и следует из материалов дела, между мэрией (арендодатель)  

и обществом (арендатор) в соответствии с протоколом о результатах аукциона от 01.12.2022 № 1007 заключен договор аренды, по условиям которого в аренду обществу передан земельный участок для строительства из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:033720:597, площадью 3959 кв. м по 1-му Мочищенскому шоссе, з/у 25.  

Согласно пункту 1.2 договора аренды разрешенное использование земельного участка: заправка транспортных средств (4.9.1.1) - автозаправочные станции; срок действия договора - с 30.12.2022 по 30.06.2025 (пункт 1.3).  

Мэрия направила обществу уведомление от 16.10.2023 № 31/20-4399 с требованием в срок до 02.11.2023 погасить образовавшуюся задолженность по договору аренды с учетом текущего ежемесячного начисления арендной платы и неустойки, начисленной на день оплаты. В случае не исполнения требований по внесению арендной платы и неустойки на день оплаты в срок до 02.11.2023, мэрия предложила в срок до 03.11.2023 расторгнуть договор аренды, предупредив о намерении взыскания долга в судебном порядке.  

Поскольку требования об уплате долга в полном объеме не удовлетворены обществом мэрия обратилась в арбитражный суд с иском.  

 Отказывая в иске суд первой инстанции руководствовался положениями статей 611, 612, 614 ГК РФ, статей 37, 56, 89 ЗК РФ, пунктами 2, 8 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160, правовой позицией, выраженной в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020) утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952, от 29.01.2015 № 302-ЭС14-735 и исходил из отсутствия оснований для взимания арендной платы с общества ввиду наличия на спорном участке препятствующих использованию участка для строительства охранных зон, сведения о которых не содержались в аукционной документации и не были оговорены при заключении договора аренды.  

Седьмой арбитражный апелляционный суд, учитывая при повторном рассмотрении спора содержание статей 606, 611, 612, 614 ГК РФ, статей 1, 7, 37 ЗК РФ, проанализировав обстоятельства дела и поведение сторон договора в ходе его исполнения, принимая во внимание, что с момента, когда ответчику стало известно о наличии на участке охранных зон (начало 2023 года), соответствующие претензии мэрии не предъявлялись, напротив, принимались меры по подготовке к его освоению, на что указывало само общество,  

которое также оплачивало задолженность, констатировал недоказанность невозможности использования спорного участка в соответствии с условиями договора по причинам, связанным с предоставлением арендодателем неполной информации об ограничениях участка. В связи с изложенным, заявленные требования апелляционной коллегией удовлетворены.  

Суд округа поддерживает позицию апелляционного суда относительно отсутствия оснований для освобождения общества от обязанности по внесению арендной платы ввиду невозможности использования спорного участка.  

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.  

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.  

В статье 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1). В случае если недостатки сданного в аренду имущества были оговорены арендодателем при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, на арендодателя ответственность за указанные недостатки не возлагается (пункт 2).  

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками, в данном случае, понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды.  

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.  

Из указанных норм следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением. Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.  

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.  

Невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Данная позиция закреплена в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного его Президиумом 12.07.2017, пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного его Президиумом 26.06.2015.  

Таким образом, невозможность использования земельного участка для целей строительства является основанием для освобождения арендатора от уплаты арендных платежей, а в случае их уплаты - основанием для их возврата.  

Общество указывает, что по территории земельного участка проходят следующие коммуникации: инженерные коммуникации АО «РЭС»: КЛ-10кВ РП-100 - ТП-3305 (инв. № 351226) и КЛ10кВ РП-100 яч.18 - ТП-3305 яч.8 (инв. № 352861); кабельные линии связи войсковой части № 34148.  

 Наличие данных коммуникаций, расположенных в пределах земельного участка, переданного в аренду ответчику, мэрией не оспаривается. Представленное в материалы дела Извещение о проведении аукционов 01.12.2022 в отношении спорного земельного участка (Лот № 2) не содержит сведений о наличии таких коммуникаций и охранных зон.  

Позиция, выраженная обществом в кассационной жалобе, сводится к тому, что мэрией не обеспечено отражение в аукционной документации исчерпывающих сведений о спорном участке, в частности, не указано о наличии на участке инженерных коммуникаций и охранных зон, о которых обществу при заключении договора аренды не было известно и что является препятствием для использования участка в планируемых обществом целях – для осуществления строительства.  

На основании части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 АПК РФ).  

