Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А76-50533/2019

г. Челябинск

04 июня 2020 г.

Резолютивная часть решения оглашена 04.06.2020 г.

Полный текст решения изготовлен 04.06.2020 г. 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Меньшениной Е.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях, ОГРН 

<

***>, г. Челябинск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Свежесть», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1

о взыскании 66 078 руб. 61 коп.

в судебном заседании присутствует представитель истца ФИО2, доверенность от 06.03.2020,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях (далее – истец, МТУФАУГИ) 09.12.2019 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Свежесть» (далее – ответчик, общество «Свежесть») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.04.2003 № 1104 в размере 52 252 руб. 32 коп. с 01.01.2017 по 16.02.2017 и пени в размере 13 826 руб. 29 коп. с 11.01.2017 по 01.10.2019, а также продолжении начисления пени до фактического исполнения обязательства.  

Истец требования поддерживает в полном объеме, основывая их на ст. 307, 309, 330, 614 Гражданского кодекса  Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Ответчик о судебном разбирательстве извещен надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет («kad.arbitr.ru») (л.д. 97) отзыв не представил, требования не оспорил, ходатайств процессуального характера не заявил.

Определением от 10.03.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО1 – собственник помещения №5 с 17.02.2017 (л.д. 93)

Третье лицо, извещенное судом по адресу государственной регистрации, мнение не представило, явку представителя в судебное заседание не обеспечило (л.д. 98). 

Изучив представленные доказательства по делу, арбитражный суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего. 

Как следует из материалов дела, между Челябинским областным комитетом по управлению государственным имуществом (арендодатель) и обществом «Свежесть» (арендатор) 01.04.2003 был подписан договор аренды земельного участка № 1104 (л.д. 28-29), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду часть здания, расположенного по адресу 

<

...> этаж (литер А, по плану строения поз. 17-32), 2 этаж (литера А, по плану строения поз. 2-22), общей площадью 334,6 кв.м.  

Настоящий договор заключен сроком до 07.07.2020 (п. 1.3 договора в редакции соглашения №8 от 04.02.2016).

Имущество передается для осуществления предпринимательской деятельности. 

В соответствии с п. 2.2. договора арендная плата начисляется с 17.06.2009.

Размер и порядок расчета арендной платы определен в приложении №1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора (п. 4.1. договора).

Арендная плата вносится арендатором равными долями ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца (п. 4.2 договора).

Имущество передано в аренду по актам приёма- передачи от 31.10.2007 и 01.11.2007 (л.д. 30).

Соглашением от 04.02.2016 стороны изменили предмет договора, а именно- в аренду передано помещение №5 (пекарня) общей площадью 301,5 кв.м., расположенное по адресу г. Челябинск, Копейское шосе,16А (л.д.36-37). 

Дополнительное соглашение №8 зарегистрировано Управлением Росреестра 26.02.2016 (л.д. 37). 

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из п. 1 ст. 607 ГК РФ следует, что в аренду могут быть переданы объекты недвижимости.

На основании п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.

Из условий договора аренды №1104 возможно индивидуализировать имущество переданное в аренду, следовательно, суд делает вывод, что предмет договора согласован сторонами.

В отношении согласования размера арендной платы, суд делает аналогичный вывод, так как к договору имеется приложение, являющееся его неотъемлемой частью и содержащее расчет арендной платы.

По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ суд квалифицирует договор аренды как заключенный.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что договор аренды возмездный и поэтому основная обязанность арендатора – своевременно вносить плату за пользование имуществом.

11 октября 2019 г. истец направил в адрес ответчика предарбитражное уведомление №12720 с требованием оплатить задолженность по договору аренды в размере 52 252 руб. 32 коп. и пени (л.д.21-27), но оставленное без внимания.

09 января 2016 г. помещение №5 продано истцом ФИО1- покупателю по договору купли- продажи (л.д. 38-41), переход права собственности к покупателю зарегистрирован в установленном законом порядке 17.02.2017. 

Помещение №5 передано продавцом покупателю по акту приема- передачи от 24.01.2017 (л.д. 42). 

Ссылаясь на положения ст. 617 Гражданского кодекса РФ и п. 23 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №61, истец делает вывод, что с момента государственной регистрации перехода прав по договору купли- продажи помещения №5, права и обязанности арендодателя по договору №1104 перешли к новому собственнику, а до этого момента (регистрации перехода прав) МТУФАУГИ вправе продолжать начисление арендной платы по договору обществу- арендатору.