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установив, что о наличии на участке охранных зон обществу стало известно из градостроительного плана земельного участка № РФ-54-2-03-0-00-2023-0117, подготовленного на основании обращения общества от 30.01.2023, при этом в последующем в мае, июне 2023 года ответчиком получены технические условия, выданные акционерным обществом «РЭС» от 17.05.2023 № ТУ53-237 и войсковой частью № 34148 от 27.06.2023 № 17/484/483 на вынос коммуникаций за пределы земельного, кроме того, в ходе рассмотрения дела ответчик представил в материалы дела платежные поручения от 30.01.2024 об оплате задолженности по договору аренды за сентябрь, октябрь, ноябрь 2023 года, а также указал в адресованном мэрии письме от 08.02.2024 на освоение спорного участка для последующей застройки в соответствии с условиями договора аренды, указал на получение разрешения на строительство автозаправочной  

станции от 20.10.2023 на спорном земельном участке, ведение работ по освоению земельного участка, апелляционный суд правомерно констатировал недоказанность обстоятельств, исключающих возложение на общество обязанности по внесению платы за пользование участком в заявленный исковой период.  

Вопреки доводам общества, действующим законодательством (пункты 8-11 Правил № 160) не установлено безусловного запрета на строительство объектов капитального строительства на земельных участках, отнесенных к охранным зонам объектов электросетевого хозяйства. В условиях подтверждения в настоящем случае возможности выноса коммуникаций за пределы спорного участка, последовательного после получения информации об ограничениях в начале 2023 года принятия обществом мер к его освоению в отсутствие длительного периода времени каких-либо претензий к арендодателю (требований о расторжении договора, возврате участка), оснований для вывода о невозможности использования участка в целях строительства у суда округа не имеется.  

Вместе с тем, удовлетворяя требование о взыскании долга и неустойки, суд апелляционной инстанции не рассмотрел вопрос о возможности снижения размера неустойки по ходатайству общества, заявленному им со ссылкой на статью 333 ГК РФ.  

Основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.  

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства суду необходимо учитывать, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).  

Таким образом, определение размера подлежащей взысканию неустойки сопряжено с оценкой обстоятельств дела и представленных участниками спора доказательств, а также со значимыми в силу материального права категориями (разумность и соразмерность), обусловлено необходимостью установления баланса прав и законных интересов кредитора и должника.  

Исходя из принципов равноправия сторон и состязательности при судопроизводстве (статьи 8, 9 АПК РФ), в обязанности арбитражного суда входит оценка относящихся к существу спора доказательств и доводов, приведенных участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений.  

Также статьей 159 АПК РФ предусмотрена обязанность суда рассматривать ходатайства участвующих в деле лиц по вопросам, возникающим в ходе судебного разбирательства и непосредственно связанным с ним. При этом ходатайства выступают процессуальным средством, при помощи которого участвующие в деле лица в ходе судебного разбирательства реализуют предоставленное им право обосновать свою позицию по существу рассматриваемого судом спора.  

Однако суд апелляционной инстанции не рассмотрел заявление ответчика о снижении неустойки и не дал правовой оценки его доводам в связи с заявленным  

ходатайством, чем нарушил положения статей 8, 9, 41, 159 АПК РФ.  

Судебный акт может быть отменен в порядке кассационного производства, если в ходе рассмотрения дела судами нижестоящих инстанции размер неустойки снижен по заявлению, которое никак не мотивировано лицом, участвующим в деле (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2019 № 307-ЭС19-14101, пункт 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.06.2020,), либо ходатайство должника об уменьшении неустойки не рассмотрено судами (определения Верховного Суда Российской Федерации от 04.08.2017 № 310-ЭС17-3881, от 06.03.2019 № 305-ЭС18-20112, от 13.08.2019 № 305-ЭС19-6167, от 15.10.2019 № 305-ЭС19-10930, от 11.12.2019 № 305-ЭС19-14865).  

Поскольку заявление общества по существу не рассмотрено апелляционным судом при вынесении нового судебного акта по делу, а суд кассационной инстанции в силу требований статьи 286 АПК РФ такими полномочиями не наделен, постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене с направлением дела в данной части на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.  

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, рассмотреть в установленном порядке заявление ответчика о снижении размера неустойки и применении статьи 333 ГК РФ, и правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт, распределив судебные расходы, в том числе, по кассационной жалобе.  

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа  

постановил:

постановление от 09.01.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-38629/2023 отменить в части взыскания 1 001 966,24 руб. неустойки и распределения судебных расходов, дело в этой части направить на новое рассмотрение в Седьмой арбитражный апелляционный суд.  

В остальной части обжалуемый судебный акт оставить без изменения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Е.Ю. Демидова 

Судьи А.Ю. Донцова  

 ФИО1