В силу статьи 617 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды.

В пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Поскольку отношения по поводу возврата арендованного имущества и по внесению арендной платы за его пользование до момента возврата законному собственнику после прекращения договора аренды, но при сохранении указанных обязательств на стороне арендатора, прямо законом не урегулированы, то в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса РФ, к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, то есть статья 617 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, положения ст. 617 Гражданского кодекса РФ применяются в случае замены стороны арендатора. 

Достижение соглашения необходимо для совершения любой сделки, в которой участвуют две и более стороны, однако для некоторых сделок этого достаточно, чтобы считать сделку совершенной, для других - требуется помимо соглашения передача вещи. 

Консенсуальные сделки - это сделки, которые считаются заключенными с момента достижения соглашения в требуемой законом форме. Так являются консенсуальными сделками договор купли-продажи, аренды. Консенсуальная сделка порождает между сторонами обязательственное правоотношение, и все дальнейшие действия сторон, даже если они совершаются в тот же самый момент, представляют собой исполнение заключенной сделки. Так, в договоре купли-продажи моменты заключения и исполнения сделки, как правило, совпадают, однако передача вещи покупателю и уплата им денег - это действия по исполнению договора купли-продажи. Передача вещи в аренду есть исполнение договора аренды со стороны арендодателя.

При этом, ни статья 617 Гражданского кодекса РФ, ни иное законодательство не связывает момент фактического перехода прав по договору купли- продажи с государственной регистрацией перехода, но связано с переменой собственника имущества. 

Статья 219 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пункт 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" гласит: пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Оценив указанные обстоятельства, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в п. 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, суд приходит к выводу, что смена собственника сдаваемого в аренду объекта является одним из способов перемены лиц в обязательстве, в связи с чем, с момента приобретения Салиховой З.Р. права владения спорным объектом она приобрела, а МТУФАУГИ с 24.01.20217 утратило право на получение встречного исполнения за предоставление в пользование помещения в виде арендных платежей.

При этом, из системного толкования вышеуказанных норм следует, что с даты передачи спорного помещения в собственность третьему лицу, МТУФАУГИ утратило право на взыскание арендных платежей с ответчика, так как имущество фактически передано покупателю по акту приема- передачи, то есть у истца отсутствует во владении, пользовании имущество, за которое он просит взыскать арендную плату, и покупатель является законным владельцем имущества. 

Таким образом, суд считает исковые требования по взысканию задолженности по договору аренды от 01.04.2003 № 1104 за период с 24.01.2017 по 01.10.2019 не подлежащими удовлетворению. 

В связи с чем, иск подлежит удовлетворению в размере 14 113 руб. 27 коп.

В соответствии с п.5.1 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор несет ответственность в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы долга за каждый день просрочки. 

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

По условиям п. 5.1 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы взыскивается пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. 

За период с 11.01.2017 по 05.04.2020 размер неустойки, исчисленной с задолженности, существовавшей в спорный период, составил 4 625 руб. 34 коп. (информационный расчет), который и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.  

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7, по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). 

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Учитывая наличие задолженности по арендным платежам, требование о продолжении начисления неустойки с 01.10.2019 до 05.04.2020 по внесению арендной платы по 1/300 ключевой ставки в день подлежит удовлетворению. 

Государственная пошлина при обращении с исковым заявлением в суд подлежит уплате в соответствии со ст. 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) с учетом ст.ст. 333.21, 333.22, 333.41 НК РФ.

На основании п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Согласно ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Так как истцу в удовлетворении требований отказано в части, то с ответчика в доход федерального бюджета госпошлины в размере пропорциональном удовлетворенным требованиям. 

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, ст. 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Свежесть» в пользу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях 14 113 руб. 27 коп. долга и 4 625 руб. 34 коп. пенни, всего – 18 738 руб. 61 коп. 

Продолжить начисление пени с 02.10.2019 на задолженности 14 113 руб. 27 коп. по 1/300 ключевой ставки в день до 05.04.2020 г. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Свежесть» в доход федерального бюджета 749 руб. государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 

Судья        Л.Д. Мухлынина

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru   .